鄱阳双莲商业街项目营销策划报告

1、双莲商业街项目营销策划报告（前期数据给大家作的参考）前言一、项目概况1、 地理位置2、 项目简介3、 项目基本经济技术指标4、 工程进按排二、鄱阳房地产发展状况1、 鄱阳县房地产现况：2、 本案真对销售地域情况：3、 三地经济分析（小华、莲湖、乐亭）三、前期销售分析（一）前期项目推广：（二）前期推广情况分析：（三）前期销售及客户资源分析如下：四、 本案SWOT分析优势（S）：劣势（W）：机会（O）：威胁（T）：五、本案市场定位及项目定位1、   市场总定位2、   项目定位3、   客户群定位六、项目推广方案：1、 人员推销

2、： 2、 广告推广：3、 促销活动：4、 公共关系推销：六、价格及价格策略七、销售策略前言 市场如战场，瞬息万变。在这战场上，关健在于时刻保持着清醒的头脑，密切跟踪市场，细分市场，发掘市场，我们才可能发现市场机会，通过缜密论证和科学分析，制订出“上兵伐谋”的营销策略，才可能立于不败之地。而科学的策划是项目成功的基石之一。因此，拒绝平凡，敢于创新，科学策划，出奇制胜，是我们永远不懈的追求，也是我们永远恪守的策划观。我们坚信：只有导入全新的整合营销概念和专业的整合营销模式，为项目实施全程整合营销策划运作，我们的项目才能获得圆满的成功，才能获得项目效益的最大化与风险的最小化。我公司将凭着创意性的策划

3、理念、专业的代理经验、敏锐的市场触觉及对市场的深入掌握，结合市场动向及销售情况、供求关系，为本项目制定营销策略，旨在通过整合营销策划和手段，强化本项目的优势，提高本项目的总体素质和市场竞争力，令本项目推出市场，夺取最大的销售业绩，获得最大的经济效益。我们认为：本策略的执行将随时根据市场的变化作出调整,而专业、创意、实效正是我们的追求。藉此，我司根据市场调研分析，紧紧围绕发展商关注的问题以及疑虑问题，展开策略研究，进一步拟定整合推广策划方案，整合所有资源，扬长避短，努力实现本项目的成功与强势营销。 一、 项目概况1、   地理位置 双莲商业莲地处双港镇、小华老城区东

4、南角处，莲湖大桥通车后，双莲商业街将成为双、莲、鄱三地交通枢纽，交通及区位优势明显。2、   项目简介双莲商业街为嘉亿房地产在鄱阳县打造的第一个房地产项目 项目分二期开发，一期由双莲商业街和华亭商业街两条主街组成，共开发460栋冲天楼。华亭街简介：华亭街位于双港镇政府东侧，北邻小华通往县城唯一主路，南接双莲商业主街，本街在设计上是从现今商业氛围和长远商业价值趋向考虑，整街由99栋冲天楼组成，街长400米，宽24米，主路无任何障碍，可任意穿行，人流可将两侧商户连接起了，有很好的互补性。现今是老城与新城连接纽带，未来将成为本地域最具商业价值的黄金纽带。双莲街简介：双莲商业街全长

5、1040米，街宽30米，于08年底前交房，本街将于08年开业，二期现有140亩地将于08年底动工建造。 3、   项目基本经济技术指标总占地面积：69279.92平方米总建筑面积：98000平方米建筑密度：21.79%绿化率：38.5%容积率：1.41总套数：465套 4、工程进按排华亭商业街序号项目时间1基础工程 年 月 日至 年 月 日2主体工程竣工 年 月 日于 至 年 月 日3内外装饰工程竣工 年 月 日至 年 月 日4室外环境工程竣工 年 月 日至 年 月 日5竣工验收 年 月 日至 年 月 日6入住时间 年 月 日至 年 月 日双莲商业街序号项目时间1基础工程

6、年 月 日至 年 月 日2主体工程竣工 年 月 日于 至 年 月 日3内外装饰工程竣工 年 月 日至 年 月 日4室外环境工程竣工 年 月 日至 年 月 日5竣工验收 年 月 日至 年 月 日6入住时间 年 月 日至 年 月 日二、 鄱阳房地产发展状况1、鄱阳县房地产现况：政策：  11月11日，鄱阳召开全县金融系统和房地产开发企业负责人座谈会，就进一步激活该县房地产市场，继续保持房地产市场健康有序发展谋取良策。市委常委、鄱阳县委书记赵东亮，鄱阳县县长刘锋及该县有关领导出席了座谈会。     座谈会上，与会人员对该县关于进一步激活房地产市场的若

7、干意见（讨论稿）进行了充分的讨论。     座谈中，刘锋指出，今年以来鄱阳提出建设“一园三基地”，快速发展工业，进展较好，使鄱阳的工业发展进入了快车道。而工业经济的发展给鄱阳的房地产产业的发展提供了一个难得的机遇，搭建了一个新的平台，各位企业家应把握好机遇。房地产业对经济的发展起着巨大的拉动作用，鄱阳将继续给予支持，政府将进一步鼓励人口向县城聚居，鼓励老百姓进城购房；继续加大力度，坚决杜绝个人在县城违规建私房；为房地产发展提供健康有序的环境；进一步完善城市功能；进一步拓宽融资渠道，加强金融系统和房地产开发企业的合作；进一步规范政府行为，为房地产开发企业提

8、供优质服务，使规范化、制度化的工作更加透明，防止决策的随意性。     赵东亮指出，房地产经济是城市经济的先导，房地产经济能否健康发展是城市经济能否健康发展的标志。目前，鄱阳县的城市房地产开发存在三个方面的问题，一是房地产市场激活力不够，二是对房地产业系统、全面地进行调查，提出建议不够，三是现有的房地产企业实力不够，外来有实力的房地产企业信心不足，市民的购房愿望不强。     赵东亮强调，要激活鄱阳的房地产市场，政府和部门、银行、企业要共同努力。政府和部门要注重城市建设的规划品位和加快规划，加快基础设施的功能项目建

9、设；要严控违规建私房，不能让有权、有情、有胆的人扰乱房地产市场；要控制老城区大面积的房地产开发和控制房地产开发用地的有效供给量，同时还要完善功能，鼓励建新区；要运用政策，鼓励公积金贷款；要激发二手房市场，鼓励以旧换新、以小换大、 以次换好；要打破城乡门槛，鼓励农民进城；要搭建平台，鼓励银企合作。房地产开发企业要注重立足长远，树立品牌，提高素质，提升品质。银行要立足大局，立足长远，立足扶优扶强，把自身做强，与企业多合作，多沟通。 鄱阳讯区位经济数据：    鄱阳县位于东经116°23'45"至117°06&#

10、39;15"，北纬28°46'36"至29°42'03"之间，鄱阳湖东岸，面积平方公里。 自然气候     鄱阳属亚热带地区，气候温和，年平均气温.。雨量充沛，年平均降雨量至毫米。日照充足，年均无霜期天，气候宜人，资源丰富。 行政区划     鄱阳县行政区划辖个镇，个乡，另有个水库管理局和一个农科所以及一个省属珠湖农场，共有个居委会，个村委会，个自然村。 城市建设     县城鄱阳镇山水环绕、依山襟湖、古迹留痛

11、，有东湖、芝山、风雨山、永福寺塔、文庙、止水亭等名山名水名胜。县城主干道美化亮化.公里、正在兴建的城北新区规划.平方公里、引资建设的饶州大道、鄱阳飒市场、饶州小商品市场、建材大市场等使县城商贸兴旺、鄱阳镇构建“一湖”（东湖）二带（饶河景观带、中心大道景观带）三环、四区（城北区、城东区、老城区、芝山上土湖景区）”，逐步建成“水陆交通便捷、集居人口众多、水乡韵味浓郁、工贸旅游发达、片区功能齐全”的生态水城、鄱阳湖畔美丽的中心城市。 基础工业  食品、机械、轻纺、建材、矿产等产业支撑着鄱阳工业大厦。鄱阳正依托农业办企业，发挥优势兴工业。鄱阳酒厂生产的甲鱼酒独树滋阴补酒之帜，获全国食品博览会

12、银奖，新安食品公司生产的天然绿色食品走俏市场，巧夺天工的脱胎漆器获巴拿马世界博览会奖，占尽风流。连杆、针织、水泥、鱼钩等产品深受市场欢迎。位于城北的鄱阳湖工业园区第一期规划平方公里，通过“引凤筑巢”招商引资以形成以延伸农副产品产业链的食品精深加工和劳动密集型、产业服装等行业为主的工业发展平台。 生态农业     鄱阳县共有耕地万亩，山地万亩，水面万亩，土地肥沃、生态优良。主要农作物有稻谷、棉花、油料、中药材、大豆、芝麻、甘蔗、莲子、蔬菜、百合等。年又获得个无公害生产基地，个无公安绿色食品，鄱阳湖青虾品牌和鄱阳黑芝麻绿色食品商标，是全国淡水鱼重点县，水产量

13、居全省前茅，品种多达个，珠湖银鱼、东湖鲫鱼、黄颊头、鳜鱼以及鄱阳湖藜蒿、春不老等天然食品堪称珍品，是生态农业、绿色食品开发的理想基地。 人文历史     鄱阳公元前年成立番县，历史悠久、文化昌盛、人文蔚起、人才辈出。东晋大将军陶侃勤慎守职，为世人称道，其母湛氏与岳母、孟母齐名；唐“大历十才子”吉中孚饮誉江南；被称为“苏武第二”的洪皓羁金年，忠贞日月可鉴，其子洪迈著容斋随笔毛泽东随身携带四十春秋；南宋记号人姜夔工诗善词，开音乐先河；鄱阳饶河戏唱遍城乡，久演不衰，被誉为“戏剧之乡”。 区位条件： 公路：九景高速公路和田乐超二级公路横穿县境内，正在兴建的鄱余公

14、路，使鄱阳至南昌仅公里。山东东营至香港高速公路将穿过我县。 航运：境内乐安河、西河、潼津河、昌江经鄱阳湖直通长江，鄱阳港是江西省六大港口之一，县城经水路至南昌仅三小时。 航空：县城距景德镇罗桥机场分钟、庐山机场只需个多小时车程，距昌北机场仅个多小时的车程。 铁路：县内有高速公路与全国大动脉京九铁路相连，正在规划建设中的衢九景铁路横穿境内公里。2、本案真对销售地域情况：  双港双港镇辖40个村委会，共有15868户，人口72929人，区域面积286平方公里，其中水域面积3528公顷。 双港镇是农业大镇，农产品资源丰富，年产粮、棉、油、果及水产品质优量大。  双港镇人

15、口多，劳动力资源丰富，共有劳动力29820人，仅外出务工人员2万余人。 双港镇地域辽阔，自然资源丰富。长山村四周环湖，山水相连，景色宜人，是良好的旅游开发区；荆塘、荆华村的矿产质地好，是建房基础、顶层、修路及圩堤护坡的上好材料；双港镇水域较宽，有很丰富的水产资源。与县城鄱阳镇接触，可建成鄱阳镇水产品、蔬菜供应基地。 欢迎您走进双港、投资双港；它将成为您兴业的宝地、发财的福地！摘自新华网 莲湖 莲湖乡是全国第一大淡水湖鄱阳湖中一岛乡。地处东径116°32116°40，北纬58°5258°59之间，位于鄱阳县城西南隅，鄱阳湖东南岸边。总面积为251平方公里。

16、地势中部较高，四周为平坦草洲。有耕地41427亩，其中旱地15381亩，水田26046亩（含南北两座圩围垦田），养殖水面2万亩，湖坪草洲146384亩，全乡共34个村委会，总人口71800人。      莲湖乡的自然资源特别是水产资源得天独厚，乡内大小湖库塘汊众多，水质优良，可养殖水面总计达20000亩，水产藏量极为丰富，既有鱼虾、又有龟甲，珍禽和丰厚的可食性水生植物等十百种，其中鳖鱼、银鱿尤为珍贵。      乡内筑有精养鱼池有3600余亩，每块15亩左右，并配有鱼种池80块，可供孵化、繁育。丰富水产资源可供螃蟹

17、、珍珠等物种水产品养殖与开发。 摘自新华网 3、三地经济分析（小华、莲湖、乐亭）小华经济组合 2）过路经济：过路式采购 3）急需式经济：生活必备品 4）垄断式经济：如电信、银行、邮局、医疗、政府等乐亭经济组合 固定经济（急需经济）：生活必备品、人口较集中、体现固定购买力、生活日用口为主。莲湖经济组合1）垄断式经济：如电信、银行、邮局、医疗、政府等2）固定经济（急需经济）：生活必备品、人口较集中、体现固定购买力、生活日用口为主。4、区域市场分析：明珠花园开发商：江西省祥乐置业有限公司地址：城北地税局东侧100米。销售电话：/6265556价格：店面/6000/平方米元以上 6298/平米 住房三

18、层：1298元/平方米太子龙园开发商：江西华城投资有限公司地址：江西省鄱阳路92号（售）电话：价格：店面/6180/平方米 住宅/三层/1320/电梯房 一次性9。7折 按揭9。8折贷款利率系数：5年189。9 十年108。5芝阳花苑开发商：江西省繁华房地产开发有限公司地址：大芝路190号（售）电话：/6278888价格：店面/6666/平方米 住宅/三层/1298/平方米东湖弯商茂中心开发商：鄱阳四方城市建设有限公司 上饶先锋房地产开发有限公司地址：鄱湖大道饶州中学对面电话：价格：店面6398/平方米永兴农贸市场开发商：鄱阳县永兴农贸发展有限公司地址：鄱阳湖大道与中心大道交汇处电话：价格：一

19、层内部摊位/4480元/平方米 住房1130元/平方米/三层总点地面积：30亩 建面/40000平方米 容积率/2。0桃花源记开发商：南昌同创基来代理商：广州领筑电话：/6279999价格：店面/一层/7000-8000元/平方米 二三层未定价 住房：起价1400元/平方米总建筑面积：100万平方米士湖名居开发商：玉山县城市建设综合开发有限公司代理商：我爱我家房产地址：新民路和西门路交汇处电话：6262656价格：店面/6000以上/平方米 侧面/7000以上柏林花园开发商：先锋房地产地址：城北电话：/6898222/6819222价格：店面/6398元/平方米 住房/1298/平方米富田大道

20、开发商：江西华跃房地产开发有限公司经营商：鄱阳飞跃市场经营管理有限公司营销策划：川海·国际置业电话：/6325888价格：结论：鄱阳房地产业存在的问题：1)是房地产市场激活力不够2)是现有的房地产企业实力不够，外来有实力的房地产企业信心不足，市民的购房愿望不强。 3)支持力度不够、主导性不强三、 前期销售汇总（一）前期项目推广：1、广告推广（传单、现场部分平面广告）2、人员推销（单一销售部推销）3、促销活动（开盘促销优惠一万）4、公共关系推销（老总关系推销）（二）前期推广情况分析：前期广告宣传地点：双港镇范围内宣传方式：传单活动按排：开盘活动3天，当日定房：17套退 退2套。销售情况

21、：3月21号止共定房23套。回收资金50万元整。总销售额：5694271元整。定房较多地点：小华及周边村，如乐亭、饶山、乔家、莲湖等地。定房客户来源：部分自来，部分老客户介绍。（三）前期销售及客户资源分析如下：客户心理分析：现观望客户较多，（原因主要有：1、是否有亲朋在此购房 2、房屋是否可建起 3、开街后有没有人气 4、房屋价格高等。）亲朋是否在此购房：现老客户介绍新客户较多，如果可以获得老客户的信任，新客户也自然不成问题，所以前期推扩必须做好，走低价使老客户增多，就算本地人外出打工也好推广给家人，外出人员自己亲朋友此买房自己买也放心。房屋是否可建起：1、本项目是政府支持项目，现建工程投资近

22、3千万。2、现只收定金3万元，看到房屋时在交首付或全款。按定房100户计算刚回收资金3百万元。收入定金是现以投资的1/10，完全可以证明嘉亿万人公司资金实力雄厚。开街后有没有人气：1、为聚集人气本公司自建一万多平米广场将于15过后两个月内打造完毕。周边配套两年内将全部交付使用，2、二期140亩地全为新农村住宅区。3、莲湖大桥修好之后双本商业街为必经之路。房屋价格高：1、自建房造价分析：小华现建一栋三层半房屋（300平米需要15万元，内外无装修。一般四口之家需建一年，如在此买房，家人外出打工一年可轻松赚4-5万元。所以人工费+建筑成本合计超出20万元。20万元足以在双莲买一东冲天楼。还可办理按揭

23、贷款。资金还可抽出它用。2、从居住地点来看定房客户大多为小华周边各村，因当地自建房与小华自建房成本相同，自建房地址与小华无法相媲美，无任何商业价值，所以考虑建房不如买到镇中心。1）四、    本案SWOT分析优势（S）： 1、双莲两地经济文化中心 2、配套齐全 3、交通枢纽 4、一期房源较少 5、当地项目垄断 6、人口优势 7、地理优势 8、商业价值劣势（W）： 1、小华老城经济实力不足、本街拉动当地经济较难2、现自建房较多3、房价较高4、销售和人气培养周期性长5、期房销售当地人不认同机会（O）：1、莲湖大桥将于今年10月1日通车 本街人流数将会有所提升。 2、当

24、地人手中持有资金足以贷款购房 3、当地政府支持威胁（T）：1、县政府鼓励农民进城置业 2、现开发商业街项目较多、竞争将会越来越激烈 3、当地对本项目信心不足、小华消费能力有限 4、当地无拉动经济企业、经济支柱还以农产品为主 五、本案市场定位及项目定位1、   市场总定位2、   项目定位1）、形象及品牌定位：嘉亿公司将把双港建设成为江西最美好乡镇、创鄱湖第一品牌地产。2）、设计定位 ：出则宁静 入则繁华公司在规划方案中、关于户型定位内部格局设计分区明确、实用性较强、开造了鄱阳冲天楼设计的新实用理念。外观设计方面美观大方、错落有序交通采用人车分流 3）楼层

25、定位： 三层共32套 占一期总套数的6.88% 三层半302套 占一期总套数的65% 四层26套 占一期总套数的5.6% 四层半102套 占一期总套数的22% 五层3套 占一期总套数的0.52% 4）价格定位： 四层以下1258元/平方来 四层以上1188元/平方米 5）折扣： 一次性付款9.7折 分期及按揭贷款9.8折3、   客户群定位Ø         地域分布：双港、莲湖、鄱县Ø       

26、60; 职业特征：在外务工及创业返乡人员较多Ø         消费形态：中底档销费群（相对鄱阳县） 六、价格及价格策略1、 价格厘定标准项目定价策略，指如何根据产品的生产成本和使用价值，应对市场竞争及反应，进行合理的价格组合，在利于销售的前提下，使发展商的利润尽可能的增加，这个平衡点也是项目价格定位的关键。而且价格将受到各方面因素的影响，因此将根据实际情况而适当调整。 2、   价格走势策略: 低开高走3、   价格经过我们周密的调研，并结合咸

27、阳城西周边主要竞争物业的销售价格，我们认为，本案的全程控制均价为：1200元/平方米。 4、   销售价格的制定a)        、定价格策略时，须考虑市场竞争业态的变化，迎合消费者的购买心理因素。b)        、据项目开发、工程进度及整体价格策略需要，在确保销售率实现的基础上考虑。c)        、目前期如何在市场竞争中确立自己的品牌优势，巩固

28、及塑造发展商自己的品牌形象，为日后的销售及发展打下良好的基础，并且明确远期的目标。八、项目推广：、 人员推销：四地（县城、小华、乐亭、莲湖）固定人员推销、部分渠道销售、 广告推广：固定广告推广（广告牌）移动广告推广（传单、海报、车体等）合做广告推广（意向入住本街的企业）1）、公共传播媒体l          报l          电视l      

29、0;   广播（电台）2）、户外媒体l          户外看板l          车体l          灯箱l          售楼处3）、印刷媒体l     

30、;     售楼海报l          宣传单张l 精美折页l、 销活动：节假日促销活动、各销售点促销活动、公共关系推销：七、销售策略1、 销售时机各个节假日2、推盘方式为了降低项目的市场风险，最大化的实现我司的利润目标，我部门建议如下的推盘计划：推出多重组合销售方式：1）、将华亭街组合式发售（分为：冲天楼、一层店面、二层以上住宅）三种方式销售，但由于店面好销因素，前期投入市场原则是在住房售出的前提下发售店面。（注：双莲街4层以上的房源较多，特点：一层店面太小 住

31、房面积大 在住房价格较底时不意发售所以暂留。） 2）、保留部分景观、区位等因素好的单元，后期可根据市场情况和销售进度追加部分套型。作到“局部消化、步步为营、稳扎稳打”，依次实现减小尾盘压力、不断支撑售价的目的。3、 销售方式：经过本部门考证认为以下销售方式较适合当地市场推广1）、渠道销售（本地无论是经济还是购房人群有它的特殊性、找出在各自圈内有说服式各样力的人，给予介绍费，为本公司渠道销售人员进从存档保密）2）、合作销售：与周边的兄弟单位进行销售及广告合作 3）、 销售部直销：销售人员现场销售4、付款方式       

32、60;                               i.              银行按揭：按揭年限由购房者自主选择，按揭金额不超过所购楼款的60%；&

33、#160;                                     ii.            

34、60; 一次性付款：由购房者一次性向我公司付清房款的付款方式，要求购房者在签定<商品房买卖合同>时一次性付清全款；                                    iii.   

35、0;          分期付款 华亭街签<商品房买卖合同>时最底付80%。剩余房款交房前付清。由于双莲街交房较晚固不分期付款 在销售时，几种付款方式可灵活运用，可结合购房者的具体情况，建议其使用恰当的付款方式，以便迅速的凑成成交。在销售过程中，可考虑给予购房者一定的价格折让，尽可能鼓励或引导客户采取一次性的付款方式。 5、优惠政策（价格折让）结合本案前期的销售优惠政策以及周边别墅类主要竞争物业的具体情况，建议：1）、一次性付款97折2）、分期付款及银行按揭98折3）、其它付款方式无折扣4）、市场认知阶段或特殊活动期间，实行“折上折（96*98，98*98）”的优惠政策，也可采取“赠送一定年限的物业管理费、免办证费用、赠家电”等促销优惠政策。  6、销售计划计划本案一期销售周期为24个月，根据销售各阶段的划分，具体的销售计划如下：认购期 10月1日华亭开街强势热销期 持续期及销售调整期 第二轮强势热销期 持续期和收尾期 7、销售策略1）、传统静态销售与动态销售相结合2）、促销与直销相结合3）、活动引爆楼市4）、展会及公关活动八、广告及推广1、本案广告宣传推广