物业部门资料各部门及主要人员职责(35页)

1、各部门及主要人员职责(一)物业公司主要管理人员及部门职责1、物业经理岗位职责A职务说明：岗位名称：物业经理直接上司：事业三部专员直接下属：秘书、行政人事主任、财务部主管、保安部主任、工程部主任、管理服务部主任、各管理处经理；(1)贯彻执行政府方针、政策、法令，执行业务主管部门和公司总部的各项指示，有效地经营物业管理公司。(2)制定公司经营管理目标，建立健全规章制度、操作规程，规定各级人员岗位责任并监督执行，保证物业管理服务工作的用户(业主)满意度。(3)建立健全公司的组织机构，使之合理、精简、高效；主持公司例会，及时解决管理中出现的问题。(4)健全各项财务管理制度，阅读和分析财务报表，监督财务

2、部门做好成本控制，节支降耗。(5)有重点地、定期或不定期地对下属部门工作及设备进行巡视检查，发现问题，解决问题。(6)听取员工的建议和意见，不断完善公司的经营管理。(7)与用户(业主)和社会各界建立和保持良好的企业形象。(8)指导对员工的招聘、培训、考核、奖惩，提高员工的文化素质和业务水平。(9)关注后勤工作，关心员工生活，提高公司凝聚力。(10)应付突发事件，在火灾、台风、雷暴、地震或其他突发事件发生时担当物业管理公司的总指挥，力求将用户(业主)、公司、员工的生命就、财产损失降低到最低程度。(11)根据市场经济的需求，对房地产、物业管理市场进行信息的收集、整理和分析工作，努力掌握第一手资料，

3、为公司总部的决策提供可靠的依据。(12)根据企业总体经营目标，对企业的经营环境进行调查、分析和预测，包括需求因素、宏观经济因素、技术因素、社会因素等。(13)负责对外联络，了解国内外物业管理的先进方法和经验，了解同行业其他企业的经营状况，提供准确可靠的商情报告。(14)负责业务委托管理合同、对外发包项目合同的签订、落实。(15)立足物业辖区，面向社会，确立多种经营综合服务项目，以弥补管理经费的不足，增强企业实力。(16)以出租、承包、自营等方式，盘活物业辖区的商业网点，以服务为本，既方便用户(业主)，又增加企业收入。(17)对企业整体经营状况及多种经营状况做出综合评估，及时提交报告供公司总部参

4、阅。B、任职条件：(1)大专或以上，28周岁以上40岁以下，建筑或物业管理专业；(2)持全同物业企业经理上岗证；(3)丰富的物业管理经验，从事本岗位三年以上经验，熟悉物业管理各环节运作；(4)熟悉物业管理及相关法规，并灵活运用；(5)有相当强的责任心，勇于负责；(6)服务意识强，带领员工为业主提供优质的物业管理服务；(7)有一定的行政、人事能力，组织、领导、协调及良好沟通能力；(8)能流利普通话及广州话；(9)有一定的财会知识，开源节流为公司创造经济、环境、社会各种效益；(10)有一定的创新精神，不停进取，使公司在行业内不甘落后。C、考核要点：(1)管理目标：1)全年不发生重大安全责任事故；-

5、 -因失职或玩忽职守引发的员工死亡事故；- -因失职或玩忽职守引发的公司重要财产报废、损毁事故；- -因失职或玩忽职守引发的火灾事故；- -因失职或玩忽职守引发的水浸事故；-因失职或玩忽职守引发的恶性治安事故；2)所辖物业设施设备的使用完好率达98%Z上；3)员工上岗合格率100%4)员工对企业的满意率在85%Z上；5)导入ISO9000质量体系，建立健全标准化管理；6)其他各项指标在年月日前达到全国城市物业管理优秀住宅小区考评标准中优秀小区的各项管理指标；服务目标：1)业户对管理服务工作的满意率达95%Z上；2)员工对饭堂的满意率在95%Z上；(3)经营目标：1)全年各项开支控制在预算指标内

6、；2)全年实现经营利润万元；2、经理秘书A、职务说明岗位名称：秘书直接上司：物业经理直接下属：无支持督导：各管理处经理，保安部主任、工程部主任、管理服务部主任(1)协调、监督、检查公司各部门的日常管理工作，发现问题及时处置或报告经理处理。(2)做好人事招聘、培训、考勤、考绩、奖惩等各项人事劳资协调及管理工作。(3)制定各项管理制度，并认真组织实施。(4)做好车辆管理、调配；管理好办公设备及员工生活设施。(5)管理好后勤工作，最大限度地用有限的财力保障员工生活。(6)做好物业辖区(大楼、厂房)文化宣传工作，营造小区文化氛围；关心员工文化娱乐生活，组织有益身心健康的康体娱乐活动。(7)监督检查员工

7、风纪，制定和实施公司风纪条例，以保证良好的公司形象。(8)建立健全档案管理制度，做好文件档案管理工作。B、任职条件：(1)大专以上学历，2030岁；(2)从事文秘工作3年以上，持相关上岗证；(3)能熟练操作电脑及使用相关办公软件，中英文输入速度在60字/分钟；(4)具良好的协调沟通能力；(5)具较强的语言文字组织表达能力，国粤语流利，懂英语；(6)熟悉文件、档案资料的分类、归档，整理工作；(7)熟悉行政业务。C、考核要点：(1)对办公区的整洁检查；(2)对员工的仪容仪表、行为举止检查；(3)对会议纪律予以检查；(4)对办公纪律予以检查；(5)对员工宿舍内务情况予以检查；(6)对各部门的物品、钥

8、匙清点、登记；(7)对文件资料进行分类、立档；物业档案的管理；(8)对工作日记的收集、分发，督促各种工作任务的落实情况；提醒各部门在公司要求期限交办的各项事务；3、保安部(1)负责各物业辖区内的治安保卫工作，通过日常执勤站岗、巡逻，发现治安隐患，防患未然。(2)加强保安队伍建设，严格保安纪律管理。(3)搞好交通管理，确保物业辖区内道路交通安全，做到道路完好，车辆无损，人员安全。(4)坚持预防为主、防消结合，搞好辖区内防火安全工作。负责全体员工的安全与防火教育，并坚持不懈地提醒用户(业主)小心烛融。做好绿化防火工作(5)搞好公司内部的保卫工作，保障公司正常运作及员工生命财产安全。(6)做好重点部

9、位、重点人物的安全保卫工作，做好辖区内重点经济单位、文化单位的保卫工作。(7)积极协助地方治安工作，加强治安联防，做好群防群治。(8)办理公司与社会司法部门之间的相关事务，融洽公司与公司法机关、消防管理部门的关系。4、物管部(1)做好楼宇接管验收，协调建设单位与用户(业主)的关系，确保楼宇交接顺利。(2)办理用户(业主)收楼，做好物业管理各环节的宣传解释工作。(3)做好投诉接待，最大限度地处理投诉或为用户(业主)寻求解决问题的最佳途径。(4)搞好辖区内道路、公共区域的清洁卫生工作，对相关从业人员实行量化标准管理，确保辖区容貌常新。(5)做好绿化养护工作，定期施肥、喷水、修剪，保障辖区空气清新。

10、(6)为用户(业主)提供有偿家政服务，为物业公司开辟创收财源。(7)协助财务部门收取管理费、水电费、等相关费用。(8)协助相关部门做好辖区文化宣传工作，协助政府部门做好辖区计生管理、人口管理等项工作。5、工程部(1)负责物业辖区内物业及公共设施、设备的养护、维修，确保其正常运作。(2)例行检查与突击维修相结合，确保辖区供电、供水正常，保障电话、电视线路在辖区内正常、完好。(3)做好用户(业主)装修申请、装修图纸的审验、把关，并对装修过程进行监督，确保用户(业主)装修过程中不损坏公用设施，不破坏楼宇外观，不拆动主体结构。(4)做好自用物业，办公设备、生活设施的维护、保养和维修工作，保障公司设备、

11、设施运作正常化(5)积极协调相关部门开展有偿装修服务、有偿维修服务，为公司增加收入(6)建立健全设备运行和维修台帐，建立好设备档案，做到物尽其用。(7)提出并组织实施对物业的大、中、小修，并力争增收节支。6、计财部(1)制定公司财务计划和管理费预(决)算方案。(2)监控公司资金运用，确保专款专用。(3)负责各项收费及对收费业务进行系统化管理。(4)做好公司财务报表及费用分析、效益分析报告。(5)与工商、税务、物价、用户(业主)等政府职能机构和相关业务部门搞好关系，接受监督检查，努力做好工作。(6)做好民主理财，按期公布管理费收支状况，接受用户(业主)监督7、会所(1)全面负责社区文化活动，做到

12、有计划、有制度、有落实、有总结。(2)贯彻健康+文化+经营+服务的理念，充分利用文化活动场所和会所组织文体活动并注重实效。(3)倡导和营造小区和谐友爱、积极向上的良好气氛。(4)创办、组织成立各种文娱、体育团体/小组，如“乐队”“蓝球队”“羽毛球队”“乒乓球队”“老年人舞蹈队”“书画组”等。(5)管理好室内外活动设施、场地、物尽其用，收费合理。检查、保养、各设施、场地正常使用，符合安全规定，保证整洁、干净。与政府部门、各文体机构保持密切联系。(6)拟定每月运作收支，并于月末分析、报告；每日与财务结清所收费用(7)安排员工福利活动。(8)部门的专业培训、教育，树立良好的服务意识。(9)提出盈利性

13、活动建议，协助商场的促销活动，临时性场地租赁。(10)完成上级交办的其他任务。(二)物业公司下属物管处主要人员职责1、管理处主任A职务说明岗位名称：管理处主任直接上级：物业公司经理直接下级：物业助理/前台文员/房管员/保安主管/工程主管/清洁主管/间接下属：保安领班、电工(1)执行公司的各项规章制度，坚持“依法管理，专业服务，信誉第一，用户(业主)至上”的服务宗旨。(2)对公司负责，做好辖区的周检和不合格服务的处理。(3)合理调配人员，协调各岗位的分工与协作，责任到人，同时关心员工生活，确保管理处员工有良好精神面貌和积极工作态度。(4)负责制定、贯彻、落实管理处员工有良好精神面貌和积极工作态度

14、。(5)负责辖区的装修审批，协调违章和投诉的处理工作，落实安全防火管理。(6)按公司规定及结合辖区的实际情况对员工实施考核，做到奖罚分明。(7)每星期组织管理员和各班长召开例会，总结本周工作的落实情况，讨论下星期的工作计划。(8)负责做好管理处与公司，供水、供电、工商、公安等部门的关系，便于开展各项工作。(9)完成公司交办的其他工作任务。B、任职条件(1)大专以上学历，35岁以下；(2)有3年以上任职大型物业管理经验，物业主任同等职位任职2年，持物业管理上岗证；(3)熟悉物业管理相关的法规及行业情况；熟悉物管工作，丰富的物管实际经验，有较全的专业技能知识；(4)具相当强的敬业精神、责任心，作风

15、正派；(5)良好的沟通协调能力；具应急应变处理能力；乐于钻研，刻苦努力，亲力亲为；有一定的管理不平；(6)良好服务意识，具较强的语言文字组织表达能力，国粤语流利；(7)熟悉电脑操作，能熟练编制部门各项工作计划及工作规程；三、考核要点(1)不按时上班；(2)离岗、用岗；(3)不按规定着装；(4)仪容仪表差；(5)维修单跟进率100%(6)有效投诉处理率100%(7)区域应收费率月度90犯上，季度95姒上，年度98%U上；(8)督导物业助理巡楼率100%(9)区域清洁绿化保洁率达98%(10)员工素质技能停滞不前，重复犯同一错误；(11)及时上交各类分析表100%2、房管员A、职务说明岗位名称：房

16、管员直接上司：管理部主任(1)协助主任对管理处的服务工作进行管理监督，协调负责责任区巡视，做好房管日记。(2)协助主任参与楼宇竣工验收和接管工作，准备用户资料，办理用户手续,陪同用户(业主)看房验房，并管理好空置房屋。(3)协助主任办理用户(业主)装修审批手续，负责装修巡视，办理装修验收手续。(4)协助主任组织、开展辖区活动和宣传工作，主动加强与用户(业主)的沟通和联系，认真执行回访工作规定。(5)协助主任与供电、供水等部门保持良好关系，配合居委会、城管和派出所等搞好计划生育，环境达标和治安联防工作。(6)协助主任周检工作，做好周检记录和不合格服务的纠正跟踪，加强员工培训。(7)接待用户(业主

17、)来访，做好对投诉人和违章人士的解释工作，对违章操作或违章行为及时制止、汇报或按规定处理。(8)负责对物品采购、仓库、员工宿舍和食堂进行监督管理。(9)负责竣工档案，用户(业主)档案，有关记录的文件，资料的歉收、发放、收集、存档和保管工作。(10)完成管理处主任交待的其他任务。B、任职条件(1)高中或以上学历；(2)物业管理经验3年以上，熟悉物管日常工作，有交收楼工作经验，持物业管理上岗证；(3)具良好的语言表达能力和沟通协调能力，有良好的服务意识，相当强的工作责任心；(4)熟悉人事行政工作，有一定的写作水平，了解有关政策法规；(5)熟悉电脑操作；C、考核要点(1)不按时上班；(2)离岗、用岗

18、；(3)不按规定着装；(4)仪容仪表差；(5)维修单跟进率100%(6)执行首问责任制服100%有效投诉处理率100%(7)区域应收费率月度90犯上，季度97姒上，年度99项上；(8)按规定巡楼率100%巡楼记录率100%(9)区域清洁绿化保洁率达98%(10)月度业户走访率10%年度100%(11)内务整洁率;3、会计主管职责A、职务说明岗位名称：会计主管直接上司：物业经理直接下属:出纳、收费员(1)严格执行国家财经纪律、方针政策及本公司的财务管理规定，按照会计基础；工作规范标准进行会计核算；(2)认真审核、复核出纳交来的“付款单据”及各种费用、物业支出原始单，编制记帐凭证及收入记帐凭证的审

19、核。月终，单与总帐进行核对，做到帐与明细帐相符；(3)每月一号作好结算，做好本月的各种费税计提、结转工作，结出公司当月实际费用成本；次月号前，依据与总账核对后的账簿资历料，编制包括“损益表”“科目总汇表”“收支表”，“纳税申报表”并向领导报告财务工作；(4)发票的购买、领用、登记及回收、注销工作。要妥善保管好未使用过与使用过的发票、收据存根。随时检查收款部门发票、现金、收据的使用情况。定期对库存现金与现金日记帐予以抽查、核对，并作出盘点表；(5)认真做好银行支票与支票印签的分管工作，妥善保管财务专用章及支票印签章，按集团公司规定使用；(6)按照会计档案管理办法规定，建立建全会计凭证，会计帐簿会

20、计报表和其他资料的建档保管工作。保管期限、销毁办法，按有关规定执行。全面负责本部门员工做好财务资料保密工作。(7)全面了解各小区业主/租户情况，及时了解欠费情况，及时向管理部转达交欠费单明细。积极配合各管理处组织催收应收款项。(8)年度预算的审核，追加预算工作，并检查、督促预算的实施。(9)加强代管基金(房屋共用部位维修基金)的管理工作，基金应专户专储，专款专用，接受政府房管部门及业主委员会的检查与监督。(10)审核公司人员工资及监督发放工作。(11)参加公司例会，组织召开财务部门例会。(12)经经理批准，有权修改、制定、颁布财务管理规定、各项费用指标、资金指标。(13)有权对财务人员的聘用、

21、调用、辞退、奖惩提出建议，对一般性违反违纪作出处分/处罚决定。(14)组织本部员工学习业务知识、法律法规，引导、指导、检查、监督员工遵守纪律和公司各项规章制度。(15)忠于职守，以身作则，廉洁奉公，实事求是。(16)负责联系财、税、金融等部门，及时了解财、税、金融部门动向。(17)负责公司的固定资产、低值易耗品的盘点、清查工作。月末对仓管员上交的上月物料收、发、存月报表，结合购料单据及采购单进行复核，无误后可编制记帐凭证。月末盘点并作到物、帐、单的相符。(18)收款员、出纳员、开票员核对收款明细帐，对应收、已收、欠款的报表进行核对、分析。(19)对空置房管理费，开发商送管理费，商铺租金等，据有

22、关资料复核。在收支表上准确反映。(20)每月末应对结清与项目公司、施工单位、供应单位等往来帐目余额，及时办理转单手续。如有差异，及时查明原因，及时调整处理。(21)根据审核无误后的记帐凭证登帐。应将日期、编号、业务内容、金额等记入帐目，要求数字准确，帐面整洁。各种帐簿按页次顺序登记，不得跳行、隔页。如有记帐错误发生，应按规定划线、注销(必须使原字迹仍可辨认，在划线上方填写正确的文字、数字),并加盖私章，不得涂改、刮擦、挖补。每帐页修改不得超过四处。(22)完成公司领导下达的其它任务B、任职条件：(1)财会专业大专以上学历，40岁以下，会计中级以上职称；(2)从事财务主管职务5年以上；(3)熟悉

23、国家有关财税制度、财经法规及行业动向；(4)熟悉电算化，能独立处理企业财务运作；(5)熟悉物业管理的财务、税务规定，具有物业管理财务工作经验。C、考核要点：(1)不按时上班；(2)离岗、用岗；(3)不按规定着装；(4)仪容仪表差；(5)收费单跟进率100%(6)收费单出错率月度%,季度%,年度%;(7)各类报表及时上缴率%;(8)上期管理费及其他费用收费率达95%;(9)月度车辆收费率100%(10)办公环境、内务整洁率%;(11)不按财务规定整理装订资料、票据；(12)对出纳员、收费员督导、培训力度；4、收款员A、职务说明直接上司：财务会计直接下属：管理处收款员/车场收费员/会所收费员/租赁

24、部收费员/工程部收费员(1)负责管理处各项费用的收取、统计、核算工作，在业务上接受公司财务部的指导和监督，保证做到日清月结，帐表相符，钱据相符，对拖欠费用应及时催收，做到费用收缴率达98%(2)负责管理处现金、票据的保管，每月准时到财务部报账，并做到现金日记帐。(3)按时编制工资报表，代发管理处管理人员的工资、补贴。(4)负责办理各项费用的报销工作，严格控制超标报销。(5)对拖欠费用的业主，以电话联系，上门催收等方式，使拖欠款尽早收回。(7)负责管理处固定资产登记工作。(8)做好用户(业主)的投诉的接待工作，并做好记录及时通知相关部门。(9)完成管理处主任交办的其他任务。B、任职条件(1)高中

25、以上学历，25岁以上，本地户口；(2)3年以上财会工作经验，具良好职业操守及工作责任心；(3)熟悉电脑操作，持会计证、电算化上岗证；(4)有物业管理财务工作经验；(5)善于与人沟通，具良好服务意识；(6)操流利普通话及粤语C、考核要点(1)每天在规定时间上报会计当天收付款数额；(2)每天在规定时间将款送银行存款；(3)未按要求填写收据/发票，错开票据；(4)按工作进度派发付款通知书、催款通知书、办理银行划帐；(5)按工作进度完成下期收费资料的输入；(6)按规定时间交财务报表；(7)上期管理费收费率%;(8)未按规定时间进行收费；(9)工作记录/财务记帐不齐全不正确；(10)工作交接手续不齐全；

26、(11)未按工作进度整理各类资料装订、归档、登记表册、收据发票及付款通知书；(12)工作台面不清洁，资料摆放不整齐；(13)仪容仪表；(14)按规定着装；(15)对业户未用专业礼貌服务用语被业户投诉(16)对业户提出的问题不认真记录，及时解决，对处理结果未有书面记录;5、工程技工/强弱电工/给排水工/维修工、土木工A、职务说明岗位名称：工程技工/强弱电工/给排水工/维修工、土木工直接上级：工程部主管(1)熟练掌握设施、设备结构、性能、特点和维修保养方法。(2)按时完成机电设备、设备的各项维修，保养工作，并认真做好有关记录。(3)定期清洁所管设备和设备房，确保设施、设备和机房的整洁。(4)严格遵

27、守安全操作规程，防止发生安全事故。(5)发生突发情况时，应迅速赶往现场，及时采取应急措施，保证设施、设备的正常完好。(6)定期对设施、设备全面巡逻、检查，发现问题及时处理。(7)积极完成上级交办的各项临时任务。B、任职条件(1)中专以上学历，25岁以上；(2)有3年以上大型物业工作工程管理经验；(3)具专业职称、技术职称；(4)熟悉各类机电系统的原理，动手能力强；(5)具有较强的工作责任心；(6)持物业管理上岗证优先；服务意识强；C、考核要点(1)不按时上班；(2)离岗、用岗；(3)不按规定着装；(4)仪容仪表差；(5)不按时完成各项工作；(6)设备调施出现不正常运作/存在重大安全隐患/出现故

28、障及时维修；(7)不按月度维修计划保养各设备(有无保养计划/不执行保养计划/保养未达要求)；(8)跟进外判商设备维修保养；(9)不按规定巡查、清洁设备房/值班室(明显灰尘、污迹、沙石，开花有蜘蛛网，机房/值班室内有杂物，物品摆放不整齐)；(10)不做好各项记录(记录不全不详，字迹不清晰，记录本摆放不正确，记录弄虚作假，交接班不清晰)；(11)客户维修服务不及时，维修返工，工完未满场，对客服务未使用规划服务用语；(12)小区土建检查(门配套的闭门器、地弹簧、拉手损坏，公共座椅、水池、小品有破损，公共井盖、道路、玻璃有破损，外墙/天花板有掉灰/掉砖、裂缝)5、清洁员A职务说明岗位名称：清洁员直接上

29、司：清洁领班间接上司：管理部主任(1)负责辖区内公共场地的清扫、清洁。(2)负责垃圾池，垃圾箱内垃圾的清运，并按标准进行清洁。执行管理处文明礼貌用语规范，文明服务，礼貌待人。(3)不做有损公司形象的事，不收取用户(业主)的钱财。(4)对辖区内发生的违章现象进行劝阻和制止。B、任职条件：(1)40岁以下；(2)身体健康；(3)初中以上学历；(4)有清洁工作经验1年以上；C、考核条件；(1)不按时上班；(2)离岗、用岗；(3)不按规定着装；(4)仪容仪表差；(5)不按时完成各项工作；(6)装修垃圾、生活垃圾清理不及时；(7)违反清洁作业规程；(8)室外公共区域：每100平方米内烟头不超过两个，无直

30、径1厘米以上的石子；无明显泥沙、污垢、积水；(9)绿化带：无明显大片树叶、纸屑、垃圾袋，无直径3厘米以上的石子，每100平方米内烟头、棉签等杂物不超过一个；(10)排水明沟：无明显泥沙、污垢、积水，每100平方米内烟头不超过一个；(11)垃圾箱/桶：地面无散落垃圾、无明显泥沙、污垢、积水；内部垃圾及时清理，外表无污迹、粘附物；(12)垃圾中转达站：地面/墙面无粘附物，无明显污迹;(13)标识宣传牌：表面无明显积尘、无污迹、无乱张贴；6、保安员A职务说明岗位名称：保安员直接上司：保安领班/培训教官(1)熟悉各岗位的职责、任务及工作程序。(2)巡查楼层、车场等公共部分的设施、设备完好程度，做好记录

31、(3)维护辖区内外的治安和安全秩序。(4)协助处理紧急情况(5)完成领导及管理处交办的其他任务。B、任职条件(1)28岁以下，高中以上学历；(2)具有保安管理工作经验，持保安培训上岗证；(3)有较强的工作责任心和应变能力；(4)良好的服务意识；(5)体格健壮，较好的仪容仪表；(6)退伍军人优先；C、考核要点(1)不按时上班；(2)离岗、用岗；(3)不按规定着装；(4)仪容仪表差；(5)岗位工作质量；(6)交接班质量；(7)培训质量；(8)内务质量；(9)工具设备使用、维护、保养质量；(10)服务质量；(11)其他管理制度执行情况；7、租赁员A职务说明岗位名称：租赁员直接上司：管理处主任(1)在

32、物业经理的领导下，负责中介代理业务的实施和发展。(2)辖区内商、住物业、(包括商铺、车位、住宅、配套项目)的租赁业务的招商、洽谈、合同、续约、收取租金等事务，并负责督导、协助物业部对商业物业的管理。(3)负责管辖区的多种经营，(包括外来单位的促销活动、临时设点、所有的招商推广活动)业务的规划、实施、发展，不断开发新客户，提(4)做好市场调查研究，及时了解市场信息，做好市场信息汇总分析，掌握竞争伙伴的动态、策略，为公司的租赁销售经营业务的决策提供依据。根据市场预测、租售走势编制月、季、年租赁计划。开拓各项业务客源并负责开拓其它各项多种经营业务，积极为公司“开源。(5)听取、登记客户投诉及意见，分

33、转相关部门跟进，协助善后工作，努力做好售后服务工作，努力提高企业和楼盘的知名和美誉度。(6)做好客户档案登记、整理、建立客户档案，分类管理工作，为物业部下一步工作提供良好客户信息。组建租售信息库，包括位置、楼层、面积。(7)加强专业知识学习，不断提高人员素质。维持租售部现场工作环境，保持干净、整洁。制定租售统一用语，规范租售行为，制定租售工作流程，按日、周、月、季、年向上级主管、财务部上报租售情况。(8)加强合同管理，做好租赁的各种资料的保管、使用、派发、配合广告部做好宣传工作。(9)完成上级交办的其任务。B、任职条件(1) 中专以上学历；(2) 熟悉相关房地产中介法规及行业动向，持房地产中介

34、资质证书；(3) 国粤语流利；(4) 有房地产中介工作经验2年以上，熟悉整个流程，能制定相关的工作制度；(5) 工作作风端正；(6) 善于与人沟通，C、考核要点(1)客户、物业档案建档、分类及管理；(2)对客户、物业档案、资料的保密；(3)办公场地的整洁、资料/物品摆放的有序；(4)客户钥匙编号、保管、建册；(5)各种中介费用收取的及时；(6)各种中介费用交出纳处及时；(7)及时了解市场动态；行政人事主管职责A职务说明岗位名称：行政人事主管直接上司：物业公司经理直接下级：行政文员/采购员/仓管/司机/食堂/文宣员。(1)在物业经理的领导下，全面负责公司人员的招聘、培训、考评、制订年度人员编制及

35、招聘、培训费用。(2)制定年度人员的编制审核、统计年度人力资源的费用；按时按质向各用人部门输送人力资源并落实开发、培训。(3)组织各类公司活动，提高员工的集体荣誉感，培养员工的团队精神，使员工有较强的凝聚力，做好员工的思想教育工作。(4)负责各类招聘、转正、考评、考核的依据标准，为各部门员工的聘用、转正、升降、晋级、解聘提供科学的数字依据，及操作程序规范。(5)行政人事管理机制，监督员工手册执行情况，嘉奖好人好事，处罚违纪失职。(6)协调公司各部门的关系，对内负责理顺管理人员之间的关系，处理员工的重大投诉。(7)负责员工考勤、奖金、津贴、劳保、保险及其他福利的审核管理，主持每月考勤、考评、提交

36、工资表交财务部审核每月的次月二号交。(8)监督各部门办公制度的执行，配合上级监督公司制度的执行情况。(9)负责公文的起草、传递、落实、跟进、工作进度、档案管理，公章的使用监督。(10)负责新进员工的制服、工卡、体检、工作台、文具、通讯工具、钥匙、岗位内容、工作表现、适应程度，积极与用人部门协调，解决有关疑难问题。(11)工衣的收发、修补，离职的折旧管理。(12)各类办公设施、文具、易耗品的采购、保管，及年度统计固定资产，行政费用，总结次年的计划。(13)车辆的调派、膳食饭堂宿舍内务的管理。(14)小区报刊、通讯的汇总，公司月刊的编制、印发、宣传，20号收集各部门信息，28日出刊。(15)收集与

37、公司相关的法规、信息，组织各部门学习。(16)各类指示牌、表格、名片、信笺、信封、工卡、文刊的印制。(17)小区活动的组织协调。(18)参加公司每周例会，各部门当值晨会及主持行政人事部例会。(19)与机关人事，劳动及政府部门保持良好工作关系。(20)完成上级交办的其它任务。B、任职条件(1)行政、人力资源管理大专以上学历，30岁以上，持相关上岗证件；(2)任职行政、人事主管3年以上工作经验；(3)熟悉有关人事、劳动、保险法规；(4)熟悉人事管理工作，能根据公司的管理目标和物业实际情况，制订组织架构、人员编制供领导参考，能熟练地进行人事录用、培训、考核等工作；(5)熟悉资料文档的处理工作，熟悉电

38、脑操作；(6)熟悉日常的行政管理工作，有较强的协调能力，能协助公司领导制订企业发展计划和措施，并负责协调落实。C、考核要点(1) 不按时上班；(2) 离岗、用岗；(3) 不按规定着装；(4) 仪容仪表差；保安部主任职责岗位名称：保安部主管/主任直接上司：物业经理直接下级：保安部/领班一、工作说明1. 0在物业经理/治导，指导下全面负责保安部日常管理，做好辖区安全防范，公秩序维护，停车场管理，落实机关管理规定。2. 0参加物业经理主持周例会/事物会议传达完成上级工作安排任务，主持组织保安部周例会，月讲评会议，及时向物业经理映工作情况，意见，存在的问题参加每日工作例会加强沟通，协助，整体提高公司管

39、理质量。3. 0协助管理部、工程部、清洁部、租赁部、会计部做好物业管理各方面工作。4. 0排出各班的值更表(每月25日前提交下月的)并检查各岗位工作情况，纪律情况，执勤情况，进行督导考核，奖惩，辞退的建议。5. 0负责保安部内部业务培训(如消防及事务程序并收集机关组织学习)6. 0协助行政人事部做好本部门员工考勤，请假，调休等工作。7. 0协助行政人事，财务部/取，发放，保管文具，办公用品，保安，消防器械，消防工作，负责消防工作，配备专管人员，备齐消防器材。8. 0组织检查消防设施和灭火器材，要求每个员工正确使用各种灭火器材和掌握消防知识及救灾程序，并组织演练，无任何火灾隐患。9. 0消防设施

40、系统的定期保养，检查，启动的协助，工程，管理部及外派单位并好消防日检，周检，月检，年检汇表。10.0做好保安部的思想工作，及时了解员工思想动态，关心保安员生活，帮助解决困难，加强员工互补互助精神，处理内部纠纷提高员工积极性，11.0小区出现异常情况，突发事件要及时赶到现场了解，处理控制事态恶化，减少损失，能处理的自己处理，不能处理的报物业经理，到来案件要急时报公安机关。并记录事件，12.0协助招聘保安员，对保安队伍的发展建设全面素质13.0接受派出所的监督、指导协派出所，消防部的工作。做好安全防范工作，参加与有关维护治安，须防有事发生统一行动。14.0保安部日常工作排，合理安排岗位及人员，保证

41、流动岗，固定岗24小时无缺岗，无治安死角。15.0负责房屋装修工程，外派工作中的消防，安全16.0负责治安，消防宣传工作，教育公司内部员工及业户防范意识及方法17.0负责物业及各设施的情况，18.0对业户对小区治安状况交通车辆的意见建议，进行并作汇予以解决成或提出建议。19.0督导下属文明服务，执勤。20.0定期开展组织员工常规性训练，思想文化，及突发事21.0督促员工遵守宿舍风务管理制度，保持宿舍整洁，无乱搭不文明现象，制订建全内务详比制度予以奖惩。22.0完成经理交代的其它任务。二、任职条件1、 40岁以下，大专以上学历；2、 具3年以上大型物业保安主任的工作经验；3、 熟悉消防、保安工作

42、特性及相关法规，能独立领导保安队伍；4、 善于与人沟通，具有良好服务意识；5、 具良好的应付突发事件的能力，受过专业的消防、保安培训，持相关资格证书；6、 国粤语流利，退伍军人优先。三、考核要点保安部领班职责岗位名称：保安领班直接上级：主任直接下级：队员，保安员，车管员，消防员，监控中心员一、工作说明1. 0辖区内楼的分布，结构，单元，户型，单元数，人数，楼层排列各种公共配套，设备，设施的分布位置，使用性质，系统掌握区域整体情况，2. 0严格按公司规章制度，工作纪律，岗位职责采用定期考核各保安员成绩，上报有半领导，对不合格人员，提出惩罚，辞退的建议。3. 0带岗执勤，提前10分钟集中好上岗队员

43、，严格检查着装，交代执勤要求和注意事项，与上一班次做好交接，列队挨岗，保证不漏岗，一巡视不脱岗4. 0检查督导队员工作纪工作质量，落实职责，情况发现违例，予以制止并报主任处，安排安本队的工作并督导做好作用。5. 0组织召开例会班务会，解决下属的工作困难，提高下属工作能力、解决问题能力，并上传下达，落实治安防范工作和各项管理规定，并整理记录队会提出的问题，上报有关领导，负责周、月、季、年的总结计划。6. 0及时观察了解员工的思想动态，解决员工生活困难，关心下属，提高团队互助精神。7. 0带头参加、组织保安部常规日常训练，思想文化学习，业务技能，帮助每个队员达到保安部的要求，提高战斗力、凝聚力。8

44、. 0落实消防日检、周检、月检、年检工作具体执行，对不合格的要反映至相关部门予以处理，保障消防系统下于良好状况，消防通送无堵塞。9. 0执勤时帮助有需要的队员临时替岗。10. 0解决处理下属不能解决的问题，协调解决业户/租户/用户间的纠纷，协助处理各种违章行为。11. 0加强与业户/用户联系，掌握业户动态，配合派出所、居委会做好各项工作，如出租屋、选举、育龄妇女、征兵。12. 0完成保安主任、上级部门的其它任务。二、任职条件1、 35岁以下，高中或以上学历；2、 具3年以上大型物业保安领班的工作经验；3、 熟悉消防、保安工作特性及相关法规，善于沟通人际关系；4、 具有良好服务意识；5、 具良好

45、的应付突发事件的能力，受过专业的消防、保安培训，持相关资格证书，对保安消防系统有较强的认识和使用能力；6、 退伍军人优先一、考核要点保安巡逻岗/机动岗职责文件编码：B/BA-04文件页码:01-01直接上司：保安领班协助：管理服务部、工程部、清洁部、定岗一、工作说明1.0准点到岗，参加工作前工作讲评及工作重点安排与上级接班主动了解未完成事务。上一班次业户的投诉及业户装修户的动态。2.0对巡逻路线认真检查巡视，留意治安消防情况。3.0不得乘坐电梯，如有乘电梯或不按巡逻路线巡逻者，一经发现，予以严肃处理。4.0检查大台、地面、水池及平常人不易到达的角落，查看有垃圾或不清洁的地方，有无堆放杂物，有无

46、公共设施，设备被损坏-如消防柱，管防火门是否损坏应急灯灯管，灯泡是否不亮，立即填写“维修单”交有关部门外理。5.0查阅有关人员，将推销人员劝离小区，对可疑人员进行跟踪监视或通知上级/其他同事及相关公安部门。6.0对区域装修用户现场检查监督治安，消环境卫生，噪音及有无违章装修的行为及时处理违章装修，涉及工程问题知工程人员来协同解决，引导下常装修。7.0发现业户有未关屋门时，立即提醒他们将门关好，防止坏人混入，注意有无异常响动声音-立即查看，是否有人撬门、撬锁、撬窗，是否有呼叫、呼喊、杂音有紧急情况应迅速对讲机呼叫请求支援。8.0注意发现有无不正常的气味（焦、煤气或烟火），嗅到异味、看到异光、异烟

47、，迅速寻找来源在何处，如属煤气泄漏或烧水烧汤烧焦冒烟，立即进行处理，如不能处理，关闭分阀或通知煤气公司、通知管理部知业户回来现场处理，如有火警，立即扑灭。9.0各水龙头、水管有无跑漏、地面有无冒水，各类电器如电梯、路灯是否正常。10.0劝说业户、行人不要乱丢果皮、纸屑、烟头、请放于果皮箱内并发扬助人为乐精神，捡起纸屑，发现乱丢乱放垃圾践踏绿化、采摘花、果，攀爬公共设施、乱涂乱画、违章乱建等违反公众制度、管理制度、业主公约的要文明执勤，教育引导，对情严重的要予以制止、控制、并报相关部门处理11.0热情听取业主/用户投诉，能解决立即解决，不能解决的报管理部处理。12.0认真写好日记，与下一班交接。

48、13.0完成领班或其他主管部门的交待的其他工作。14.0顶、替定岗人员，传达有关工作，在领班与队员之间上传下达。二、任职条件1、 28岁以下，高中以上学历；2、 具有保安管理工作经验，持保安培训上岗证；3、 有较强的工作责任心和应变能力；4、 良好的服务意识；5、 体格健壮，较好的仪容仪表；6、 退伍军人优先；三、考核要点监控中心保安员岗职责岗位名称：监控中心保安员直接上司：保安领班1.0负责监控中心电视屏幕及消防监视设备的监视工作。2.0发现异常情况和可疑售货员及时报告，并通知巡楼员到现场查看。3.0负责监控录像带的管理工作。4.0发现火警立即报告，并按报警程序处理。5.0熟练掌握消防各种设

49、备的操作使用、保养方法。熟悉区域各种消防器材，设备种类、性能、分布情况、配置地点，熟悉高层宇自动消防、消防报警系统，消防通送情况，建立完善消防检查、保养工作档案，定期移交档案室。二、任职条件7、 28岁以下，高中以上学历；8、 具有保安管理工作经验，持保安培训上岗证；9、 有较强的工作责任心和应变能力；10、熟悉电脑操作；11、良好的服务意识；12、体格健壮，较好的仪容仪表；13、退伍军人优先；三、考核要点车场保安员职责岗位名称：车场保安员直接上司：保安部领班1.0依法（交通法、停车场管理法规）对交交通、车辆进行管理，维护交通秩序和进出车辆的管理。2.0按物价部门收费规定收到车辆车位使用服务费

50、。3.0熟悉掌握区域车辆流能情况，出入口、小区道路、停车场环境，熟记车辆、车主、车辆固定车位，合理布署，保证业户使用车位。4.0认真做好进出登记工作，发放、回收“出入卡”，认真填写交接班车辆记录，不定时巡逻，防止车辆丢失、损坏和乱放。发现车牌号与停车位号码不符的，要确认无误后方可执行。5.0负责按相关规定计时收取车位服务费用，对多收费或收费私自侵吞者，一经发现除以500-3000元赔偿处罚，立即辞退，严重者送交司法机关处理。6.0指挥车辆按道行驶，督促车主按规定在临时或固定车位上停放，对不听从指挥、压坏绿化、撞坏路标，或在小区交通路口、消防通道停放车辆不走者，严格按规章制度进行处理，情节严重的

51、报领班处理，暂时控制车辆和行为人不得离开现场。7.0严格执行财务制度，领取车票，以一次领一本，按财务规定缴交车位服务费用。8.0严禁吸烟、岗上聊天，做私活、脱岗，要临时走开必须呼叫顶岗人员到岗后方可离开，紧急情况也必须上报主管。9.0检查车场内照明、排水、消防、路标、指示牌及车场防护设施，如有破坏应及时报修，及时清点车辆与进出口进行查核。10.0良好的职业道德，服务常识，爱惜车主的车辆，提醒车主取走车内物品检查车辆装备、配件及车厢内存放的物品，锁好门窗，提供打气、清洗服务;检查车辆装备配件及车厢内存放的物品，发现可疑及安全隐患，及时采取有效措施处理（报告领班、联系车主，报派出所）。如发现车门未

52、锁的，立即通知车主，严禁翻动车内一切物品。12.0接班工作：本班已收费与票据清点本班未收费进场时间，收费情况填写清楚车场尚存车辆12.0禁止大型客货车及有易燃易爆、剧毒、放射性与危险品的车辆进入。13.0负责检查车场的卫生及值班室周边的卫生清洁情况，定期清洗。14.0参加班、组、部例会，班务会。15.0参加培训、主动学习相关知识，提高自身业务水平。16.0完成上司交办的其他任务。二、任职条件14、28岁以下，高中以上学历；15、具有保安管理工作经验，持保安培训上岗证;16、有较强的工作责任心和应变能力；17、良好的服务意识；18、体格健壮，较好的仪容仪表；19、退伍军人优先；三、考核要点清洁组

53、职责说明：物业区域的垃圾、粪便的清扫、收集、运输、处理；物业区域公用部位、公共场地清扫保洁、公共厕所的清掏、保洁、消毒；区域内所有的树木、绿化地、爬藤、地面履盖物、草皮及其他植物的修剪、浇水、施肥、除虫、松土、除杂草、补缺、保养等；改善、消除业户/用户的废弃物对环境的影响，创造有利于继续的生活、工作环境，美化环境。1.0清扫保洁范围：物业区域内外的道路、绿化带、走廊、安全通道、电梯、建筑景观，天台、平台、雨棚、会所、中央监控室、停车场、公共部位的门，大堂、墙、车道、人行道、水沟、沙井、水池、球场、垃圾箱/桶、路灯、庭院灯、梯灯、消防栓、冲水箱、上下水管、水阀、水表、电房、水泵房、发电房、电梯房

54、、电梯、邮箱/信报箱、招牌、指示牌、楼房牌、卫生问等。2.1 辖区内除四害工作.及白蚁的防治。2.2 垃圾的清扫、收集、运输、处理。3.1 建筑垃圾和生活垃圾必须分开存放，分别收集。3.2 业户生活垃圾每日清除不得少于2次，无堆积，无漏收、无腐烂发霉、发现占用公共场所的杂物、废旧家具要知会行为人移回家中，及时清理，不得任由此现象漫延；3.3 不使用破烂的垃圾桶/具收集、运输。3.4 收集容器封闭，不可超高、超宽运输，途中不可用绳等拖拉，使用后要清洗干净（定期消毒），放置于规定地点，摆放整齐。3.5 容器/垃圾间/站周边应整洁、无散落、无存留垃圾、无污水流溢，箱体干净、无积尘、污物，每天不少于三

55、次巡视。设施有破烂、损坏、排水不畅、地面损坏等应即时知会管理部、工程部维修。3.6 垃圾分类堆放，不得乱倒，舌L卸，乱堆，收集完成时场地要清洁，车去场净，装卸文明操作，减少扬尘，防止污染周边环境，定期对中转站，设施安排专人清扫、冲洗、消毒、垃圾间/站应标识明显，环境整洁。4.0要求执行各种清洁卫生绿化保养的操作规程、细则达到工作要求，5.0对不卫生不文明（乱扔乱吐乱涂乱贴乱放）行为现象即时劝阻、制止，开展卫生环境宣传使业主养成爱清洁户户讲卫生的良种风气。6.0提供家政清洁有偿服务，提高服务质量，强化服务意识.7.0坚持安全操作，杜绝作业过程中的安全事故.8.0在突发事作和特殊天气中，按照即定规程，对排水等事务予以落实，并协助工程、管理部保安部处理好突发事件。9.0学习有关专业知识，提高专业技能，遵守公司的规章制度，工作纪律.10.0完成公司交办的其它任务.清洁组主管职责岗位名称：清洁主管直接上级：管理服务处主任直接下级：清洁员、绿化员1.0全面负责清洁绿化工作，制定日、周、月、季、年工作计划，工作内容，工作标准。熟悉物业分布，结构，楼层，车库、人行道，绿化公布及面积，各种设施的位置，根据物业实际情况计算任务量，合理配置人员、岗位。不留卫