J034物业管理之前期介入

1、1物业管理的前期介入物业管理前期介入的概念：物业管理前期介入的概念：* 在物业接管之前参与物业的规划设计和建设的过程。* 从业主与使用人及管理单位的角度，就物业开发建设和未来管理提出建议。* 对接管的物业从物质上和组织上作好准备。2物业管理前期介入的内容- 物业规划设计和建设的介入物业规划设计和建设的介入从业主角度从业主角度：审查建筑设计图纸建议必须改良改善的工程，如足够的车辆泊位、单车棚、商业及管理用房、空调孔、车辆流向、降噪环保等。从管理角度从管理角度：分析物业建造的选料及安装方法等降低遗漏工程改善设备使用效果，减轻后期管理压力，如电梯配电、消防设备安装。审查有关工程及设备的质量，提供改良

2、意见，如维修检查通道的位置、或因增加设备而影响物业的外观形象。3施工中的质量监理介入施工中的质量监理介入作用：保证建筑移交和日后管理的连续性作用：保证建筑移交和日后管理的连续性。- 检查工程施工进度- 参与有关工程联席会议- 提供机电安装及能源分配的有关专业意见 如设备安装时就要考虑到将来检查维修时的方便避免隐患减少人 为大修- 提供功能布局或用料更改的有关专业管理意见使日后管理操作成本- 督促施工人员做好对楼宇材质方面的保护如大理石瓷砖地面的保护- 提高熟悉楼宇中的各种设备和线路如内部结构、管线布置- 保证楼宇的安全启动正常运行保安衔接无漏洞保安系统设备人员在投入使用前就运行起来减少如屋顶漏

3、水山墙渗水阳台倒翻水的问题有赖于建筑材料的过关及施工质量的过硬4介入阶段的选择及介入内容介入阶段的选择及介入内容根据介入阶段的不同可分为早、中、晚三类具体介入时间还要依据物业的具体特点和情况。早期介入阶段为物业方案设计、施工准备阶段- 分析原设计图纸，提出有关楼宇结构布局和功能方面的改良建议- 提出设备的设置和服务方面的意见- 提出设计遗漏工程项目的建议5中期介入阶段为土建结构封顶、进行设备安装和内部装修阶段- 检查前期工程的施工质量，并就原设计中不合理但又可以改动部分提出建议- 配合设备安装管线布置进行现场监督确保质量- 提出遗漏工程项目建议6晚期介入阶段为工程基本完成，准备工程竣工验收接管

4、验收阶段- 进行机电设备的测试检验，准备交接和验收- 指出前期工程缺陷，就改良方案的可行性及费用提出建议7介入阶段的比较介入阶段的比较物业管理公司最好在楼宇设计施工准备时，即介入其中从物业管理的角度，就建筑设计，提出自己的意见，采纳后能优化设计，有利于后期管理工作的顺利进行，同时对开 发商较为有利，既为开发商省去了不必要的支出也为业主的生活带来了方便，举手之劳，多方得益。8从物业管理的实务角度介入的内容从物业管理的实务角度介入的内容- 建筑结构与建筑材料 漏渗水、常用建材质量跟踪- 水电设备与消防设备 自动灭火及报警器、安全出口位置- 保安安全系统 智能化、监控器防盗报警系统的位置 - 环境卫

5、生、绿化 垃圾处理方式、绿化搭配- 配套设施 教育、商业、商务、停车、邮电、购票等- 其他介入 厨房设备位置及水斗，洗衣机位置，阳台地漏9竣工验收与接管验收竣工验收与接管验收竣工验收竣工验收：指一个建筑工程项目经过建筑施工和安装之后达到了该项工程项目设计文件所规定的要求，具有了使用的条件既竣工后，承建单位与开发单位之间办理交接的过程，它是建筑产品的最后一个环节，是工程项目由建设投入使用的标志。竣工验收的种类竣工验收的种类：- 隐蔽工程验收 - 分期工程验收 - 单项工程验收 - 全部工程验收10接管验收接管验收 是指物业管理单位，对接管建设单位移交的新建房和实行产权移交的原有房屋，所进行的验收

6、，是在竣工验收的基础上，以物业主体结构安全和使用功能为主要内容的再验收。接管验收的主要内容接管验收的主要内容 - 主体结构 地基沉降、变形、裂缝、外墙不渗水- 屋面与楼地面 排水通畅、无积水、不渗漏、不空鼓 整体平整、无裂缝、脱皮起砂- 装修 钢木门窗安装牢固平整等- 电气 过墙有导管、避雷装置、回路接地值- 水、卫、消防、采暖。无滴漏跑冒渗现象- 附属工程及其他 信报箱 挂物钩 晾衣架 管道坡度等11接管验收与竣工验收的区别接管验收与竣工验收的区别验收对象不同验收对象不同 接管验收是已经经过竣工验收，但产权为经确认的新房和产权转移的原有房；竣工验收是房屋建设完工程在移交过程中的有组织的质量检

7、查，无论产权是否明确。验收目的不同验收目的不同 接管验收是为了主体结构安全与满足使用功能的在检验；竣工验收是为了检验房屋工程是否达到设计文件所规定的要求。验收的条件不同验收的条件不同 接管验收的首要条件是竣工验收合格，并且附属设备以完全能正常使用，房屋编号已得认可；竣工验收的首要条件是施工完毕，设备均以落位。转交对象不同转交对象不同 接管验收由建设单位转交给房管单位或物业管理单位；竣工验收是由施工单位移交给建设单位。12物业管理的清洁物业管理的清洁“开荒开荒”清洁“开荒” 指物业管理部门在完成了对物业的竣工验收接管验收后，对楼宇内外进行全面彻底的清洁它是一种突击式、会战式的清洁。清洁“开荒”内容 - 对楼宇内外建筑垃圾的清理- 对玻璃、地面、墙面灰尘污垢的清理- 对公共部位（楼梯、电梯、厕所、办 公用房）以及设施的清扫清洁“开荒”作用 - 提高物业形象及信誉- 缩短业主入伙等待时间- 提高员工凝聚力、战斗力、打下良好基础13物业管理前期介入的意义物业管理前期介入的意义- 可以完善房屋设计要求 如南方空调负载、北方取暖 沿海台风暴雨等问题- 可以严肃监理施工质量- 可以提高房屋建造质量- 可以为竣工及接管验收打下基础- 可以便利以后物业管理14物业管理前期介入管理制度建设物业管理前期介入管理制度建设物业管理内部管