芜湖中江广场项目市场调研报告shijingwen

1、目 录第一章 芜湖投资环境分析 3一、增长分析3二、固定投资增长分析 4三、第三产业发展分析 4四、芜湖经济在安徽省中的地位分析 5五、芜湖未来发展机遇 5第二章 芜湖房地产市场分析 7一、 宏观层面分析 71、房地产开发量增速 72、近三年来地产价格的变化趋势 73、芜湖土地市场供应结构分析 84、办公楼市场现状分析85、芜湖房地产未来走势分析 11二、 微观层面分析111、芜湖主要地产市场板块分析112、2007年芜湖地产销售市场解读143、2007芜湖地产租赁市场解读16第三章 芜湖商业市场分析18一、芜湖大商业市场解读18二、区域分析19三、代表楼盘20第四章 镜湖区地产分析25一、价

2、位居芜湖各区之首25二、高档写字楼与精品酒店异军突起25第五章 项目分析27一、优势和机会点27二、劣势和问题点27第六章 市场调研结论29一、项目整体定位29二、功能定位29三、形象定位29四、价格定位30五、目标客户定位及分析31第一章 芜湖投资环境分析芜湖市作为一个拥有220万人口的滨江之都，位于安徽省东南部，地处长江下游南岸，是安徽省内无可厚非的经济中心。根据有关机构评测，在国内200个城市中，芜湖综合竞争力排第52位，增长指数高居全国城市第8位，其经济成长空间正得到越来越多的重视与垂青。2007年芜湖国民经济仍保持稳定增长，发展连创新高，GDP总值和增长率增长较快，固定资产投资继续增

3、长。这一良好局面首先得益于工业增势强劲的支撑，而第三产业的持续稳定增长，也大大提升了芜湖经济运行质量。在安徽省各市的经济发展中，芜湖市的各项指标一直走在前列。而与同类型城市的对比中，芜湖的经济发展有着自己的特色，总体而言，芜湖的市场潜力巨大。芜湖经济的快速增长，人均收入的增加，为房地产业与其它产业的可持续发展提供了保证。一、增长分析近几年来，芜湖市总体经济和工业增加值一直维持在一个较高的水平上；2002年至2005年的GDP和工业平均增长率分别达到13.9%和17.3%，大大高于中国同期的平均增长率。2006年的增速更是9年来的新高，快速发展的背后是投资、进出口、消费、工业生产方面增速的加快。

4、从图中我们可以看到，2004年，全年实现地区生产总值345.07亿元，比上年增长14.6%；2005年，全年实现地区生产总值400.65亿元，比上年增长13.1%；2006年，芜湖市全年实现地区生产总值479.72亿元，比上年增长15.4%。图1 芜湖生产总值与增长值的变化二、 固定投资增长分析从整体上看，芜湖市国民经济继续保持着较快的发展态势，固定资产投资总额呈上升趋势，全年投资总额增长30%；其中，第二产业投资增长35.9%，第三产业投资增长26.5%，房地产开发投资增长35.7%。图2 芜湖固定资产投资总额与增长率的变化三、第三产业发展分析2007年芜湖的人均GDP已经超过3000美元，

5、在正常水平下，3000美元人均GDP的区域，第三产业与第二产业的比例应该相当，但由于近几年芜湖工业在汽车业的带动下超速发展，芜湖的第三产业占GDP比重反而逐年下降了，根据安徽统计年鉴数据，2006年芜湖实现第三产业增加值179亿元，占GDP的37.3%。但随着芜湖先进制造业生产力布局的基本完成以及工业化对新兴产业的带动，未来几年芜湖将迎来第三产业快速发展的契机。图3 芜湖第三产业增加值及增长率的变化四、芜湖经济在安徽省中的地位分析1、P比较分析2006年，无论从地区生产总值、增长率还是人均生产总值上看，芜湖的各种经济指标都居于安徽省的前列。芜湖GDP增长稳定快速，在安徽省总量排名第三，人均GD

6、P在全省排名第四，比省平均水平高近两倍。芜湖经济的增幅居全省第三，比省平均增幅12.75%高出2.65个百分点。2、固定投资增长比较分析2006年，芜湖市固定资产投资总额在全省范围内排名第三，是省固定投资额平均水平的两倍，显示了芜湖良好的投资环境与产业吸引力。3、第三产业发展比较分析与芜湖在安徽省内的工业地位相比，芜湖第三产业无论从产业经济总量、产业结构与增速而言，在安徽排名都不算靠前，虽然芜湖金融业与房地产业规模均在安徽排名第二，但其他新兴产业发展步伐依然不够大。但芜湖作为政府引导经济行为比较成功的城市，在良好的产业基础平台的支撑与各项扶持鼓励第三产业的政策的刺激下，第三产业的发展前景与空间

7、将相当看好。五、芜湖未来发展机遇1、中部崛起的政策机遇芜湖在过去15年经济建设中,通过重点骨干企业的发展与支撑，新的经济增长点已经开始发挥效益，企业内生增长机制的形成带动地方经济逐步由传统粗放式经济增长转向内源式经济增长模式。而在国家支持中部崛起战略和安徽东向发展战略的推动下，携全面对接长三角之势，芜湖将进一步改善投资环境，增强自主创新能力，突破地域与空间的限制，以调整产业结构、转变经济增长方式为“十一”规划的重心与方向。2、长三角一体化的机遇行政区划调整后，芜湖作为中部省份中离长三角最近的人口超百万的城市，将面临前所未有的机遇。随着芜湖融入长江三角洲经济圈的步伐加快，在经济、交通、信息、人才

8、等各方面将受到长三角发达城市的全面辐射，并承接产业梯度转移带来的投资机会。 3、城市化进程加快的机遇芜湖市在推进城市化进程中，围绕建设先进制造业基地、综合交通枢纽、滨江山水园林城市、区域经济文化中心的总体要求，打造城乡一体“大芜湖”格局，在新一轮城市规划中，打破市区、郊区、县城、农村等行政区划束缚，强化城市概念，建立起工业带动农业、城市支持农村、城乡良性互动的长效机制，形成了城乡一体化发展优势。4、先进制造业带动新兴产业的机遇改革开放以来，芜湖的工业已形成规模，产业梯度结构渐趋合理，产业配套门类基本齐全，支柱产业的价值链已经得到充分延伸。芜湖先进制造业的发展为新兴产业提供了良好的生长土壤，而以

9、科技信息、文化创意为代表的新兴产业的发展是区域产业结构成熟化和完善化的标志，是现代城市发展、地区经济发展的助推器，有着多方面的积极作用。芜湖在全面建设创新型社会的政策感召下，通过全方位培育当地信息、软件、会展、创意等产业集群，全面构建与经济社会发展水平相吻合、与先进制造业基地相配套、与区域经济文化中心相协调、与山水园林城市相适应，能够不断满足城乡居民需要的现代服务业体系，从而为工业化提供增长动力，为城市化拓展发展空间，为市场化注入发展活力。第二章 芜湖房地产市场分析一、 宏观层面分析1、 房地产开发量增速2007年，芜湖市在城市房地产开发建设方面继续稳步增长。房地产行业投资额与销售面积等多项指

10、标都实现了大幅度的增长。据芜湖市开发办有关统计数据显示，2007年全市房地产行业完成投资88.90亿元，比去年同比增加49.8%；2007年全市新开工面积332.23万平方米，其中住宅达259.48万平方米；住宅竣工面积达138.84万平方米，比上年增加38.19%；房屋销（预）售面积达195.92万平方米，其中住宅为177.42万平方米，比去年增加124.26%，市区房屋（预）销售面积为159.07万平方米，住宅销售达146.04万平方米，增幅为38%，写字楼与商业等经营性用房销售面积为13万平方米。同时，2007年芜湖市住宅的空置率下降了41.2%，显示了对住宅市场的强劲需求。2、 近三年

11、来地产价格的变化趋势在2005年年中房地产宏观调控新政出台后，芜湖平均房地产价格出现了回调，在2005年末到达谷底后开始反弹，在之后阶段均保持稳定快速增长。从整体上看，在国家宏观调控政策基本稳定的情况下，市场机制使得芜湖市房价继续运行在合理轨道上，价格基本保持着微幅上扬的态势。2005年以来芜湖市房地产市场发展情况继续显现着宏观调控以来的良好效果，房地产市场也继续维持着健康有序的发展态势，但城中区与城南区重新呈现快速增长的势头。芜湖2007年新建商品房平均销售价格情况分析表区域预售面积（平方米）预售备案均价（元/平方米）实际销售均价（元/平方米）2006年实际销售均价（元/平方米）同比增长（%

12、）市区整体43814281329529.92城中区41884353745277363445.21城南区56002044234297327031.41三山区4418920972067171820.31城北区278380316431013148-1.53、芜湖土地市场供应结构分析 根据芜湖市房地产管理局信息中心提供的资料，2007年全年，芜湖市区土地市场共出让土地17宗，虽然只比2006年增加1宗，但从土地出让面积来看，2007年土地出让面积多达397.53万平方米（去年同期为87.73万平方米），较去年同期增加353.12%。由于芜湖区域性中心城市地位逐渐形成，吸引了一批有实力的房地产上市公司来

13、芜湖投资开发，从而使得土地市场竞争日益激烈，土地拍卖价格攀升较快。4、办公楼市场现状分析办公楼发展政策环境分析 2006年12月1日，芜湖有关部门出台关于房地产权属登记若干问题的规定，其中第五条其中一款规定：“办公用房不得以个人名义申请办理权属登记，必须以市工商行政管理部门登记注册的各类经营实体名义申请方可办理，且不得以住宅名义办理按揭贷款或提取住房公积金，不得享受居民生活用水、用电、用气价格”。同时，“办公用房的地下汽车库只能整体登记发证，不得空间拆零分割申请办理权属登记”。这一政策的出台表明个人不再允许购买写字楼。而在过去的芜湖，以个人名义购买写字楼并当住宅使用已经是“行规”。该规定的出台

14、将规范芜湖住宅市场与写字楼市场的界线，也为写字楼市场带来了新一轮发展机遇。在2007年1月11日举办的芜湖首次全市房地产开发企业座谈会上，芜湖市政府副市长洪建平指出“随着城市经济的发展，写字楼的开发肯定是个大趋势，芜湖这次不允许个人购买写字楼，是因为芜湖的写字楼和其他城市不一样，它已经变味了，不是真正的写字楼。我们有些企业在利益的趋势下在把写字楼当住宅卖，这样就失去了写字楼的作用，也失去了写字楼开发的意义。”由于芜湖对国家政策的执行力度一直都比较强，很多方面都走在兄弟城市的前列，这一轮规范写字楼市场的政策规定将为芜湖写字楼市场的健康发展奠定坚实的基础。开发量分析最近三年芜湖住宅、办公楼和商业用

15、房的新开工面积的结构比例由82.5：0.5：17调整为85：5：10，而办公楼的新开工面积更是呈几何式增长，照此发展趋势，接下来的几年在芜湖的房地产市场，办公楼将呈快速上升发展趋势。芜湖住宅、办公楼、商业用房的新开工面积芜湖办公楼新开工面积销售量分析目前无法获取近几年来芜湖办公房销售面积数据，而且尚无法对办公用房销售量进行分类，即区分购房人是用于居住功能还是用于办公功能。价格走势分析总体而言，芜湖的销售型办公楼的价格相对较低，主力价格段在3000 元/平方米4500 元/平方米。2004年以来，芜湖办公楼价格增速很快，甚至超过了同期住宅价格的增速。芜湖办公楼平均价格市场发展趋势预测2006年，

16、芜湖各类注册的企业已达10808家，其中，中小企业总数已由2005年的8443户增加到2006年的9500余户，业内人士分析，芜湖目前的办公楼销售市场办公楼市场由于政策的调整以及各种产业集群的建设，区域成长性比较强，而中小型民营企业的蓬勃发展，使芜湖未来办公楼市场的发展态势得以看好。5、芜湖房地产未来走势分析总体而言，2005年以来,在国家宏观调控和市场机制的双重作用下，芜湖市紧紧围绕正确引导和完善房地产市场这个核心，采取积极有效措施，促进房地产业持续健康发展。当前芜湖市房地产市场总体运行基本正常，市场结构趋向合理，地产价格呈稳步上升趋势，宏观调控效果逐步显现。芜湖市近几年每年新增城镇人口约2

17、3万人，每年新增大学生约1万多人。同时随着城市化进程的加快，民营企业的快速发展，以及购房入户政策的实施，都会吸引大量的外来人口购房，据测算新增人口每年大约需要住房近80万平方米。据房地产销售情况统计显示：2004-2006年芜湖外来人口购房和农民进城购房的比例达59.9。此外，芜湖市流动人口近100万，有一大部分属于进城务工人员，对房屋租赁有很大的市场需求。目前，芜湖市人均建筑面积为32.62平方米，人均使用面积18.83平方米，人均居住面积14.24平方米，离“人均居住面积25平方米”的小康居住水平仍有一定差距，住房建设的空间仍然很大。2006年，芜湖各类注册的企业已达10808家，其中，中

18、小企业总数已由2005年的8443户增加到2006年的9500余户（这一数量甚至超过浙江省中小企业最多的宁波市8767家），业内人士分析，芜湖目前的办公楼销售市场办公楼市场由于政策的调整以及各种产业集群的建设，区域成长性比较强，而中小型民营企业的蓬勃发展，使芜湖未来办公楼市场的发展态势得以看好。二、 微观层面分析1、 芜湖主要地产市场板块分析根据易居房地产营销机构提供的分析资料，芜湖主要地产市场板块分析如下：城中板块城中板块南到沿河路、北接天门山路、西至长江沿线、东到弋江路。是芜湖市的传统中心。该区域以住宅、商业和写字楼项目为主，住宅多为高层豪宅，代表性项目有世茂滨江花园、左岸生活社区、侨鸿国

19、际等诸多项目。价格在4300元-8000元之间。城中板块介绍楼盘档次高档中高档均价5500元以上5000元以下物业形态住宅、商业、写字楼住宅主力户型住宅90-120、商业2570平米、写字楼敞开式三房两厅110平米以上消费群体全市居民，投资户居多。职业特征为生意人、私企老板、行政事业单位职工社区规模中盘为主，以510万平米项目居多城南板块城南板块主要指沿江路以南弋江区大部区域。北依青弋江，西临长江，南滨漳河，东至荆山河。弋江区地处芜湖市城市发展中心区域。该区域住宅、商业以沿江边发展速度较快，形成了具有代表性的中高档楼盘如长江长现代城、中央城等诸多楼盘。城南板块介绍楼盘档次高档中低档均价5500

20、元以上5000元以下物业形态高层、商业、写字楼多层、小高层主力户型三房两厅70120平米两房两厅100平米以下消费群体以本地板块消费人群为主，外商消费为辅，多为传统居民社区规模中、大盘为主，以350万平米项目居多鸠江区板块鸠江区位于芜湖市东北部，西临长江，是芜湖市所辖四区之一。该区域以工业区为主，区境内有国家级芜湖经济技术开发区、朱家桥外贸码头，跨越境内的芜湖长江大桥、芜宁高速公路、芜合高速公路、芜杭高速公路和205国道在境内交汇。具有代表性的住宅有北城水岸、凤凰城系列楼盘、信德翡翠湾等随着房地产市场蓬勃发展形成了一批开发规模较大的楼盘，现阶段住宅均价在2930元3538元之间。 鸠江区板块介

21、绍楼盘档次中低档低档均价3000元-3500元以下3000元以下物业形态多层、商业多层主力户型二房二厅7095平米三房两厅100平米以下消费群体以本板块普通消费者为主，生意人、拆迁户和企业职工为主社区规模中、小盘为主，以370万平米项目居多三山区板块三山区位于芜湖市城区西南部，是芜湖市最具发展潜力的新兴城区，区位优越，交通便捷，工业基础较好。该区在努力打造集电力能源、汽车制造、特色农业、物流业和商贸服务业为一体的现代化城区。代表性的楼盘有江滨花园、金鑫花园、锦江家园、龙湖花园等，现阶段住宅均价在1800元2000元之间。三山区板块介绍楼盘档次中低档均价2000元以上物业形态住宅、商业主力户型三

22、房两厅70-120平米消费群体全市居民，投资户居多。职业特征为生意人、私企老板、行政事业单位职工社区规模中盘为主，以550万平米项目居多据以上分析可以得知，弋江区与镜湖区是芜湖主要中高档及高档楼盘的聚集区，随着未来城市发展轴线向南延伸，弋江板块的发展前景将更为乐观。2、 2007年芜湖地产销售市场解读住宅根据房库网与实地调研结果，2007年城中、城南板块新盘数据如下：2007年主要住宅新盘介绍板块楼盘价格范围（元平方米）城中板块融汇锦江4700香榭丽舍4300世贸滨江7300月桂都市5300城南板块长江长现代城6300中央城5200江岸明珠4900汇成名郡5000根据以上表获知，2007年高档

23、楼盘不断推出，均价不断刷新芜湖甚至整个安徽省的记录，由于目前城南板块是芜湖市场热点的趋向所在，价格与城中板块主要楼盘相差越来越小。写字楼根据芜湖365地产家居网与实地调研结果，2007年芜湖写字楼新盘数据如下：2007年主要写字楼线盘介绍楼盘价格范围（元平方米）镜街金鼎SOHO10500侨鸿国家商城7800联盛国际大厦未开盘2007年新建的写字楼由于在规划理念、设计标准与物业管理方面较前几年开发的办公楼已经在各个方面都有了质的飞跃，如侨鸿国际大厦是皖南第一高楼与芜湖第一座甲级写字楼，镜街金鼎SOHO也是芜湖档次最高的集商住一体的SOHO办公楼；相比前几年写字楼价格与周边同类住宅价格倒挂的现象，

24、2007年开发的写字楼将把芜湖写字楼市场带入一个新的时代。配套商业根据芜湖365地产家居网与实地调研结果，2007年芜湖配套商业新盘数据如下：2007年配套商业新盘介绍板块楼盘目前价格范围（元平方米）城中板块泰华家园（外街一层）12000天泰大厦（外街一层）15000和平大厦（内街一层）15000城南板块长江长现代城（外街一层）未开盘，预计20000以上中央城（内街一层）6000汇成名郡（外街一层）200003、2007芜湖地产租赁市场解读相比芜湖比较成熟的销售市场，芜湖租赁市场与发达的一、二线城市租赁市场相比，还尚在起步阶段，体现在以下几点：没有成熟、系统的统计数据租赁价格浮动很大，用市场发

25、达城市通用的“元/月.平方米”指标来衡量，往往同类楼盘租赁价格差距都会很大。因为在芜湖由于市场需求结构的原因，越是大面积物业的租赁，价格相比中小面积物业会有大幅度下降，所以误差会比较大。目前城中板块由于城市功能发展相对比较成熟，租赁价格具有更强的合理性，而城南板块属于新区，在城市建设、人口导入、配套设施方面还存在一定差距，所以租赁价格还比较低，而随着城市化进程的加快，城南板块的价格上扬空间将得以看好。根据实地调研，芜湖住宅、写字楼与配套商业租赁价格数据如下：表-1 2007年分区、分物业类型租赁价格介绍板块楼盘租赁价格范围（元平方米月）城中板块中高档住宅20-30中低档住宅7-12传统办公楼（

26、如和平大厦、三泰大厦、金鼎大厦等）15-40新建高档写字楼（如镜街、侨鸿国际商城）60以上，部分如镜街中某些单元可以达到商铺一层外街100-200城南板块住宅10-20商铺一层外街80-100工业厂房8-10第三章 芜湖商业市场分析一、芜湖大商业市场解读2007年芜湖市城市居民人均可支配收入13234元，比上年增长22.1%；人均消费支出9509元，比上年增长20.4%；农村居民人均纯收入5208元，比上年增长15.4%；人均生活费支出3625元，比上年增长13.0%；城市居民和农村居民的恩格尔系数分别为40.4%和41.2 %。在岗职工年平均工资22761元，比上年增长20.0%。以上的消费

27、及收入增长，都为商业地产的快速发展提供了经济支持。面对2008年国家宏观经济政策的调整，诸多的发展商依然看好芜湖优越的城市区位与迅速发展的宏观经济，他们对未来的市场空间雄心勃勃。同时，更多具有雄厚实力的专业商业地产开发商、市场运营商正准备进入芜湖市场，他们从芜湖城市迅速增加的人口、区域商业辐射力中，看到了未来庞大的商机。近几年来，芜湖一批大型商业地产项目纷纷亮相，商业地产业在日益繁荣的同时也呈现出竞争加剧的格局。随着侨鸿国际、沃尔玛、和平国际等大型商业企业的相继入驻，芜湖原有的以中山路为中心的商业格局被打破，商业零售业的竞争日趋激烈，一个多元化、多层次的商业地产市场正在形成，根据实地调研，芜湖

28、大商业现状如下：芜湖主要大商业列表商业类型商业名称营业面积（万平方米）百货零售芜湖新百大厦3.4芜湖华亿购物中心2芜湖侨鸿国际商城3.4专卖店+大卖场融汇中江广场4和平国际商厦2.6复合型商业购物中心、多功能城市综合体联盛商业广场19（包括酒店、办公、公寓面积）吉和城市商业广场25（包括酒店、办公、公寓面积）华强城市广场12复合型文化艺术特色主题商业旅游步行街金科.小九华2.3超市沃尔玛1.9乐购.TESCO2欧尚2可以看到，几年来芜湖大中型商业发展速度相当迅猛，开发量已经赶上先前二十年开发建设的总量，新建商业主要还是集中在镜湖区。二、区域分析2007年，只在芜湖市区内，目前就有数十万平方米的

29、大型商业地产项目正在建设、销售进程中。包括联盛国际商业中心、融汇中江广场（西区）、镜街、侨鸿国际商城、小九华商业街、天泰大厦、都市生活广场等在内的商业地产项目，分布于芜湖城中城东城北与城南区，他们的定位，既有大型的综合性的购物中心，也有国内目前最流行的 ，五星级的甲级写字楼，大型的商业街。目前在建的这些商业地产项目的规划建设面积至少在100万平方米以上。一批著名的商业巨头也对芜湖市场虎视眈眈。2007年，在家乐福意外退出的时刻，属于世界五百强的全球第三大商业零售企业英国TESCO、特易购）旗下的“乐购TESCO”大型卖场，悄然与芜湖目前单体面积最大的商业地产开发项目联盛国际商业广场签下了合作协

30、议。据悉，即将开设的芜湖“乐购TESCO”大型卖场的面积约为2万余平方米。另一个国际大型商业连锁企业法国欧尚，也将在2008年内于芜湖城北区域开业。届时，以香格里拉花园、云龙阳光等代表的周边数个大型社区将进一步完善商业配套，该区域内，由准五星级的汉爵阳明酒店、龙津酒店、华尔顿酒店、法国雅高酒店、法国欧尚大卖场、华强方特乐园、银湖波尔卡商业街等构成的综合配套设施，将促使该区域成为芜湖新的区域商业、文化中心。在城中区域，联盛国际商业中心、融汇中江广场（西区）、镜街、侨鸿国际商城、小九华商业街、凯帆大厦等一批新的商业地产项目，将进一步巩固镜湖区的中心商业区的地位，名流置业、世茂股份分别打造的滨江综合

31、商业项目，将在不远的将来，构成芜湖城市新的商业圈。 2008年，随着弋江区招商引资力度的推进，和瑞动漫科技园、赛尔大型农副产品批发市场、芜湖市物流中心、大型医疗器械物流交易中心、芜湖工程机械大市场等为代表的一批商业地产项目在城南崛起。城南地区将涌现大批以专业大市场为主流形态的大批商业地产项目，消费群体将看好这批专业大型市场给未来几年内芜湖商业地产带来的活力。城东区域，沿弋江北路形成的几大专业市场仍然将继续散发商业活力。随着市政府的东迁、商业文化中心区的建设，以及绿地镜湖世纪城、明日星城、星河湾等一批住宅项目的崛起，诸多的房地产企业也注意到了这一区域内商业需求带来的对商业地产项目的新需求，按照正

32、在拟订中的芜湖商业网点规划，该区域内的商业网点建设与配套，将促成芜湖商业地产新热点在该区域内形成。目前，芜湖市中心商铺的价格基数过大，开发规模也超前，其升值潜力已经大不如前。同样，在一些新开发的大型商住区周边的商铺，因商铺规模大、单位面积大、总价高等特点，其投资价值已被高估，投资风险正日益加大。商铺迅速饱和是因为商铺投资回报利润高，普通沿街商铺在不同的地段，其价格走势有很大的不同。一般来说，市中心商铺的价格涨势会比其它地段的要快，最高可以达到2030%/年，而其它地段的商铺一般可以维持在515%/年之间。新建社区商铺一般以服务周边或为社区内部配套等为主，其市场相对比较稳定，具备一定的投资价值。

33、而专业性商街、专业性市场等大型商业地产项目，因其开发周期长，市场培育时间长、项目招商与内部管理等要求非常严格，从而使得类似项目的投资风险在无形中变大。三、代表楼盘纵观芜湖商业地产项目，具有代表性且能对本项目形成竞争压力的，有以下产品：案名地理位置 规模价格江岸明珠弋江区中山南路、近新时代商业街)项目总用地面积：122898平方米，总建筑面积约25万，其中1万余平米的社区商业配套及社区会所等楼层以小高层、高层住宅为主，户型以88-143的两房到三房半为主。江岸明珠提倡“LOHAS”生活新概念 。商铺价格：12000元/m2住宅类均价：5800元/m2长江长现代城 芜湖市城南板块与市中心交汇之处毗

34、邻规划中的滨江公园社区内设中央生活广场，布置有干式喷水广场、小桥流水、主题石雕等，另规划有高档幼儿园，占地320亩，建筑面积约55万平方米，总投资12亿元人民币，分三期滚动开发。近55万平方米恢弘钜作，近3000户入住人口，3万余社区商业。 商铺：12000元/m2住宅：4600元/m2 中央城花津南路西侧 该项目以国际会展中心为龙头，是集大型生活区、国际会展中心、五星级酒店、高档写字楼和现代化商业为一体的130万地标性复合地产项目。20余万平米商业设施：1号地块商业街、大型中心商场、超市；2号地块社区商业街、社区大型菜市场等。商铺：8000元/m2住宅：多层5300元/m2 高层4850元/

35、m2 绿地镜湖世纪城镜湖区弋江中路以东、赭山东路鸠江区与镜湖区交界水系以南、青弋江以北、三环路西侧鸠江区与镜湖区交界水系以西面积约为1400余亩，总建筑面积约200万平方米，绿化率超过40%，总投资约80亿元。规划建设为集住宅、教育配套设施、五星级酒店、甲级高档写字楼、大型购物中心等于一体，并配以室外运动场所和主题公园等休闲娱乐设施的大型现代服务业综合项目。住宅：未定世茂滨江花园南起新芜路，北至中山北路，东起吉和街，西至长江岸线规划总用地面积约280亩，可开发建设总规模约56.5万平方米，项目平均容积率为3. 0，商业集群和五星级豪华酒店等综合物业形态于一体，项目建成之后将拥有皖南地区乃至安徽

36、省的第一高度建筑物，成为本地区最具规模的滨江高档豪宅社区。住宅：7653 元/m2中山路商圈中山路步行街与镜湖周边地段为中心，市级商业中心，综合聚集国内外知名品牌，已经形成浓厚的商业氛围，代表楼盘：融汇中江广场、侨鸿国际商城等。 住宅：7300元/平商铺：40000元/平办公楼：8400元/平长街、新时代商业街以长街、沿河路组成跨区域性 小商品市场 商铺：中央城商圈城南、花津南路 以国际会展中心为龙头，是集大型生活区、国际会展中心、五星级酒店、高档写字楼和现代化商业为一体的130万地标性复合地产项目。20余万平米商业设施：1号地块商业街、大型中心商场、超市；2号地块社区商业街、社区大型菜市场等

37、 。住宅：多层 5300元/平高层： 4850元/平商铺：8000元/平联盛商业广场镜湖区北京东路与赭山路交汇口 约19万平米的超大规模，集购物、娱乐、休闲、运动、文化娱乐、酒店、餐饮等多种业态巧妙搭配构建黄金消费组合，构建一站式商业消费体验中心。 商铺：5000元/平银湖波尔卡大街开发区银湖北路与越秀路交汇处大街建筑面积达15万平米，是集购物、美食、休闲、娱乐、商务和综合服务为一体的国际化休闲商业街区。有香槟波尔卡、田园波尔卡、童话波尔卡及音乐波尔卡四个主题广场。衍射银湖中路两侧密布的家具、建材、装饰材料商业群 住宅：4190元/平商铺：7278元/平小九华商业街 位于芜湖市中心九华山路与北

38、京路交叉口的西北侧 项目总占地面积16765平方米,总建筑面积约23300平方米,地下车库面积约4840平方米,总长大约280米,拥有约1200平方米的中心广场和近1500余平方米的南部绿化公园以“盛宴、休闲、文化、靓影”为四大商业主题，含概餐饮、KTV、保健、酒吧、健身房、古玩书画、旅游文化用品、珠宝首饰等业态 。 商铺均价：36000-38000元/平租金价格在40-60 第四章 镜湖区地产分析一、价位居芜湖各区之首08年1-6月镜湖区商品房共计上市36.23万平米，销售13.55万平米，供销比达到2.67:1；销售均价在2008年3月增至6481元/的高位，总体趋势表现为在平稳中小幅的下

39、降。镜湖区商品房供销情况（2008年1-6月）二、高档写字楼与精品酒店异军突起鸟 瞰 芜 湖 商 业 地 产 发 展 的 蓝 图 ，芜 湖 商 业 地 产 的 发 展 呈 现 出 生 机 勃 勃 的 发 展 前 景 。 近 观 2008年 芜 湖 商 业 地 产 的 热 点 ， 高 档 写 字 楼 、星 级 酒 店 以 及 大 型 商 业 街成 为商 业 地 产 新 主 流 产 品 。近 年 来 ，随 着 芜 湖 经 济 的 迅 速 发 展 ，市 场 对 高 档 次 写 字 楼 的 需 求日 渐 增 多 ， 这 也 刺 激 了 诸 多 商 业 地产 开 发 商 ， 将 高 端 写 字 楼 作

40、为 其 近 年 来 的 主 攻 目 标 。 一 批 大 型 高 档 写 字 楼 项 目 在 芜 湖 纷 纷 崛 起 。2008年 ，金 鼎,镜 街 、侨 鸿 国 际 商 城 、 凯 帆 大 厦 、 泰 鑫 商 务 中 心 、融 汇,中 江 广 场 二 期 等 项 目 ，将 分 别 进 入 销 售 期 。2008年 芜 湖 商 业 地 产 项 目 中 ，写 字 楼 将 成 为 市 场 中 一 个 引 人 注 目 的 新 产 品 ，其 市 场 供 应 量 也 将 比 2007年 明 显 放 大 。虽 然 大 家 从 理 论 上 都 看 好 高 档 次 写 字 楼 的 市 场 需 求 ，但 真 实

41、的 市 场“接 盘 ”情 况 会 怎 么 样 呢 ？ 因 为 目 前 芜 湖 原 有 的 部 分 写 字 楼 徘 徊 不 前 的 租 金 水 平 ，我认为还是有些人对 市 场 真 实 的 购 买 力 究 竟 有 多 大 表 示 担 心 。 而 另 一 方 面 ， 也 有 众 多 的 房 产 投 资 人 和 企 业 ， 对 投 资 高 档 写 字 楼 充 满 了 浓 厚 兴 趣 。 这部分 投 资 人 认 为 ，在 住 宅 地 产 供 应 量 逐 渐 加大 ，市 场 供 应 供 大 于 求 的 时 刻 ，芜 湖 的 住 宅 地 产 已 经 失 去 了 投 资 空 间 ， 未 来 芜 湖 的 住宅

42、 地 产 价 格 ，最 好 的 状 况 也 只 是 在 一 个 有 限 的 价 格 空 间 里 震 荡 ， 甚 至 在 阶 段 时 间 内 ，出 现 下 滑 也 未 可 知 。因 此 ，投 资 住 宅 地 产 已 经 失 去 了 商 业 意 义 ，而 高 档 写 字 楼 ，如 果 价 格 合 适 ，具 有 升 值 空 间 。星 级 酒 店 也 是2008年 芜 湖 商 业 地 产 投 资 的 一 个 重 点 。在 市 中 心 区 域 内 ，超 五 星 的 侨 鸿 皇 冠 酒 店 即 将 在2008年 内 开 业 ，准 五 星 级 的 新 百 酒 店 也 将 在 年 内 开 门 迎 客 。 在

43、城 东 、城 南 、城 北 ，数 十 家 各 种 档 次 的 星 级 酒 店 正 在 开 发 、建 设 中 ，同 时 类 似 于 汉 庭 酒 店 落 户 于 中 铭 大 厦 ，依 托 于 芜 湖 原 有 商 业 用 途 建 筑的 酒 店 项 目 也 不 在 少 数 ，这 样 将 会 盘 活 一 批 芜 湖 原 有 的 商 业 地 产 。芜 湖 房 地 产 界 、旅 游 界 人 士 均 认 为 ，随 着 芜 湖 从 旅 游 过 境 城 市 向旅 游 目 的 地 城 市 过 渡 的 开 始 ，芜 湖 对 星 级 酒 店 的 需 求 将 逐 年 增 加 ，地产 资 本 投 资 于 星 级 酒 店 ，

44、 一 般 将 采 取 长 期 持 有 的 运 营 模 式 ，稳 定 的 租金 将 是 主 要 回 报 方 式 。 业 内 人 士 判 断 ， 随 着 国 家 对 商 品 住 宅 市 场 的 调控 ，房 地 产 开 发 商 将 寻 求 风 险 性 更 小 的 类 似 于 高 星 级 酒 店 类 的 商 业 地产 投 资 。第五章 项目分析芜湖中江广场项目位于芜湖市城市商业中心 ，两面环路，基地成不规则形，南临北京路，西靠九华中路，东、北临干休所。其中九华中路为商业主要人流方向。而西南拐角为最佳景观面，本项目上可以远眺鸠兹广场。项目用地临近安徽示范大学，其面对九华中路西侧为新开发的小九华商业街，因

45、此周边商业形态人流量大模，具有相当的商业的聚集效应，这决定了公共性和开放性将成为该项目的主要特征，其功能与尺度则偏向于公寓及人性化的商业购物等休闲行为。项目地块的优、劣、机会、威胁分析做为项目市场调研的一部分，对项目自身的地块的熟悉和分析是必要的，要清楚项目自身地块所存在的优缺点，一下就是对项目的粗略分析：一、优势和机会点1. 项目位于九华中路和北京东路交汇处，交通便利，拥有多路公交车有11路、14路、18路、25路、33路、42路和105路等；2. 项目周边学区众多有安徽师范大学、安师大附中、芜湖工业学校、安师大夜大学等完善的教育配套；3. 学校、银行、超市、医疗、公园等配套环伺本案,设施一

46、应俱全；4. 片区市政形象不断改善；5. 项目体量相对较小，易于去化；6. 楼市利好政策出台，刺激房产消化；7. 市场同类型产品基本还没出现，竞争相对不大。8. 随着小九华商业街的招商销售，区域商业形成对以后的销售能起到相应的帮助。二、劣势和问题点1. 项目背后区域形象较差，属老城区聚集地；2. 城市配套有待完善；3. 期房；4. 项目为商办楼物业类型，1-4层为商业卖场比较嘈杂，对于住户将会造成直接影响；5. 该片区07-08年开发量较大，市场竞争压力提升；6. 目标市场层次偏高，去化项目消费受众狭小；7. 区域楼价颇高造成有价无市、销售不佳，楼市大的市场环境处于萧条。8. 芜湖房价上涨，也

47、有很多买房人追涨买高，非理性购房的因素。2007年已推出5000亩土地，用于住宅开发，可建设500多万平方米住宅，加上2007年在建的约200万平方米住宅，芜湖房源正呈现出供大于求的市场局势。第六章 市场调研结论一、项目整体定位项目整体定位描述：针对项目特点充分挖掘地块自身优势，将其商业环境与人文环境高度融合，配以丰富的配套设施，把项目建成以“商业、LOFT办公物业+精品酒店”为主，兼具休闲、健身功能的配套完善、规划超前的极具个性化的大型高档商业、办公综合广场。二、 功能定位我们的项目具备什么功能？A、创意、时尚生活：利用项目得天独厚的区位和交通优势（市中心，九华中路和北京东路主干道交汇处）以

48、及人文景观（安徽师范大学和九华广场），推崇创意的、时尚的、前卫的高质素生活方式。B、一站式商办，休闲生活：项目配套完善，大型商场、停车场、餐饮、娱乐、酒店、会所，彰显惬意、休闲的办公氛围。C、一卡式服务，智能化：办公楼车辆出入，超市购物，会所服务等可实行刷卡服务，一卡在手，通行无阻。办公楼布设智能化系统，宽频上网，红外线监控，远程报警系统等为住户提供安全、方便、高质素的时尚生活。三、形象定位我们的项目以什么样的形象出现？ 充满时尚风情的现代精装LOFT综合商办楼定位论证：1）定位充满时尚的现代精装LOFT综合商办楼，即是对现实生活的提炼，又是对美好未来的憧憬，将给芜湖市人民提供一种崭新的生活工

49、作方式。满足芜湖人对高档时尚生活的向往。2）美丽的芜湖市是一个有着几千年历史的老城，岁月沧桑，风彩依旧。从它城市的建筑特点和历史发展来看，是受徽文化影响的结果。3）LOFT风格的建筑对芜湖市来说还是一个新事物，目前在芜湖市大多数开发商的楼盘风格简单的定为欧陆或中式风格，如中西友好花园、澳然天成、明日星城等，对欧洲文化的理解也较为肤浅，多是对欧式建筑符号的简单模仿和克隆，诸如欧式一条街给人生硬冰冷感觉。假如我们再定为这些风格，难免不会落入俗套，所以我们要推陈出新，引出时尚的LOFT这个新的概念。4）从沿海发达地区及其它一些大城市的房地产市场来看，成功的项目明显都具备一个共性，即有一个鲜明的营销主题理念。比如北京的万泉新新家园“前后学府，左右名园”，诉求的是地段与环境、上海万科城市花园优诗美地的成熟大规模社区、广州番禺奥林匹克花园