第四章固定资产、无形资产管理

1、第四章第四章 固定资产和无形资产的管理固定资产和无形资产的管理4.1 固定资产及其管理要点固定资产及其管理要点 4.2 固定资产需要量的查定固定资产需要量的查定 4.3 固定资产的日常管理固定资产的日常管理 4.4 固定资产折旧和折旧政策固定资产折旧和折旧政策 4.5 无形资产的管理无形资产的管理第四章第四章 固定资产和无形资产的管理固定资产和无形资产的管理4.1 固定资产及其管理要点固定资产及其管理要点一、固定资产的概念和特点：一、固定资产的概念和特点： 成为固定资产的三个条件：成为固定资产的三个条件：使用期限在使用期限在1年以上年以上单位价值在规定限额单位价值在规定限额(按企业规模大小分别

2、规定按企业规模大小分别规定)以上以上在生产过程中不改变物质条件在生产过程中不改变物质条件 特点：特点：使用年限长使用年限长具有投资集中性，回收分散性具有投资集中性，回收分散性变现能力差变现能力差二、固定资产分类二、固定资产分类1. 按经济用途分类按经济用途分类生产固定资产生产固定资产非生产用固定资产非生产用固定资产第四章第四章 固定资产和无形资产的管理固定资产和无形资产的管理 4.1固定资产及其管理要点固定资产及其管理要点 按使用情况分类按使用情况分类使用固定资产使用固定资产租出固定资产租出固定资产未使用固定资产未使用固定资产不需用固定资产不需用固定资产 按所属关系按所属关系自有固定资产自有固

3、定资产融资租入固定资产融资租入固定资产三、固定资产管理的基本要求三、固定资产管理的基本要求 管好固定资产，保证完整无缺管好固定资产，保证完整无缺1. 根据固定资产耗损和企业财务状况及其变动趋势，选择根据固定资产耗损和企业财务状况及其变动趋势，选择合适的折旧政策。合适的折旧政策。第四章第四章 固定资产和无形资产的管理固定资产和无形资产的管理 4.1固定资产及其管理要点固定资产及其管理要点 不断提高固定资产的利用效果，减少资金占用不断提高固定资产的利用效果，减少资金占用调配处理那些超过施工生产任务所需的多余或不使用、调配处理那些超过施工生产任务所需的多余或不使用、不需要的固定资产不需要的固定资产必

4、须用好、修理好固定资产，提高固定资产的完好率必须用好、修理好固定资产，提高固定资产的完好率和利用率和利用率在重新购建固定资产时，必须进行技术经济分析和财在重新购建固定资产时，必须进行技术经济分析和财务效益分析，优选经济上合理的技术，使其取得较大务效益分析，优选经济上合理的技术，使其取得较大的经济效益。的经济效益。科学进行固定资产的投资预测、决策，提高投资效益。科学进行固定资产的投资预测、决策，提高投资效益。第四章第四章 固定资产和无形资产的管理固定资产和无形资产的管理 4.1固定资产及其管理要点固定资产及其管理要点四、固定资产的计价方法四、固定资产的计价方法 按原始价值计算按原始价值计算 按折

5、余价值计算，按折余价值计算，1. 按固定资产重置价值计算按固定资产重置价值计算第四章第四章 固定资产和无形资产的管理固定资产和无形资产的管理一、固定资产需要量的查定基本要求一、固定资产需要量的查定基本要求 做好固定资产清查，弄清做好固定资产清查，弄清“家底家底”(数量、质量、生产能数量、质量、生产能力力) 以预期生产任务为依据进行清查；以预期生产任务为依据进行清查； 与革新、改造、采用新技术结合，扩大固定资产生产能与革新、改造、采用新技术结合，扩大固定资产生产能力；力； 查定要有科学依据；查定要有科学依据； 二、施工机械设备需要量的查定二、施工机械设备需要量的查定 计算主要工种工程实物量计算主

6、要工种工程实物量 机算完成工程量所需的施工机械设备机算完成工程量所需的施工机械设备 施工机械设备需要量施工机械设备需要量=年度工种工程量年度工种工程量/设备单位生产设备单位生产能力年产量定额能力年产量定额1. 查清配套机械所需数量查清配套机械所需数量 4.2固定资产固定资产需要量的查定需要量的查定第四章第四章 固定资产和无形资产的管理固定资产和无形资产的管理 4.2固定资产需要量的查定固定资产需要量的查定三、生产设备需要量的查定：三、生产设备需要量的查定：1. 计算公式：（重复生产同类产品的设备）计算公式：（重复生产同类产品的设备）生产设备需要量生产设备需要量=计划生产任务计划生产任务单台生产

7、设备年产量定额单台生产设备年产量定额单台生产设备单台生产设备年产量定额年产量定额=单台生产设备全单台生产设备全年有效工作时间年有效工作时间单位时间产量定额单位时间产量定额决定生产设备需要量的基本因素及计算程序：决定生产设备需要量的基本因素及计算程序：计划生产任务（产品品种数量）计划生产任务（产品品种数量）主要依据主要依据生产产品品种单一或不多，按计划规定进行计算生产产品品种单一或不多，按计划规定进行计算生产的产品品种很多，将产品进行分类，找出代生产的产品品种很多，将产品进行分类，找出代表性产品进行计算。其它产品按表性产品进行计算。其它产品按“换算系数换算系数”进进行计算。行计算。生产设备全年有

8、效工作时间（按企业工作制度计算的生产设备全年有效工作时间（按企业工作制度计算的生产设备的全部有效时间）生产设备的全部有效时间）第四章第四章 固定资产和无形资产的管理固定资产和无形资产的管理 4.2固定资产需要量的查定固定资产需要量的查定连续生产生产设备全年有效工作时间连续生产生产设备全年有效工作时间连续生产生产设备连续生产生产设备全年有效工作时间全年有效工作时间=全年日全年日历天数历天数（-修理停修理停工天数工天数）24间断生产生产设备全年有效工作时间间断生产生产设备全年有效工作时间每天班次每天班次每班有效每班有效工作时间工作时间间断生产生产设备间断生产生产设备全年有效工作时间全年有效工作时间

9、=（全年日全年日历天数历天数-法定节假法定节假日天数日天数修理停修理停工天数工天数-)单位时间产量定额单位时间产量定额重复生产同类产品的设备，用单位台时实物生产量表现重复生产同类产品的设备，用单位台时实物生产量表现机械加工设备需要量有以下方法计算：机械加工设备需要量有以下方法计算： 机械工具加工机械工具加工 设备需要量设备需要量=全年计划生产任务需要生产设备定额总台时全年计划生产任务需要生产设备定额总台时单台生产设备全年有效工作台时单台生产设备全年有效工作台时全年计划生产任务需全年计划生产任务需要生产设备定额总台时要生产设备定额总台时=(计划生产数量计划生产数量单位产品定额台时单位产品定额台时

10、)第四章第四章 固定资产和无形资产的管理固定资产和无形资产的管理 4.2固定资产需要量的查定固定资产需要量的查定计算生产设备年需用量计算生产设备年需用量年需用量年需用量=定额总台时定额总台时定额台时定额台时定额总台时定额总台时=（生产数量（生产数量单位产品定额台时）单位产品定额台时）定额改进时的生产设备需要量的计算定额改进时的生产设备需要量的计算定额改进系数定额改进系数=计划年度估计新定额计划年度估计新定额单位产品定额台时单位产品定额台时100%全年计划生产任务需全年计划生产任务需要生产设备定额总台时要生产设备定额总台时=(计划生计划生产数量产数量单位产品单位产品定额台时定额台时定额改定额改进

11、系数进系数)第四章第四章 固定资产和无形资产的管理固定资产和无形资产的管理 4.3固定资产的日常管理固定资产的日常管理一、对固定资产进行合理的分类一、对固定资产进行合理的分类1. 明确固定资产与低值易耗品的界限明确固定资产与低值易耗品的界限项目项目固定资产固定资产低值易耗品低值易耗品价格价格价格不经常变动价格不经常变动价格经常变动价格经常变动使用期限使用期限使用期限长使用期限长使用期限不长，更换频繁使用期限不长，更换频繁 固定资产的管理固定资产的管理把固定资产分别不同的型号，逐一列入目录把固定资产分别不同的型号，逐一列入目录使每一项固定资产都有自己固定的编号使每一项固定资产都有自己固定的编号统

12、一固定资产的使用年限或使用台班统一固定资产的使用年限或使用台班二、实行固定资产归口分级管理，建立使用保管制度二、实行固定资产归口分级管理，建立使用保管制度 归口分级管理实际上是实行经济责任制归口分级管理实际上是实行经济责任制(谁使用，谁负责谁使用，谁负责)1. 归口归口按职能部门按职能部门横向管理横向管理 4.3 固定资产的日常管理固定资产的日常管理第四章第四章 固定资产和无形资产的管理固定资产和无形资产的管理 4.3固定资产的日常管理固定资产的日常管理 分级分级按管理层次，逐级到个人按管理层次，逐级到个人纵向管理纵向管理 施工企业的施工机械采用下列两种方法：施工企业的施工机械采用下列两种方法

13、：一般中小型施工机械，由土建施工队负责保管并使用一般中小型施工机械，由土建施工队负责保管并使用大型机械设备和数量不多的特殊施工机械设备由企业大型机械设备和数量不多的特殊施工机械设备由企业所属专业施工队负责管理所属专业施工队负责管理三、对固定资产的使用、保管、调拨、出售、清理进行经常的三、对固定资产的使用、保管、调拨、出售、清理进行经常的核算和检查核算和检查 财务部门对于调进或基建完工交付使用的固定资产要协同财务部门对于调进或基建完工交付使用的固定资产要协同财产管理人员深入现场，认真做好验收和交接工作。财产管理人员深入现场，认真做好验收和交接工作。 对于不需用的机械设备，按规定手续加以调拨或出售

14、。对于不需用的机械设备，按规定手续加以调拨或出售。 对于已经磨损的、陈旧不能使用的固定资产，按规定手续对于已经磨损的、陈旧不能使用的固定资产，按规定手续进行清理。进行清理。四、做好固定资产的清查盘点工作，保证固定资产的完整无缺四、做好固定资产的清查盘点工作，保证固定资产的完整无缺第四章第四章 固定资产和无形资产的管理固定资产和无形资产的管理 4.4固定资产折旧和折旧政策固定资产折旧和折旧政策一、折旧的概念一、折旧的概念 定义：折旧：固定资产的损耗逐渐转移到工程和产品成定义：折旧：固定资产的损耗逐渐转移到工程和产品成本中去的价值成为折旧。本中去的价值成为折旧。 含义：含义：保证购置成本的分期摊销

15、保证购置成本的分期摊销保证投资成本的分期回收保证投资成本的分期回收二、固定资产的有形损耗和无形损耗二、固定资产的有形损耗和无形损耗1. 有形损耗：有形损耗：使用损耗（第一类有形损耗）使用损耗（第一类有形损耗）自然损耗（第二类有形损耗）自然损耗（第二类有形损耗）由于设备被使用或自然环境由于设备被使用或自然环境造成设备实体的内在磨损造成设备实体的内在磨损运转中的设备在外力作用下，实运转中的设备在外力作用下，实体产生的磨损、变形和损坏体产生的磨损、变形和损坏设备因自然力产生设备因自然力产生的磨损的磨损 无形损耗无形损耗由于社会经济环境的变化由于社会经济环境的变化造成的设备价值的贬值造成的设备价值的贬

16、值第一类无形损耗第一类无形损耗第二类无形损耗第二类无形损耗由于设备制造工艺改进，成由于设备制造工艺改进，成本不断降低，劳动生产率不本不断降低，劳动生产率不断降低，引起设备的贬值断降低，引起设备的贬值由于技术进步社会上出现了由于技术进步社会上出现了结构更先进、技术更完善、结构更先进、技术更完善、生产效率更高的新型设备所生产效率更高的新型设备所以原设备价值降低被淘汰以原设备价值降低被淘汰 4.4 固定资产折旧和折旧政策固定资产折旧和折旧政策第四章第四章 固定资产和无形资产的管理固定资产和无形资产的管理 4.4固定资产折旧和折旧政策固定资产折旧和折旧政策三、固定资产折旧的计算方法三、固定资产折旧的计

17、算方法 平均年限折旧法（直线法）平均年限折旧法（直线法）1.折旧额计算公式：折旧额计算公式：折旧额折旧额=固定资产价值固定资产价值-预计净产值预计净产值折旧年限折旧年限=固定资产价值固定资产价值(1-预计净残值率预计净残值率)折旧年限折旧年限参数确定方法参数确定方法固定资产原值：根据投资额、预备费、和建设期贷固定资产原值：根据投资额、预备费、和建设期贷款利息款利息预计净残值率：预计固定资产残值率与固定资产的预计净残值率：预计固定资产残值率与固定资产的原值的比值，一般为原值的比值，一般为35%折旧年限：国家规定，房屋、建筑物折旧年限：国家规定，房屋、建筑物20年；火车轮年；火车轮船、机械设备和其

18、他生产设备船、机械设备和其他生产设备10年；年；第四章第四章 固定资产和无形资产的管理固定资产和无形资产的管理 4.4固定资产折旧和折旧政策固定资产折旧和折旧政策年折旧率的计算方法：年折旧率的计算方法：年折旧率年折旧率=年折旧额年折旧额固定资产价值固定资产价值100%=固定资产价值固定资产价值(1-预计净残值率预计净残值率)预计折旧年限预计折旧年限固定资产价值固定资产价值100%=1-预计净残值率预计净残值率预计折旧年限预计折旧年限100%分类折旧法（折旧年限大致相同的同类固定资产）分类折旧法（折旧年限大致相同的同类固定资产） 计算方法：计算方法：分类折旧法分类折旧法=该类应计折旧的各项固定资

19、产根据各该该类应计折旧的各项固定资产根据各该个别折旧率计算出来的折旧额的总和个别折旧率计算出来的折旧额的总和该类应计折旧的各项固定该类应计折旧的各项固定资产价值的总和资产价值的总和100%施工企业对固定资产的折旧，按月计算。施工企业对固定资产的折旧，按月计算。第四章第四章 固定资产和无形资产的管理固定资产和无形资产的管理 4.4固定资产折旧和折旧政策固定资产折旧和折旧政策 台班折旧法和行驶里程折旧法台班折旧法和行驶里程折旧法台班折旧法台班折旧法折旧年限内的折旧额折旧年限内的折旧额台班折旧定额台班折旧定额=机械设备价值机械设备价值(1-预计净残值率预计净残值率)预计折旧年限内工作台班预计折旧年限

20、内工作台班月折旧额月折旧额=台班折旧定额台班折旧定额月工作台班月工作台班年度折旧额年度折旧额年度台班折旧定额年度台班折旧定额=机械设备价值机械设备价值(1-预计净残值率预计净残值率)预计折旧年限预计折旧年限年度计划工作台班年度计划工作台班行驶里程折旧法行驶里程折旧法单位里程折旧法单位里程折旧法=车辆价值车辆价值（1-预计净残值率）预计净残值率）预计折旧年限内行驶里程预计折旧年限内行驶里程月折旧额月折旧额=单位里程折旧额单位里程折旧额月行驶里程月行驶里程第四章第四章 固定资产和无形资产的管理固定资产和无形资产的管理 4.4固定资产折旧和折旧政策固定资产折旧和折旧政策 加速折旧法加速折旧法双倍余额

21、递减法双倍余额递减法年折旧率年折旧率=2折旧年限折旧年限100%月折旧额月折旧额=年折旧额年折旧额12月折旧额月折旧额=固定资产净值固定资产净值月折旧额月折旧额年数总和折旧法年数总和折旧法年折旧率年折旧率=折旧年限折旧年限-已使用年限已使用年限折旧年限折旧年限(折旧年限折旧年限+1)2100%月折旧率月折旧率=年折旧率年折旧率12月折旧额月折旧额=(固定资产原值固定资产原值-预计净残值预计净残值)月折旧率月折旧率例题见例题见P185第四章第四章 固定资产和无形资产的管理固定资产和无形资产的管理 4.4固定资产折旧和折旧政策固定资产折旧和折旧政策四、固定资产折旧政策四、固定资产折旧政策 折旧政策

22、及其种类：折旧政策及其种类：定义：固定资产折旧政策指企业根据自身的财务状定义：固定资产折旧政策指企业根据自身的财务状况及其变动趋势，对固定资产的折旧方法和折旧年况及其变动趋势，对固定资产的折旧方法和折旧年限所作的选择。限所作的选择。施工企业折旧政策的分类：施工企业折旧政策的分类：快速折旧政策快速折旧政策递减折旧政策递减折旧政策慢速折旧政策（传统折旧政策）慢速折旧政策（传统折旧政策） 折旧政策对企业财务政策的影响：折旧政策对企业财务政策的影响：对筹资的影响：对筹资的影响：1.固定资产折旧越多，意味着企业可用于以后年度固定资产折旧越多，意味着企业可用于以后年度的固定资产更新的资金越多，在没有用于更

23、新之的固定资产更新的资金越多，在没有用于更新之前，企业留存可用资金越多，相对减少筹资。前，企业留存可用资金越多，相对减少筹资。第四章第四章 固定资产和无形资产的管理固定资产和无形资产的管理 4.4固定资产折旧和折旧政策固定资产折旧和折旧政策对投资的影响：对投资的影响：折旧政策的选择，会影响固定资产的规模。折旧政策的选择，会影响固定资产的规模。折旧政策的选择，会影响固定资产的更新速度。折旧政策的选择，会影响固定资产的更新速度。对分配的影响：对分配的影响：固定资产的折旧政策，直接影响计入工程、产品成固定资产的折旧政策，直接影响计入工程、产品成本和管理费用的折旧费本和管理费用的折旧费采用快速折旧政策

24、，在其他条件不变的情况下，企采用快速折旧政策，在其他条件不变的情况下，企业的分配利润就会减少，反之，则相反。业的分配利润就会减少，反之，则相反。 选择折旧政策需要考虑的因素：选择折旧政策需要考虑的因素：固定资产的回收固定资产的回收财务、税法规定各类固定资产折旧年限的弹性财务、税法规定各类固定资产折旧年限的弹性企业现金流量情况企业现金流量情况企业市场价值的高低企业市场价值的高低第四章第四章 固定资产和无形资产的管理固定资产和无形资产的管理 4.5无形资产的管理无形资产的管理 4.5 无形资产的管理无形资产的管理一、无形资产的特征和分类一、无形资产的特征和分类 定义：指不具备实物形态而以某种特殊权

25、利、技术、知定义：指不具备实物形态而以某种特殊权利、技术、知识、素质、信誉等价值形态存在于企业并对企业长期发识、素质、信誉等价值形态存在于企业并对企业长期发挥作用的非货币性资产。挥作用的非货币性资产。 无形资产特点：无形资产特点：不具备实物形态不具备实物形态企业的收益时间较长企业的收益时间较长独占性独占性1.不确定性不确定性第四章第四章 固定资产和无形资产的管理固定资产和无形资产的管理 4.5无形资产的管理无形资产的管理 无形资产的分类：无形资产的分类：按时效性分类按时效性分类有期限无形资产有期限无形资产无期限无形资产无期限无形资产按可否辨认分类按可否辨认分类可辨认无形资产可辨认无形资产不可辨

26、认无形资产不可辨认无形资产专利权、非专利专利权、非专利技术、商标权、技术、商标权、土地使用权土地使用权 无形固定资产和有形固定资产的联系与区别：无形固定资产和有形固定资产的联系与区别：项目项目无形固定资产无形固定资产有形固定资产有形固定资产联系联系1.都具有一年以上使用期的长期使用的非货币性资产都具有一年以上使用期的长期使用的非货币性资产 2.它们都是为企业生产经营服务，在有效经济寿命期由企它们都是为企业生产经营服务，在有效经济寿命期由企业控制和利用业控制和利用 3.都随着技术进步和产品更新换代而发生无形损耗都随着技术进步和产品更新换代而发生无形损耗区别区别1.没有独立的实体，依赖实体没有独立

27、的实体，依赖实体而存而存2.价格具有高度不确定性价格具有高度不确定性1.有独立的实体有独立的实体2.价格具有确定性价格具有确定性第四章第四章 固定资产和无形资产的管理固定资产和无形资产的管理 4.5无形资产的管理无形资产的管理二、专利权和非专利技术二、专利权和非专利技术 定义：定义：专利权：国家专利权机关根据发明人的申请，经审查专利权：国家专利权机关根据发明人的申请，经审查其发明创造符合法律规定，授予发明人于一定期限内其发明创造符合法律规定，授予发明人于一定期限内制造或专卖其发明创造成果的一种特殊权利。制造或专卖其发明创造成果的一种特殊权利。非专利技术又叫专有技术。指不为外界所知的技术。非专利

28、技术又叫专有技术。指不为外界所知的技术。 特点：特点：价格具有不确定性。价格具有不确定性。专利权的技术取决于转让的内容。专利权的技术取决于转让的内容。价格要受到供求状况的影响。价格要受到供求状况的影响。1.要受到技术进步而发生的无形损耗。要受到技术进步而发生的无形损耗。第四章第四章 固定资产和无形资产的管理固定资产和无形资产的管理 4.5无形资产的管理无形资产的管理 专利权和非专利权的成本专利权和非专利权的成本专利权专利权购买取得：成本购买取得：成本购买时所支付的价款购买时所支付的价款自行开发：成本自行开发：成本以法律取得时所发生以法律取得时所发生 的注册费、律师费等的注册费、律师费等非专利权

29、非专利权购买取得：成本购买取得：成本购入时发生的各项费用。购入时发生的各项费用。注意：注意： 自行开发：研究时发生的开发费用自行开发：研究时发生的开发费用当期的管理费用当期的管理费用第四章第四章 固定资产和无形资产的管理固定资产和无形资产的管理 4.5无形资产的管理无形资产的管理 专利权和非专利技术计价方法：专利权和非专利技术计价方法：收益现值法收益现值法P=nt=1Mt (1+i)nP-技术产权价值技术产权价值Mt-使用该项技术产使用该项技术产 权后权后t年实现的新增利润年实现的新增利润或新增净收入或新增净收入 -利润分成率或销售利润分成率或销售净收入提成率净收入提成率Mt -t年新增利润年

30、新增利润分成或新增销售净收入分成或新增销售净收入提成的收益额提成的收益额i-折现率折现率n-使用的有效年限使用的有效年限成本法成本法P=(C+V 1)(1- 2)(1- 3)P-技术产权价值技术产权价值C-物化劳动费物化劳动费V-活化劳动费活化劳动费 1-创造性劳动的倍加创造性劳动的倍加系数系数 2-无形资产损耗率无形资产损耗率 3-科研的平均风险率科研的平均风险率例题例题例题例题第四章第四章 固定资产和无形资产的管理固定资产和无形资产的管理 4.5 无形资产的管理无形资产的管理三、租赁权和土地使用权三、租赁权和土地使用权 定义：定义：租赁权指承租方在给予出租方应定报酬的条件下，租赁权指承租方

31、在给予出租方应定报酬的条件下，授与承租方在约定的期限内，占有和使用租赁财产授与承租方在约定的期限内，占有和使用租赁财产的权利。的权利。土地使用权指企业单位向土地所有者支付的土地使土地使用权指企业单位向土地所有者支付的土地使用费或出让金，而使用土地的权利。用费或出让金，而使用土地的权利。 土地使用费的构成：土地使用费的构成：土地出让金土地出让金1.土地开发费土地开发费第四章第四章 固定资产和无形资产的管理固定资产和无形资产的管理 4.5 无形资产的管理无形资产的管理市场价格法：将待计算的土地与条件相似，并以出让的市场价格法：将待计算的土地与条件相似，并以出让的土地进行详细比较来评价土地使用权价格

32、的方法。土地进行详细比较来评价土地使用权价格的方法。拆迁补偿费拆迁补偿费=重置单价重置单价成新率成新率(1楼层系数楼层系数朝朝向系数向系数地段系数地段系数)建筑面积建筑面积室内设备调整因素室内设备调整因素 土地使用权的计价方法：土地使用权的计价方法： 成本法：成本法： 地租地租绝对地租和级差地租绝对地租和级差地租 拆迁安置费：拆迁补偿费、安置费拆迁安置费：拆迁补偿费、安置费安置费：房屋费、搬家费、临时设施费、自行过渡费安置费：房屋费、搬家费、临时设施费、自行过渡费第四章第四章 固定资产和无形资产的管理固定资产和无形资产的管理 4.5 无形资产的管理无形资产的管理剩余法：剩余法：土地使用权价格土地使用权价格=房屋售价房屋售价-土地使用税土地使用税-土地开发费土地开发费-建筑成本建筑成本-利息利息-管理费和利润管理费和利润-经营税金及附加经营税金及附加收益现值法：收益现值法：土地使用权价格土地使用权价格=土地年租金土地年租金(1+i)n -1i(1+i)n式中，式中，i-年折现率，一般采用市场折现率年折现率，一般采用市场折现率 n-土地使用年限土地使用年限(1+i)n -1i(1+i)n-