物业公司市场化经营数据分析报告

1、物业公司市场化经营数据分析报告 经营部一、市场化经营分析的契机这段时间与其他大大小小物业公司因为招投标的事情都有接触，听别人说 自己公司 听别人说物业市场，然后自己做对比包括自己学习的些东西，心里颇 有感触，我们呢？有着先进的理念只能出去为了不落面子用来理论性的吹嘘， 走 在传统物业的山坡上卡在了瓶颈不进则退， 连最基础的项目管理最基础的打扫卫 生现在都已经落于下乘， 我们在吃老本我们在消耗着往年辛苦赚来的声誉， 我们 在挖着集团这个靠山，吃光耗光挖光后我们还剩下什么？二、市场现状及大形势的分析现在政府在逐步淡漠物业行业的概念从最初的无围墙到现在的资质取消， 没 有了级别的限制市场上会有很多有

2、资源的新物业公司涌现， 本来就小的物业市场 在不停的紧缩， 物业公司多元化的趋势也被逼上了路， 新型物业市场有多元化经 营、皮包式经营，我们该怎么办？三、正视自我抛去集团公司，假如我们只是一家普通的物业公司，取消了资质，耗空了 声誉，我们剩下什么？我们有什么？我们赚钱吗？我们不刷脸， 我们靠实力我们 能做什么？我们除了在公司赚工资我们无形中的收获还能学习到什么？ 我们有数个面子项目赔钱赚吆喝还要越走越深。 管理跟不上， 从基础根源上托了 公司的后腿。我们安于现状、卡于瓶颈、自我膨胀，沉迷于过去得光环，我们是 大公司、我们是龙头企业、 我们是所数不多的一级资质， 我用了大量的时间接触、 拜访、各

3、种形式的调查， 综合现在的物业市场， 我们连个三级资质的物业公司不 如，我们仅与村改的物业较长短， 我们还有什么值得膨胀的呢？仅仅是因为去年 饥不择食的翻倍了管理业绩？但是我们流失了我们最大的资本我们的声誉， 现阶 段正是我们公司的最佳时期， 各类资源趁手并名声在外或者说我们声誉还没跌下 来的时候， 依托公司的声誉及社会的认可我们需要改变需要转型， 现在是大数据 时代，整合分散资源做物业大数据时代第一个吃螃蟹的人。四、我们面临的发展方向就现在物业市场我片面的认为有两种经营形式 、多元化发展（超市、家政服务、配送服务、房产中介、餐饮）只要价格合适 业主之所需我们都给予满足。利弊分析：利 - 我们

4、有两大集团公司、 我们还有文达通现成的资源可以利用不需要我们投入 多余的成本， 依靠我们物业前些年打造出的名声， 利用我们现有项目的业主， 投 入定量的人员完成多元化发展。弊 - 掣肘于集团的配套， 不能自己做延伸服务， 所有资源仅面对自己的业主， 业 主群体数量有限，只能大力拓展项目，来拓展可收入基数，持续拉长管理队伍。 最终摆脱不了传统物业，只能传统物业与多元化经营齐头并进。 、化整为零，大数据形式。物业公司整体分化为 6个公司物业依靠声誉依靠集团公司持续对外承揽项目并推广我们自己的公司。 然后将所 有项目的各个部门整合为 5 个公司保洁公司，原公司所有的保洁人员全部改签到保洁公司。 保安

5、公司，原公司所有的保安人员全部改签到保安公司。工程公司，原有所有工程员工全部改签到工程公司。 绿化公司，原公司所有绿化人员全部改签到绿化公司并对外招聘扩编。服务公司，原公司所有客服改签到服务公司。 改签后现有人员持续为公司项目工作， 各个子公司对外承揽项目， 各个公司从起 步便具有了规模及业务量，除了多缴税外我们多了几家颇具规模的公司。利弊分析：利- 不再拘束于传统物业公司， 不再拘束于我们现有的项目， 现在市场化没有了 资质的限制有资源的物业公司涌现但是他们没有管理经验甚至有很多公司都是 兼职做着物业， 没有专业的服务， 我们可以套餐式服务谈好分成， 我们做大数据 整合落地服务，而多元化发展

6、我们也不能落下多元化经营放在服务公司由服务公 司运营并对接集团公司的配套。 我们面对的不再仅仅是自己公司的所属项目所属 业主，我们可以面对整个物业市场面对整个社会的业主。 由专业化物业公司排挤 吃掉现有市场的保洁保安公司，整合社会资源再应用于社会。弊- 就公司现有情形而言各个公司成立我们没有顶梁柱缺少各个公司独立运营 的当家人， 对后期独立运行需要合适的认真筹划。 风险税，拆散整合后我们需要 多缴税，当然虽说有很多合理的避税办法但是现在论风险， 各个公司虽说整合后 对有活干都有业绩可是对外成绩是咱们的主要目的也是咱们后期发展的主要思 路。五、现在我们该怎么办？1. 公司所有制度运营方式全部推翻

7、？2. 公司组织架构重新组织建立？3. 各公司专门人员专门负责4. 服务公司的必要性5. 自己部门外包给自己各个公司需要怎么做？6. 不需要管理项目一线，管理人员的必要性？管理人员需要做什么？7. 拆解公司的所有部门细化的平安过渡方法？8. 市场需要我们做什么？9. 我们能给市场给社会带来什么？10. 我们下一步该做什么？我们的发展方向该怎么走？11. 我们能在现阶段做什么？什么需要我们做？我们怎么分工？12. 我们如何面对市场竞争？13. 我们的优势？市场化后我们剩余的优势？14. 摆脱集团和当地优势的掣肘，真正的打开局面走上市场，进去市场竞争15. 面对黄岛甚至青岛日趋窄小的市场空间，我们

8、下一步该怎么走？是打开全国 性传统物业市场还是在黄岛在青岛在山东做物业附属产业以谋求新市场的发展 起步？六、三角循环项目管理法（自创分享）1点：亮点、形象、精细化之处。我们接管以后项目有什么改变有什么改善。所谓新官上任三把火该怎么烧？上任的形式：新项目亮点如何打造？二手项目亮点如何打造？2. 面：大局观。不做消防员，走出物业管理的漩涡，时常警醒保持空杯心态，适时的释怀不要被 一时的成就感所膨胀。要有理想有目标有计划。3. 心： 领导的心：领导需要你做什么？公司需要你做什么？社会需要你做什么？ 员工的心：员工需要从你这里得到什么？员工需要从公司获得什么？你能为员 工做什么？ 客户的心：客户需要什

9、么？客户需要你做什么？客户需要你公司做什么？可循环式管理法三方面可根据接手的项目的情况不同旋转切入点。七、项目定位定项目定岗位定工资定收费率定服务满意率套餐式由管理人员挑选项目八、企业文化 文化内涵管理定位品牌口号价值观 核心价值观 企业形象 品牌形象九、房屋租赁部门运行方案为扩展多种经营模式，提高多种经营收入，明确各岗位工作职责，达到人 员配备最优化，最终实现效益最大化的目标，现拟公司房屋租赁部门工作运行 方案如下。一、部门经营模式 成立房屋租赁部门，辅之以公司驻扎诸多小区的优势，采取以租赁部门为 核心，以各服务中心为辅（提供收集项目租售房源信息、客户等）的经营运作 模式。二、经营范围（一）

10、房地产中介及代理；（二）厂房租赁与销售代理；（三）写字楼租赁与销售代理；（四）商铺租赁与销售代理；（五）地皮租赁与转让代理；（六）商品房或私宅租赁与销售代理；（七）二手房租赁与销售代理（经营范围视公司具体规定而定）三、部门职责划分（一）管理中心1 、掌握国家政府有关房屋租赁最新政策，负责对相关业务人员出租房及二 手房买卖工作的业务指导、业务监督及业务技能培训工作；2 、负责房屋租赁及二手房买卖过户手续办理的后台支持工作；3 、根据业务人员的信息反馈，及对客户的走访调查，负责定期工作总结分 析会议的召集，对业务人员进行考核，并对租售工作中存在的问题及时提出合 理化解决建议；4 、负责广告宣传工作

11、，如及时更新租房网站信息，利用社交软件建立房屋 承租出租群发布消息，充分发挥公司项目众多的优势，运用好小区公告栏，滚 动显示屏等开展宣传工作；5 、负责定期对房屋租售情况进行经营分析，以更好的制定下一步的工作计 划。（二）租售业务中心1 、利用物业中心遍布诸多小区的优势，可以节约成本，就地作业，推广新 部门业务，掌握市场动态，搜集市场信息，做好房源开发及客户接待工作；2 、汇总并落实房源信息，进行及时跟踪；3 、及时上报成交信息，便于公司经营发展中心了解运作情况；4 、定期向经营发展中心上报实际租售情况统计报表；5 、配合公司做好合同签定工作，加强各类合同管理；6 、全面做好租住人口信息采集工

12、作。 对出租和承租房屋和买卖二手房的所有 人员，按照来有登记、走有注销的原则，全面准确地采集信息，建立管理档案， 录入计算机系统， 实行有效的动态管理。 对在登记和普查中发现可疑人员和违法 犯罪人员，应及时报派出所；7 、根据承租方和出租方双方意见，制作房屋租赁合同；8 、经常回访客户，听取和反馈用户对产品的意见，处理客户日常问题；9 、努力做好服务工作，树立良好的企业形象，提高企业知名度；10 、配合经营发展中心做好广告宣传工作；11 、负责佣金结算工作；12 、加强业务人员的专业知识学习，不断提高业务人员素质；13 、完成公司下达的任务指标。（三）服务中心1 、负责为客户解决房屋租赁合同签

13、订后期出现的问题，在承租方与出租方 之间做好调节工作；2 、负责项目房源的开发工作，将自身有效房源登记到租售中心，达到资源 共享；3 、做好客户来访的接待工作，促进房屋成交；4 、积极参加管理中心组织的经营分析例会，分析工作中存在的不足，更好 的为客户服务；5 、定期安排人员对周边楼盘进行采盘，并进行汇总分析，时刻了解市场信 息的变化。四、签订租赁合同所需资料（一）出租方应当准备的文件：1 、房地产 产权证 （或者类似的文件）2 、如果房屋是共有的话，还需要得到共有人的授权3 、如果是二房东的话，需要得到大房东的书面 转租 同意书或者原租赁合同 中有转租条款以及原租赁合同复印件。4 、单位需要

14、提供营业执照复印件，个人需要提供身份证复印件5 、如果签约时不能带公章或者合同章的， 需要提供加盖公章的 授权委托书 。（二）承租方应当准备的文件：1 、法人准备营业执照复印件，自然人准备身份证复印件2 、如果签约时不能带公章或者合同章的， 需要提供加该公章的 授权委托书 。（三）中介公司应当准备的文件：1 、根据双方当事人的要求制作的 房屋租赁合同 、承包合同 或者联 营合同2 、房地产经纪人资格 证书原件及复印件贰份房屋租赁合同出租方（以下简称甲方）:承租方（以下简称乙方）：身份证号码：身份证号码：甲乙双方通过友好协商，在平等自愿的基础上，就甲方将房屋出租给乙方使用，乙方承租甲方房屋相关事

15、宜达成以下协议：一、 现甲方将坐落于房屋户型,居住面积,楼屋 给乙方。甲方应保证房房屋真实合法有效。二、 租赁时间从年月日起至年月日。房屋租金每月 整（Y: 支付方 式 租金交付方式（年付，半年付，季付，月付等）另付押金 整（Y 。房租于时交付。租赁期限终止时，乙方应支付所有应缴纳费用，若乙方未拖欠房租和相关费用，在甲方验 收租赁房屋无人为损坏时，甲方应将押金退还给乙方，不计利息；反之，甲方 可以从押金中扣除应交款项作赔偿金。三、房屋和租赁期间产生的水、电、煤气、电话、有线电视、物管、卫生费由 支付，其余由承担。四、甲方如果一方需解除合同，必须提前天征得对方同意，否则赔偿违约金 整（因第三方不

16、可抗拒因素导致合同不能继续执行的情况除外）。五、 根据议定，本合同已经鉴定，甲方应支付经纪方佣金 整（Y:，乙方应付经纪方佣金 整（Y。本合同签 订后，若甲、乙任何一方提出终止合同，都应承担对方损失及经纪佣金。 六、租赁期间，甲方有权按照法定程序转让该出租的房屋，需告知甲方，转让 后，甲方乙方应与新的房屋所有人协商房屋的出租事宜。未经甲方同意，乙方 不能转租，转借承租房屋。七、租赁期间，乙方对承租的房屋及室内装修设备，应负责保管，爱护使用，注 意防火、防冻。如有损坏，乙方应负责修复或赔偿。乙方不得私自拆改、增添房 屋或设备。如属必需时， 应事先取得甲方同意或另行签订协议后方可动工。 否则， 乙

17、方应负责恢复原状。七、免责条件1、该房屋占用范围内的土地使用权被国家依法提前收回的。2、该房屋毁损、意外灾害被鉴定为危险房屋的。3、甲方告知乙方该房屋出租前已设定抵押，先被处理的。八、本合同一式三份甲、乙、经纪人各执一份，自鉴定之日起生效。未尽事宜 由甲乙双方友好协商解决。经纪方起见证作用。九、房屋设施：若甲方提供该设施，则在该项前的“”划“V”并在其后作 必要的说明；若甲方不提供某一项，则在项前的“”划“X” 水表（水卡） 吨；数电表（电表卡） 度；管道煤气（气卡）立方；电话交费日期 ；有线交费日期 ；宽带交费日期 ；物业交费日期 ；物业交费截止日期；钥匙情况 。空调冰箱洗衣机 电视机 热水

18、器 微波炉 床头柜 沙发餐桌餐椅 床茶几书桌电视柜书柜 梳妆台电话机出租方联系电话：承租方联系电话：经纪方联系电话：合同签订日期：年月日房屋买卖合同卖方:（简称甲方）身份证号码：方：（简称乙方）身份证号码：根据中华人民共和国经济合同法、中华人民共和国城市房地产管理 法及其他有关法律、法规之规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础 上，就乙方向甲方购买房产签订本合同，以资共同信守执行。第一条乙方同意购买甲方拥有的座落在市 区拥有的房产（别墅、写字楼、公寓、住宅、厂房、店面），建筑面积为 平方 米。（详见土地房屋权证第号）第二条 上述房产的交易价格为：单价：人民币 元/平方米，总价：人民币整（

19、大写： 佰 拾 万 仟 佰 拾元整）本合同签定之日，乙方向甲方支付人民币 整，作为购房定金。第三条付款时间与办法：1、甲乙双方同意以银行按揭方式付款，并约定在房地产交易中心缴交税费当日支付首付款（含定金）人民币元整（大写：拾_万_仟_佰拾元整给甲方，剩余房款人民币 整申请银行按揭（如银行实际审批数额不足前述申请额度，乙方应在缴交税费当日将差额一并支付给甲方）， 并于银行放款当日付给甲方。2、甲乙双方同意以一次性付款方式付款，并约定在房地产交易中心缴交税费当日支付首付款（含定金）人民币 元整（大写： 拾万仟佰 拾元整给甲方，剩余房款人民币 整于产权交割 完毕当日付给甲方。第四条 甲方应于收到乙方

20、全额房款之日起 天内将交易的房产全部交付给乙方使用，并应在交房当日将 _ （物业管理费、供暖、水、电、燃气等）等费用结清。卖方同意将其缴纳的该房屋专项维修资金（公共维修基金）的 账面余额在房屋过户后 10 日转移给买方。如卖方未按期完成专项维修资金过户 的，每逾期一日，卖方应支付已交付房价款万分之五的违约金。第五条 税费分担甲乙双方应遵守国家房地产政策、法规，并按规定缴纳办 理房地产过户手续所需缴纳的税费。经双方协商，交易税费由 方承担，中介费及代办产权过户手续费由 方承担。具体税、费的相关规定及分担情况提供以下参考：1、卖方需付税费：（1）营业税；（2）城市建设维护税； （3）教育费附加； （ 4）印花税；（ 5）个人所得税；（ 6）土地增值税；（ 7）房地产交易服务费； （ 8）土地使用费。（ 9）提前还款短期贷款利息（如有）；（ 10）提前还款罚息 （如有）2、买方需付税费：（ 1）印花税；（ 2）契税；（ 3）产权登记费；（ 4）房 地产交易服务费；（ 5）房地产证贴花；3、其他税费由买卖双方各承担一半：（ 1）权籍调查费；（ 2）房地产买卖 合同公证费（如有）；（ 3）评估费；（ 4）保险费（如有）；（ 5）其他（以实 际发生的税费为