综合办公楼物业管理方案及管理制度

1、WORD格式【综合办公楼】物业管理方案及管理制度目录第一节整体设想与管理模式1第二节物业工程效劳保障措施3第三节工程管理处组织设置6第四节物业工程管理制度9第五节物业工程接收方案18第六节物业工程管理效劳目标承诺23专业资料整理WORD格式【综合办公楼】物业管理方案及管理制度综合办公楼位于怀宁路与休宁路穿插处，总体建筑面积 88888 平方米，楼高九层不包括地下车库。主要设施有：电梯、智能监控、消防系统、 VRV 空调系统、办公自动化系统等。办公楼现为XX市各XX党派办公场所。针对物业特点，* 物业将严格按照商务办公楼标准，单独设置物业管理处对该工程作系统管理，提供优质效劳。第一节整体设想与管

2、理模式“沟通至上，效劳致远作为XX市 * 物业管理效劳理念。我们坚持以客户为上，及时认知客户对效劳的需求，在效劳过程中持续不断加以精进。根据综合办公楼的情况，我们 * 物业管理将本着“精致效劳，以我的精心换得您的满意的效劳宗旨，引进先进的管理理念和成熟的管理模式，从前期介入开场就切切实实地做好参谋、在办公楼日常使用中勤勤恳恳地当好物业的管家。一、采取相适应的效劳模式我们将在效劳管理上采用先进的理念，有效的效劳管理手段，使所有进入办公楼的客户都体会到我们热心的招呼、细心的关心、专业的工作、尽心的效劳；让客户感受到走进综合办公楼时，就能感觉到充满温馨、和谐的气氛；应用先进的软件效劳管理是时尚的，是

3、构建和谐社会所必须的。二、物业管理的根底效劳及延伸特约效劳综合办公楼的物业管理效劳分为内核根底效劳及延伸特约效劳。内核根底效劳是指在物业界面内公共区域内根底的保安、工程、清洁管理效劳。延伸特约效劳是指有根据业主或客户的特殊需要，另行对办公区域内其他设施设备的保养维护、特约清洁领导办公室、办公室及休息室、多功能厅、乒乓球室、健身房、小会议室、活动室、 96 人的大教室及贵宾休息室的保洁，生活效劳区域配套管理等。通过内核根底效劳，保障专业资料整理WORD格式办公楼正常的日常办公秩序。通过承受延伸特约效劳的逐项开展进一步提升综合办公楼物业软环境，使之到达臻善臻美。三、管理设想为让业主创造舒适、宁静、

4、满意、亲切、平安的办公环境，我公司将从这些方面努力，刻苦钻研、努力探索。针对【综合办公楼】的特征，我公司提出了以下物业管理设想：1着重从人的根底生活功能需求出发做到人性化管理理念，丰富特色效劳；2着重从人与自然、和谐、共生的要求出发，加强对生态、绿化、人文、环境的建立与维护。四效劳定位物业管理处内部管理实行以ISO9001 国际质量标准体系运行模式。各项效劳均标准化、专业化，并在管理效劳中不断改良、吸收、运用先进的物业管理方法和要求，不断强化各级效劳人员的培训。同时，吸纳各类专业技术人才，不断提升整个物业管理处的人员素质及效劳技能。力争使办公楼创优，同时依据ISO9001国际质量标准体系，使办

5、公楼物业管理质量更加标准化、标准化。4、管理内容4.1 综合办公楼管理区域的公共设备设施的运行、维护、维修管理。4.2 综合办公楼管理区域的公共区域的保安、消防平安管理4.3 综合办公楼管理区域的公共区域的保洁、绿化管理第二节【综合办公楼】物业工程效劳保障措施1、先进的 ISO9001：2000 内部质量管理体系保障，建立六大管理机制要实现综合办公楼工程物业管理目标，离不开强化的内部管理体系。公司运作将依托 IS0 严格的质量管理体系模式作为日常管理运作质量的保证。建立六项管理机制：1自我约束机制：严格苛求，精益求精的宾馆星级式效劳，以效劳卓越、质量上乘的高标准约束自己。2专业化运作机制：对于

6、工程处遇专业性与技术性较强的管理效劳，都专业资料整理WORD格式有专业物业公司技术中心提供技术支持。以降低本钱，扬长避短，提高效率。3质量保证机制：专业物业公司的管理运作和效劳标准遵循国际化，标准化组织的 ISO90012000 的管理模式进展实施。4检查监视机制：为了确保效劳质量，专业物业公司必须建立了严密而科学的质量检查监视体系负责办公楼管理效劳的各项意见反响与投诉回访。5紧急预案机制：根据办公楼特点，分工作条线，设计各类预案，建立预案网络机制，预案流程，预案执行监视及预案检验、预案起动执行记录等一整套可操作制度。2、采用系统及过程管理方法最终实现“十二化管理综合办公楼工程物业管理活动是由

7、各相关的子过程组成，各相关过程加以识别，理解和管理，最大限度的减少职能穿插、重叠管理。实现垂直管理、目标管理、网络管理，从而到达提高管理效率、降低运行本钱目的。公司将各类效劳活动赋予文件化、程序化，并实行并通过 PDCAPLANDOCHECK ACTION管理方式做到精心筹划明确各项活动的职责，配备适当的资源，保证科学管理。精心实施 严格按照质量管理体系文件规定要求，实施程序化、标准化管理使每位员工明确自己该做什么，如何做，做到什么程度，留下何种记录，从而到达定时、定人、定岗、定任务、定质量的五定要求，严格检查每项活动都会有方案的受到检查，从日检到周检，月检覆盖整个物业管理活动，保证各项物业管

8、理活动在严格受控状态下运行。持续改良 针对检查中发现的问题，通过征求业主、客户意见，运用统计方法，测量出物业管理活动的缺乏之处，制定纠正和预防措施，从而实现物业管理活动的持续改良和质量的良性循环。“十二化工作标准效劳组织专业化、效劳架构简约化、效劳控制标准化、效劳标准准确化、效劳理念人本化、效劳内容菜单化、效劳效果最正确化、效劳责任全体化、专业资料整理WORD格式效劳队伍素质化、效劳信息网络化、效劳本钱合理化、效劳运作市场化。3、重大预案的设计演练制度根据管理重点，我们应在效劳管理上从以下几个方面设计应急预案并加以演练，以确保办公楼运作的平安无虞：工程管理方面：突发性水浸应急处理预案、防汛应急

9、预案、设备故障应急处理预案、触电事故的应急处理预案等；治安保安方面：交通意外事故应急预案、治安、刑事案件应急预案、火灾、爆炸事件应急预案、节假日突发事件处理预案等；环境保护方面：下水管受堵排积水预案、地面遭受特种材料污染排除预案、有害气体侵袭预案等；公共卫生方面：食物中毒预案、流行病预防预案等；4、强化岗位培训、有效进展督导公司将对综合办公楼实行全员培训制度。培训工作将由始无终地贯彻在整个管理过程中。办公楼管理效劳人员在上岗前由公司进展系统严格的岗前培训并取得相应的岗位执业XX书。通过岗前培训使员工在效劳意识的培养、效劳理念的树立、工作技能的提升等方面尽快到达一流管理所需的水平。让全体员工理解

10、公司的质量方针、质量目标，继而自觉参与到公司的质量活动中去。同时，公司还在日常管理效劳过程中不断地对员工进展在岗培训及理念的强化，继续通过技术平台优势及软件支持以多种形式加强人员培训的沟通交流，以持续提升员工的专业技能。执行标准是否到位，培训是否有效，还须通过督导这一环节。我们将建议多层次的督导体系。综合办公楼将通过定期的日常巡查，每月组织所有部门负责人进展的一次楼检；每个部门负责人每日对办公楼管理状况作一次例查；各根底管理层更是根据操作标准要求时时对管理作出巡查；公司不定期地对工程作抽检和指导；同时物业管理处更承受业主和使用人对管理质量的评定和指导。5、量化考核，建立鼓励机制公司还将根据员工

11、的绩效对每一员工进展量化考核。员工考核依据质量控制指标，逐层考核，责任到人。考核结果必须同鼓励挂钩，以做到赏罚清楚。专业资料整理WORD格式以通过考核辅以相应的正负鼓励机制，正鼓励：指给予员工以奖励、提高待遇、晋升工资和提升职务。负鼓励：包括对员工处分、扣奖、换岗培训、待岗、降职直至终止合同。起到鼓励先进、鞭策后进的作用。6、内部保障，建立并推广企业文化物业管理是一项繁琐、忙碌、多方位的效劳工作，每一处优良环境的创造，无不凝聚着管理处员工的汗水和心血。公司推行严格中见人情、严谨中见宽松的人性化管理手段，积极推行企业文化。通过员工恳谈、联谊活动等方式充分注重管理人员与员工的情感沟通，从而营造出和

12、谐的工作气氛，形成员工队伍总体稳定、局部流动的良性资源管理循环。第三节【综合办公楼】物业管理处组织设置一、物业处机构设置图XX市 * 物业管理【综合办公楼】物业处综管部保安部保洁部工程部智公接日高文办能消共待常接低档仓公监防车区室设压/报资库秩控服辆域会施配修料管序系务管卫议设电服管理维统管理生室备间务理护管理清清维值理洁洁护班专业资料整理WORD格式二、物业处人员配备序号职位人数职责备注1工程主任1负责办公楼区域全面效劳管理工作。2文员兼仓1做好办公接待、文档资料整理及仓管库管理等工作。相关人员必须熟悉办公楼服务流程，有从业3保安队长1协助主任负责办公楼的平安管理工经历，经过培作。训，且素质

13、高、责任心强，有吃4保安员8负责办公楼门岗值勤、楼层巡视、苦耐劳精神。智能监控、消防管理及车辆管理等工作。专业资料整理WORD格式5保洁领班1负责辖区内的清洁管理工作专业资料整理WORD格式6保洁员6负责办公楼内外围清洁卫生工作以及领导办公室的清洁工作等。专业资料整理WORD格式7工程人员3负责办公楼设施设备日常维修保养及智能化系统等的保养、上下压配电间值班等工作专业资料整理WORD格式合计21专业资料整理WORD格式三、人员配备说明：1、工程主任：1名2、文员兼仓管：1名3工程部：空调与给排水系统、弱电、强电；1名上下压配电间值班。 2名4保安部：大堂周围、地下车库出入口每班设1 名，三班运

14、行，另巡逻岗2名5 名专业资料整理WORD格式监控室每班设 1 名，三班运行， 1 人/班× 3 班；3名保安队长。1名5保洁部：保洁员每人做三个楼层的清洁，九个楼层；3 名 外围四周场地保洁、绿化修剪 2 名 2F-9F 8 个领导办公室及休息室、多功能厅、乒乓球室、健身房、小会议室、活动室、96 人的大教室及贵宾休息室的保洁；2名其中领班1 名共计：21名专业资料整理WORD格式第四节【综合办公楼】物业管理制度专业资料整理WORD格式一完善管理制度以标准管理行为办公室管理制度仓库管理制度交接班管理制度更衣室柜管理制度员工就餐制度员工着装制度印章、介绍信使用管理制度钥匙管理制度财务

15、管理制度物资管理制度现金管理制度费用管理制度设备部管理制度设备设施维护保养制度报修、急修制度设备机房管理制度设备机房“动火管理制度工具管理制度节能制度物料申购、领用管理制度清洁卫生制度设备事故分析及处理制度配电室平安保卫制度配电室防火管理制度配电室值班制度配电室交接班制度配电室巡视制度配电室设备缺陷管理制度专业资料整理WORD格式配电室设备维护保养制度配电室停电管理制度电梯维护保养制度生活用水平安管理制度维修人员平安防火制度消防设备维护保养制度保安管理制度消防管理制度交接班管理制度搬迁大件物品管理规定消防设施、器材的维护保养制度易燃、易爆危险品的管理制度庭院道路管理制度动用明火管理制度机动车停

16、车场平安巡检制度平安巡检制度保安值班管理制度平安工作督察制度消防平安检查制度治安管理制度非机动车管理制度对讲机管理制度二次装潢平安管理危险品管理制度平安档案管理制度平安门及消防通道的管理制度灭火器维护保养制度保洁部管理制度员工劳动纪律清洁设备领用、使用制度专业资料整理WORD格式高空平安操作制度绿化监管及摆放、养护管理制度大堂接待管理制度、报刊发放管理制度客户投诉处置管理制度客户满意度征集、回访制度二明确的岗位职责及入职要求通过明确各岗位职责及入职要求，使从业人员都知晓自己的工作责任，以到达全员管理的目的。a. 管理处主任岗位职责及任职要求b. 文员岗位职责及任职要求c. 仓管人员岗位职责及任

17、职要求d. 工程部人员岗位职责及任职要求e. 保安队长岗位职责及任职要求f. 保洁领班岗位职责及任职要求g. 强电、弱电电工岗位职责及任职要求h. 综合维修工岗位职责及任职要求i. 保安人员岗位职责及任职要求j. 消控中心保安人员岗位职责及任职要求k. 保洁人员工岗位职责及任职要求三统一的员工行为标准3.1以根本的行为标准要求全体员工，以展示公司的效劳形象a. 新职工、转职 ( 岗) 职工，应进展平安教育，经考试合格前方可正式上岗作业。b. 当班前必须充分休息，保持精力充分，当班时不得打瞌睡，不得酒后工作。c. 电气设备、设施发生故障，应报请有关部门维修，不得擅自拆修，以防触电。d. 严格执行

18、办公楼平安规定，结合工作实际，开展平安预想活动，消灭不平安因素。专业资料整理WORD格式3.2仪容标准a. 总体要求：整洁，舒适、大方。b. 着装：穿着规定的服装、佩带职务标志。c. 仪容：讲究卫生，手脸清洁，不歪戴帽子，不敞胸露怀，不穿高跟鞋特殊需要除外，不戴戒子、项链、耳环，保持仪容整洁。3.3语言标准a. 总体要求：亲切和蔼，语言文雅，使用普通话。b. 效劳用语：使用“您好、请、谢谢、对不起、再见“十字文明用语不讲效劳忌语。c. 接到时：您好，请讲，再见。3.4动作标准a. 总体要求：举止大方，精神饱满，姿态端正，注意小节。b. 效劳动作：清扫卫生时，要先征得客户同意维护秩序时，要说服发

19、动，不要推搡顾客处理违章时、要实事求是，不要扣押顾客物品c. 举止动作 :不准背手、插腰、抱膀、颤腿或手插衣裤袋里不准嘻笑打闹，勾肩搭背不准在顾客面前搔痒、挖耳朵、抠鼻子、剔牙齿、脱鞋不准随地吐痰 , 乱扔杂物不准当班吃零食 , 在禁烟区内抽烟3.5效劳标准:主动、热情、诚恳、周到3.6纪律标准a. 总体要求：坚守岗位，尽职尽责，严格执行各项规章制度和作业程序。b. 作业纪律 :上岗不准接听私人，不准使用手机穿着规定制服，上岗不挂牌、不符合标准不得上岗不准离岗、串岗和聊天不准私自调休、替休专业资料整理WORD格式c.岗位纪律：不侮辱、刁难和以粗野语言对待乘客；四、细致的物业效劳各岗位工作指导程

20、序工程管理1前期物业介入设备、设施移交管理程序2二次装修设备、设施管理程序3电配间各项管理程序a.值班人员管理b.设备巡视检查管理c.设备缺陷管理d.倒闸操作监护管理e.无防装置措施管理f.设备维护清洁管理g.培训管理h.运行分析及管理i.运行技术管理j.变电间防火管理k.防小动物事故管理l.事故处理管理4电气照明装置平安管理程序5电气防火和防爆管理程序6临时用电线路管理程序7给排水系统设备点检管理程序8消防设备管理程序9水箱清洁管理程序10对消防报警系统维护和保养程序11火灾报警系统管理程序12通讯与网络系统管理程序13弱电设备运行与维护管理程序14闭路电视监视系统管理程序15给排水系统弱电

21、管理程序专业资料整理WORD格式16音响播送系统管理程序17综合节能管理程序18电梯系统管理程序保安管理1门岗平安管理程序2公共场所平安管理程序3安保巡逻管理程序4停车管理程序5治安突发事件管理程序6防汛管理程序7钥匙管理程序8消防喷淋系统管理程序清洁管理1. 办公楼清洁工作技能指导a. 地面石料打蜡、去蜡、抛光工作指导b. 玻璃镜面保洁工作指导c. 不锈刚制品、铜制品保洁工作指导d. 盥洗室保洁工作指导e. 大堂清洁工作指导f. 地毯清洗操作指导g. 办公楼公共区域清洁工作指导2常用清洁剂用途、配制比例指南3. 常见污渍处理表4. 办公楼清洁工作质量流程图5. 办公楼清洁效劳标准6. 办公楼

22、绿化管理工作制度、垃圾管理制度7. 办公楼接待、会务活动的清洁运作程序五、周全的应急预案1. 火灾应急预案2. 治安事件应急预案专业资料整理WORD格式3. 工程设施设备故障应急预案4. 突发性浸水事件应急预案5. 电梯困人应急预案6. 自然灾害应对应急预案7. 停电事故应急预案8. 客户救助应急预案9. 突发性环境污染应急预案六、日常管理细那么及要求一治安效劳物业处设立治安部门实行24 小时值班制，严格按照?保安工作手册?负责办公楼区域的平安维护系列工作。1、秩序维护监控中心设立保卫值班室一楼岗位协助客服台做好来客来访登记，前来办事或送货人员进入办公楼，需出示有效证明，且经业户同意前方可登记

23、进入；以下人员，未经业户特别许可，不予登记进入办公楼A 各类业务推销人员；B 无法说清有关联系人，且又不能出示有关证件及形迹可疑者；C 其他未经特别许可人员。另设立巡逻岗，对办公楼内外围及车库进展不连续巡逻。2、智能监控系统管理监控中心值班人员应严格监控，发现异常情况立即通知巡逻岗或报告主任，并做好值班记录。3、消防效劳管理 定期检查巡视消防设施系统，保持完好，确保紧急状况下及时投入使用； 发现消防设施异常和故障及时报告领导，使系统处于正常启用状态； 确保楼梯、走道和出口畅通无阻； 负责其他涉及消防平安的排查工作。4、车辆管理 保安人员做好车库平安管理同时需正确引导来客车辆停放，注意办公楼周围

24、专业资料整理WORD格式交通情况，保证车库口及办公楼入口处畅通； 礼貌对待停车车主，热情帮助车主提供力所能及的帮助如道路问讯等。二清洁效劳为确保环境干净，清洁效劳将采取立体式管理：外围与内围、楼层室内与室外相结合。1 公共区域卫生清洁18：00 以前完成大堂地面及电梯间、走廊通道的第一次清洁工作；清扫好卫生间，检查卷纸情况、喷洒空气清新剂；（ 2 8： 30 集中收取垃圾袋装，及时清运出办公楼；（ 3专人负责车库、办公楼外围保洁及绿化维护，确保清洁无杂物；（ 4做好大堂内外门玻璃，二楼以下内外玻璃的清洁，外表无浮尘，无污渍，光泽透明；（ 5地面清洁 1 天不少于 2 次；墙面清洁 1 周不少于

25、 2 次，有灰尘或杂物随时清理；（ 6公共走廊推尘一天不少于 2 次，确保地面光亮；不干净点滞留时间不超过30 分钟；（ 7楼梯台阶的拖洗保养、不锈钢扶手抹尘；（ 8不锈钢垃圾筒摆放在指定位置，外表光亮无污迹，筒外周围无痰迹，垃圾不外露；（ 9室内摆置品、盆景等保洁工作，保证目视无灰尘；（ 10大堂天花灯筒、各组灯饰、各类出风口无蜘蛛网 ;（ 11墙面各开关面板、消防设施设备的清洁工作；（ 12电梯门及轿厢无灰尘、无印渍，地毯无灰尘，无杂物；（ 13保证卫生间地面、台面无水迹、无杂物，镜面无水迹，光亮照人；水流通畅，无异味；厕纸娄纸不得堆出外表，厕间门光洁无污渍；（ 14茶水间热水器外外表干净

26、光亮，地面无水迹、无杂物；（ 15所有裸露在走廊的门窗、台面的清洁。2、会议室的清洁1会议完毕后保洁人员对会议室做彻底清洁工作，确保室内所有物品、器具干净光亮；专业资料整理WORD格式2平时加强对会议室的卫生检查工作，发现有异常情况立即采取清洁措施，以确保会议室可随时启用。(3) 对沙发地毯等物品进展局部去污清洁等 ;4依据?保洁作业手册?对室内局部物品进展专业清洁效劳工作。4、办公楼垃圾日产日清；5、另外我们将制定保洁应急作业方案，以备非正常状态时的清洁工作。三维修效劳为确保办公楼楼层设施设备的正常使用与平安，让业户有一个平安良好的工作环境，我们将严格执行?维修工作手册?工作流程，标准操作，

27、平安管理。1、日常设施设备维护（ 1工程人员参与办公楼接收，了解各类设备的使用功能，熟悉水、电管线走向；（ 2建立检查制度周检、月检、保养方案周方案、月方案，做好楼层内给排水、供电设施以及照明系统的日常管理工作，发现异常及故障要及时维修，以免影响正常使用；（ 3接到报修通知后，快速到达现场修复或提出维修方案，文明平安操作，维修合格率达 98%，同时做好修复后卫生清洁工作，让业户满意。4加强设备机房平安管理；保护设施设备，加强节能降耗管理；5组织对会缩化粪池的清理疏通等工作。2、智能化系统维护1了解办公楼消防设施、监控系统及会议使用各类音响、话筒等设备的性能，熟悉各类设施、器材的安、存放位置，懂

28、得正确使用；2做好日常检查工作，每月进展系统保养一次，发现问题及时解决或上报物业处协调处理；3确保各类设施、器材性能良好，正常运行/ 使用。3、电梯使用管理1每天对电梯巡视一次，发现问题及时与电梯保养公司联系；2催促专业公司对电梯的维护保养工作；3加强电梯日常使用管理，懂得电梯困人急救方法；专业资料整理WORD格式4配合电梯保养公司做好年检及其它相关工作。3、空调系统设备管理空调系统是物业工程管理的重要内容，必须引起高度的重视，对空调系统的管理应作好以下根本管理：1建立健全各项必要而简单的规章制度并认真组织落实，必须有经过专业培训的合格工程技术人员从事空调设备操作。2空调操作工人应是经过培训的

29、技术工人, 掌握装置操作技能 , 经有关部门考试合格后 , 方可进展独立工作。3应严遵守操作规程和系统原理图，以便万一发生事故时，能迅速切断有关阀门，防止事故扩大。要建立良好的规章制度。操作规程制度，设备维护保养制度，技术平安规程，岗位责任制，交接班制度等4配合专业公司对设备进展日常维护和管理。5经常检查设备机房，使之保持良好状态。第五节【综合办公楼】物业工程接收方案根据本公司物业管理经历，物业管理应尽可能早地介入。我们根据办公楼个体特性将全部管理过程划分为三个阶段，即竣工前管理阶段，搬迁及调试管理阶段和正常管理阶段。图示如下：竣工前管理阶段搬迁及调试管理阶段正常管理阶段专业资料整理WORD格

30、式物业公司进驻现场首批办公入驻整个办公区域搬迁工作完成专业资料整理WORD格式竣工前管理阶段从物业公司正式进驻之日起，至首批单位入驻为止。该阶段的主要任务是协助业主/ 建立方完善设计和施工监理、参与房屋竣工验收、配合做好局部区域的平安保卫和保洁工作、人员招聘培训工作、物业管理各类前期准备以及物业开荒。专业资料整理WORD格式搬迁及设备调试管理阶段从首批单位进驻起至整个办公楼入驻完成止。该阶段的主要任务是房屋的交接验收、接待做好单位搬迁效劳配套工作，同时维护办公楼已有日常办公单位的正常办公工作秩序，联动调试完成设备设施，以及应对突发性故障的抢修。正常管理阶段从搬迁入驻及设施调完成，办公楼物业管理

31、进入正常管理阶段，该阶段的主要任务是对整个工程进展全方位管理，为客户提供全面效劳，对内部管理不断完善和提高。三个阶段工作的内容和管理重点有区别，又前后承接，前一阶段工作质量的好坏，将直接影响到下一阶段工作的展开与控制。根据本公司经历，唯有在每阶段都将严格控制，标准操作，热心效劳，依法管理才能全面实现提出的各项管理目标，真正做到让客户满意。以下就各阶段的具体内容逐一说明：一、竣工前管理阶段管理内容综合办公楼办公楼物业移交将可能分步实行，故结合此情况，物业竣工前管理阶段又分成：前期介入阶段管理处试运行正常使用1、前期介入工作内容为：分类工作内容具体要求参与施工单位进展的设备安装调试。物业参与工程竣

32、工参与甲方同施工单之间进展的隐蔽工程验收、单位验收和总体验收。交接验收和物业交就调试和验收中发现的问题提出整改意见。接验收承受甲方委托对物业作现状接收，并记录存在的问题，责成整改完善。施工现场平安管理实行 24 小时安保值班和不定时办公楼巡视。现场( 根据业主方对施工现场可能出现的平安薄弱环节提出改善意见，尤其对重点环节的设防。专业资料整理WORD格式管理的需要 )现场环境管理施工现场组织完成办公楼开清洁开荒编制完善物业管理方案管员工招聘到岗理处筹建管理处开办催促施工单位在施工现场中潜在的危险区域，树立明显提示标志，确保进出人员的平安。严格平安管理，严密巡查，监管和排除在施工作业、电器使用和消

33、防平安方面的不平安因素，确保施工现场的平安。做好成品保护，现场材料、设备加以监视，严防盗窃和损坏。做好办公楼进出口、周边区域的平安管理，对进出人员和车辆进展严格有序控制监视施工单位落实对重要材质的成品保护，并做好提示工作。做好清洁开荒的各种准备，对局部完工可交付的楼层先期组织开荒。制订清洗方案，测算所需费用，报甲方审定。组织人力、物力、按需按时地完成清洗。收集有关物业设计、建筑、设备设施及周边环境方面的资料，编写关于物业实施方案。了解本物业设备及安装状况，从管理适用性角度写出?工程设备评估报告?。根据该方案制订实施细那么，包括各岗位职责、各种操作标准、相关规章制度。工程前期核心管理人员入驻现场

34、。完成综合办公楼管理处员工招聘培训。根据工程需要，选调工程专业人员到现场。选定管理办公室和工作用房完成必要装饰。购置管理所需要的一切设备、工具、材料。定制员工制服。印制各种管理文件表格等印刷品，完成各种证件制作。作好办公楼使用各项准备工作。整个工程管理处全流程试运作专业资料整理WORD格式清洁开荒方案专业资料整理WORD格式序号区域项目备注专业资料整理WORD格式1大厅地面、墙面清洁上蜡、抛光2外围、地下车库、自地面冲洗，顶、风管、桥架行车场、台阶保洁3屋顶冲洗地面、墙面、顶面；卫生间、4楼层茶水间、房间、电梯厅、楼梯；6轿厢清洁电梯不锈钢保养7外墙玻璃及石质墙面清洗擦地机清洗、上蜡，高速抛光

35、机抛光高压水枪地刷、清洁剂地刷、清洁剂擦地机清洗、隔断清洁、卫生间洁厕剂清洁、壁面万向握把不锈钢保护膜清理、清洁、上不锈钢光亮剂、沟槽清洁委托专业公司专业资料整理WORD格式2、管理处试运行办公楼验交开场至首批办公单位开场搬迁入住，此阶段作为管理处试运行阶段。分类工作内容具体要求设备资料收集，隐蔽工程档案收集与制作，为今后维护保养做好充分准备。资料交接代表业主方接收设备资料图纸、操作手册、维护保养手册等。对工程验收过程中发现的问题做好详细记录，作为设备资料留存备案。工根据图纸及设备清单，对已装设备或系统实物逐件复核，标明安装位置。实物核查程收取并保管设备的附件、备件、零配件，开列清单备查。移设

36、备试运行、供货商到现场作专题培训，主要操作人员及预备人员一同参加。交调试供货方或安装方完成调试、试运行后，由物业设备工接收，负责操作、运行。专业资料整理WORD格式参与业主方公司及工程设备人员，组成现场接收小组，参与竣工验收。专业资料整理WORD格式竣工验收反响建议办公搬迁管理车辆管理办公进档案管理场管理安保管理环境管理对在现场接收过程中出现的问题，出具整改通知书和整改建议报告，实时跟进施工整改情况。对上述各过程中发现的问题，及时与开展商联系，一般问题口头反响，重要问题及建议书面报告。办妥相有关登记手续组织调配好搬迁车辆停放组织调配好电梯使用提供办公楼设备设施简况介绍地下车库及地面临时停车点运

37、行准备，划定停车泊位并编好车位号。熟记办公楼车库状况车辆进入办公楼后，由门卫安保用对讲机通知车库管理员，应立即引导车辆。车道上严禁停放机动车和非机动车。竣工图纸、设备安装、隐蔽工程和管道、竣工验收等原始资料保管，建立设备台帐。建立办公客户档案并做好资料的XX工作。建立物业全体员工档案，包括：简历、XX明文件、技术等级证书、各项技能证书。所有岗位于验收日期确定后提前一至两周全面运转到岗。岗点设置及岗位人员安排，实地培训与操作，全面接手办公楼平安管理。承受安装单位培训，接收监控及消防系统，确保各系统正常运行。来访客人实行登记制度；对进出人员实行出入证管理，装修及维修施工人员办妥出入证。编制环境管理

38、作业指导书，岗点设置及岗位人员安排。公司督查部负责组建开荒队伍，全面开荒保洁。在首批客户入住前完成首期开荒。专业资料整理WORD格式科学、完善的做好XX石、不锈钢等材质的养护。园艺公司实地观察，设计现场绿化盆栽布置方案，在开荒保洁完毕后客户入住前盆栽摆放到位，美化环境。二、搬迁及设备调试装修管理阶段该阶段时间为首批办公单位搬迁进驻开场至整个办公单位入驻根本完成，各设备联动调试全面完成。本阶段工作重点是接待办公室搬迁和继续完成整个设备的调试。同时，整个办公楼仍将有局部设备处于调试期，设备系统尚不能完全运作且使用性能不稳定令办公楼设备系统突发性故障以及因对设施不熟悉而造成人为使用不当故障率高发。因

39、此，我们贯彻密切沟通，合理规划；预案充分，快速保障以确保整个办公楼的正常使用。密切沟通，合理规划整个管理处将再建立搬迁调度效劳热线，随时能够与相关搬迁单位保持畅通联络，及时掌握每日搬迁规模量，并预先做好在车辆控制，电梯使用，周转场地设置，平安控制，垃圾收集、清运，环境保洁等方面做好合理规划及充分布署相应的人力及物力。使整个搬迁过程对办公楼正常的办公使用秩序影响降至最低。预案充分，快速保障通过前期工程介入对各系统性能的充分了解，将办公楼各事项尤其在此阶段出现的多发事件如电力供给因用电负荷不均，空调系统制冷，制热缺乏，盘管滴水等等作好充分的预案准备。并建立相应的快速反响保障队伍，做到楼内的任何报修

40、事件， 15 分钟内工程人员必到现场。三、正常管理阶段该阶段时间为从搬迁开场到整个办公楼完全正常使用，所有办公单位入驻完成，我们将把管理的重点转到日常管理上来。综合办公楼管理处按全员到岗运作。本阶段管理必须严格按照 ISO9001 质量保证体系中有关的质量方针为纲，以程序文件为依据，以操作性文件为日常工作的标准，严守管理质量关，通过我们的精心管理，保持和提升物业的品质和价值。专业资料整理WORD格式第六节【综合办公楼】物业工程管理效劳目标1、质量方针公司确定对综合办公楼的管理方针是：精细化管理和星级式效劳。精细化管理 是指将管理覆盖到每一个环节；控制到每一个细节；标准到每一项操作；准确到每一个

41、数据。星级式效劳是指在效劳上确立星级式宾馆的效劳宗旨；移植星级式宾馆的效劳理念；借鉴星级式宾馆的效劳标准；实行星级式宾馆的效劳礼仪。2、管理效劳目标客户满意率 95%。企业标准管理人员持证上岗率90%。企业标准员工培训覆盖率100%。企业标准设备、设施运行完好率98%。企业标准消防设施运行完好率95%。企业标准客户投诉处理率98%。企业标准报修效劳及时率95%。企业标准场地、建筑物、构筑物完好率98%。国家标准故障、事件响应时间5 分钟。企业标准管理区域内卫生清洁各种检查合格率98%。国家标准保安事件响应时间5 分钟。企业标准管理处事务管理分目标值 %细目质量目标类专业资料整理WORD格式建立

42、 24 小时值班制度，设效劳，接客户报修、求助、投诉，及时处理与反响，有回访制度和记录应急情况处置及时管理建立并落实维修效劳承诺制处定期向客户发放物业管理效劳工作征求意见单，对合理的建议及时整改房屋及其公用设施设备档案资料齐全，分类成册，查阅方便建立业主和客户信息档案设备管理处理及时率100回访满意率>98应急预案应知率100处置及时率100零星维修和急修及时率100返修率<1实现率100满意率 90实现率100资料完善率100专业资料整理WORD格式分细目类设备资料、图纸，房屋竣工图等档案资料完整无缺基建立设备、设施台帐础管编制设备年、季和月度保养方案理管理制度齐全平安运行、岗位责任、定期巡回检查