物权法小产权房2015

1、小产权房和大产权房的区别？小产权房和大产权房的区别？小产权房大产权房1.在农村集体土地上建设的房屋2.产权证由乡政府或村政府颁发（实际上没有真正产权）3.未缴纳土地出让金1.市场商品房2.产权证由国家部门颁发（拥有完全产权）3.开发商以及缴纳土地出让金，进入二级市场时无需再次缴纳小产权房：在农村集体土地上修建房屋的产权，得不到国家的产权认小产权房：在农村集体土地上修建房屋的产权，得不到国家的产权认可而只是由乡镇政府发放某些证明的被称为小产权。可而只是由乡镇政府发放某些证明的被称为小产权。小产权房产生背景小产权房产生背景(l)我国城市化迅速推进我国城市化迅速推进在城市化进程中城镇土地不断向农村扩

2、展，道路交通建设不断完善，城在城市化进程中城镇土地不断向农村扩展，道路交通建设不断完善，城镇人口增加导致住房需求激增等，都是小产权房得以发展的重要条件。镇人口增加导致住房需求激增等，都是小产权房得以发展的重要条件。（2）城乡二元经济结构）城乡二元经济结构城乡二元经济结构是指城市现代工业和农村传统农业两种经济并存，这种二城乡二元经济结构是指城市现代工业和农村传统农业两种经济并存，这种二元经济结构导致了农村和城市在许多方面的差异。造成贫富差距扩大、地区元经济结构导致了农村和城市在许多方面的差异。造成贫富差距扩大、地区发展不平衡、城乡文化素质差距的扩大等问题，使得农村产品市场难以扩张，发展不平衡、城

3、乡文化素质差距的扩大等问题，使得农村产品市场难以扩张，农民的收入增加受到严重影响。同时，也产生诸如小产权房等多种社会问题。农民的收入增加受到严重影响。同时，也产生诸如小产权房等多种社会问题。(3)房价虚高同时住房保障体制不健全房价虚高同时住房保障体制不健全(4) 新农村的建设新农村的建设 现状现状：开发开发模式模式 (4)直接将集体土地私白出让给开直接将集体土地私白出让给开发商建房有部分集体经济组织在发商建房有部分集体经济组织在未办理任何手续的情况下，直接未办理任何手续的情况下，直接将集体土地使用权出让给开发商，将集体土地使用权出让给开发商，由开发商进行物业开发，对外出由开发商进行物业开发，对

4、外出售售 开发模式开发模式(l)宅基地的变种宅基地的变种将在合法取得宅基地上建造将在合法取得宅基地上建造的房屋对本集体经济组织以的房屋对本集体经济组织以外的人员出售或出租外的人员出售或出租(3)基层干部与开基层干部与开发商合作建房发商合作建房(2)集体自建住宅剩余房集体自建住宅剩余房 屋对外出售屋对外出售现状现状：销销售价格售价格状况状况政府政府对对小小产权产权房的管理房的管理第一PPT模板网：禁止农村建造和出售小产权房禁止农村建造和出售小产权房发出通知提醒城市居民不得购买小产权房发出通知提醒城市居民不得购买小产权房对部分小产权房进行查处对部分小产权房进行查处趋势趋势第一PPT模板网：虽然小产

5、权房近几年来发展迅猛，但因其逐渐缺乏生存和发虽然小产权房近几年来发展迅猛，但因其逐渐缺乏生存和发展环境，很快将会失去其生命力，终将会退出市场。展环境，很快将会失去其生命力，终将会退出市场。其原因归咎于以下三方面其原因归咎于以下三方面;1.国家出台的禁止小产权房开发建设的有关政策将产生其应有的国家出台的禁止小产权房开发建设的有关政策将产生其应有的 效应。效应。 国家政策上对小产权房的禁止丝毫没有松懈，小产权房购买者更加谨国家政策上对小产权房的禁止丝毫没有松懈，小产权房购买者更加谨 慎，期房的销售格外困难，因为小产权房住户最担心的是期房建设期间慎，期房的销售格外困难，因为小产权房住户最担心的是期房

6、建设期间开发商跑了或被政府拆了，所以购买小产权房风险加大。开发商跑了或被政府拆了，所以购买小产权房风险加大。 2:随着我国城市住房保体系障的日益完善，以及国家加强对廉随着我国城市住房保体系障的日益完善，以及国家加强对廉租房、经济实用房建设的投入，在较好地解决了城市中低收入租房、经济实用房建设的投入，在较好地解决了城市中低收入者的住房问题后，小产权房将缺乏需求，其开发建设必然会逐者的住房问题后，小产权房将缺乏需求，其开发建设必然会逐渐收缩。渐收缩。3:城市房地产价格理性回归，小产权房的销售市场将出现萎缩。城市房地产价格理性回归，小产权房的销售市场将出现萎缩。2008年城市房地产价格下降，小产权房

7、的销售也受到影响。城市年城市房地产价格下降，小产权房的销售也受到影响。城市房地产价格的下降而吸引的商品房正常需求回归，直接影响了小房地产价格的下降而吸引的商品房正常需求回归，直接影响了小产权房的销售，致使开发减缓。虽然至今仍有新盘发售，但开盘产权房的销售，致使开发减缓。虽然至今仍有新盘发售，但开盘量减少，并且价格更低，投资风险将更大，理性的投资者将退出量减少，并且价格更低，投资风险将更大，理性的投资者将退出小产权房开发建设小产权房开发建设小产权房产生原因小产权房产生原因1农村土地产权制度的缺陷农村土地产权制度的缺陷2农村土地管理的薄弱农村土地管理的薄弱3城市房地产价格虚高城市房地产价格虚高 4

8、住房保障体系不完善住房保障体系不完善小产权房产生原因小产权房产生原因1农村土地产权制度的缺陷农村土地产权制度的缺陷(1)农村土地产权主体模糊农村土地产权主体模糊 土地管理法第土地管理法第10条规定农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由条规定农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理村集体经济组织或者村民委员会经营、管理;己经分别属于村内两个以上农村集体己经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理管理;己经属于乡己经

9、属于乡(镇镇)农民集体所有的，由乡农民集体所有的，由乡(镇镇)农村集体经济组织经营、管理。农村集体经济组织经营、管理。 (2)土地使用权不充分土地使用权不充分(3)土地财产权益不完整土地财产权益不完整：城市化建设对土地需求的增加，城市化建设对土地需求的增加，土地不断升值，农民土地被征收时却分享很少的土地的增土地不断升值，农民土地被征收时却分享很少的土地的增值收益。值收益。小产权房产生原因2农村土地管理的薄弱农村土地管理的薄弱(1)宅基地管理混乱宅基地管理混乱 未经批准擅自占地和采取欺骗未经批准擅自占地和采取欺骗手段骗取批准宅基地的情况也很多，或隐瞒己有房屋，或虚报家庭人口、变更手段骗取批准宅基

10、地的情况也很多，或隐瞒己有房屋，或虚报家庭人口、变更户籍等骗取批准宅基地。同时，有大量宅基地闲置，由于我国城市进程，己经户籍等骗取批准宅基地。同时，有大量宅基地闲置，由于我国城市进程，己经约有约有2亿一亿一3亿农民从农村转向城市就业、居住，使得全国亿农民从农村转向城市就业、居住，使得全国2亿亩农村宅基地中亿亩农村宅基地中有有10%一一15%处于闲置状态处于闲置状态(2)农村建设用地管理不力农村建设用地管理不力 目前我国城镇建城区目前我国城镇建城区5700万亩，承载着万亩，承载着5.7亿人亿人;而而农村建设用地农村建设用地2.54亿亩，只承载着亿亩，只承载着7.4亿人。农村人均占用建设用地是城市

11、亿人。农村人均占用建设用地是城市人口的人口的3.8倍，数量可观的农村集体建设用地并没有得到有效的利用，存在倍，数量可观的农村集体建设用地并没有得到有效的利用，存在大量粗放使用和浪费的现象大量粗放使用和浪费的现象污才污才3城市房地产价格虚高城市房地产价格虚高 小产权房产生原因小产权房产生原因4住房保障体系不完善住房保障体系不完善(1)政策落实不到位政策落实不到位国务院将国务院将建立和完善以经济适用住房为主的建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系多层次城镇住房供应体系”，修改为让，修改为让“多多数家庭购买或承租普通商品住房数家庭购买或承租普通商品住房”，将经济，将经济适用房的性质重新

12、定位为适用房的性质重新定位为“是具有保障性质是具有保障性质的政策性商品住房的政策性商品住房”，把大多数家庭的住房，把大多数家庭的住房推向了市场，此后房价一路鹰升。推向了市场，此后房价一路鹰升。中央稳定住房价格的调控政策和措施，增加中央稳定住房价格的调控政策和措施，增加中低价位、中小户型普通商品住房和经济适中低价位、中小户型普通商品住房和经济适用房的供应。但一些地方政府与房地产行业用房的供应。但一些地方政府与房地产行业的利益紧密相联，高房价会给地方带来更多的利益紧密相联，高房价会给地方带来更多的财政收人可供支配，官员政绩才突出。地的财政收人可供支配，官员政绩才突出。地方对增加中低价位的普通商品住

13、宅和经济适方对增加中低价位的普通商品住宅和经济适用房用地供应积极性不高，制定和执行经济用房用地供应积极性不高，制定和执行经济适用房的配套政策也不热心，廉租房等社会适用房的配套政策也不热心，廉租房等社会保障性住房制度建设也进展缓慢，离广大低保障性住房制度建设也进展缓慢，离广大低收人家庭对政府的期盼差距很大。收人家庭对政府的期盼差距很大。(2)开发商建设热情不高开发商建设热情不高(3)保障性住房覆盖面小保障性住房覆盖面小小产权房产生原因小产权房产生原因危害第一PPT模板网：影响法律的严肃性和权威性影响法律的严肃性和权威性耕地减少加剧，直接威胁国家粮食安全耕地减少加剧，直接威胁国家粮食安全 土地利用

14、规划失控土地利用规划失控 扰乱房地产市场秩序扰乱房地产市场秩序危害小产权房消费者利益危害小产权房消费者利益损害农民土地权益损害农民土地权益 国土资源部清理出来的土国土资源部清理出来的土地违法违规案件地违法违规案件32000件，件，涉及到土地数百万亩，其涉及到土地数百万亩，其中大量农业用地被开发成中大量农业用地被开发成了小产权房出租、出售了小产权房出租、出售1.对房地产市场形成不公平竞争对房地产市场形成不公平竞争 小产权房之所以价格低，不是公平竞争的结果，小产权房之所以价格低，不是公平竞争的结果， 而是它的开发建设成本中土地成本没有或极低，而是它的开发建设成本中土地成本没有或极低， 另外也逃避了

15、正规商品房所必须包含的税费等。另外也逃避了正规商品房所必须包含的税费等。2影响房地产宏观调控影响房地产宏观调控宪法第十条规定宪法第十条规定:农村和城市郊区的土农村和城市郊区的土地除由法律规定属于国家所有的以外，属于地除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有集体所有;宅基地和自留地、自留山，也属宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。任何组织或者个人不得侵占、于集体所有。任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地买卖或者以其他形式非法转让土地土地管理法第八条规定土地管理法第八条规定:城市市区的土城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，地属于国家所有。农村和城市郊区的土

16、地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有民集体所有:宅基地和自留地、自留山，属宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。农民是基于具有集体经济于农民集体所有。农民是基于具有集体经济组织成员的特殊身份，才可以申请使用、占组织成员的特殊身份，才可以申请使用、占用宅基地。用宅基地。农村宅基地是与集体经济组织成员的整体权农村宅基地是与集体经济组织成员的整体权益联系在一起的。小产权房的开发和对外销益联系在一起的。小产权房的开发和对外销售，售，使非集体组织成员也享受了集体组织的使非集体组织成员也享受了集体组织的土地权益，土地权益，违背了宪法和土地管理法违背

17、了宪法和土地管理法的相关规定。的相关规定。影响法律的严肃性和权威性影响法律的严肃性和权威性所购所购“产权产权”得不到法律保护得不到法律保护房屋质量无法保证房屋质量无法保证 由于占用集体土地，其建设和销售均为违法行为，房屋也成为违法建筑，这样的房屋由于占用集体土地，其建设和销售均为违法行为，房屋也成为违法建筑，这样的房屋产权无法得到法律的认可，更得不到法律的保护。另外，小产权房存在被执法部门拆产权无法得到法律的认可，更得不到法律的保护。另外，小产权房存在被执法部门拆除或没收的风险除或没收的风险绝大部分没有建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工证明等，绝大部分没有建设工程规划许可证、施工许可证、

18、房屋竣工证明等，建筑施工也很少以建筑施工也很少以“招投标招投标”等市场经济形式进行建筑方的严格筛选，更没有现场质量等市场经济形式进行建筑方的严格筛选，更没有现场质量监管。一些小产权房为降低成本聘请非正规设计、施工、监理、质检资质的单位开发建监管。一些小产权房为降低成本聘请非正规设计、施工、监理、质检资质的单位开发建设，往往存在设计落后、结构不合理、设施不配套、布局不合理、建筑材料质量差等问设，往往存在设计落后、结构不合理、设施不配套、布局不合理、建筑材料质量差等问题，存在部分安全隐患，房屋质量无法保证。开发商更是各式各样，置业顾问、投资咨题，存在部分安全隐患，房屋质量无法保证。开发商更是各式各

19、样，置业顾问、投资咨询公司、科技发展公司等都可以开发建设。询公司、科技发展公司等都可以开发建设。危害小产权房消费者利益危害小产权房消费者利益损害农民土地权益损害农民土地权益1.使农民失去生活保障使农民失去生活保障 耕地是农民赖以生存的根本耕地是农民赖以生存的根本2.侵犯农民土地权益，占夺农民生存空间侵犯农民土地权益，占夺农民生存空间3.本村农民们根本买不起，除了村支书一家，其他没有一本村农民们根本买不起，除了村支书一家，其他没有一户农民享受到集体组织所谓村庄建设的成果剥夺农民土地户农民享受到集体组织所谓村庄建设的成果剥夺农民土地增值收、增值收、农村土地集体所有，其土地权益属于集体经济组织内部成

20、员。将集体土地用于农村土地集体所有，其土地权益属于集体经济组织内部成员。将集体土地用于小产权房开发，并对集体经济组织以外人员销售，是对农民土地权益的损害小产权房开发，并对集体经济组织以外人员销售，是对农民土地权益的损害对符合规划的小产权房的处理对符合规划的小产权房的处理一是在建设用地上进行开发的一是在建设用地上进行开发的二、是在农用土地上进行开发的。二、是在农用土地上进行开发的。在建设用地开发的符合规划的小产权房，具备登记的基础条件，可以在建设用地开发的符合规划的小产权房，具备登记的基础条件，可以由国家房管部门依照合法程序进行登记。由国家房管部门依照合法程序进行登记。对在耕地上开发的符合规划的

21、，除了参照以上在建设用地开发的符合规划的小产权房处理办法，对在耕地上开发的符合规划的，除了参照以上在建设用地开发的符合规划的小产权房处理办法，还应该严格按照耕地占补平衡相关规定补充其占用的耕地并对开发者予以处罚。同时注重对农还应该严格按照耕地占补平衡相关规定补充其占用的耕地并对开发者予以处罚。同时注重对农民的利益保护，对于所收土地出让金可成立专项基金，作为完成失地农民生产和生产就业安置、民的利益保护，对于所收土地出让金可成立专项基金，作为完成失地农民生产和生产就业安置、土地整理或复垦等工作的资金保证。继续开展新农村建设，加强农村基础设施建设，提高土地土地整理或复垦等工作的资金保证。继续开展新农

22、村建设，加强农村基础设施建设，提高土地生产力，增加农民收入。生产力，增加农民收入。对不符合规划的小产权房的处理对不符合规划的小产权房的处理1.对不符合规划且在建的小产权房应予以拆除。在售和己售小产权房开发者将对不符合规划且在建的小产权房应予以拆除。在售和己售小产权房开发者将房款退还给购房者。占用耕地者必须严格按照规定进行复垦。房款退还给购房者。占用耕地者必须严格按照规定进行复垦。2.对已入住不符合规划的小产权房的处理对已入住不符合规划的小产权房的处理采取拆除和适当做规划调整予以保留采取拆除和适当做规划调整予以保留解决小产权房问题的路径解决小产权房问题的路径加快农村土地产权制度改革加快农村土地产

23、权制度改革加强农村土地利用管理加强农村土地利用管理 促进房地产市场有序发展促进房地产市场有序发展健全城市住房保障系统健全城市住房保障系统加强农民新村建设的规划和管理加强农民新村建设的规划和管理规范政府职能和权力，提高违规成本规范政府职能和权力，提高违规成本(1)明确农村土地产权主体明确农村土地产权主体 我国农村集体土地所有权目前表现出的主要问题在于所我国农村集体土地所有权目前表现出的主要问题在于所有权行使主体的多元有权行使主体的多元1加快农村土地产权制度改革加快农村土地产权制度改革 a.应改变国有土地与集体土地区别对待的做法，将农民集体土地所有权和国有土地所有应改变国有土地与集体土地区别对待的

24、做法，将农民集体土地所有权和国有土地所有权同等对待、同等保护，使农村集体土地与国家所有土地以平等的身份进入市场，打破权同等对待、同等保护，使农村集体土地与国家所有土地以平等的身份进入市场，打破政府垄断非农建设用地的格局，让农民合法规范地参与城市化建设过程中土地增值收益政府垄断非农建设用地的格局，让农民合法规范地参与城市化建设过程中土地增值收益分配分配b.完善农村土地收益权完善农村土地收益权(3)保护农地财产权益，改革现行土地征收制度保护农地财产权益，改革现行土地征收制度现行土地征收制度在安排与设计上不合理直接导致失地农民权益受到严重侵害，成为导现行土地征收制度在安排与设计上不合理直接导致失地农

25、民权益受到严重侵害，成为导致小产权房的诸多土地问题的直接原因。致小产权房的诸多土地问题的直接原因。 解决小产权房问题的路径解决小产权房问题的路径(2)构建以使用权为核心的农民土地财产权利体系构建以使用权为核心的农民土地财产权利体系2加强农村土地利用管理加强农村土地利用管理 (l)规范宅基地管理规范宅基地管理首先按照统筹城乡建设用地和控制增量、合理布局、节约集约用地、保护耕地的首先按照统筹城乡建设用地和控制增量、合理布局、节约集约用地、保护耕地的总要求，合理确定农村居民点数量、布局、范围和用地规模，结合土地资源条件总要求，合理确定农村居民点数量、布局、范围和用地规模，结合土地资源条件，按照节约集

26、约用地要求修订宅基地标准。，按照节约集约用地要求修订宅基地标准。(2)进一步改革土地行政管理体制，加强土地监管进一步改革土地行政管理体制，加强土地监管我国目前土地管理部门虽然已实行了省以下的垂直管理体制，并配套出台我国目前土地管理部门虽然已实行了省以下的垂直管理体制，并配套出台了土地督察制度、省长负责制，但由于改革的力度不够，尚难以发挥其预了土地督察制度、省长负责制，但由于改革的力度不够，尚难以发挥其预想的作用。仍然存在基层土地管理部门主动或被迫与地方政府联手进行违想的作用。仍然存在基层土地管理部门主动或被迫与地方政府联手进行违法违规操作，造成对地方政府土地违法行为制约的失灵。法违规操作，造成

27、对地方政府土地违法行为制约的失灵。解决小产权房问题的路径解决小产权房问题的路径3促进房地产市场有序发展促进房地产市场有序发展房地产业是国民经济的基础性、先导性、支柱性行业，房价要与国房地产业是国民经济的基础性、先导性、支柱性行业，房价要与国家经济发展和居民收入水平相适应，房价的大起大落都会对国家的家经济发展和居民收入水平相适应，房价的大起大落都会对国家的经济和社会带来冲击，同时也对居民福利产生很大影响。经济和社会带来冲击，同时也对居民福利产生很大影响。(1).合理控制土地供应规模。科学合理制订年度土地出让合理控制土地供应规模。科学合理制订年度土地出让计划，调整房地产开发数量和结构。其次是落实土地出让计划，调整房地产开发数量和结构。其次是落实土地出让政策，政策