滨海县宏厦房地产开发有限公司讲解

1、“清婷花苑”商住楼项目项目建议书滨海县宏厦房地产开发有限公司年一月清婷花苑”商住楼项目可行性研究报告一、项目背景（一）项目建设单位：滨海县宏厦房地产开发有限公司（二）项目名称 ：“清婷花苑”商住楼工程项目（ 三）受让人 ：江苏清婷洗涤品有限公司（四）项目概况：1、拟建地点： 该宗地位于滨淮镇陈李线西侧、樊临线 北侧。2、建设规模与目标： 项目规划总用地面积 30528.2 平方米，总建筑面积约58076平方米。项目规划容积率W 1.90 , 建筑密度W 40% 绿地率W 5%3、项目建设进度： 该宗地项目建设于 2011 年 1 月开始 动工，至 2012 年 4 月竣工，建设工期为 16 个

2、月。4、项目建设投资和筹资方案本期项目总投资为 4000 万元，资金来源为单位自筹。5、周围环境与设施1）该宗地位于滨海县滨淮镇陈李线西侧、樊临线北侧。（2）供电工程：用电量预测，根据用电性质和单位面积用电量指标，预测本区块电力负荷。 住宅按10KW户计， 路灯照明按村庄道路面积iw/m考虑，其它公建用电负荷按100KW计取，估算负荷总量为 5964KW同时率以0.6计，区 块内用电计算负荷为 3578KW电力设施，根据基地用电负 荷，小区内设配电房两座，分别布置在公共绿地区域及住宅区域，与电力管线相接。每座变电所配置2台1000KVA的变压器。电源及线路布置，小区供电来源为石浦 110kV变

3、电 站， 10KV 电力线沿道路架杆敷设。住宅及其它建筑物 380/220V 线路由配电房采用电缆埋地方式敷设。 电力管线成 网状布置，主要沿小区主干道、次干道敷设，根据供电需要 敷设至支路。（3）供水工程 用水量预测，根据滨海县总体规划 制定的用水量指标结合实际情况进行用水量预测； 人均生活 用水量按最高日 220 升/人?日，用水普及率 100%，共计生活 日用水量为 316.8 吨；公建、消防、绿化及未预见用水量按生活用水量的 10%计，则用水量为 31.68 吨。综上，本区块内最高日用水量为 348.48吨/日。水源，本项目由县自来 水公司统一供水。 供水管网， 本规划区采用集中供水系

4、统， 给水管网主要沿小区主干道、次干道敷设，根据供水需要敷 设至支路。小区供水主管道管径为DN20Q次管道管经为DN150、DN100。（4）排水工程 排水体制，本区块排水体制为雨污合流制。排水管网，雨水：雨水排放充分利用地形，通过沟渠就近排入水体。污水：污水量按给水量的80%计，本区块的污水量为 278.78 吨/日。生活污水经化粪沉淀后由排水管 道排入规定的附近水域。（5）本项目建设地点位于滨淮镇境内，滨淮镇供水、 供电、通讯、交通等基础设施配套完善，能满足建设要求。（6）该宗地所在区域受主干道机动车噪声影响不大， 无噪声污染，声环境质量较优。（7）所在区域无明显水污染，水环境质量较好。二

5、、项目SWO分析一）优势及机会1、该项目地处滨海县滨淮镇最具有发展潜力的地段， 周边环境在不久的将来是滨海港港区最佳的居住区域。2、周边日趋成熟的居住配套及学校、医院的建成，为 该项目的区域中心位置和商业价格奠定了一定的基础。（二）劣势及威胁1、该项目规划定位为滨淮镇境内，有一定的发展潜力 和投资价值。2、当地政府良好的投资政策和投资环境，有利于我公 司今后在当地的发展。3、周边的公共生活配套设施还不够完善。三、环境影响评价（一）环境现状声环境现状：目前滨海声环境污染主要来源于交通、工 业、建筑施工、社会生活和其他声源。中心城区的噪声功能 达标区域是居民文教区、混合区、工业集中区，二超标较严

6、重的是交通干线两侧。石浦镇随着建设、发展等功能日趋合 理，声环境质量有了一定程度的改善。项目所在地声环境质 量较好。二）采用的环境保护标准1、环境质量标准大气环境：执行环境空气质量标准(GB3095-1996)二级标准；水环境：执行地表水环境质量标准(GB3838-2002)中的川类标准;声环境：执行城市区域环境噪声标准GB3096-93 中类标准。2、污染物排放标准（1）废气废气执行大气污染物综合排放标准(GB16297-1996)二级标准（2）废水项目废水排放可执行污水综合排放标准 （GB8978-1996）中的二级标准。（3）噪声施工期噪声执行建筑施工场界噪声限值GB12523-90)。

7、（三）施工期环境影响分析1、施工期噪声污染分析施工期噪声污染源：施工期间噪声污染分为机械噪 声、施工作业噪声及施工车辆噪声。本项目主要施工噪声源 是：施工过程使用推土机、挖土机、混凝土震动机、混凝土 搅拌机等以及道路施工时铲用机、压路机、沥青砼推铺机等 机械设备及运输车辆。施工期噪声污染防治措施：合理放置施工机械，尽可 能布置在对场界外造成影响最小的地点， 并在高噪声设备周 围设置掩蔽物。加强施工管理，合理安排施工作业时间，禁 止夜间进行高噪声作业。以液压工具代替气压工具，打桩应 采用液压钻孔、浇注桩头的低噪声施工方法。2、施工期水污染分析施工期水污染源：施工期间将产生施工人员生活污 水、打桩

8、泥浆水和施工设备的冲洗废水，给施工区环境造成 一定影响。项目施工人员人数按 20 人/ 天计，平均每人每天 120L 的生活污水排放量计算 , 施工期生活污水排放量为 2.4t/d ；在现场施工过程中，将会涉及钻孔、浇筑等工程， 工程施工过程产生少量的泥浆、砂浆等，如处理不当会在一 定程度上影响水环境； 施工时如遇降雨， 雨水冲刷施工现场， 雨水径流含有大量悬浮固体物，也会短暂性的影响水体。施工期水污染防治措施： 在施工前期应同步设计好排 水沟和沉淀池， 将建筑泥浆水和冲洗水经沉淀分离后的上清 夜排入污水管网，沉淀泥浆应定期外运。建筑废物应按指定 地点堆放并及时清理，避免因暴雨冲刷而流入附近水

9、体。建 议在施工场地设置简易厕所和化粪池， 对施工队伍居住地的 食堂、浴室和厕所污水进行处理。3、施工期空气污染分析施工期空气污染源： 按起尘原因可分为风力扬尘和动 力扬尘。风力扬尘主要是露天堆放的建材 （如黄沙、 水泥等） 及裸露的施工区表层浮土由于天气干燥及大风， 产生风力扬 尘。动力扬尘主要在车辆行使时产生。 施工过程中由于挖土、 填土、推土及搬运泥土和水泥、石灰等装卸、运输、搅拌过 程中有大量尘埃散逸到空气中； 道路施工时运送物料对汽车 引起道路扬尘污染；物料堆放期间由于风吹引起的扬尘；在 路面施工时由于推铺沥青混凝土可能产生沥青烟污染； 根据建筑施工工地的有关数据，当风速较大时，周围

10、一定范围内TSP浓度将超过环境空气质量二级标准水平。此外，人员、 工具、建筑材料、土方的运输汽车以及一些动力设备会排放 少量NOX CO和THC，对大气环境也有一定影响。施工期空气污染防治措施：建议施工单位采取以下措 施：开挖时， 对作业面和土堆适当喷水， 使其保持一定湿度， 以减少扬尘量；开挖的泥土和建筑垃圾要及时运走，避免长 期堆放； 确需较长时间堆放在户外的散粒建筑材料，如黄沙、碎石等，应采用雨布覆盖或经常洒水保持湿润，减少扬尘。 对施工现场实行合理化管理，使砂石料统一堆放，并尽量减 少搬运环节。防止运输车辆装载过满，并尽量采取遮盖、密 闭措施，减少沿途抛洒，并及时清扫散落在路面上的泥土

11、和 建筑材料，定时洒水压尘，以减少运输过程中的扬尘。施工 现场要进行围栏或部分围栏，缩小施工扬尘扩散范围。当风 速过大时，应停止施工作业，并对堆存的砂粉等建筑材料采 取遮盖措施。4、施工期固废污染分析施工期固废污染源：建设项目施工期间固体废气物：一类为建筑垃圾， 另一类为生活垃圾。 本项目从事场地平整， 所需土石方均就近采购。施工过程中基本无废土石方产生， 施工过程中主要固废为生活垃圾。 施工期生活垃圾若处理不 当随意扔置，对周围环境将产生污染。预计生活垃圾产生量 为 40kg/d 。施工期固废污染防治： 生活垃圾收集到指定的垃圾箱 内，由环卫部门及时进行统一处理，避免出现垃圾长时间堆 置腐烂

12、产生异味和招引蚊蝇。 施工期间产生的建筑垃圾应堆 放或填埋到指定位置。在运输过程中应避免垃圾散落在路面 上，以免产生二次污染。此外施工期须设置施工人员的临时 卫生场所，以免污染环境。施工期产生的污染对其环境的影响是短暂的， 一旦施工 结束，其影响随之消失。（四）营运期环境影响分析1、营运期水污染分析 营运期水污染源：本项目正常运转后，产生的废水主要生活污水。预测本区块的污水量为 278.78 吨/ 日。 营运期水污染防治措施：厕所废水经化粪池处理，餐饮废水经隔油池处理后通过沟渠排放。2、营运期固体废弃物环境影响分析居民厨房产生的少量油烟废气， 可将其经油烟净化装置 处理后排放。3 、营运期固体

13、废弃物环境影响分析 营运期固体废弃物污染源：营运期主要废弃物为居民生产和生活过程中产生的废材及生活垃圾。生活垃圾按每人每天 2kg 计，生活垃圾日排放量 2.9t 。 营运期固体废弃物污染防治措施：针对生活性废物，区域内合理分布垃圾收集处和垃圾桶等设施， 以利垃圾的收 集和清运。四、市场分析（一）滨海概况滨海县地处苏北黄淮冲积平原东北端，黄海西岸。以苏北灌溉总渠为界，南北分属沿海农业区和徐淮农业区。东临黄海、南襟射阳河，苏北灌溉总渠与射阳界毗邻，西南与阜宁相连，西与涟水县接壤，北依废黄河，中山河与响水县相望。县域 1880 平方公里，人口 115 万，全县共辖 5 个乡、10 个镇。县城地势平

14、坦，河流纵横，四季分明，气候温和， 物产丰富，交通便捷、宜农宜工。主要公路有 204 国道，沿 海高速绕城而过，水路有通榆河，正在兴建的天然良港滨海 港，南距盐城机场 90 公里，新长铁路最近点 12 公里，北距 亚欧大陆东桥头堡连云港 100 公里。该宗地块位于滨淮镇境内。近年来，滨海经济建设和社 会工业迅猛发展。 2009 年实现县内生产总值 152.5 亿元， 增 长幅度 14%，实现财政收入 22.3 亿元，比上年增长 70.8%。 城乡居民收入稳定增长， 2009 年城镇居民人均支配收入 12540 元，比上年增长 12%，农民人均纯收入 6745 元，比上 年增长 11.6%，城乡

15、居民人均储蓄存款余额 5454.55 元，比 上年增长 14.7%，县城居民人均住房面积 21.63 平方米，农 村居民住房面积 23.06 平方米，人居环境质量明显提高。（二）对今后市场的预测1、从购房能力看： 伴随经济持续增长，城镇居民可支 配收入逐年增多， 2005 年到 2009 年，城镇居民可支配收入 从 6950 元上升到 12540 元，尽管去年房价涨幅较大，但消费市场仍保持热旺2、从投资角度看 ：由于股市长期起伏，银行利率多次 波动，而房地产业保值、增值功能显著，使得房地产市场成 为投资的重要领域，加上银行信贷的支持，大大刺激市场的 需求。目前，通过按揭贷款购买商品房的比例为5

16、2%，年涨幅达 36%。3、从消费结构看 ：随着房地产市场的发展，居民住房 消费观念发生了明显的变化， 人们已不能满足于 “能住就行” 的传统观念，改善型住房的需求较为明显。4、从需求关系看 ：根据城市总体规划， “十一五”期间 滨海县城区将发展到城市人口 30 万，面积 35 平方公里的中 等工商业城市。在不考虑有效购买力的情况下，单从住房需 求分析，滨海每年人口增长拉动的住房需求，加上城市外来 人口的购买需求和城市拆迁需求， 将为房地产业提供广阔的 发展空间。五、社会评价该项目是为社会生产和公共生活服务的， 是以创造社会 效益为主的非生产性建设项目， 本报告对项目的综合分析侧 重于社会评价

17、。（一）项目对社会影响分析1、对居民生活质量的影响项目建成后将改善当地居民的生活环境和生存条件， 有 利于提高该镇居民的生活质量。2 、对当地基础设施、社会服务容量的影响 项目完成后，区域基础设施条件得到极大改善，相配套 的生活服务设施也将完善。 项目建成后产生的辐射作用也将 使周边区域的服务功能得到提升。对当地的基础设施、社会 服务容量产生正面影响。3 、对当地经济社会发展的影响该项目作为我县 2011 年全县重点建设项目，对我县港 口经济社会发展起到重大的影响作用。拆迁工程是本地区该 项目的重要组成部分，拆迁工作的顺利实施关系到该项目的 健康有序发展，也关系到滨海经济的发展和社会的稳定。（二）项目对所在地的互适性分析1 、不同利益群体对项目的适应性分析随着全县经济的快速发展， 房地产的建设也得到了当地 居民的认同。拆迁工作关系到移民对象的切身利益，在实施 过程中做好拆迁的沟通工作，充分尊重拆迁者的意愿，保障 拆迁者利益，将会取得拆迁者的认可和支持。建议项目建设期内，加强内外部监测，建立高效通畅的 反馈机制和渠道，接受群众监督，以保障工程实施