社区商业业态功能及运营分析

1、社区商业业态功能及运营分析社区商业是指以地域内和周边居民为主要服务对象的商业形态，如邻里商业街区、社区购物中心及邻里购物中心等。社区商业形态是城市商业的基础，它的服务人口一般在5万人以下，服务半径一般在 2公里以内。由于这一商业的属性也决定了社区商业的总规模一般 应控制在3万平米以内，商业业态的设置也有较强的针对性。一、社区商业分类目前为止，社区商业还没有非常权威的标准分类方法，出发点和目的的不同，使得社区商业的划分种类繁多。综合所有分类，可以将其归结为宏观和微观两个层面的划分方式,具体划分如下表：划分方式具体分粪底观层面社区商业的成熟厦自龛型社区商业現代型社区商业層民文化和清费水平简档社区商

2、业中局档社区商业中低档社区商业社区商业的集中度区城性社区商业（也可以称为社区商业中心订集中性社 区商业邻里性社区商业建赧賊式圉台式？封闭式）社区商业离散型社区商业步ftftiJt 社区商业瘫中璽社区商业特殊性年髯人社区夕卜地人比较集中社区按资性社区等微观层面物业类愛立单俸榻腾戴底商住宅混建的馆房或底商所在区域住宅区内设畫住宅区周边溶樹设置住宅区井离独立设 置布局形态街区無状块状姐团髒块维合商业布局樹式组团武多点式会所式服勢对蒙內向型底商一服务木区內部居罠外向型底高-服务小区 内部及搁边居民开发目的短期道具型底商一促进楼盘销售持续功能塞底商一通过 怅燈号来获取利洒国外零售商业分类形式参考:级别购

3、物中心类型辐射范囤澳大利亚规摸美国规模日本规模一级超区域凰或者市级期物中心(super regional center)域主要半轻在5-25&里丈丁-万平方米5-W万平索大于吕万平米区城型购物屮心regi dokl 1 cen ler辅射辅牛厅政区主要半思在5-15贷叽4.5万-m帀平累d万-9万平藩2万-35万甲三皴补区型购物中心(community center)辅射一个厅建随的人部分«左要半桎在5聲里以内27J-57T 平米17j-37j'平米17/-27J'平米郛里取购物中心(neiRhborhoflcI center)辅射旗目周谊水区主婪乍径在g梵里

4、以內1万平米左右3t万耶素3, 5C0-1 万平、社区商业的功能社区商业的功能主要包括：购物功能、社交功能、服务功能、文化休闲娱乐功能。按照潜在业主对不同商业配套设施设施的需求强度差异，我们将其分为3个层次，即:1、 强度需求商业设施，需求的比重超过50%此类商业设施主要包括：综合超市、菜市场、购物中心、银行；2、 中度需求商业设施，需求比重在10-50%之间此类商业设施主要有药房、诊所、餐馆、邮局、健身中心、幼儿园、运动场馆、24小时便店、书店、洗衣店、游泳池、娱乐中心、美容美发店、老年活动中心等；3、 弱需求商业设施，需求比重在10%以下此类商业设施主要包括修理店、彩扩冲洗店、茶馆、花店、

5、宠物店、高尔夫球场。三、社区商业功能业态组合分类业恵组合功能定位见备型业种及业态选择型业种及业态邻里商业保障某本生活需求.提 供懸须生活服务菜洁、食杂囲、报刊 亭、餐饮店' 理发店 、维修、冉生资源回 收超市、便利店、图舟 音像店、关容店、洗 衣估、家庭服务等居住区商业满足口常生活必耍的商 品及便利服务菜市场r超市、报刊 亭、餐饮店、维修、美容美发店*洗衣店 、再生资源回收.家庭服务.冲印店便利店、骑店、图书 音像店、家庭服务、 照相馆、洗浴、休闲 、文化娱乐r医疗保 健、房屋租赁辱屮介 服务社区商业中心满足H常生活综合盂 求，提供个性化消费和 务元化服务白货店、大犁综合超 市、便利店

6、、约店、 图书音像店、餐饮店 、维修、美容美发店 .洗衣店、洗浴、再 生资源冋收、家庭服 务、照相馆专卖店、专业店、旅 馆、医疗保健房握 租赁等中介服务、宠 物服务、丈化娱乐等四、社区商业运营中存在的问题1、“杀猪式”销售带来的后果通常开发商的做法就是以住宅销售的手法进行商铺的销售，先营造出一个好的概念， 让投资者有一个美好的想象空间，然后将商铺高价卖给投资者，再由这些投资者运营出租 给商家，令商铺（街）自然成熟。由于设计、建设之初，并没有合理的定位，销售后更没 有对于投资者的后续服务及辅助，导致投资者购买前期望过高，购买后盲目经营，或者由 于售价过高，导致投资者为了达到比较理想的投资回报，只

7、能把租金提高，结果导致恶性 循环。2、体量过大，超出社区承受范围社区商业的体量多大才合适，一直以来并没有明确的标准出台，所以开发商在做规划 的时候往往比较盲目，首先遵循的是规划指标，在条件允许的范围内，宁大勿小。通常来 说，社区商业的体量大小和所服务的住宅体量大小有关，如果体量太小，则无法满足社区 居民的基本生活需求，如果体量太大，则导致人流不足、商家经营出现问题，最终导致商 铺空置现象出现。预估商业体量方法参考一一通过周边人口数量。国内一线城市的人均商业面积达到1.6平方米以上，主要二线城市的人均商业面积约在1.0-1.6平方米之间。考虑到社区商业功能、服务对象以及服务范围，社区商业的体量应

8、控制在人均1平方米左右或以内。3、住宅入住率长期的超低由于城市化进程的不断加快，很多城市的市区已经有了成熟楼盘，越来越多的开发商 开始把开发的目光转向郊区，但是由于一些配套的不完善，再加上近几年来楼盘投资客的 增多，导致很多郊区楼盘的入住率增长缓慢，最后形成了恶性循环，居民入住率越低，商 家越不愿意进驻楼盘周边的商铺。同样，楼盘周边的商业配套不完善也使得原本想入住的 居民望而却步。4、社区商业存在先天不足对于大多数的社区商业来说，建筑上的先天不足是制约其发展的一个硬伤，首先，对 于开发商来说，社区商业不是经过规划的，更多的是一种固有模式，也就是在整体规划的 时候设置一些底商作为社区商业，并没有把社区商业的功能考虑清楚，对于业态的设置和 商家的开店需求更是没有规划。结果最终导致很多社区商业很难良性运作。五、社区商业运营成功的因素总结深入、细致的市场调研，特别是需求分析。社区商业首要关注的因素：第一是“人”；第二是“人”；第三