一河两岸商业街项目建议书-15亿

1、“一河两岸”商业街项目建议书太白山旅游区“一河两岸”商业街项目建议书陕西太白山投资集团二一二年五月目 录第一章 项目概况11.1 项目名称11.2 建设地点11.3 主要建设内容11.4 建设规模11.5 投资概算1第二章 项目背景及建设必要性22.1 项目背景22.2 建设必要性和意义4第三章 项目建设条件及区位优势73.1 自然条件73.2 基础设施、服务设施条件93.3 市场条件93.4 发展优势103.5 其他资源优势10第四章 建设规模、规划理念和规划构想124.1 建设规模124.2 规划理念、空间布局124.3 规划构想164.4 技术标准17第五章 投资估算及资金筹措185.1

2、 投资估算依据185.2 总投资估算185.3 资金筹措方案21第六章 实施方案226.1 项目实施计划进度226.2 建设施工条件及施工进度的保证22第七章 环境影响评价247.1 自然环境247.2 雨水和生活污水的排放247.3 大气污染24第八章 社会评价与经济评价258.1 社会效益258.2 环境效益258.3 经济效益26第九章 结论29- 2 -第一章 项目概况1.1 项目名称太白山旅游区“一河两岸”商业街1.2 建设地点“一河两岸”商业街项目位于太白山旅游服务区的核心位置，南起龙凤广场，北至关中环线延伸段，东依景观大道，西邻规划路河滨西路。1.3 主要建设内容“一河两岸”商业

3、街项目围绕汤峪河综合整理和景观绿化，以汤峪河水景为依托，突出休闲区域、休闲景观、休闲场地、休闲旅游、休闲文化等价值体系，沿河两岸规划建设酒吧、KTV、茶秀、风味餐厅、地方特产超市、登山俱乐部等功能性商业场所，为国内外游客打造一个集游览、观光、购物、休闲、娱乐于一体的旅游休闲观光带。商业街在设计上参照仿古唐代街区设计，整体建筑形式以汉唐建筑风格为主。沿街设置文化雕塑，借助步行的独特景观，宣传阐述太白山独有的文化气息及神仙文件体系，给有游客以引导，加深游客对太白山文化的整体印象。1.4 建设规模项目规划占地面积约460亩，总建筑面积约30.7万平方米。1.5 投资概算项目总投资156402万元人民

4、币。第二章 项目背景及建设必要性2.1 项目背景陕西太白山国家森林公园位于秦岭主峰太白山北麓的眉县境内，1991年经国家林业部批准成立，1992年7月正式开园。公园地处西安、咸阳、宝鸡三市之间，面积2949公顷，包括10大景区，180多个景点。公园海拔高度从620米到3511米，是我国海拔最高的森林公园。太白山国家森林公园以森林景观为主体，苍山奇峰为骨架，清溪碧潭为脉络，文物古迹点缀其间，构成了一副静态景观与动态景观相协调、自然景观与人文景观浑然一体的、风格独特的生动画卷。这里山峦叠翠、山清水秀、烟雾浩淼、湖光山色恬静瑰丽、曲流溪涧晶莹透碧、奇峰怪石如塑似画。经过20余年的开发建设，依据太白山

5、国家森林公园旅游发展总体规划要求，已新修整修旅游主干线45公里，通往各景点人行步道48公里，完成宾馆、餐饮、娱乐等服务设施建设，建成国产一流设备技术水平的客运索道，形成了吃、住、行、游、购、娱一条龙的配套服务体系。旅游区内有宾馆饭店20余家，床位5000余张，游泳、娱乐等设施120余处，已成为陕西西线旅游中一处集观光、度假、疗养、休闲、娱乐以及教学、科学考察为一体的旅游胜地，被列为陕西省八大景区之一，被国家旅游局评为全国首批4A级旅游景区，被国家林业局评为首批全国文明森林公园。2004年又成为陕西省首家通过ISO9001质量管理体系和ISO14001环境管理体系认证的旅游景区。2005年被国家

6、建设部、中央文明委、国家旅游局联合评为创建全国文明旅游先进单位。目前，太白山国家森林公园外抓宣传，内搞建设，旅游市场不断扩大，旅游设施不断完善，旅游综合收入也逐年提高，2009年公园旅游综合收入达到2200万元。公园正通过各种渠道筹资开发，加快项目建设步伐。陕西太白山投资集团根据发展规划需要，不失时机的提出在汤峪河两岸新建商业街项目的设想。商业步行街的历史可以追溯到唐朝以前，从最早的卖货郎沿街叫卖，到现在固定的商业步行街，形式几经易样，日趋成熟。随着消费理念的转变和商业模式的多样化，商业步行街在全国各地迅速发展起来，已成为打造“城市名片”的形象工程。商业街在我国发展历史悠久，所谓市口，一直是城

7、镇聚集的核心。现代商业步行街迅速发展，特别是商业街的休闲功能，在旅游产业中产生了巨大的影响。大周末实施以来，商业步行街成为城市休闲的重要场所，随后“休闲步行街”高速发展，成为了都市休闲的主战场之一。步行街这种商业房地产的开发项目，可以很好的把旅游产业的休闲化发展与休闲升级的需求，与房地产的快速回收模式有效结合起来，具有快速引爆人气，打造都市旅游品牌，形成高回报的可能性。我国商业街的历史，至少可以追溯到唐朝，或者唐宋，如大唐古长安的东市、西市，清明上河图描述的宋代汴梁的繁华商业街。最早的商业街形式比较简单，如百货、超市等，后来才逐渐出现多样化形态。可以说，历史上的商业街是中国古代文化的聚集，城市

8、，就是城池里的集市，就是商业聚集的街区。历史的积淀，为今天的商业聚集形成了特色支撑，形成了老街、特色市场街、特色民俗街等。以休闲为目标定位的商业步行街，我们称之为“休闲步行街”。其中，包括两种类型：一种是以传统商业为主要内容，通过提升环境，调整消费业态形成的综合性商业步行街；另一类，是以原有的风貌、文化、民俗等为基础，以休闲消费为特色的步行街区。今天的休闲步行街，又在历史积淀之上，形成现代消费模式，成为全新的休闲聚集区。这是一种升华和创新。“一河两岸”商业街项目是太白山旅游区规划打造的一条依山傍水而建的商业景区，依托太白山及汤峪河优美的自然景观，沿河堤两岸形成集旅游、休闲、购物、娱乐、文化、餐

9、饮为一体的现代化商业街区，从而提升景区形象，打造太白山旅游区多形态旅游方式，将商业与景区完美的融合，为太白山旅游区创建国家5A级旅游景区奠定坚实的基础。2.2 建设必要性和意义1、建设“一河两岸”商业街是发展三产、构建现代经济的客观要求。发展三产，是现代化经济的要求。关注第三产业已经成为经济增长的第一推动力的新现象，必须认识生产服务业和生活服务业比重增大是第三产业内部结构升级优化的重要标志，积极采取措施推进第三产业的迅速发展。旅游区要进一步发展，实现“质的飞跃”，离不开第三产业的发展，力争将第三产业的贡献最大化。在旅游，休闲已成为一种主流时尚文化，并相应产生多种市场需求，在旅游业和娱乐业基础上

10、发展起来休闲经济，形成了地区新的经济增长点，2012年我国城乡居民的恩格尔系数已经下降到35.7%，我国人均GDP突破4371美元大关，旅游休闲进入了一个急剧扩张期，“假日经济”就是一种突出表现。太白山旅游区基础设施系统相对较完善，旅游区自然景观资源及人文资源丰富，景区发展十年来，对环境的保护及对温泉资源的保护较佳，有较大的旅游资源优势可得以利用。“一河两岸”商业街的建设，不仅能完善太白山旅游区的服务体系，提高太白山旅游区的服务档次及服务质量，进而对整个太白山旅游区的服务体系的改善将产生积极作用，必将提升太白山旅游区的整体形象，促进太白山旅游区第三产业的整体发展。2、是提高服务水平，解决现有景

11、区内配套设施不足、完善景区服务设施、提升景区整体形象的需要。太白山旅游区内现有配套服务设施落后，商业仅靠沿街的小商店维持，整体档次偏低，服务态度较差，商店仅为游客提供基本的生活必需品及登山用品，无法形成有效的消费拉力，也缺乏基本的游览观光功能。每当夜幕降临，商铺关闭，游客缺乏在夜间休闲的去处，直接影响到游客在当地的停留，降低了游客在旅游区的消费，在旅游淡季到来后，因游客数量的锐减，沿街商铺基本处于关闭状态。现有的临街商铺虽建立在河道边，但未能有效的利用汤峪河优美的自然风光，现存的商铺不仅未能起到提升太白山旅游区整体形象的作用，反而有损旅游区的形象。因此，建设新的商业步行街是解决现有景区内配套设

12、施不足、完善景区服务设施、提升景区整体形象的需要。3、是扩大景区游览范围，促进旅游区经济发展的需要。太白山旅游区现游览范围为太白山国家森林公园及红河谷国家森林公园，游览风光主要以太白山和红河谷自然景观为主。山下建城区主要提供住宿餐饮服务，建城区目前建筑物陈旧，无任何观光效果，无法为游客提供夜间休闲观光服务，减少了游客在当地的消费，影响了旅游区内的经济发展及整体收入水平。因此，依据规划沿河堤两岸修建“一河两岸”商业街项目，将河道自然景观与商业地产完美融合。将有效的改变旅游区内存在的上述问题，提升旅游区形象，扩大旅游区游览范围，拉动消费，从而达到促进旅游区经济发展的需求。4、是建设大太白景区，建设

13、太白山品牌的需要。“一河两岸”商业街作为国家5A及旅游景区的标志性建筑在景区发展中有着重要的作用。在全国5A级旅游景区中，均有商业步行街的建设的需求，商业步行街主要面对国内外游客，为国内外游客提供夜间休闲观光，物品采买，餐饮娱乐等度假需求。将带动旅游区经济整体发展和旅游区形象的整体提高。太白山旅游区“一河两岸”商业街的建成，将作为太白山旅游区打向全国的又一重要名片，将太白山旅游区的服务提升到与国际接轨，有利于太白山旅游区塑造“大太白”的旅游形象，将“太白山”推向全国，面向世界。33第三章 项目建设条件及区位优势3.1 自然条件1、气候条件太白山地处我国暖温带和北亚热带分界线上。北受西北干冷气流

14、影响，南受东南潮湿气团影响，形成南坡同期同高气温较北坡约高3-5，年降雨量也较北坡多100-200毫米的差异。又因其山体之高居我国东南半壁之最，相对高差达3000米，气候垂直效应表现出类北纬34°-67° 水平地带特征。山体的上下年均温约相差13，无霜期相差90-110天，土壤冻结期相差7-8个月。年降水量以中山为最高，达800-1000毫米。高山与低山的年降水量虽均在650-800毫米之间，但由于高山受强风、寒冻和较强光辐射的影响，却呈现出半湿润状态。由于受山地条件及大气环流的影响，保护区内南、北气候差异明显，具典型的亚高山气候特点，并形成明晰的垂直变化和气候带。从气候垂

15、直变化看，由低向高依次出现了暖温带、温带、寒温带和亚寒带，其主要气象因子及特征下表。热量带主要气象因子特征海拔3767m亚寒带年均温2.1-4.4, 5、10积温日数45-50天，土壤冻结期9-10个月，绝对低温30，年降水量750-800mm，霜期8月下旬至翌年6月下旬。寒冷半湿润，风大，雾雪多，冬长而无夏，蒸发量降水量。海拔3350m寒温带年均温1.8-2.1，0低温日数150-200天，绝对低温20-25,6月中旬至9月中旬均温约14-10,霜期9月中旬至翌年5月下旬，土壤冻结期约7-8个月，年降水量800-900mm，生长期100天左右。寒冷湿润，风大雾多，昼夜温差大，蒸发量<降

16、水量海拔2600m温带年均温8.7-1.7, 10，积温1950-3500，0，低温日数140-150天，绝对低温-12-25霜期9月下旬至翌年5月上旬，生长期130-140天，年降水量900-1000mm。温凉湿润，冬长夏短，晚霜频繁，植物生长期易造雪压，雪折和霜冻，蒸发量<降水量。海拔1300 m以下暖温带年均温12.7-8.7，10，积温3200-4000，1月均温7-2，7月均温约20-23，霜期10月上旬至翌年3月下旬，生长期150-180天，土壤冻结期1-2个月，年降水量650-800mm。温和湿润，干湿季分明，蒸发量降水量 2、地貌特征太白山海拔1350-2700m之间为中

17、山区，地貌主要是由花岗片麻岩和结晶片岩组成的土质，土壤以棕壤为主；海拔2700-3350m之间为亚高山区，这里气候冷湿，冻融风化强烈，重力侵蚀显著，属于侵蚀剥蚀的石质高山地貌，植被以针叶林为主，土壤为灰化棕壤土；海拔3350-3511m之间为高山区，这里山高地寒，是第四纪冰川活动的地区，山顶至今还保存着清晰完整的第四纪末次冰期形成的冰川地貌形态。3、景观特征区域景观特征明显，从海拔2260-3511m跨越两个气候带，云雾变换无穷，天象景观奇妙。自下而上分布着五个植物带，森林垂直景观绚丽多彩，海拔2800-3400m的针叶林带，冬夏黑绿葱茏，树形优美多姿；海拔3400米以上的高山灌丛草旬带，盛夏

18、之季，高山上芳草萋萋，鲜花簇簇，是一个自然的百花园；海拔3350米以上的高山区第四纪冰川遗迹千姿百态，奇妙绝伦，令人叹为观止，构成一个天然的博物馆，此处的原始地貌、原始森林实为一个猎奇探幽，领略大自然之奥妙的绝佳胜地。3.2 基础设施、服务设施条件太白山旅游区内基础设施相对较为完善，区域内有配套的水电设施、地下排污，污水处理厂等配套公共设施。旅游区内交通便捷，国道310、国道108、关中环线、太宝路及太安路从境内穿过，公路网络健全。目前太白山国家森林公园从汤峪口-下板寺的水泥硬化主干旅游公路40公里，贯穿着公园的主要景区景点。下板寺以上人行步道直达天圆地方，贯通文公庙，交通道路便捷；服务接待农

19、户家庭旅馆160多家，公园内部有以下板寺为主的综合服务区，及板寺新村等服务接待处，完全能满足旅游旺季游人吃、住的需要；其他基础设施，目前园内没有实现电网供电，主要景点由燃油发电机供电；通讯设施完善，园内移动、联通已建立成通讯设施，信号基本能覆盖全区。3.3 市场条件当前旅游业正蓬勃发展，生态旅游因强调以自然环境为基础，注重生态环境的保护且给人们提供一个走进自然、了解自然、感受自然的旅游空间，已成为旅游发展的潮流。太白山作为陕西最有实力也最具发展潜力的以生态旅游为主的景区，旅游发展前景广阔，旅游市场在不断扩大，省外市场除兰州、银川、运城等较成熟市场外、近几年也在不断向其他省份和市场发展，目前市场

20、已辐射到20多个省、市、市场潜力巨大，项目建成的客源条件完全具备。3.4 发展优势1、区位优势太白山旅游区位于宝鸡市眉县汤峪镇，太白山是中国龙脉秦岭山的主峰，同时是陕西西线旅游核心区的重要组成部分。太白山旅游区区位优势明显，北距陕西著名佛教圣地扶风法门寺30公里、乾陵历史博物馆57公里，东邻道教圣地楼观台40公里、距西安110公里、咸阳国际机场110公里，西距宝鸡90公里。太白山旅游区及其周边重要景点构成了以太白山为核心的西线旅游集散地及目的地。2、交通优势太白山旅游景区地处交通要道。国道310、国道108、关中环线从其旁边穿过；区域干线陇海线、徐兰客运专线从其前面通过，轨道交通便利；距离咸阳

21、机场仅110公里，并有高速公路相联。2012年，陕西太白山投资集团投资设立的眉县太白山旅游交通运输有限公司作为专业性景区游客运输企业，担负着太白山及周边地区游客接送的任务，计划拟定太白山西安旅游线路、太白山宝鸡旅游线路、太白山法门寺旅游线路、太白山楼观台旅游线路、太白山咸阳机场旅游线路、太白山乾陵旅游线路以及景区内部运输线路，共计7条旅游线路，为区内交通体系建设提供完善的保障。3.5 其他资源优势1、自然资源太白山独特的自然环境孕育了多种多样的生物种群，其种类繁多，起源古老，是天然的物种基因库，素有“亚洲天然植物园”、“中国天然动物园”之称。从木本到草本，温带、寒温带、亚热带植物共生一林，共繁

22、共荣。在复杂多变的地体因素和特定的宇宙因素的综合作用下，形成了太白山特有种和新种,已知太白山有种子植物126科，597属，1850余种，有中国特有属25个，还有蕨类植物110种，藓类植物257种。被列为国家和省重点保护的野生珍稀植物29种，其中国家一级保护植物有独叶草、红豆杉。素有“太白无闲草，遍地都是宝”的盛誉。2、温泉资源太白山汤峪温泉其天然矿泉热水井口水温最高达73摄氏度，居陕西第一位，全国第三位。水中含20多种对人体有益的矿物成分和微量元素，为优质医疗矿泉水，对各种皮肤病、风湿病、心血管疾病、消化系统疾病等有很好的疗效。3、人文历史资源太白山历史悠久，自古以来就是一座中华名山。夏商时称

23、“物山”，周代称“太乙山”，至魏晋始称“太白山”。历代帝王对其封王加侯，文人墨客的足迹更是遍及太白山的山山岭岭，留下了大量赞美太白山景色的绝妙诗篇。自隋、唐以来，眉县汤峪便是关中著名的疗养旅游胜地，先后建有凤泉宫、凤泉汤、唐子城等行宫。李白、杜甫、韩愈、苏轼等名人学士也曾多次登临太白山，吟诗作画，“太白泼墨山”便传说为李白历作诗之处，唐代著名医药学家孙思邈，人称“药王”，长年隐居太白山中，研究太白山中草药为民治病，太白山中至今还遗留有他采药走过的栈道的捣药的碓窝。而药王的传说故事，也在当地广为流传。第四章 建设规模、规划理念和规划构想4.1 建设规模“一河两岸”商业街位于太白山旅游区内，东邻景

24、观大道，南接龙凤广场，西靠滨河西路，北邻关中环线延伸段，项目规划用地面积约460亩，总建筑面积约30.7万平方米。项目整体将沿袭传统的仿古建筑物设计模式，形成沿河岸两侧布局的商业街区、亲水休闲观景广场、休闲美食广场、酒吧一条街等功能区。项目主要涵盖建筑内容如下： 区域序号商业步行街区亲水休闲广场休闲美食广场酒吧一条街1综合超市亲水走廊中大型餐饮店酒吧2户外用品店湿地广场特色烧烤及农家乐景观绿化3地方特产超市芦苇荡沿街售货亭沿河观景带4KTV景观绿化环保公厕5影院服务中心垃圾中转站7沿街雕塑自动直饮机景观绿化8沿河休闲桌椅游客休息椅9自动直饮机凉亭10自助银行沿街售货亭11商业银行环保公厕12环

25、保公厕垃圾中转站13垃圾中转站景观绿化14景观绿化15服务中心4.2 规划理念、空间布局1、规划理念在设计构想中，将街道视为城区最重要的开敞空间。重视人、建筑、环境三者之间的联系。运用点、线、面和动静相结合的设计手法，根据步行街自身的环境和条件而制造的商业业态混合策划，结合城市的商业文化，建设一条集购物、休闲、娱乐、美食、文化、商务、运动为一体的综合性步行街。休闲步行街的旅游吸引物系统不是独立的、内向的，而是和文化、景观、商业和资源紧密联系、相互融合的。通过商业载体的主题化、趣味化、景观营造等手法，可以创造新的旅游吸引物；通过商业街区的建筑处理、业态重组等手法，可以将分散的商业积聚成吸引物，也

26、可将分散的吸引物集合成核心吸引物；通过街区景观处理、城市文化具象、城市景观微缩等手法，可将城市其他景观文化等元素“借用”进休闲步行街，形成动态的、永不落幕的旅游休闲吸引物系统。游憩方式的设计主要体现在：商业形态的趣味化、主题化、体验性与参与性设计，商业配置的全程游憩化设计，以及商业行为的游乐化设计等方面。不同的休闲步行街，其室内景观和室外景观的配比是不同的，景观基础和性质也是不同的，微观店面景观要与宏观整体景观相互协调呼应。总结起来，步行街的景观首先是商业型景观，并可运用情趣化、情景化商业景观，消费型景观以及公共空间的设计理念，因地制宜进行打造。2、空间布局“一河两岸”商业街可规划形成四区、二

27、轴、一节点及多个景观点的空间组织结构。 四个景观区：根据建筑特点和功能不同，分成四个景观区。商业购物区：以商业购物为主营造一种全方位的传统与现代相结合的商业街氛围。休闲美食区：设在休闲步行街的中间部位，着力改善太白山旅游区单一的饮食模式，提升饮食档次及品位，弘扬特色饮食文化。亲水休闲区：临汤峪河两岸依据地形修建滨河风光带、亲水广场及生态湿地广场。广场以休闲娱乐、自然观光为主，营造一种高品质的生活氛围。酒吧一条街：打造以休闲酒吧为体验区的商业街区，以拉升景区内游客的深层次消费，为游客提供夜间休闲去处，营造多彩多姿的生活氛围。 二轴：一主轴和一辅轴一主轴由东西商业广场、美食休闲广场、亲水休闲广场组

28、成。一辅轴：穿越商业广场的广场路及涵盖其中的酒吧休闲一条街。 一节点及多个景观点：以汤峪河自然景观带为景观节点进行设计。根据街道沿线特点和不同要求可规划多种景观点来丰富商业街景观。3、规划设计构想 道路空间划分根据功能性可将步行街空间划分为两种性质，交通空间和休闲空间。在步行街中轴线中央水景区域设置休息、停留、观赏等功能空间。在休闲空间两侧靠近店面的通道为交通空间。为购物的人们提供过往通道，还可以利用其支路引伸出一些步行空间，既有效的扩大了街道空间又丰富了空间形式。 道路景观设计建立与空间布局相适宜的景观体系。依据功能分区不同，对步行街道景观包括节点处、绿化、铺地设计照明等进行全方位的规划设计

29、。街道的绿化设计均应适应步行街的特征和需要，确保环境的保护，景观效果上的文化内涵及通行的安全性。通过纵横两方面的统一，高度不同的绿色广场，街道分层立体相连，步行街的沿线，构成新型的汤峪河景观带。步行街的绿化以盆栽、乔木、灌木、花草为主。其优点可根据需要随时调整布局形式，随季节变化更换品种，创造一个四季如春的景象。设置更多的街道开放空间，加强休闲娱乐服务内容，为游客提供休息、交流场地。在步行街中设计优良的中心公共聚集空间或广场是极其重要的方面。广场的形状、大小有意变化，有充分的公共座位、室外餐座与表演空间，是人们最爱和停留的场所。提供一些专为儿童、老年人、青年人等不同群体服务的场所。休闲步行街将

30、会增添更多的生机和活力。地面铺装采用坚固性好、耐磨、色彩鲜艳、易清理且最适宜步行的地面铺装。充分考虑无障碍设计，包括盲道、坡道等供老弱伤残者使伤用。照明系统总体上分室外照明、道路照明、路灯等的功能照明和霓虹灯、泛光照明等设计照明。注重亮化的整体效果，体现商业性街道引发亮丽的特征。旅游区商业街的高峰往往是傍晚，所以要重点突出夜间照明效果。 道路公共设施规划统一规划设计街道公共设施的设置位置、色彩及形式。采用共同的建筑语言，使得功能、艺术融为一体，形成美观有序的步行环境。 基础设施规划按照先地下后地上的原则，搞好基础设施建设，综合规划设计给排水及电力通讯，管网入地敷设，沿街低压电缆通讯线路及广告招

31、牌线路作到线路隐蔽、规范、整洁。商业街作为社会、经济、人文、空间的物化反映。其形态的演进反映了区域发展变动的历史，其内在结构又反映着城市形态的本质。虽然在许多商业开发和城市改建中使用休闲步行街这一词汇，但很多情况下它所表示的是一个步行环境，而不仅仅是商业，一条休闲步行街无论是改建或是新建，保持或造出的“街”的形态是很重要的。街道有两种和形式直接关联的特性。那就是，街道在任何时候既是道路又是场所。休闲步行街的建设涉及到许多因素和领域。其建设规模功能形态逐渐大型化、多样化、立体化、综合化。要创造一个以人为本、舒适、宜人的步行街商业系统，既要满足人们观赏审美的要求，又要满足人们社会生活中各种服务的需

32、要，而且通过休闲步行街的建设，体现区域风貌和个性。4.3 规划构想1、规划布局“一河两岸”商业街以汤峪河为轴线分布于东、西两岸，外侧与景观大道、滨河西路及关中环线延伸段相接，路旁铺以景观绿化或景观小品设施。休闲步道与滨河路的连接因为场地高差大，考虑采用台阶形式；河堤西岸设休闲商业广场；休闲步行街中间部设美食广场；休闲步行街东西两岸临近汤峪河处设亲水平台。 2、给水工程水源取自太白山旅游区自来水厂，由主供水管引入给水区。供水管管径为200，再沿次干道分开铺设，沿线设置室外消火栓，间距不超过120M。3、排水工程采用雨污分流的排水方式，依照自然地形条件，均采用重力式自流排水形式，污水主要排向临河道

33、路，再设置污水截流管区，截流后引入污水处理系统。雨水采用重力式自流排水形式，就近排入河道或沟渠。4、供电工程利用城市电网供电，条件十分优越。5、电讯工程按规划要求预埋电讯管道，进入地块。6、路灯照明工程休闲步行街的路灯沿路布置、消防道路及停车场的路灯在道路一侧布置，路灯间距不超过40米。4.4 技术标准房屋建筑工程按国家相应的房屋建筑设计规范，市政工程和园林绿化工程按国家相应的市政工程和园林绿化设计规范，工程量计算依据为陕西省2012年消耗量标准，材料价格按现行市场价格，取费标准执行陕西省造价总站的相关规定。第五章 投资估算及资金筹措5.1 投资估算依据1、国家计委、原建设部（现为住房与城乡建

34、设部）关于发布工程勘察设计收费管理规定的通知（计价格200210号）；2、国家计委、建设部建设项目经济评价方法与参数；3、陕西省建设工程其他费用定额（1999）；4、结合已建成的同类工程经济指标进行调整；5、宝鸡市城市基础设施配套费征收使用管理办法；6、类似工程估算、概算指标；7、有关建设项目经济评价的基本参数和指标；8、项目概念设计方案。5.2 总投资估算1、汤峪河治理工程费汤峪河治理工程包括新建和加固护岸、新建和加固堤防、河道清障以及下堤路建设等内容，参照同类工程的实际造价，经测算汤峪河治理工程费用为20300万元。2、土地费用项目规划占地面积约460亩，土地价格按40万元/亩计算，土地费

35、用为18400万元人民币。3、建安工程费根据陕西省建筑工程综合概预算定额（99），结合宝鸡市类似工程的实际造价确定本项目建安造价按2500元/计算，则本项目建安工程费为76667万元。4、室外工程费一河两岸项目总规划占地面积约81.2万平方米，室外工程包括道路、绿化、亮化等内容，占地面积约27.07万平方米。按500元/平方米估算，本项目的室外工程费为13533万元。5、前期工程费工程前期费用包括项目勘察设计费及咨询、工程招标代理费等其他费用。根据国家发展与改革委员会与建设部发布的工程勘察设计收费管理规定及工程勘察收费标准和工程设计收费标准，国家计委关于印发招标代理服务收费管理暂行办法的通知以

36、及国家发改委制定的建设项目前期工作咨询收费暂行办法的有关规定，并结合目前建筑设计收费市场行情，经测算，本项目前期工程费用合计为4451万元。6、城建费用根据宝鸡市城市基础设施配套费征收使用管理办法，结合项目的实际情况，定出本项目城建费用包括以下几项：城市配套费、抗震设计审查费、定额编制管理费、质量监督费、劳保统筹费和新型墙体材料专用费。其中，抗震设计审查费、新型墙体材料专用费以总建筑面积为计算基数；定额编制管理费、质量监督费、劳保统筹费以建安工程费用为计算基数。 城市配套费307000×10元/307万元 抗震设计审查费307000×2元/61万元 定额编制管理费76667

37、万元×0.13%100万元 质量监督费76667万元×0.1%77万元 劳保统筹金76667万元×3.55%2722万元 新型墙体材料专用费307000×5元/ 153万元综上，本项目城建费用为3419万元7、建设单位管理费建设单位管理费参照财政部建2002394号计取，按照标准，建设总投资在50000万元以上的费用指标为1.5%，本项目按工程费用的1.5%计取，项目建设单位管理费估算为1658万元。8、基本预备费基本预备费用按项目工程费用和其他费用的8%估算为11074万元。9、营销推广费用营销推广费用按项目销售额的3%估算为6900万元。11、项目总

38、投资经估算，本项目总投资约为156402万元。一河两岸商业街项目总投资估算表序号项目名称费用总额（万元）占总投资比例1汤峪河治理工程费2030013.0%2土地费用1840011.8%3建安工程费7666749.0%4室外工程费135338.7%5前期工程费44512.8%6城建费用34192.2%7建设单位管理费16581.1%8基本预备费110747.1%9项目宣传推广费69004.4%合计156402100%5.3 资金筹措方案本项目总投资156402万元，建设资金来源如下：1、项目资本金56402万元，占总投资的36.06%。2、项目销售收入再投入100000万元，占总投资的63.94

39、%。第六章 实施方案6.1 项目实施计划进度根据本项目的实际工程量，并参考国内及当地同类工程建设的情况，项目建设工期初步安排为2年，即2012年5月2014年4月。具体实施进度安排如下。1、项目前期报批 2012年05月2012年07月2、初步设计及审批 2012年05月2012年07月3、施工图设计 2012年06月2012年07月4、河道治理 2012年08月2013年10月5、建筑工程施工 2012年09月2014年01月6、室外工程施工 2012年10月2014年04月7、竣工验收 2013年02月2014年03月6.2 建设施工条件及施工进度的保证1、施工条件和特点 建设用地范围内的

40、拆迁工程基本完成，道路交通便利，水电设施齐全，施工条件基本具备。 土石方量较小，场地平整工作易于展开。 地势平坦，交通便利。2、施工进度安排 为确保本项目工程的顺利完成，必须集中力量，应抓住控制进度的关键性重点工程，实施重点控制。 项目施工应全部采用招标投标制和承包合同管理制。 加强施工管理，本项目应实行全过程的项目管理制。 本项目工程地下设施，应按照各管线专业的规划统一安排，有计划地组织施工。第七章 环境影响评价7.1 自然环境本项目用地位于太白山旅游区内，地形南高北低，呈长条形，北接关中环线延伸段，南接龙凤广场，汤峪河从区域内穿过，河岸两边地势平坦，起伏较小。现有土地部分已被居民开发，用于

41、餐饮、住宿等经营，其余部分为耕地及部分山地，土地易于开发。7.2 雨水和生活污水的排放本项目规划中采用了雨、污分流排水体制，雨水由管道收集后直接排入河道，不需进行任何处理，采用重力式自流排水形式；污水主要排向临河道路，再设置污水截流管区，截流后引入规划的污水处理系统处理。本商业街规划项目内仅设商业、餐饮、娱乐等设施，没有工业和其他污染源，环境状况良好。7.3 大气污染本项目区内限制机动车进入从而限制了汽车尾气的排放，有利于提高区域环境质量。餐饮区内限制燃料的使用，采用环保型锅炉及环保型燃料，确保商业街的空气质量合格。第八章 社会评价与经济评价8.1 社会效益步行街起源于欧洲，它是一种古老而广泛

42、使用的交通方式，也是一座城市或街区历史进程的产物、更新演变的积淀。步行街的出现实质上是一场“步行者的革命”，倡导的是人在城市空间中的主导地位，并通过对环境的更新，重新审定了历史悠久的商业街在现代化城市中的巨大价值。在近代商业出现以前，乡村城镇商业活动的发展多为自然发展，以集市场开始，然后逐步发展成商业街，以至商业区的模式。步行街的研究和建设已由单一的解决功能而转向对更高层次上的人性复归和环境价值的重视。而现代休闲步行街力求构建一个安全、舒适、轻松、高效的购物环境与休闲理念，并对保护和延续城市历史文化资源注入新的活力。步行街是城市意象的重叠，是城市发展更迭的新思维，是维系城市发展和居民消费的纽带

43、，是现代城市商业发展的新古典主义，为社会各阶层民众提供了互相交流的机会以及休闲、娱乐、购物的场所，为多种文化的共存、交融、发展创造了条件，也为城市带来了新的商业生机与消费活力。8.2 环境效益步行街建设本身就是对整体沿街及街道环境的再创造，是立体化、多方位的道路景观设计。步行街抑制了车辆，降低了噪声、废气的污染程度，净化了环境，街道上增添了人性化的服务设施，创造出一切以人为本的服务理念和和谐优美的都市环境，同时也对该区域内或周边的古建筑和历史文化风貌起到良好的保护和更新作用。本项目实施后，可以美化环境，改善区域内基础设施状况和投资环境，有利于加快区域内基础设施建设的步伐。建成的休闲广场不但可以美化城市环境，供居民健身、休闲、娱乐，绿化还可净化空气、降低噪声、粉尘。8.3 经济效益随着太白山旅游区的发展与开发，步行街将改变现有街区脏、乱、差等问题，提升旅游区整体形象，将原先单纯的住宿、餐饮老街改造成为以休闲、旅游、娱乐、购物、餐饮为主的商业新区。从而增加了消