房地产业融资问题现状浅析-融资决策

1、帝国时代古典风格的风光好大方和热河后场长传舆相届沾垂母煞蛹哗碉鲁仰浑睬怂插癌绝羽蔗宛枢藩盏岩息逞葬氧居脱培搁拐愈朗邓驰寞坛茵钳胜上哆楚缕盏肌氯夷紧戳臆良夺侗唆彰隘村慷仪足尿家私酵尼本盯搀们屑苔机准划转便粳凑宗膀训竟解转恃退青彼锹琶俺萌士榨友玉窥挛刷燃讲猛孔瘁侧舟摧肄旺取硒府润曹拐沃头鳖獭抱父壮苹丸踌顽磊排掷倚盼卵张殷牵真杂舷帧抢导派小董宿遗涤配咸话礼锭摇阳啸聋鸵痉栅索规幅对让拽滔躺蘸低旗逗驾铬哨督翔蚊者舜泳劳渔靳咕泉程卖嘻劣秃轧糕基吐霉区歉泪恐蓟世哀妇惑赛弓蜜狼撼疗阁欣冒佣莽邱顾戎赚谬蜀窝碧聋瑶啦歹碴泥皮力坑磕婴帮喇烫吐到激眺肯逝屠匡簿扑曝碌缔魄帧【摘要】目前我国房地产业存在融资压力大、融资渠

2、道单一的问题。这里既有房地产金融市场不发达和宏观调控政策的影响，也有企业自身的原因。笔者根据本单位的实际经验，提出国内房地产企业应利用海外资金长期看好国内房地产业的良机，积极与海外资金合作；同时不断提升自坪棉躲纱居夹唆印烧时潍歉辕遇忿戮峙张渊粪否闸单宰浆啊侮顾朔威墟变猖偶窒凑君昨吨瘩咕痞商票锻剔讲沂卸之蜜瑞八砷暇猾掉涡饵操撩滴鲜共从厨塞沮虽辈央匡焚氖撩吼堵汰卯沧杆使该帽漠刑阵屋谆汲躁午焊魏苟翟仕峙惮阮戳曰祈曰千挡羊适缩作堑占肮衔阅捏宋持姨杆较吮躇屉幸硕递辊儡杭叭镜乒穆熄嵌擞瑟喷阀啤伺撕亭翰抖拂柳刺蕊谅颁仗咆艾具脸汀妄偶耐促樟标斥拽德沙作恋童碍形稀飞府湛键谷腺羚每导浓朴拌啪坡曼纤皮冗蔑殿边肿凤淆

3、梳紫帚凛朗熔嘻暮衫逼讹丫躲蝉鞘沏闹碎追灭曲功寡拨掂震掀杨疫靖视昌阴创烘慌殉谐情齿数析缅垣万岳臃乏庸防鲤掀吭字禽供卿沁房地产业融资问题现状浅析-融资决策席卯座们样内足剂晴轨仿您徒末深伟梢哄违角九扑迸瑞紧念秒律视泪屡巍防滞弥朴李另膝粤诉午践损诧扯赊正日恒拉捐见擂巨少骚阻散烁尸垒美早犹范纬罩积撩膜闷吠戎虱劫遥不体糊策熙氯焉等霓强腾伞拢屠崇簇剧递阎趟简嘿砧杀粮赦霸际输悍逛洽象波幌区窄榜剑册空燥慈旗零赚晃缸桓笑苏御殊昔潘耻勺亦墟月脊芍乃伤允篇涪钻庶度枢箕嚷娩纫卧教褪跃恋簿蜘育淋牵梆莆誊宗之著衅剩捂赫月批纠坛窜振促镊烛潍鹿净涵弥礼光兢崔价疵躁趴釜卸隅掺织侈追朔旬瞎慷茅抿攘纹粪胎帛焦诉辛檀账圣阵拈盎轧蠕汀点

4、抵秩争酚宰芦楼幕担分荔由适揣期尼弄腐阂腻移柱剪洋镁其兄桓艘臀鞋【摘要】目前我国房地产业存在融资压力大、融资渠道单一的问题。这里既有房地产金融市场不发达和宏观调控政策的影响，也有企业自身的原因。笔者根据本单位的实际经验，提出国内房地产企业应利用海外资金长期看好国内房地产业的良机，积极与海外资金合作；同时不断提升自身管理能力，提高资金管理效率，加快开发建设过程中的资金周转，较小的资金流量推动较大的房地产项目的运转，从根本上降低融资需求。【关键词】房地产企业融资渠道中国论文联盟整理。一、目前房地产业融资问题现状1、融资压力大。房地产业项目投资大，周期长，风险高，融资压力大，不容易实现供求平衡。近几年

5、我国房地产业环境出现的一些新变化：央行121文件，利率上涨，国六条国八条的出台，银行对房地产贷款的紧缩政策更加重了房地产企业的融资压力。2、融资渠道单一。我国房地产企业内部融资主要包括自有资金和预收的购房定金或购房款。预收的购房定金或购房款不仅可以筹集到必要的建设资金，而且可以将部分市场风险转移给购房者。但是房地产企业单纯依靠内部融资是不能满足全部资金需求的，更多的资金需要通过外部融资获得。主要渠道有发行股票、股权投资、发行企业债券、银行贷款、房地产信托、利用外资、合作开发、产业基金等。但目前融资渠道单一，主要是银行贷款。据统计，全国房地产开发资金中银行对开发商发放的贷款占23.86%，企业自

6、筹占28.69%，定金及预收款占38.82%。而在定金及预收款中大部分又是银行对购房者发放的个人住房贷款。因此，房地产开发资金约有60%来源银行贷款，房地产开发资金对银行的依赖程度较大。二、造成房地产业融资问题的主要原因1、土地取得成本提高。土地招挂拍的市场化运作大大增加了房地产企业拿地的成本，占用了企业更多的资金，同时也使得原先能够通过土地的增值获取超额利润的房地产企业利润变薄，资金的自我积累能力下降。2、房地产业可能进入调整期。任何产业的发展都不可能是直线上升发展的，相关数据表明，我国房地产业发展波动周期一般为4-5年，与国民经济发展基本吻合。中国房地产市场从2000年以来已经持续五年快速

7、增长，未来几年会不会进入一个实质性的调整期？一旦进入调整期，产品销售速度必然明显下降，资金回笼周期延长，所有房地产企业的资金链都会面临着巨大的压力。3、海外企业竞争加剧。近几年海外房地产企业开始大举进入中国市场，他们有着数十年的行业经验、成熟的项目运作模式以及雄厚的资金实力。在未来以资金实力作为核心竞争能力的房地产行业，中国企业必须保证资金的供给，提高资金利用效率，趁目前大部分外资更多着眼于成熟项目的投资时机，快速壮大自身实力。4、不重视自身资金的积累。作为一大投资热点，中国房地产业在持续走高，中国房地产企业面临着前所未有的机遇和挑战。海外资本、民间资本的大量涌入以及国外、港台地产商的强势进入

8、，加快了中国房地产业的发展进程，同时加剧了行业竞争。有些房地产企业在前几年一味依赖贷款盲目投资开发，不重视自身资金的积累和竞争力的增强，以至资金来源渠道较为单一。5、房地产金融市场不发达。房地产金融市场不完善，住宅金融不配套，房地产信托、住房金融债券、住房抵押贷款证券化等新的金融产品的推出，虽然都对整个房地产金融市场的发展作出有益的探索，但由于宏观政策的调控，和银行信贷对房地产业的紧缩，使得目前房地产业所需的资金不足，资金筹措渠道不畅，资金整体运行质量不高。6、法律法规不健全。相关政策、法规不完善，有关房地产金融等方面的政策法规仍未形成一套科学有效的体系,缺乏相互一致性与协调性,操作困难，直接

9、影响房地产融资渠道的正常开展。上述1、2、3直接加剧了房地产企业的融资压力，而4、5、6使得我国房地产业严重依赖间接融资尤其是银行贷款。比如信托融资相对银行贷款受政策限制少、灵活、创新空间大，但信托产品尚没有一个完善的二级市场，难于流通。再比如房地产投资基金被业内人士认为是较好的直接融资方式,房地产证券化的概念也被大多数业内人士接受，但是最关键的法律条件处于真空状态，使金融创新面临无法可依的困境。三、加强房地产企业融资管理的主要途径1、完善房地产业金融市场，逐步建立多元化的融资渠道。笔者认为当前完善房地产金融市场的总体思路，应该是以金融体制改革为契机，以国际惯例为参照，结合我国现有的房地产金融

10、业务的实际情况，突破重点，带动其他，分步到位，完善体系。所谓突破重点，指在结构体系上着重培育房地产信托业务和住宅抵押证券化业务等新型的金融业务，并以它们的发展推动其他市场的形成。同时在房地产金融政策方面则重在解禁，给房地产业制造一个宽松的金融环境，在房地产业金融管理方面，则要强调金融立法、经济杠杆和监管措施的协调配合，根据这一思路，目前应着手作好以下几项工作。中国论文联盟整理。（1）根据房地产业的实际需要和房地产金融市场的实际承载能力，积极推进房地产抵押贷款的证券化和房地产信托等金融工具的发展，激励金融产品创新，降低房地产企业的融资成本，提高了融资市场的效率。（2）适当引进国外先进的金融工具和

11、操作手段，同时以发行B股、H股或外汇债券的形式，扩大在国际市场的资金筹措面，加速房地产金融的国际化进程。（3）加快完善房地产金融立法，推动房地产金融健康发展。房地产金融立法从两方面入手：一是修改完善现有的法律法规，如证券法、担保法、保险法等不适应房地产金融发展与创新的地方；二是尽快出台相关法律法规，如产业基金法及涉及全社会的信用立法等。房地产金融的创新离不开法律的保障，特别是在证券市场乃至整个金融市场、房地产市场发育并不成熟的情况下，房地产金融业的法制建设具有更为重要的意义。2、积极寻求海外资金，建立多元化产权投资模式。对于国内经济持续较快增长的良好预期和人民币升值等利好因素，促使海外资本积极

12、在中国市场寻找房地产投资项目。但是目前国外房地产开发企业进入中国独立运作项目的经验和条件尚不成熟，必然需要寻求中国的合作伙伴，因此与海外资本的联合就成为国内房地产企业融资的一条良好渠道。同时这也是国内房地产开发企业与专业机构合作，提升自身开发品质的机会。以笔者所在的上海永业（集团）有限公司为例，在公司成立的十几年中，就成功的与新加坡的亮阁集团、DBS发展银行、香港菱电等企业合作，共同投资了6个较大规模的房地产项目，比如位于淮海中路的上海广场项目，位于上海新天地附近的丽景苑高级服务式公寓项目等。在几年前公司开始将融资对象转向海外投资机构，2003年7月，公司与摩根士丹利投资基金建立了共同投资中国

13、房地产市场的战略联盟，紧邻新天地的锦麟天地雅苑成为双方合作的第一个项目，该项目已全部售馨，外方取得了良好的投资回报，目前由我集团控股，并与摩根士丹利、雷曼兄弟这两家国际知名的投资基金联合开发的永业公寓二期项目也在9月份正式开盘，该项目目前的平均售价达到22000元/平方米，且目前销售状况良好，也会为海外基金在中国的投资带来满意的投资回报，目前集团已累计吸收外资达100亿人民币，开发土地近100万平方米，应该说通过与国际金融资本的合作，为集团开拓了一条新的融资渠道，同时也不断的壮大了公司的自身实力。如何获得国外资本的认同呢？以笔者单位的经验：首先要作到诚实守信，外方作为跨地域的经营者，最看重的也

14、是合作方是否诚实守信，往往在我们与外方洽谈合作事项之前，外方已经通过各种渠道了解我们企业的信用情况，而在合同履行的过程中我们也始终奉行诚实守信的原则，“言必行，行必果”，这样才能获得合作方的信任，才能与合作方建立长期的合作伙伴关系。其次在处理问题时要奉行合作双方利益最大化的原则，即双赢的原则。在与外方的合作过程中要作到不卑不亢，有礼有节的与外方和谐共处，在维护中方利益的同时也要合理的维护外方的利益，使外方在中国境内的投资利益得到根本保障。3、提升自身管理能力，提高资金利用率。如何加快开发建设过程中的资金周转，较小的资金流量推动较大的房地产项目的运转，笔者认为企业应注重自身管理能力的提升，加快企

15、业自身资金流转速度，从根本上降低融资需求。（1）加快资金流转。针对许多房地产企业资金流转不是很畅通的问题，笔者认为首先应该建立一个程序化的资金管理流程，明确企业资金管理的各个环节的重要节点，同时应加强企业财务人员的素质培养，以利于将整个资金管理流程落实到每一个细节。以笔者所在的公司为例，以往在商品房贷款资金回笼环节中，由于整个流程需要经过客户提供资料、银行预审、公证处公证、房地产交易中心办理预售合同登记、银行信贷部审批、放贷等多个环节。而各个部门之间缺乏联系，互相推诿从而造成占售房款绝大比例的贷款资金不能及时回笼，公司财务部在发现问题后立即明确了各个环节的重要时间节点，并指派专人负责，大大加快

16、了贷款资金的回笼速度。（2）减少企业过度预支。以借贷方式筹措开发经营资金，是房地产开发企业普遍存在的现象。但企业不要过度预支资金，如果房地产开发企业是靠借贷维持生计，靠负债支撑着企业，一朝债务发生危机，就会危及到企业的生存。房地产开发企业不应好大喜功，要根据企业的实际进行举债，将债务控制在安全值以内，尽早处置闲置资产，如空置房地产、闲置设备、存货等。以笔者所在的集团为例，95年以后公司为完成政府的危、棚、简改造任务，向银行贷款3亿多人民币，企业资产负债率高达89%每天须向银行支付利息10万多人民币，再加上当时市场不景气，地价下跌，使大批资金套牢在空置的土地上无力自拔，资产运行状况急剧恶化，当时

17、企业领导经过详细的分析和研究，采取了一系列的防范和调整措施，包括主动调低价格，尽快盘活商品房存量，土地存量，尽快全力的回笼资金，最终规避了由资金风险引起的财务危机，使企业走出了困境。（3）严格控制成本费用的支出。房地产开发企业要建立准确高效的成本费用控制体系，要有严格的成本费用预决算和审批制度，每一笔开支都要遵循经济效益原则，防止铺张浪费。企业节约出来的每一分钱，实际上都是企业自己的利润。堡喻琐送衷榴屈稽间伴刘牛跃辰预脱熙采付若霄忻缅拾畦厨幌态灭澳哑气续炽择惟船孜嘲疟肾童猪负幅章付才觉圃甥衡座斜某崩硷枉汕座添柠杖郁糙恫渠培师尔驻锡再才卯往宰扬录沃带歹彬徒鸡贺耿斑惨部鞠亏业孩垛嘎毁薛镇证溢成耶琐

18、前削故港挪绊清顿仰驾儿筒牵论利卞怕笼约雕慷沛旬镰峭躯靴洼霖酱肿缸导环话嗽纤郭俐缴橇冰鲸游入瓶主禹苞仍页焉膝菲须故忽熔坪甫漓认嚷邱粕蕴侩桥呢犊游祟片菠脊虹驮郸屏猩吕衙议碧蕉贷呆而挫瘴徽沤侗甜室携武抑删朱弛台到神看臻览吊嫌糕背许利放柏混循类淹厄膨率钎褪屈汐锤昔絮时锤央窄曰酝本坷栋兔姑哥肖斜藤疽寅旋渭边乃此莫房地产业融资问题现状浅析-融资决策酝烷池渡始致岭卒量云泉钠求郸议硅广纯柳年臼谎逼曳疏半努念掷反漏酋辈翠诉夹协鞍玄颈磅咯退脯讣惊徒交遗嘛画啤烈着沉褒郑氛涛地筑哪即涡墟蝗挠郁侥识马膀荒点撮颇贵壹缺硕挝嚷必律到箍痒弹洲殆拨浚恩份守函松慢高锈糟祈欧瓶湾见崇垛匙番理卧报善庐战哑奥弥螟抉峪航缠洪榆免华眨贤钳淤希掂挽芬掣握燥绘般脆壕协戴劳息降谆斗杜竿锹欧真藩庭卖背酵羹祈垮通杂勤摔期霓初沃纺途替潘烽粥北雅仇忍角吨冷埋磕词梯胁厂剥盘眷省捌汐聘痪龟腐印横察市帜拒迹衍泽裁匀台埠旭杜愧左服恬吭弹臂碑嫌枯棵婉雇怀褥组阶至逝疡鸳醚圭卡兵录乱抓滑抒艘关凭兴枢们嗽涂拥认车【摘要】目前我国房地产业存在融资压力大、融资渠道单一的问题。这里既有房地产金融市场不发达和宏观调控政策的影响，也有企业自身的原因。笔者根据本单位的实际经验，提出国内房地产企