富力千禧花园物业管理方案

1、目录已第一章富力千禧花园小区简介 2第二章 小区管理目标5第三章 管理处机构设立方案、人员配备及培训计划 . .5 第四章 管理处物业管理用房和物资装备计划 .16 第五章 管理制度和业主档案的建立与管理 .19 第六章物业管理服务费收支预算方案 .26第七章其它管理设想 .29第八章 前期管理与运作 .32第九章 结束语.36第一章小区简介富力千禧花园座落在广州市海珠区新港西路与东晓路交接处，始建于2000年，分三期开发，一期竣工于 2002年3月，二期竣工于2003年3月，三期 FG栋竣工于2005年3月，三期A至D栋竣工于2005年10月，至2005年十 月底三期A至D栋交楼完毕，千禧花

2、园全部开发完毕，其中，一、二期形成相 对独立的一个区域，三期相对成为一个独立的区域。各项建筑指标具体如下：项目占地：7.5万平方米（其中一、二期占地 3.8万平方米，三期占地3.7万平 方米）总建筑面积：26.88万平方米园林绿化面积：约14880万平方米总户数：住宅2353户，商铺36户配套设施： 14880平方米欧陆风情园林欧式会所，面积约2500M 2，功能包括乒乓球室、桌球室、棋牌室、 健身室、形体室、舞蹈室、咖啡厅、会议厅、网球场、泳池和桑拿室小学：已通过省一级学校的评比； S6-S11、A-D栋架空休闲层及周边园林绿化带天鹅湖等欧式水景小品10个负一层设为停车场，共有459个车位（

3、含千禧商务中心）配电房9个水泵房3个发电机房2个监控中心2个 34台广日电梯儿童游乐场居委会、警务室各1个停车场智能化收费系统3套智能化门禁系统2套楼宇状况：一期：S1-S5，共5栋楼，皆为18层，南北走向，共658户；二期：S6-S11，共 6 栋楼，S6、S7、S9、S10 为 26 层，S8、S11为24层，南北走向，共993户；三期：A-G，共6栋楼，A、B栋为30层，C栋为19层，D栋为26层，F、G为18层，南北走向，共702户 一、二期秉承中国传统风水观念，俯视呈八卦阴阳鱼图案；三期呈欧式风情第二章物业管理服务标准一个成功的物管企业，仅有经验的积聚和提炼是远远不够的。目前的物管行

4、业尚未走出劳动密集型和微利的性状，由于物业管理法律法规支撑单薄，业 主与物业企业的矛盾几乎在各地皆成为惯常，这种情况下，规范、标准便成为 弥补法律法规缺陷的必由之路。千禧花园管理处在天力物业公司的指导下，分别于2004年、2005年导入IS09001质量管理体系、ISO14001环境管理体系，运用国际通用的准则，规 范了管理方案制定、接管验收、入伙管理、有偿服务、业主回访、退伙管理等 过程的控制要求，同时结合“全国物业管理示范住宅小区”标准，形成了一套双体 系与全国示范小区标准融汇贯通的管理模式，对内成为管理处质量管理活动的 纲领和法规性文件，对外则成为满足业主需要或期望的标本。2006年度，

5、结合本公司各项最新服务承诺和服务质量标准的要求，在超额完成公司各项目标的 基础上，勤奋进取，力争成为天力物业的优秀管理处之一。一、管理服务承诺1、办公服务全天候电话接听，一般三声接听，最迟不超过五声；24小时接受业主求助；3分钟内办理物品放行手续；费用交收业务5分钟内完成，业主查询其他收费资迅 5分钟内解答。2、投诉处理开设24小时监督电话，保证各项承诺兑现及严格执行；业主投诉接待热情有礼、绝不推诿；一般投诉处理8小时内解决； 严重投诉处理5个工作日解决。3、装修审批简单装修1个工作日批核;复杂装修3个工作日内批核；竣工验收当天处理。4、特需（约）服务（现仅包括有偿家政和有偿维修）一般服务3小

6、时内跟进；复杂服务24小时内跟进。5、公共设施（市政网除外）小区公共设施全部正常运作；喷水池、水泵均可正常运作；消防供水100%正常运作；小区路面保证99%正常照明；电梯、供电、供水系统一般故障在 30分钟内处理。6、保安系统全天候防盗、防抢保安巡逻执勤；24小时闭路电视监控大堂、车场、电梯；小区全年案发率不超过千分之一（以公安局核定为准）；文明值勤，对进出小区的车辆及业主礼宾迎送；7、清洁卫生小区清洁卫生管理以IS09001质量管理体系和IS014001环境管理体系作为工作标准楼层通道洁净、无杂物并保持畅通及时清运垃圾，保证不乱推放杂物，干净无异味业主投诉处理及时率为100%8、园林绿化 保

7、证时花种植占小区绿化面积10%，保持树木常年翠绿常青 绿地外观良好，无斑秃或成片死亡现象 假山、雕塑等园林小品及园林建筑、设施能正常使用二、物业管理服务内容和标准（一）房屋建筑对房屋建筑共用部位进行养护和管理。每年检查一次楼宇完损情况；每日 巡查，及时修复房屋建筑的破损部位；每年翻新一次内墙；木制品每半年翻新 一次；管道油漆每年补漆一次。（二）设备设施1、供电配电系统（1）供电、配电高压设备每日巡检，每半年进行 1次全面保养，每年 进行1次检测；（2）低压配电设备每日巡检，每月维护1次，每年进行1次检测；（3）物业共用配电线路（不包括业户进户接线以内部分）维修、养护；（4）物业公用照明。（包括

8、楼内大堂走廊、走火通道、电梯厅、电梯轿 厢及室外照明等的检查、维修和更换；（5）备用发电机每日巡检1次，每月试机2次，每半年保养一次。2、给排水系统（1）生活泵和消防泵（控制柜）每日巡检，每月 1次维护试机，每半年1次保养维护；（2）生活用水池每季度清洗1次；（3）物业内供水管道及楼内共用部分上水管道的检修；（4）积水井泵（控制厢）每日巡检，每月1次维护试机，每年1次清井维护；（5）楼内共用供排水管道、闸阀每月检查一次，物业共用沟渠、池、井 等的维护管理；（6）物业内化粪池清疏一般每年 1 次。3、电梯（1）电梯每日巡检 1次，每月 2 次维护（外判）；（ 2）电梯定期检修；（3）电梯按法规文

9、件规定申报年检；（ 4）电梯使用、运行管理，包括制订管理规定和监督管理。4、通风设备设施（ 1）风机（控制厢）每日巡检 1 次，每月 1 次试机维护，每年 1 次维护 测试；（2）正压风机每日检查 1次，每月 1 次保养维护；（ 3）设备设施的使用、运行管理。5、保安监控系统（1）保安监控系统的检视、保养；（ 2）24 小时运行监控管理；6、消防系统（1）消防水泵的保养、检修和运行管理；（2）消防监控系统的保养、检修管理；（3）消防设施的定期检查和保养；（4）公共地方消防器材的配置、定期检查和补充或更换；（5）消防中心 24 小时值班；7、其他设备设施(1) 各配电箱每月检查清洁一次(2) 各

10、水管井房、弱电房每月清洁一遍；(3) 与市政、电讯、有线电视等单位保持沟通联系注：设备设施管理的具体要求必须遵循天力物业IS09001 : 2000质量管理体系之设备部工作手册及保安部工作手册相关内容。(三) 清洁1、清洁工实行定岗定员2、楼内共用的大堂、走廊、走火通道、扶梯、电梯厅及电梯轿厢每日 保洁3、天面清洁每月3次4、二次供水水池清洗每季度1次5、楼外广场、道路及设施每日保洁6、环境消杀每月1-2次7、楼层走火通道设生活垃圾桶，每日收集 1次垃圾，做到生活垃圾日 产日清&化粪池清疏每年1次9、外墙清洗每3年1次10、住宅及商铺内的保洁由业户自行负责11、因装修而产生的建筑垃圾由

11、业户缴纳淤泥清运费，由物业公司统一清运12、业户遗弃的大件家具、物品由业主自行清运或缴纳有偿服务费用，由物业公司清运（四）园林小品1、公共绿化、花木、建筑小品的养护与管理；每日淋水，定期施肥、喷 药、修剪，做到无病虫害，保证符合规划设计的景观要求，四季常绿，没有明 显的空缺和枯死现象，植物长势良好。2、花园水景点内放养锦鲤。3、 业户单元内的盆栽植物养护管理由业户自行负责，但应不得妨碍他人 安全和有碍统一观瞻。（五）二次装修管理1、制订物业二次装修管理规定，并进行监督执行。2、对业户进行二次装修施工图审核，主要从保护主体结构、消防要求 方面的审核；如按政府规定需要经消防等政府部门审批的，业户必

12、须照规定办 理。3、装修施工人员出入和装修施工材料进出进行管理。4、施工人员和运送材料需使用电梯的，按二次装修管理规定进行管理 并做好电梯的防护工作。5、二次装修现场进行检查，检查是否符合装修现场管理规定业户应 配合物业公司的管理，并对聘请的施工单位或人员违反规定造成他人人身安全、 他人财产以及公共财产损失负最终责任。6、业户装修施工产生的建筑垃圾，应缴纳淤泥清运费，由物业公司 统一运出小区。（六）公共安全管理1、小区实行封闭式管理2、实行24小时保安值班巡逻制度3、监控中心24小时值班4、建立快速反应的消防、救护机制，协助政府消防及救护工作5、为维护小区公共利益，制订小区管理规定，负责小区公

13、共秩序的管 理（七）车辆交通管理1、负责按小区停车场管理规定管理车辆停放和交通2、负责交通标志、设施的管理3、负责保持道路和停车场交通通畅（八）节日布置及社区文化活动1、每年圣诞（新年）、春节、中秋、国庆节等几大节日根据节日特点进 行小区环境布置，展现节日喜庆欢乐气氛2、不定期举行社区文化主题活动，大型节假日组织较大规模的活动， 营造小区文化气氛（九）图纸、资料管理1、管理本物业有关的工程图纸2、管理竣工资料3、管理设备档案，并按设备设施维修、更新、改造等进行资料更新4、管理业户档案5、按照ISO质量、环境双体系要求，对管理处全部文件分类归档，统 一管理，由资料员定期督促检查。（十）接待、咨询

14、服务1、实行“一站式服务”和“首问责任制全程跟踪业主投诉、求助2、小区主出入口设礼宾司爱心服务3、设立24小时服务热线接待业户咨询、投诉、报修等4、以多种方式与业户进行沟通（十一）会所管理1、各项设施全部100%正常使用2、专业教练培训指导3、长期消费作为贵宾看待4、服务员贵宾式鞠躬迎宾（十二）内部管理1、外塑形象，内强素质：以文明礼貌用语及专业服务语言规范流程 为准绳，使用专业礼貌用语，服装整洁统一，言行亲切有礼。女职工需化淡妆； 男职工不得留胡须（未及时刮胡须的处罚），头发须用发胶定型，以确保整洁有 型；全体员工上班期间须保持饱满的精神面貌、整洁的外形，微笑面对业主。2、加强绩效考评，推行

15、“管理处部门绩效量化评比”和“每周之星” “管理处部门绩效量化评比”一一每周各班组长交叉巡视评分，并将评分结果绘成量化 示意图，以较直观的方式显示出各班组一个月的工作绩效趋势；“每周之星每周一例会由与会者不记名投票，于管理人员和各班组长之间产生一名“服务之星；评选结果在会议室设专栏予以公布，并上报公司，予以嘉奖，并载入个人档案，以作晋升、调薪之依据。3、管理处每日召开早会，加强内部的沟通，将业主的前日反映、当日 的工作重点、当日的重要信息、各班组需统筹合作的事宜统一安排，及时处理；第三章、特色服务一、零干扰服务小区实行全封闭管理，业主/住户凭IC卡进入小区访客的来意和身份核实后登记进入政府相关

16、部门、市政单位工作人员凭工作证和派工单登记进入小区外来施工人员、经商人员按管理处出入管理规定办理临时出入证进 出噪音约束性管理（根据相关法规和约定对小区内的噪音实施管制）二、“一站式服务”业主/住户只须亲临或致电管理处前台，其诉求就能得到管理处的全 程跟踪以前台为主，协调管理处各部门，通力合作解决客户的诉求，真正 体现“以客为先”的服务精神三、“首问责任制”以由前台安排的第一个接手跟进客户诉求的员工为责任人，负责全 程跟进，直至得到顾客满意为止如果得不到客户的满意，属管理处责任的，首先追究责任人的首问 责任真正将责任落实到个人四、人性化服务以方便业户为宗旨，简化管理手续从收楼之日起管理处将定期

17、征集业户意见，持续改进管理服务服务过程均尽量体现“以人为本”的精神五、微笑服务：“先有微笑的员工，才有微笑的业主。”服务大使：根据管理处人员的配置，每几栋设立一个 服务大使”及“治 安大使：服务大使”对业主负责，业主在生活上遇到的一切问题都可以直接找该 大使”，由该 大使”负责及时调动各职能部门进行处理，并跟踪回访。服务大使”每天上门家访不少于2次，每月家访不少于50户。家访时虚心听取意见， 诚恳接受批评，耐心解释，采纳合理化建议并做好记录。治安大使”除做好该区域的治安工作外，全面协助“服务大使”的工作。 业主可以随时在管理处公布的电话与自己的 大使”进行电话联系。（服务大使” 休息时，工作由

18、“治安大使”执行）微笑迎宾：每日清晨8: 00& 30,在小区与外界的通道口，小区 管理员、各班组长轮流列队微笑迎宾，欢送业主带着饱满的热情返工。增设“便民服务车:”闲暇之余，业主外出采购，提着大包小包，好不容 易回到家门口，但已不胜重负。此际，小区门口，有我们精心放置的服务推车， 疲累的业主卸下重负，轻松返家，其欢欣欣慰自不言而喻。六、建立主题社区文化以“现代人的假日家园”为主题开展社区文化活动引导成立文体、登山、旅游、拍摄等精英俱乐部健康、财富等专题热点讲座关注现代人“亚健康”的医疗咨询活动丰富多彩的兴趣班、培训班、营造社区内的文化氛围第四章物业管理费的收取、收费标准：住宅管理费（

19、不含水电费分摊）：一、二期：1.2元/平方三期：1.5元/平方车辆管理费：汽车月保400元/辆车位管理费50元/月摩托车月保60元/月自行车月保10元/月二、管理费季度收缴率98%以上，年度收缴率99%以上第五章 管理处组织架构和员工培训一、管理处组织架构图主管经理管理处主管保安队长（治安、车场）管理员（前台接待）管理员（人事行政、资料）物业助理（楼宇管管理员（收费、仓库）管理员（楼宇管理、维修班）物业助理（楼管、清洁理、社区文化）绿化i)厂14保安分队长车场主管维勺修副班长清洁班长绿化班长保安领班车场领班清洁领班救生员礼宾司服务员维修工清洁工绿化工饲养员组织架构图简要说明:本小区管理处共分为

20、六个班组，分别是：管理部、保安部、清洁绿 化班、维修班、车场部、会所部，其中管理部由管理员以上员工组成， 各管理员、物业助理除本身负责的工作上，另分别监管不同的班组，监 督各班组各项指标的达成。二、管理处各岗位职责：根据管理处具体情况，结合公司相关规定，对本小区管理处管理部 员工分工如下：姓名：z职务：管理处主管岗位职责：一、直接对管理处主任负责，及时向主任汇报工作情况；二、协助管理处主任做好与外单位的协调、沟通；三、负责监督管理处内部人事行政事务的工作实施及员工的服务质量 情况；四、负责各部门的协调工作，使各部门达到目标一致、团结互助；五、负责小区的质量和环境体系正常运作；六、了解各部门的人

21、员及工作动态，并协助管理处召开各部门的工作 会议；七、及时完成管理处布置的其他工作任务。姓名：z职务：管理员岗位职责：一、对管理处主管负责，及时向管理处汇报工作；二、负责做好管理处各部门的考勤、入职、离职等等人事登记和各类 人事报表，督促各班组做好员工考核，全面协助物业公司人事部 做好本小区的人事工作；协助主管做好管理处行政内务工作，包 括管理处办公室整体面貌和随时监督各员工的仪容仪表（诸如衣 着、妆容等等）；三、负责管理处日常发文的草拟、打印，并按照公司要求及有关标准 及时进行分类归档，保证内部资料齐全、规范；四、负责监督管理处、各班组资料的归档和规范填写，每月定期检查 各班组资料归档情况；

22、并确保各类表格申领、管理和正常使用；五、按公司文件资料管理规定收发、传达并妥善处理、保管管理处各 类来文；六、协助管理处主管处理日常事务；七、负责管理处各项公共、人员保险工作的跟进；八、协助主管及时完成管理处交办的其他工作任务。十一、在前台员工休息之日，负责管理处前台的日常接待及住户来电、 来访的咨询解答工作；姓名：z职务：物业助理岗位职责：一、对管理处主管负责，及时向管理处汇报工作；二、负责S6S11栋楼宇和一、二期中心花园的日常管理情况（包 括维修、投诉的跟进等），跟进所管辖区内前台所开服务单的落实情况； 熟悉所管辖楼宇的物业状况，包括住户情况、二次装修情况、空置状况三、熟悉小区的物业状况

23、及住户情况，协助管理处定期开展“住户 回访活动”及时了解住户动态，每天至少回访两户业户；四、负责在管楼宇的日常巡查工作，确保公共设施的完好及齐备;五、负责在管楼宇的住户来访接待及咨询解答，代表物业公司尽力协调住户间的关系；六、负责社区文化活动的可行性计划及实施统筹；七、负责小区各公告栏的管理，包括内容的更新、日常维护等等；八、负责小区会所的具体管理工作，包括日常工作的安排、跟进 及人员的考核；九、负责管理处电脑、传真机、打印机的维护，及时联络公司外 判维保单位，确保管理处工作的正常进行，不定时对电脑内存情况进行 整理。十、协助主管及时完成管理处交办的其他工作任务。姓名：z职务：管理员岗位职责：

24、一、对管理处主管负责，及时向管理处汇报工作；二、负责管理处前台的日常接待及住户来电、来访的咨询解答工作及时派单给各班组，并及时跟进、落实、回访业主/住户提出的各项问 题，监督各区域管理员的业主回访工作；三、负责前台各项资料的规范填写、整理、归档、完善工作和前台各项报表的统计、填写、上交；四、负责小区业主户口迁移证明的办理，包括登记、打印、发放等;五、协助主管及时完成管理处交办的其他工作任务。姓名：z职务：管理员岗位职责：对管理处主管负责，及时向管理处汇报工作；全面负责三期 ABCDFG栋楼宇和三期中心花园的日常管理 情况（包括维修、投诉的跟进等），跟进所管辖区内前台所开服务单的 落实情况；熟悉

25、所管辖楼宇的物业状况，包括住户情况、二次装修情况、 空置状况等等；三、熟悉小区的物业状况及住户情况，协助管理处定期开展“住户 回访活动”及时了解住户动态，代表物业公司尽力协调住户间的关系， 每天至少回访两户业户；四、负责在管楼宇的日常巡查工作，确保公共设施的完好及齐备；五、负责在管楼宇的住户来访接待及咨询解答，代表物业公司尽 力协调住户间的关系；六、协助收款员，负责在管楼宇服务费的定期催缴，确保应收费 用的正常回收；七、兼管小区维修班工作，包括维修班各类维修工作的安排、前 台所开维修服务单的跟进，各类资料的规范填写、完善和整理归档等等;八、协助主管及时完成管理处交办的其他工作任务。姓名：z职务

26、：物业助理岗位职责：一、对管理处主管负责，及时向管理处汇报工作；二、兼管小区清洁班的日常管理，接待业主有关清洁卫生的投诉,跟进投诉的落实回访；三、负责S1 S5栋楼宇和整个小区外围的日常管理情况（包括 维修、投诉的跟进等），熟悉所管辖楼宇的物业状况，包括住户情况、 二次装修情况、空置状况；四、熟悉小区的物业状况及住户情况，协助管理处定期开展“住户 回访活动”及时了解住户动态，代表物业公司尽力协调住户间的关系；五、负责在管楼宇的日常巡查工作，确保公共设施的完好及齐备;六、负责在管楼宇的住户来访接待及咨询解答，代表物业公司尽 力协调住户间的关系；七、协助主管及时完成管理处交办的其他工作任务。八、协

27、助主管及时完成管理处交办的其他工作任务。姓名：z职务：收款主管岗位职责：一、对管理处主管负责，及时向管理处汇报工作；二、负责小区各项费用的付款、统计核算、追缴工作（包括现金 和支票等），在业务上接受公司财务部的指导和监督，保证做到工作日 清月结，帐表相符，钱据相符，对拖欠费用应及时催收；三、负责小区现金记帐及各种费用收取表格的编制。四、负责小区各种收费票据的保管和领发；五、负责掌握现金的安全工作，工作细致，有责任心和敬业精神;六、负责管理处对外业务（水、电、电话等）的结算工作；七、负责小区与银行的往来联络；八、负责管理处物业助理以下员工离职工资的结算与帐务处理;九、协助主管及时完成管理处交办的

28、其他工作任务。姓名：z职务：收款员岗位职责：一、对管理处主管负责，及时向管理处汇报工作；二、协助收费主管做好小区各项费用的付款、统计核算、追缴工 作（包括现金和支票等），在业务上接受公司财务部的指导和监督，保 证做到工作日清月结，帐表相符，钱据相符，对拖欠费用应及时催收；三、负责掌握现金的安全工作，工作细致，有责任心和敬业精神；四、负责仓库的管理，并审核各部门的物品使用情况；五、负责固定资产的管理，配合公司核算部做好登记、清查和监 督使用；六、负责管理处各部门日常使用表格和办公用品的申购、发放、 登记，七、协助主管及时完成管理处交办的其他工作任务。姓名：z职务：保安队长岗位职责：对管理处主管负

29、责，及时向管理处汇报工作;二、协助管理处主任做好与外单位的协调、沟通；三、负责小区安全防范，监督保安队日常运作，负责业主有关治 安防范的投诉与跟进；四、协助管理处与政府安全防范部门的沟通协调；五、兼管停车场的日常管理工作，协助管理处收款员，定期催缴 各项停车场服务费，确保应收费用的正常回收；六、熟悉小区的物业状况及住户情况，协助管理处定期开展“住户 回访活动”及时了解住户动态，代表物业公司尽力协调住户间的关系；七、协助主管及时完成管理处交办的其他工作任务。姓名：z岗位职责:一、对管理处主管负责，及时向管理处汇报工作；二、负责安排维修班员工的工作、人员考勤考核、培训、调班及 休假事宜。三、负责编

30、排小区工程设备设施的保养、维修工作，更新预算报 告，申购材料报告。四、负责楼宇交付期协助进行各项工程设备竣工检查，整理有关 表格及入住档案资料。五、负责对业主装修工程图纸作审查，报告上级审核批准，安排 人员供应水电予客户，配合入伙装修工作，并于工作进行期间巡查是否 符合规格及安全要求。六、协助准备及整理工程设备的保养及日常工程维修报价文件等 工作。七、整理和保管好各项工程设备、设施的资料，使用合格证书和 图纸。八、遇紧急事故，须到现场协助处理。九、对各项安全设备、设施作定期维修和检查工作。十、负责水电费的统计及分摊工作。姓名：z职务：清洁班长岗位职责：一、对管理处主管负责，及时向管理处汇报工作

31、；二、及时传达上级指示，定期向管理处主管汇报班组工作；三、负责部门日常工作管理、监督、落实清洁员岗位职责；四、负责做好员工的考勤、考核工作，并组织员工的日常业务培 训；五、带头工作，以身作则，调动员工积极性，高质量、高效率的 完成责任区清洁工作；六、合理调配人力、物力资源，协调本班与其他部门管理；七、负责本班员工的业务指导和培训，不断提高服务质量；八、负责监督清洁工作质量，纠正日常工作中发生不规范服务；九、对发生在所辖区内影响卫生的现象进行劝阻和制止；十、负责小区室内、室外清洁工作、日检，并做好记录，每月对 消杀“四害”和垃圾清运等服务质量进行检验。现场监督，并填写消杀服 务质量检验表。三、员

32、工培训不断地对各级员工进行不同阶段的在职培训，是管理处完成各项管理目标的重要保证。小区管理处按照培训和公司总体要求，结合小区的 实际情况，按照全国物业管理示范住宅小区标准和严密的IS09000族质量认证体系、IS014001环境管理体系建立培训岗位内容， 具体如下：1、培训目标培训的目标是针对管理者的目标而言，其目的是在态度、知识、技 能三个方面改变、加强或改进员工的意识和行为，提高管理人员的素质、 技能及管理水平。2、培训方式培训方式主要分为两种：内部培训（岗前培训、在职培训）和公司 外送培训。其中内部培训由管理处负责统筹安排，指定内部培训专讲或 外聘专家举行讲座，各班组具体执行；外送培训由

33、公司统筹进行。3、培训内容：（1）ISO体系培训：包括ISO质量体系标准、环境管理体系标准，相关法律法规，工作 规程，方针目标等等;（2）专业技能培训：包括消防安全知识、清洁绿化、设备设施的管理；突发事件的处理 和应急程序；节能降耗的重要性及对员工的具体要求等等（3）服务意识培训：包括礼貌礼节、仪容仪表、言谈举止、行为规范等等。（4 ）岗位职责、公司制度的培训。4、培训组织机构成立员工培训小组，组长由主管经理担任；专讲员来自各部门主管 及业务骨干。1）培训组长职责A、负责指导培训工作全面进行；B、审议制定培训计划，监控培训工作进度；C、组织督导培训工作小组人员实施培训计划；D、审核员工培训工作

34、总结，统筹协调各管理处培训时间和关系2）宣讲员职责A、负责培训日常工作任务开展；B、负责制定培训计划并根据培训进度进行调整；C、组织准备、编写、审核培训教材资料；D、组织员工学习和考核；E、负责培训考勤（填写培训记录）和总结工作；F、培训计划的拟定和具体安排落实。第五章其他管理举措一、积极推行ISO 14000环境管理系列标准，建立环境管理体系， 为社区提供绿色产品或服务，结合本小区实际情况，环保具体举措如下：（一）、节水节电、降本减耗：1、节水措施：（1）泳池用水：在尽量保证水质的前提下，降低泳池换水频率， 每日泳池清洁所过滤的废水可循环使用，用于冲洗小区路面等清洁工作；（2）绿化用水：绿化

35、用水面积大、耗量多，要求绿化工浇水时 尽量使用花洒，均匀喷洒，既可普降甘霖，又可节约用水；（3）员工宿舍、管理处日常用水：制定合理措施，提高员工节 约意识，住宿员工每月限用水四吨，以降低消耗。2、节电措施：（1）楼层公共走道：拆除部分功率较大的光管，改用功率较小 的节能灯，并在每个开关旁张贴“为节约您的开支，请随手关灯”的标识， 并要求每一个巡楼工作人员要作好表率。（2）路灯：在确保小区正常照明的前提下，更换功率较小的节 能灯，并根据季节变化设定开关灯时间，准时开关灯；（3）员工宿舍：制定宿舍开关灯时间，电视房开放时间，规定 每位员工每月用电15度，以降低消耗。（4）管理处办公室：规定空调开放时间；在保证正常照明前提 下，拆除部分光管;（5）车场：根据车场实际情况，对部分光线较充足的地方适当 减少光管数量；规定时间打开通风系统定时通风，每天两次，每次半个 小时。（二）、抓好清洁绿化、综合治理三废：1、垃圾分类处理：在楼层、中心花园等公共场所配置分类