上海大佘山区域别墅场简析

1、【最新资料,Word版）可自由编辑！】一、近期国际金融、经济形势一场由美国虚拟经济引发的金融危机不可避免地向实体经济延伸扩散。从房 地产信贷的金融衍生品到房地产企业本身“经济建筑”的倒塌，短时间内，国际 金融市场动荡加剧，全球经济增长明显放缓，国际经济环境中不确定不稳定因素 明显增多。受此影响，美国乃至全球的实体经济都面临较大的负面冲击，并可能拉长调整周期。美国8月份失业率升至2003年9月以来最高的6.1%,显示美国经济正快速 趋向疲软。欧洲经济出现下滑，欧元区第二季度投资、消费及出口同时下降，导 致当季经济收缩0.2%,为欧元诞生以来首次负增长。日本经济可能进入新一轮衰 退，第二季度GDP

2、环比下降0.7%,折年率下降3%。在此背景下，亚洲地区出口 增速下降，经济逐步走缓，资本大量外流。近期 IMF已将今明两年世界经济增长 预测由之前的4.1%?口 3.9%调低至3.9%ffi 3.0%。WTO则预测今年全球贸易增长可 能降至2002年以来的最低。中国目前经济对外依存度较高，全球经济放缓以及由此带来的外需减弱必然 会给我国经济发展带来负面影响。中国 2003年以来两位数增长主要由出口和投资 两大引擎推动。随着出口放缓以及 G3 （美国、欧元区、日本）经济体经济低迷， 未来中国经济增长的前景有赖于国内投资力度，因为消费还并非近年来耀眼的经 济表现的首要贡献因素。在出口萎缩、经济增速

3、放缓的背景下，未来中国对外贸易充满挑战，扩大内 需成为中国提振经济的必由之路。而房地产业上下游关联度极高，带动力强，是 拉动内需不可或缺的重要力量。在这个逻辑路径上，房地产的健康可持续发展，必将成为重要节点。二、中国房地产市场新政及反馈1、政策出台背景：自去年9.27房贷新政出台后，全国房地产市场逐步进入调整，市场交易量大幅下降，价格在各区域市场有不同程度的下调幅度，最高高达30-40%加上美国 金融危机的影响，全球经济增长明显放缓，我国经济也呈现增长放缓趋势，特别 是出口增长有较大幅度的回落，影响到整个市场的预期和信心。政府陆续出台了很多的刺激经济措施来“保增长”，包括防止人民币升值过 快、

4、提高国内商业银行信贷额度、放宽外资银行信贷额度来扶助中小企业、停征 个体户管理费和集贸市场管理费以减轻个体工商户的负担，提高出口退税以减轻 出口就业压力及鼓励企业转型升级等等。房地产业作为国家重点支柱产业，综合 其上下游产业链而言对国民经济整体贡献度比较高，因此，在“保增长”调控思 路下，稳定房地产市场、适当刺激房产消费和投资而不至于下滑太快是摆在政府 面前需要做的重要经济工作。2008年10月17日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，分析当前 经济形势，安排部署第四季度经济工作。在工作安排中提到，加大保障性住房建 设规模，降低住房交易税费，支持居民购房。在此之前，中央人民银行也下调存

5、款类金融机构人民币存款准备金率 0.5个百分点；下调一年期人民币存贷款基准利 率各0.27个百分点。与此同时全国各地也已经有18个城市出台了房地产的利好政 策。10月22日，财政部、央行快速反应，联合出台相关政策规定。2、政策主要内容：1、从2008年11月1日起，个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税 税率暂统一下调到1%;对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房 暂免征收土地增值税。2、自2008年10月27日起，首次购房和改善型普通自住房贷款利率的下限可 扩大为贷款基准利率的0.7倍。最低首付款比例调整为20%03、下调个人住房公积金贷款利率，各档次利率分别下调0.27个

6、百分点。3、政策出台目的：本次新政针对的购房群体主要是购买 90 1tf以下自住房的人群，不过当中自住 与非自住的界分以及改善型需求的界定则有待政策细则的进一步出台。政策旨在稳定房地产市场，预防市场大跌；支持鼓励居民购买中小户型普通 住宅，使“ 90/70"政策后的房地产供求关系趋向平衡；同时通过降低交易税费，支持居民合理的购房居住需求，通过增强居民购房购买力，降低购房持有成本， 支持有效扩大内需，避免上下游产业萎缩、缓解就业压力，保增长。4、市场反馈情况：本次新政几乎所有条款都是面向刚性的普通自住需求者的，对豪宅及投资客 利好不大。新政出台后，对楼市信心有很大的提振作用，但楼市短期

7、内还很难发生根本 逆转，楼市后市走向仍然要看宏观经济大市的走向，加之各地市场基本反映平淡， 继续观望气氛浓厚，政策效果还有待进一步观察。5、最新政策走向：2008年11月5日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署进 一步扩大内需促进经济平稳较快增长的措施。这是国务院常务会议在一月内连续 第二次针对全国经济情况进行部署。相比于10月17日国务院常务会议将宏观经济 调控目标由“一保一控”转为“保字当先”，此次会议将“保持”改为“促进”。 此次会议明确提出10条具体措施，计划到2010年总共投入4万亿进行投资，进一 步扩大内需、促进经济增长。三、上海房地产市场现状及走势1、上海房地产市场

8、现状市场现状：目前来看，近期上海普通住宅成交量和均价有继续下降趋势，市场成交持续 低迷状态，一手房存量增加。2008年10月，上海房地产市场表现为“量价齐跌”：10月份，上海一手住宅成交 84.3万平米，同比下降63.6%,环比下降16.8%;9月份，上海一手住宅成交均价为 7509.3元/平米，同比下降22.6%,环比下降 9.8%;10月底，上海一手住宅可售面积为 795万平米，同比上升44.4%,环比上涨 7.3%=另外10月底一手住宅可售面积与07年一手住宅成交面积比例为 0.30。与之相对应，高端住宅市场虽成交量严重下滑，但价格却未出现实质性松动， 表现出较强的抗跌性，个别项目价格甚

9、至逆市上涨。受金融海啸的影响，豪宅的主要买家和租客一一外企金领和高管收入受到影 响，从8月开始，上海市豪宅的总体成交呈下降趋势。第三季度，上海豪宅市场（3万元/平方米以上的住宅）的成交量环比第二季度下跌了七成之多，然而，大多数豪 宅的价格依旧比较坚挺。第三季度豪宅的成交量从第二季度的 1918套跌到了 516套，跌幅高达73%。 第三季度的成交量主要由御翠豪庭、仁恒河滨城、尚海湾等项目的大力推盘所带 动，而且这些楼盘第三季度的成交均价，与上季度相比不降反升。2、上海别墅市场走势分析：别墅产品一直是改善型需求置业者的重要选择，与普通公寓房源相比，更具 投资价值的别墅将吸引更多长期投资者进入市场。

10、从今年上半年上海别墅市场的整体成交情况来看，经济型别墅的市场反应较 为平淡，与其形成鲜明对比的是，市场对于高端别墅仍保持着较高的热度。成交 均价在2.5万元/平方米以上的别墅房源占全市别墅总成交面积的比重达到惊人的 25.61%由于高端别墅受到热捧，将上海别墅市场的整体成交价格迅速拉高。上半 年全市别墅成交均价为20826元/平方米，环比上扬了 37.15%同比上升了 56.37%今年前9个月，上海别墅的新增供应量已经达到173. 55万平方米，但同期成 交量仅为103. 46万平方米。今年前9个月，上海别墅供应量同比大幅上升 52. 2%, 但成交量同比大幅下滑51. 4%。尤其是9、10月

11、份受金融海啸及经济形势持续恶 化等影响，上海市别墅市场偏低，但价格企稳。由于上海的纯别墅项目日渐稀缺的资源优势，预计未来别墅豪宅物业必将在 市场上自成一体，在投资领域中大放光彩。四、大余山板块区域概况及发展前景1、大余山板块区域概况：区域范围：在如今余山核心地区别墅日渐饱和的情况下，以余山为核心向外辐射的“大 余山板块”成为上海别墅版图的新名词。“大余山板块”区域主要是以松江余山镇为核心板块向外辐射，南临天马， 东至泗泾，北接青浦赵巷。2、大余山核心地区“三要素”：环境、交通、配套? 环境：难以复制的贵胄之地余山地区规划总面积为64.08平方公里，其中核心面积为10.88平方公里。余 山国家旅

12、游度假区是上海唯一的山林地区，区内有9峰12山，自北向南绵延13公里。虽然最高点还不足百米，但在上海这个水源丰富、山脉奇缺的土地上已显 得弥足珍贵。除了自然秀丽的山脉风景外，余山地区大手笔的人造景观也不少见，三座山 头环抱、水域面积达456亩的大型人工湖一一月湖，连接着绿树成荫的大道和大 面积绿化的高尔夫球场，使整个地区呈现出一派宜人的景色。目前来看，余山地 区是全上海大环境最好的区域，也是目前一级空气质量的地区中别墅项目最多的 区域。止匕外，余山地区是上海历史文化的发祥地，人文积淀深厚，秀道者古塔、虎 树亭、眉公钓鱼矶、乾隆古道、昭庆禅寺和狮子岩、洗心泉、赏翠亭、余山天文 观测台等一个个名胜

13、古迹更凝聚了中华民族的源远文化。余山不仅凝聚了中华民 族的传统文化，更烙下了西方文化的印迹。西余山顶上，浓荫托起一幢气势非凡 的赭红色建筑，这便是名闻中外的天主教大教堂，它与法国的罗德圣母大殿一起 享有殊荣，并称为世界二大圣堂，余山堪称为中国天主教着名的朝圣地。该区域 是上海顶级别墅的聚集地，拥有上海平均建筑密度最低的豪宅别墅群落，由于该 档次别墅的购买人群中，境外人士占到了 50%以上，余山别墅板块正在成为真正 意义上的“国际化别墅社区”。选择余山别墅，正在成为一个阶层的象征和标志， 以满足人们的一种精神享受与价值观的认同。? 交通：立体交通使业主“离尘不离城”从交通方面来看，大余山区域虽远

14、离 CBD,但到CBD却十分便捷，这个恰到 好处的距离，使在大余山板块生活的人们真正“离尘不离城”。余山核心板块距人民广场约35公里，距虹桥机场约20公里，自驾车从市区出发，走沪青平高速公 路至赵巷出口下，车程在30分钟左右；轨道交通9号线为余山地区的发展带来了 新的契机，使其今后将成为非常适合居住的高级住宅区。? 配套：满足精英人士教育、医疗、休闲、精神等需要余山镇上银行、邮局、农贸市场、超市等配套一应俱全，止匕外，还有余山教 堂、索非特乡村大酒店、世茂艾美酒店、欢乐谷等高档配套。周边区域内，往南 松江新城内有松江大学城、开元广场、上海市第一人民医院、乐购卖场等；往北 青浦镇上有宋庆龄国际学

15、校、奥特莱斯品牌直销广场、SAC赵巷国际艺术中心等，配套设施可满足余山别墅业主日常所需。3、大余山板块在售主要别墅项目列表：上海紫园余山板块山语原墅泗泾板块恒联名人世家赵巷板块紫都？上海晶园余山板块泗泾颐景园泗泾板块莫奈的花园赵巷板块世茂余山庄园余山板块余山东郡（宝石）泗泾板块凯迪碘澜湾赵巷板块余山3号余山板块同润？圣塔路斯泗泾板块四荷艺墅（观庭）徐泾板块余山高尔夫别墅余山板块余山银湖别墅泗泾板块沁风雅泾徐泾板块天马花苑余山板块中海翡翠湖岸赵巷板块圣地维拉徐泾板块余山月湖山庄余山板块合生朗廷赵巷板块大华西郊别墅徐泾板块余山大社区的开发商们也是各自打造“余山名片”。上海紫园在别墅市场首先推出了

16、“限量版发行”的概念，由13个岛和1个半岛组成，岛与岛之间由欧式 彩色钢桥相连，临水别墅均设有私家码头。星狮地产的山水四季城项目打造83万平方米品质造城计划，以“山水版图、城市生活”为核心定位，将人、山水、城 市有机融合，通过构建社区自身完备的生活配套和导入新加坡式的健康有氧的生 活方式。紫都上海晶园项目总共规划300余幢别墅，项目户型面积较大，在 700-130肝方米之间，拥有法式路易风格、美式维多利亚风格、英式乔治亚风 格、地中海风格等20多种建筑风格。区域在售别墅项目体量都相对较大，开发商大多都有分批开发计划。山水四 季城占地面积约71万平方米，总建筑面积约83万平方米，预计将分五期开发

17、。首期推出的山语原墅占地面积约16万平方米，总建筑面积约10万平方米，由联排别墅、双拼别墅、斜拼别墅、会所、独立组团商业组成。世茂山庄项目整体规划占地面积为1000多亩，分二期开发。绿化率达到 84.7%,水域面积6万多平方米，房型以欧式风格为主。资料显示，上海紫园总占地面积1389亩，其中水面积达300 亩。4、区域别墅市场成交情况：2008-01-012008-10-23青浦区共成交别墅 558套，总面积为135809平米，均 价为18099元/平米。松江区共成交别墅1083套，总面积为251826平米，均价为18061元/平米。其中余山镇板块共成交51套，均价为50727元/平米。200

18、7-102008-10大余山区域别墅成交总金额TOP101世茂余山庄园松江10755162天马花苑松江16349493合生朗廷园青浦331761804中海翡翠湖岸别墅（四期）青浦15523585山的院子花园（余山 3号）松江12318456余山银湖别墅松江8895257山水四季城（山语原墅）松江15097748上海紫园松江330959四荷艺墅（观庭）青浦46081510圣塔路斯（同润碧水湾花园）松江4761155、大余山区域发展前景：余山豪宅板块的发展方向一一上海唯一拥有百年人文与地脉的自然风光度假 休闲功能为主的豪宅板块。造成别墅市场持续量减价升状况，主要有两方原因：一是持续的别墅用地禁 批

19、政策，使得别墅项目的后续开发愈显紧缩，稀缺性短期内不会改变；二是别墅 具有较大的投资价值，在目前资本市场低迷、投资渠道减少的状况下，资金流向 别墅市场非常普遍。余山别墅板块，经历了近10年的开发，在别墅品质、生活配套、商业设施、 交通配套上都逐渐成熟，建立了唯一性、稀缺性的地位，成为上海，乃至全国的 顶级别墅区代表。现余山后续几乎已无土地供应量，别墅用地已经绝版，未来随 着需求的不断加剧，大余山区域别墅稀缺性将更加显现，别墅后市上升势头强 劲。在经过09年市场的深入调整之后，预计到2010年前后，中国房地产有望进入 新一轮扩张周期，届时别墅市场消费信心将重新树立，预期大余山板块别墅市场 将更加

20、活跃。附：大余山板块典型案例08年成交情况一览:一序号名称用途成交 套数建筑 面积成交 总价成交 单价成交日期1世茂山庄独立别墅1612.8539072008-10-212世茂山庄独立别墅14736-303世茂山庄独立别墅1706.52580162008-6-194世茂山庄独立别墅1706.52686532008-5-85世茂山庄独立别墅1612.8535932008-4-306世茂山庄独立别墅1700.93684922008-4-277世茂山庄独立别墅1617.2473362008-4-248世茂山庄独立别墅1700.08551802008-5-299世茂山庄独立别

21、墅1863.65997462008-9-2210世茂山庄独立别墅1782.58751992008-5-2011世茂山庄独立别墅1848.8983432008-4-3012世茂山庄独立别墅1857.31189832008-8-2213世茂山庄独立别墅1782.58906642008-7-27?合计139264.9序号名称用途成交 套数建筑 面积成交 总价成交 单价成交日期1中海翡翠湖岸独立别墅1372.96288862008-10-172中海翡翠湖岸独立别墅1264.616896600260632008-9-233中海翡翠湖岸独立别墅1260.56526600250542008-8-194中海翡

22、翠湖岸独立别墅1264.616406200242102008-8-115中海翡翠湖岸独立别墅1264.616333000239332008-8-56中海翡翠湖岸独立别墅1260.56148000236012008-7-307中海翡翠湖岸独立别墅1264.616776100256082008-7-268中海翡翠湖岸独立别墅2525.11260892008-7-229中海翡翠湖岸独立别墅1222.096834200307722008-7-1810中海翡翠湖岸独立别墅2486.3246582008-7-1511中海翡翠湖岸独立别墅1463.68323862008-7-1012中海翡翠湖岸独立别墅12

23、64.617176600271212008-7-613中海翡翠湖岸独立别墅1372.96325792008-7-514中海翡翠湖岸独立别墅1264.616520900246432008-7-315中海翡翠湖岸独立别墅1221.695331400240492008-7-116中海翡翠湖岸独立别墅41285.23207932008-6-2817中海翡翠湖岸独立别墅2486.3256772008-6-2718中海翡翠湖岸独立别墅1264.617275300274942008-6-2519中海翡翠湖岸独立别墅1221.695146100232132008-6-2220中海翡翠湖岸独立别墅51233.5

24、232062008-6-2121中海翡翠湖岸独立别墅2529.22256972008-6-1822中海翡翠湖岸独立别墅51272.31245342008-6-1723中海翡翠湖岸独立别墅82015.4241602008-6-1624中海翡翠湖岸独立别墅41050.22258352008-6-1525中海翡翠湖岸独立别墅51379.93263902008-6-1426中海翡翠湖岸独立别墅41011.41246522008-6-1327中海翡翠湖岸独立别墅1351.428738200248652008-4-1128中海翡翠湖岸独立别墅1351.428505000242022008-4-329中海翡

25、翠湖岸独立别墅1345.538271100239372008-3-2730中海翡翠湖岸独立别墅1345.538173200236542008-2-4?合计6216917序号名称用途成交套数建筑面积成交 总价成交单价成交日期1山的院子花园独立别墅1239.557434900310372008-7-302山的院子花园独立别墅1289.588393700289862008-7-23山的院子花园独立别墅1285.537414600259682008-6-234山的院子花园独立别墅1285.59449800330992008-6-65山的院子花园独立别墅1288.78354800289392008-6-

26、46山的院子花园独立别墅1229.746780700295152008-5-307山的院子花园独立别墅1366.05352162008-5-248山的院子花园独立别墅1366.05356742008-5-209山的院子花园独立别墅1229.747956700346332008-5-1410山的院子花园独立别墅1288.77425300257202008-5-611山的院子花园独立别墅1239.556016200251152008-5-412山的院子花园独立别墅1229.748159800355182008-4-2913山的院子花园独立别墅41046.84255002008-4-2414山的院子

27、花园独立别墅1239.555660000236282008-4-2315山的院子花园独立别墅1285.58184100286662008-4-2016山的院子花园独立别墅1289.588256300285112008-4-1817山的院子花园独立别墅41150.16325562008-4-1718山的院子花园独立别墅41148.25309822008-4-1619山的院子花园独立别墅102742.03316352008-4-1520山的院子花园独立别墅2519.32226482008-4-1421山的院子花园独立别墅41034.56261092008-4-13?合计4311794.22序 号名

28、称用途成交套数建筑面积成交总价成交单价成交日期1余山银湖别墅独立别墅1306.577756700253012008-3-172余山银湖别墅独立别墅1306.577986500260512008-4-153余山银湖别墅独立别墅1345.098990000260512008-4-154余山银湖别墅独立别墅1376.24322292008-4-205余山银湖别墅独立别墅1386.86279022008-5-196余山银湖别墅独立别墅1307.057605300247692008-6-57余山银湖别墅独立别墅1310.61383122008-6-128余山银湖别墅独立别墅1307.0581658002

29、65942008-6-269余山银湖别墅独立别墅1310.61330882008-6-2810余山银湖别墅独立别墅1600.57289002008-7-1511余山银湖别墅独立别墅1537.23282452008-7-1412余山银湖别墅独立别墅1322.997565200234222008-8-1213余山银湖别墅独立别墅1307.058228500267992008-8-1614余山银湖别墅独立别墅1310.61374452008-8-3015余山银湖别墅独立别墅1376.62289382008-9-23?合计155411.72一序号名称用途成交套数建筑面积成交 总价成交单价成交日期1圣塔

30、路斯独立别墅1315.09327702008-7-202圣塔路斯独立别墅1315.059782700310512008-6-173圣塔路斯独立别墅2626.09278152008-6-94圣塔路斯独立别墅1349.39387152008-5-245圣塔路斯独立别墅1315.05321832008-5-226圣塔路斯独立别墅1315.058024000254692008-3-21?合计72235.72序号名称用途成交套数建筑面积成交 总价成交单价成交日期1山水四季城一期联体别墅1229.762669600116192008-10-192山水四季城一期联体别墅1215.91263730012215

31、2008-10-133山水四季城一期联体别墅1187.232078400111012008-10-114山水四季城一期联体别墅1229.53472700151322008-10-105山水四季城一期联体别墅1215.662629900121952008-10-96山水四季城一期联体别墅1200.142276000113722008-9-287山水四季城一期联体别墅2451.695833200129142008-9-248山水四季城一期联体别墅1199.882238400111992008-9-239山水四季城一期联体别墅3641.437392700115252008-9-2110山水四季城一期联体别墅2441.555257700119072008-9-2011山水四季城一期联体别墅1215.9125