房地产职业培训手册

1、笫一部分：基础篇一、建筑与房地产属子第三产业，服务的行业，管理、经营、开发、房地产业是进行房地产投资、是具有基础性、先导性、带动性和风险性的行业。房地产业与建筑业既有区别又有联系。主要区别是；建筑业是物质生产部门，属于第二产业；房地产业兼有生产（开发）、经营、管理和服务等多种性质，属于第三产业。运两个产业又有着非常密切的关系，因为它们的业务对象都是房地产。在房地产开发活动中，房地产业与建筑业往往是甲方与乙方的合作关系，房地产业是房地产开发和建设的甲方，建筑业是乙方：房地产业是策划者、组织者和承担发包任务建筑业则是承包单位按照承包含同的要求完成“三通一平 ”等土地开发和房屋建设的生产任务。房地产

2、服务业又分为房地房地产业可分力房地产投资开发业和房地产服务业。产咨询、房地产价格评估、房地产经纪和物业管理等。其中，又将房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪归为房地产中介服务业。二、房地产市场与一般商品市场特征比较一般商品市场 房地产市场完全竞争 不完全竞争 市场型态产品具同质性 个别差异性大，异质性产品特质曲市场供给和需求决定 由少数买者与卖者决定 价格决定价格不受使用习惯影响 使用习惯影响价格 地方习惯信息渠道众多 信息渠道狭窄 信启、来源较少法规管理 法规管理繁琐 法规管理客观判断较多 主观判断较多 主客观因素弹性较高 缺乏弹性 供给面确定性的需求因素 不确定性的需求因素 需求面保值能

3、力弱 保值能力强 保值心理具投资性预期增值能力强，预期心理 预期增值能力弱范文 范文吧基本不受影响 影响力大 区位影响三、房地产专用术语解释及建筑基础知识、房地产： 1具房产总是与地产联贯为一体的，是房产和地产的总称，房地产又称不动产，有整体性和不可分割性。、房地产市场： 2将土地使用权出让给房地是指国家以土地所有者和管理者的身份，一级市场，产经营者与使用者的交易市场：从事房屋出由房地产经营者投资开发后，是指土地使用权出让后，二级市场，售、出租、土地转让、抵押等房地产交易：三级市场，是指在二级市场的基础上再转让或出租的房地产交易。国土局： 、3房地产行业管理的一个政府代表国家行使 ±

4、地所有者职权以及对房地产市场，部门。商品房： 、4是指开发商以市场地价取得土地使用权进行开发建设并经过国土局批准在市场上流通的房地产，它是可领独立房地产证并可转让、出租、继承、抵押、赠与、交换的房地产。、发展商： 5专门从事房地产开发和经营的企业。、代理商： 6接经纪、评估等业务的中介服务机构，从事房地产的咨询、经政府批准成立，受委托代办房地产的出售、购买、出租、承租及物业咨询评估报告、销售策划等业务提供有偿服务。土地类型： 、7按其使用性质划分力居住、商业、工业、仓储、综合用地、公共设施用地及自由集资、微利房月地。土地权使用年限：、3将国有土地使用权在一定年限内出让给协议的方式，招标、是指政

5、府以拍卖、土地使用者，土地使用权期满后，如该主地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准并补清地价后继续使用，如果不符合则该土地使用权由政体育、卫生、文化、科技、教育、工业、年， 70 居住用地现政府规定：府无偿收回。年。 40 年，商业、旅游、娱乐用地为 50 综合用地为土地使用费 、9土地使用者因使用土地按规定每年支付给予政府的费用。、房地产产权： 10具体内容是指产权是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地使用杈，人在法律规定的范围内对其房地产的占有、使用、收益和外分的权利。简单说就是拥有使用该房屋或出租该房屋获取租金收入，出售该房屋获取增值，将该房屋抵押给银行或其他

6、组织或个人进行融资或贷款等权利。房屋作为不动产，与土地是小叫分割的一个整体，房屋在发生转让等产权变更时，必然是房地一体进行的，不可能将房屋与土地分割开来处分。在具体的房地产项目销售中，房屋，开发商拥有产权并独立出售，出租的车库等有产权，但像属于小区绿地等部分的土地及公建，对购房而言，就不具备产权的概念。、如何办理产权？ 11每套商品房产权证的办理必须在开发商取得该套房屋所在整幢楼的大房屋产权证后才能进行分割。买卖双方必须持房屋买卖合同、购房发票、身份证明、企业相关资料文件等到房屋交易部门办理立契手续后，办理过户手续。可以委托中介机构或由开发商代办。、房地产产权登记： 12指凡在规定范围内的房地

7、产权，不论归谁所有，都必须按照登记办法的规定，向房地产所在地的房地产管理机关申请登记。经审查确认产权后，由房地产管理机房地产产权证关发给只有通过产权产权登记是房地产权管理的主要行政手段，。登记，才能对各类房地产权实施有效管理，并确定房地产权利。房地产登记时要对权利人、权利性质、权属来源、取得时间、变化情况和房地产面积、结构、用途、价值、等级、坐落、坐标、形状等进行记载，登记机关设置房地产登记册，按编号对房地产登记事项作全面记载。、国土局产权登记处： 13赠与等手续的部门。继承、变更、抵押登记、转移登记、办理房地产初始登记、公证处： 14是一个国家的证明机关，是法律公证的机构。、房地产证： 15

8、是房屋土地权属凭证二合为一，是房地产权的法律凭证。、房地产公证： 16继承等行为的合法性作法律公证。赠与、抵押、转让、公证机关对房地产买卖、17 、高品房预售许可证：按规定房屋未建好之前出售均要办理此证，发展商将有关资料送到国土局申。请，批准后方可预售楼花（现楼不需此证）、房地产买卖合同： 18所有的商品房销用以明确买卖双方权利和义务的协议。是由国土局统一编制，外销的房地产合同必须做公证。内销的房地产合同可免做公证，售都须签订此合同，、房屋所有权： 19房屋的所有权为房屋的占有权、（包括出售、处置权排他权、享用权、管理权、出租、抵押、赠与、继承）的总和。拥有了房屋的所有权就等于拥有了在法律允许

9、范围内的一切权利。、房屋使用权： 20房屋的使用房屋租赁活动成交的是房屋的使用权。是指对房屋拥有的享用权。权不能出售、抵押、赠与、继承等，它包含在房屋的所有权之中。、银行接揭： 21是指购房者购买楼房时与银行达成抵押贷款的一种经济行为，业主会付一部分楼款，余款由银行代购房者支付，购房者的楼房所有权将抵押在银行，购房者将分期偿还银行的贷款及利息，偿还完毕后，楼房所有权归己。、契税： 22就当事人所订立的契约按房地产交易价格的是指当房地产所有权发生转移时，一定比例向产权承受人征收的一次性税收。凡是国有土地使用权出让，土地使用权转让包括出售、赠与、交换都需要交纳契税。契税除了具有一般税收的性质和作用

10、外，还具有证明房地产产权转移合法性的作用。、印花税： 23它是一种兼有行为领受凭证征收的一种税。是对经济活动和经济交往中书立、性质的凭证税，具有征收面广、税负轻、由纳税人自行购买并粘贴印花税票完成纳税义务等特点。、七通一平： 24场地平整。热力通、电通、煤气通、电讯通、路通、排污通、下水通，是指上、公共维修基金： 25单设备的维修养护基金。公共维修基金是指住宅楼房的公共部位和共用设施、位售卖公房的公共维修基金，由售房单位和购房职工共同筹集，所有权归购房人，用于售出住宅楼房公共部位和共用设施、设备的维修、养护。、房屋买卖所需费用26交易过程中需交费用：）1（120 契税：面积小于（含）平米， 1

11、20购房面积超过 2 平米缴纳房价款的（一在办理产权证时需交纳。 4 超出部分缴纳 ?，2平米以内部分缴纳房价款的 120。般由财政局委托房地局代收）印花税：房价款的万分之五。 ，在双方正式签约后即发生。（由税务局收取）元。 1500 平米缴纳 120 元，大于 500 平米缴纳 120 交易手续费：小于申办产权证过程中需交费用（由房地局和税务局收取） ）2（元： 0.3 登记费：每建筑平方米本： /元 4 房屋所有权证工本费：元件。 5 印花税：）3（ 入住过程中需交费用； 3 住宅公用部分共有设备维修基金：购房款的供暖季。 /元平米 1816 物业管理蒉及供暖费：供暖费） 4（ 办理按揭须

12、缴纳的费用。 0.3 律师费：贷款额的保险费：财险保险费总房款十年费率礻年限系数。保费一次性交。： 0.56 建行采用太平洋保险公司，年费率一般为： 0.056 工行采用华泰保险公司，年费率为建行总行，中信采用人民保险公司，年费率为。0.045办理公积金需缴纳费用）5（，以上部分 0.5 万以下部分收取评估结果的 100 评估费：评估价格。 0.25年限系数 * 年费率 * 保险费：财险：保险费贷款额贷款额 * 综合险保险费贷款人年限对应系数、住宅的结构形式： 27主要是以其承重结构所用的材料来划分，一般可以分为砖混结构、砖木结构、钢筋混凝土结构。梁、柱、柱等采用砖或砌块砌筑，是指建筑物中竖向

13、承重结构的墙、砖混结构：楼板、屋面板、桁架等采用写筋混凝土结构。通俗地讲，砖混结构是以小部分钢筋层以下。 5 6 混凝土及大部分砖墙承重的结构。由于抗震的要求，砖混住写一般在楼板柱采用砖砌筑或砌块砌筑，是指建筑物中承重结构的墙、砖木结构住宅：结构、屋架用木结构而共同构佐成的房屋。钢筋混凝土结构住宅：是指房屋的主要承重结构如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或其布材料填充。这种结构抗震性能好，整体性强，抗腐目 c 蚀耐火能力强，经久耐用，并且房间的开间、进深相对较大，空间分割较自由前，多、高层住宅多采用这种结构。其缺点是工艺比较复杂，建筑造价较高。、住宅的建筑面积： 28它是指住宅建

14、筑外墙外围线测定的各层平面面积建筑面积亦称建筑展开面积，之和。它是表示一个建筑物建筑规模大小的经济指标。、建筑面积的计算范围和方法：29）单层建筑物不论其高度如何，均按一层计算，建筑面积按建筑物外墙勒 1（脚以上的外围水平面积计算。单层住宅如内部带有部分楼层（如阁楼）也应计算建筑面积：）多层或高层住宅建筑的建筑面积，是按各层建筑面积的总和计算，其底 2（层按建筑物外墙勒脚以上外国水平面积计算，二层或二层以上按外墙外围水平面积计算：）地下室、半地下室等及相应出入口的建筑面积，按其上口外墙（不包括 3（采光井、防潮层及其保护墙）外围的水平面积计算：米的，按架空层外围的水2.2）用深基础做地下架空层

15、加以利用，层高超4（平面积的一半计算建筑面积：）穿过建筑物的通道，建筑物内的门厅、大厅不论高度如何，均按一层计 5（算建筑面积。大厅内回廊部分按其水平投影面积计算建筑面积：等均按建筑物自然层计算建 ）电梯井、提物井、垃圾道、管道井和附墙 6（设面积；米的， 22 层高超过，（放置各种设备和修理养护用）住宅建筑内的技术层） 7（按技术层外围水平面积计算建筑面积；）独立柱雨蓬，按顶盖的水平投影面积的一半计算建筑面积：多柱雨蓬， 8（按外围水平面积计算建筑面积；）突出房屋的有围护结构的楼梯问、水箱闷、电梯机房等，按围护结构外 9（围水平面积计算建筑面积；）两个建筑物之闷有顶盖的架空通腐按通廊的投影面

16、积计算建筑面积。 10（无顶盖的架空通廊按其投影面积的一半计算建筑面积；）突出墙面的门斗，眺望间，按围护结构外围水平面积计算建筑面积； 11（凹阳台按其阳挑廊按其外围水平投影面积计算建筑面积。封闭式阳台、） 12（台净面积（包括阳台栏板）的一半计算建筑面积。挑网台按其水平投影面积约一半计算建筑面积；13（）住宅建筑内无楼梯，设室外楼梯（包括疏散梯）的，其室外楼梯按每层水平投影面积计算建筑面积：楼内有楼梯，并设室外楼梯（包括疏散梯）的，其室外楼梯按每层水平投影面积的一半计算建筑面积。种情况下建筑面积不计算：10，根据新的国家级标准房产测量规范米以下的夹层、插层、技术层和地下室、半地下室：2.20

17、）层高小于 1（）突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、 2（台阶、无柱雨篷：）房屋之间无上盖的架空通廊：3（ ）房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池： 4 ）建筑物内的操作平台、上料平台及建筑物的空间平台及建筑物的空间安5（置箱、罐的平台：）骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分 6 （）利用引桥、高架桥、高架路、路面作为顶盖建筑的房屋： 7（）活动简易房屋： 8（）与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。9（分别允许误差范围为 ±新的房产测量规范将按精度等级不同，据了解，） 10（。 1.4 而旧标准允许面积测量误差为 14,、±06、±26

18、、商品房销售面积： 30商品房销售面积是指购房者所购买的套内或单元内的建筑面积（套内建筑面积）与应分摊公用建筑面积之和。即：商品房销售面积套内建筑面积十分摊的公用建筑面积。、商品房的销售面获如何计算？31（）规定的方法86GBJ96（套内使用面积：住宅按住宅建筑设计规范）l计算：其他建筑按照专用建筑设计规范规定的方法或参照住宅建筑设计规范计算。有共用墙商品房套内使用空间周围的维护或承重墙体，套内墙体面积： ）2（及非共用墙两种：共用墙包括各套之间的分隔墙、套与公用建筑空间投影面积的分非共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积：（包括山墙）隔墙以及外墙共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。商品房分摊的公用建筑面积主要包括以下两部分：）3（电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等其功能上为整楼建筑服务的公共设施用房和管理用房之建筑面积：各单元与楼房公共建筑空间之。 50 间的分隔墙以及外墙（包