权威发布城市综合体调研报告书

1、权威发布城市综合体调研报告、尸 、-前言中国城市化、 城市国际化已成为整个中国未来发展的必然趋势， 推进中国城 市化进程，房地产尤其是城市综合体的开发已成为中国最具前导性和拉动性的行 业力量。随着房地产市场的阶段性调整和相对饱和， 资产型、 经营型商业地产特 别是城市综合体无疑将成为刺激消费带动投资的发动机， 也天然成为中国城市化 的主力引擎和城市名片。就综合体而言， 势必成为中国城市发展新动力。 通过综合体规模和实力的展 示，体现城市经济发展实力，塑造城市新标杆，打造城市新名片和新地标。开发 城市综合体，不但提升项目市场竞争力，提升企业竞争力，丰富企业品牌力，更 具体的还能彰显企业综合实力。

2、城市综合体（HOPSCA主要集酒店（Hotel ）、写字楼（Office ）、公园（Park）、 购物中心（Shopping mall ）、会展中心（Convention ）和公寓（Apartment ）等 于一体的多功能、 多业态的大型建筑体。 谁拥有了城市综合体， 谁就拥有了城市 未来！近几年，城市综合体正成为中国房地产乃至商业地产发展的主流开发模式， 从某种意义上讲， 未来中国城市开发的竞争也是综合体的开发竞争， 并由此构成 一个具有多职能、 最具竞争力和抗风险的城市缩微体。 、等代表性二线城市政府 提出未来城市开发主要以城市综合体为主的战略目标，开启了 2009中国城市综 合体的元年。

3、2009年 1月以来，全国工商联房地产商会商业不动产专业委员会对中国城 市综合体的开发进行了了一次普查和调研， 经过半年的调研， 出具此报告， 仅供 业界参考。总的特点1、大型城市综合体的开发，主要指 100万平方米以上的项目主要集中在北 京、上海、等一线城市， 体量大、 规模大， 基本上是国、 香港等有品牌影响力、 有资金实力和开发经验的大型开发企业。 其规划和开发的项目能完整的体现城市 综合体的含义。2、等二线城市的综合体，主要面积在 50万至 80万平方米左右，主 要根据各城市目前市场容量和需求所开发。 其开发商主要包括本土开发商、 香港 开发商和中国品牌开发商。 他们一般都属于连锁开发

4、企业， 很多本土开发商也进 入外地连锁开发行列。业态主要以住宅和购物中心为主。3、面积在 50 万平方米以下的城市综合体， 但主要位于东部三线城市和中西 部部分省会城市和市级市，业态主要以普通住宅和购物中心为主。4、外行进入城市综合体的开发成为城市综合体开发的一股潮流。主要指大 型品牌零售商， 大型综合商业市场管理商等， 他们依靠自己的资金实力和行业优 势，通过并购、拍卖、合作等模式开发城市综合体。其项目主要以商业为主，零 星配置写字楼和住宅。5、目前中国城市综合体主要集中在华东地区、华北的北京和天津，中南地 区的和西南地区的和。 还有一个主要的特点， 除了华东地区的省的和以外， 城市 综合体

5、的开发主要集中在各省会具有一定消费实力的二线城市。6、2009年中国城市综合体进入开发元年，基本上属于“四四制”原则。四 分之一处于销售阶段， 主要以销售住宅为主； 四分之一处于开发建设阶段， 目前 进入市场定位和准备开盘阶段； 四分之一处于政府计划和招商阶段， 但很多城市 都已经纳入今年招商和开发计划； 四分之一属于规划阶段， 基本进入项目立项和 规划设计时期，但作为城市综合体开发模式都已基本确定。7、众多号称城市综合体的项目，均无法完美体现城市综合体的含义，其主 要业态主要在 3 个左右，大部分以住宅和商业为主。 建筑类别的比例分配存在不 太科学与不太合理性，这需要市场来检验。8、城市综合

6、体开发成为众多品牌实力开发商的主流开发模式，有开发商号 称未来企业开发战略方向将以城市综合体开发为主。9、城市综合体的开发与当地的经济发展与人们的收入和消费密切相关，经 济越发达，综合体项目越多，其项目不但体量大，价格高，其品质和生活的方便 性大大超越以前的单一业态类别。10、2009年中国城市综合体开发成为各地政府部门土地招标和相关开发 企业投资和开发的主要方向，土地招标和规划建设以综合体开发为主成为 2009 年地产行业新的开发潮流。东北地区省1、综合体开发处于起步阶段，项目在市区。2、2006 年之际，某商业地产专业开发企业已在南岗开发区原新加坡大酒店 宗地上兴建一座建筑面积 28万平方

7、米 , 聚合商务、居住、购物、休闲等全功能的 “城市综合体”。3、目前有一个处于规划阶段的项目。总占地面积 4.6 万平方米，总建筑面 积 26 万平方米左右，主要以住宅为主，还不完全具备城市综合体的功能。省1、综合体开发处于快速发展阶段，主要集中在市和市。2、市在招商和土地拍卖过程中，主要以综合体开发为主。目前，仅市南关 区有城市综合体项目 11 个，总投资 320 亿元，占地面积 250 万平方米，预计总 建筑面积 530 万平方米。3、2009年有 10大城市综合体项目落户市区，总投资约为 118 亿元。这些 项目投资大、规格高、拉动能力强。4、城市综合体项目目前基本上处于土地招商、项目

8、招商销售、项目规划建 设中。市有代表性的城市综合体项目 1 个。5、综合体项目的开发商主要来自北京、上海和；投资商有本土的，也有外 地的，主要以合作开发为主； 独立开发的企业主要以上海的开发商为主； 本土开 发商独立开发的项目比例相对较高，所占比例大于 40%。6、综合体的主要业态以普通住宅、购物中心和数码中心为主，目前出现部 分旅游休闲型城市综合体项目。东北地区省1、综合体开发处于起步阶段，项目在市区。2、2006 年之际，某商业地产专业开发企业已在南岗开发区原新加坡大酒店宗地上兴建一座建筑面积 28万平方米 , 聚合商务、居住、购物、休闲等全功能的城市综合体”3、目前有一个处于规划阶段的项

9、目。总占地面积 4.6 万平方米，总建筑面积 26 万平方米左右，主要以住宅为主，还不完全具备城市综合体的功能。省1、综合体开发处于快速发展阶段，主要集中在市和市。2、市在招商和土地拍卖过程中，主要以综合体开发为主。目前，仅市南关 区有城市综合体项目 11 个，总投资 320 亿元，占地面积 250 万平方米，预计总 建筑面积 530 万平方米。3、2009年有 10大城市综合体项目落户市区，总投资约为 118 亿元。这些 项目投资大、规格高、拉动能力强。4、城市综合体项目目前基本上处于土地招商、项目招商销售、项目规划建 设中。市有代表性的城市综合体项目 1 个。5、综合体项目的开发商主要来自

10、北京、上海和；投资商有本土的，也有外 地的，主要以合作开发为主； 独立开发的企业主要以上海的开发商为主； 本土开 发商独立开发的项目比例相对较高，所占比例大于 40%。6、综合体的主要业态以普通住宅、购物中心和数码中心为主，目前出现部 分旅游休闲型城市综合体项目。示案例： ? 世贸广场项目概述：?世贸广场由市世贸广场建设建设开发的市首个都市中心型大型城市综合体 项目。该项目坐落于市经济、文化、交通堪称“三中心”的城市中心区域的江城 广场东侧，北至胡同，西至路，南面松花江，东至文庙胡同，处于市城市南北中 轴线大街与松花江景观带交叉点，已具备城市资源配套比较成熟的特点。主要经济指标：占地面积： 3

11、1379 平方米总建筑面积约为： 200000 平方米停车位： 380 个容积率： 6.4建筑密度： 57%酒店建筑高度： 151.2 米（市新地标）比例分配：酒店约占项目体量的 50%江景住宅约占 30%写字楼，单身公寓约占 13%SOHO其他占7%示要点：1、该项目系拆除改造项目，将“商业活动、城市休闲、江滨文化”融合， 打造集购物、 休闲、文化、 娱乐于一体的现代化高档次商业中心和高品质新生活 区。2、该项目合理解决酒店、商务办公、商场、居住等功能的布局，并与景共 生。江景住宅与酒店采用相同竖向线条处理，在造型上力求浑然一体。3、该项目几栋楼体在空间上遥相呼应，形成对比，在凝聚力和力的双

12、重作 用下，再加上充分预留的发展空间和 3600 平方米的城市广场，将都市综合体功 能进一步强化。4、该项目建筑本体科技含量较高，在以人为本的前提下基本智能化，江景 住宅采用中央新风系统， 保持空气清新， 土建方面采用新技术， 有效提高工程进 度及降低钢材用量。5、该项目利用市中心地段、五星级酒店以及项目商业街区的整合优势，推 出酒店式单身公寓， 有效利用资源， 满足不同人群需求， 提升了项目自身优势和 未来新价值。6、该项目前期由营销团队牵头，联动施工单位、酒店管理公司、物业管理 公司、商业管理公司、住宅设计公司，从项目开始统一运作，提出相关意见及设 计方案，由营销部门统一协调，有效规避了开

13、发建设中的矛盾。专家评语：房地产的铁律就是位置决定发展。 世贸广场依托位置优势， 抱着打造百年精 品的目的， 在城市中心地段开发建设了市首座大型都市综合体项目。 通过拆除改 造，占据了城市优质资源， 从开始就具备了浓厚商业氛围与城市景观完美结合的 特质，并注重传承与融合地方文化，特别是位居江岸，充分利用江河资源，开发 了和谐的江岸住宅， 加上商业和酒店的配套， 完美的诠释城市综合体的含义。 整 个项目造型简洁、自然，强调参与性，整体感和地标杆感强，同时也填补了市无 高档综合项目的空白。省1、综合体开发处于发展阶段，项目主要集中在、和。2、省开发的城市综合体目前已经超过 30 个之多，的项目主要

14、以大型购物中 心和住宅为主， 的项目主要以写字楼和住宅为主， 的项目主要以中型购物中心为 主。3、综合体开发商以外来开发商为主，主要来自香港、上海、北京、和， 但本土开发商开发的城市综合体主要是大型购物中心为主。4、2009年之前，面对大型房地产项目，由于开发理念、资金实力和操盘经 验等方面的因素，由外资企业操作的集商业百货、住宅、宾馆、教育等配套项目 于一体的大型城市综合体项目，相继投资建设。5、2009年以来，面对大型综合复合型的项目，比如城市综合体，一改靠外 商开发或与外商合作开发的方式， 在，资独立开发城市综合体项目引人注目。 资 独立操盘大型城市综合体项目的现实， 无疑标志着资房地产

15、企业竞争实力不断增 强。6、省本土的大型零售商独资或合作开发城市综合体项目成为一大亮点，开 发的项目主要集中在和。7、综合体项目主要以和的开发商为主，开发的项目业态主要以大型购物中 心为主。8、和目前有一个城市综合体项目，处于开发建设中。华北地区北京市1、综合体开发处于发展阶段，项目主要集中在市区几个区域，比如海淀、 等，但整体开发数量不及其他几个直辖市， 并且目前综合体运营的项目大于开发 的项目。2、北京目前开发建设的综合体项目的面积基本上在50 万平方米以上。3、综合体业态主要以高档住宅、高档写字楼和大型购物中心为主，主要以 外来开发商的开发与投资为主， 但部分大型综合体项目的投资与开发以

16、本土开发 商为主。天津市1、综合体开发处于高速发展阶段，项目主要集中在天津市区，目前综合体 项目已超过 20 个。无论是面积、数量和体量，就全国而言，均有一定的代表性 和标志性。2、天津综合体开发建设的综合体面积基本在 30万至 50 万平方米左右，部 分项目超过 80 万平方米。3、综合体业态主要以住宅、商业、写字楼和购物中心为主，以外来开发商 开发与投资为主。4、综合体的开发无论在面积、体量和高度上，追求大和高，在某些区域出 现了新的地标性项目。省1、综合体开发处于起步阶段，项目主要集中在和。2、建筑业态主要以购物中心和住宅为主。市裕华区尖岭社区将拔地而起、 总建筑面积超过 163 万平方

17、米的“城市综合体”，并将成为该地区新的地标。3、主要以本土开发商为主，项目面积较小，没有形成规模和影响力。外来 开发商所开发的项目得面积和规模都不小，在当地有一定的影响力。4、众多项目目前处于规划或建设中。省1、综合体开发处于雏形阶段，项目主要集中在，项目较少，面积较小。2、综合体开发面积基本在 50 万平方米以下，新开发的项目不多。3、综合体业态主要以购物中心为主，配上部分普通住宅和写字楼，以本土 开发商开发与投资为主。自治区1、综合体开发处于发展阶段，项目主要集中在呼和浩特、满洲里和鄂尔 多斯等经济相对比较发达、有一定资源优势的城市，但数量有限。2、整体面积较小，目前基本处于规划建设开发中

18、3、主要以本地开发商为主，业态主要以商业购物中心为主。4、除呼和浩特外，基本上每个城市仅有一个代表，不成规模。 华东地区上海市1、综合体开发处于发展阶段，项目主要集中在上海市区。2、综合体开发建设面积基本在 50万平方米以上。但开发的数量不多， 开发、 规划和运营的项目各占一半左右。3、综合体业态主要以高档住宅、大型购物中心和高档写字楼为主。本土和 外来开发商的开发与投资比例基本上各占一半。 外来开发企业主要以和香港开发 商为主。省1、综合体开发处于规划阶段，项目主要集中在、和等经济相对比较发达的 旅游城市，综合体开发比例占整个省 80%以上。2、综合体的开发建设所占比例较大，是整个省综合体开

19、发面积最多、类别 最齐全的城市。3、综合体业态主要以高档住宅和购物中心为主，以本土开发商为主。4、家港和也出现综合体代表项目。示案例： ? 经发新城商业广场项目概述：? 经发新城商业广场由市新区经济发展集团总公司投资， 经发置业开发的现 代城市综合体项目，总建筑面积 22. 8 万平方米。该项目位于新区新光路以北、 锡兴路以东、春晖路以西。 该项目北面是已建成的 “新玫瑰大道” 和“国信世家” 高档住宅小区，南面紧邻已建成的“第一国际”大型高档住宅区一期，西北角为 规划中占地 260 亩的中央公园，三面临街，其中新光路、锡新路均为宽 60 米的 城市主干道，堪称位居交通要道的标志性综合体项目。

20、主要经济指标：占地面积： 98080 平方米总建筑面积 228027 平方米计容积率面积 176563 平方米不计容积率面积 51464 平方米车位数 1506 个容积率 1.79绿化率 31%示要点：1、整个项目将融合酒店、商务办公、公园、购物中心、会所、国际公寓的 大型复合体，并完全符合“豪布斯卡”(HOPSQA这一目前最先进的商业地产模式。2、该项目商业入口和广场创造了抵达感并具有引领进入商业区的直达通道， 增加了各种商业业态的舒适体验。3、该项目入口广场鱼嘴形空间设计具有加强多条街与入口广场的联系，以 最顺畅的流线引领顾客进入商业区。4、该项目中心广场的设立增加了商业区与城市的接驳点，

21、加强了东西两个 地块的联系， 无论是对城市到达人流还是对区域人流都具有明确的 “目的地” 意 义。5、一条直且平坦和另一条曲而起伏的流线分别组织起零售餐饮区和休闲娱 乐区。室购物敞廊与室外步行街、 平面行走与坡地行走， 不仅配合了相关业态的 消费心理，也增加了购物过程的体验性。6、地块周围设有沿边绿化，中心设置城市商业广场，部设有休闲广场和下 沉式广场，屋顶平台布置绿化景观。7、复合式商业街引入浅水、绿化等元素，平台、天桥形成丰富的网络联系， 空间变化丰富，色彩鲜丽，具有很强的视觉效果。8、该项目的热水需求主要采用屋顶太阳能配以真空锅炉辅助加热的措施， 以达到节能减负的需求。比例分配：整个项目

22、区划分为A B C D四个区：A区以大型生活超市为主结合设置健身、零售、餐饮，地上计容建筑面积 41339 平方米。B区以中档餐饮、中小型商业为主结合设置文化、生活服务设施，地上计容 建筑面积 25431 平方米。C区1-4层部分主要为高档餐饮、休闲娱乐等， C区5-8层部分为城市商务 酒店，地上计容建筑面积 41308 平方米。D区以住宅和写字楼为主，地上计容建筑面积 68466平方米。其中，住宅部 分建筑面积为 35325 平方米，写字楼部分建筑面积为 33141 平方米。另外，地下室以机动车、 非机动车停车为主， 局部设置设备用房及服务用房。 专家评语： 该项目以“地产”作为连接“商业”

23、与“金融”的枢纽，并具备了完善区域 功能性服务业、丰富现代城市元素、着力打造区域集生活、娱乐、休闲、办公和 购物一体的现代城市综合体的实力， 促进了新区商业商贸中心尽快形成新的商圈 和城市新中心，最终带动该区域成为一个现代商业文明与现代工业文明交相辉映 的城市新中心和现代化新标志区。 其开发的连续性、 标志性和渗透性策略分别针 对不同的边界状况， 在加强商业区与外界城市之间联系的同时具有获取自身的可 识别性。通过深入理解城市发展与现代生活融合的科学观念， 为项目运营创造优 质、高效的配套服务， 为消费者创造了良好的消费环境， 为经营者提供了良好的 经营环境。省1 、综合体开发处于规划和建设阶段

24、，并呈现快速发展的趋势，项目主要集 中在、等经济相对比较发达的城市，规模大、体量大、面积大成为省综合体开发 建设的共同特色，和综合体开发比例占整个省 90%以上。2、综合体的开发建设所占比例较大，是整个省综合体开发面积最多、类别 最齐全的城市，号称未来将开发 100个不同业态、不同主题的城市综合体。3、综合体业态主要以高档住宅和购物中心为主，以本土实力开发商为主， 政府参与的程度较深。4、武林门、艮山门、九堡、滨康的四大地铁“城市综合体”目前也开始进 入实质性的发展阶段。5、和也出现综合体代表项目。示案例： ? 中凯东方红街项目概述：中凯东方红街由中凯企业集团旗下的中江置业开发，总建筑面积34

25、万平方米，包括住宅和商业。该项目位于城东，新风路火车东站北侧，南临新东站广 场，距离武林广场5公里，距离钱江新城中央 CBD4公里，占据“城东新城”核 心位置。主要经济指标：总占地面积:92046平方米商业占地面积： 19803平方米总建筑面积 :340000 平方米总住宅户数： 1900 户商业建筑面积： 80000 平方米配置机动车位： 1200 余个绿化率： 30%容积率： 2.8示要点：1、该项目凭借自己参与旧城改造多年的成功经验，整个项目直接“嵌入” 区域环境中， 凭借巨大的开发体量和丰富的物业形态， 开创性地带动周边的改造 步伐。2、该项目结合新火车东站区位优势和项目规模及未来区域

26、发展大势，前瞻 性地引入了 HOPSC理念，依托城市中心的完善配套和自身的大型商业等设施表 现出了更成熟、更优秀、更具有丰富包容性国际复合社区的特点。3、 该项目整体规划有临街而立的精品小店、两条特色商业步行街、 400余 米的沿街商铺、80000平方米大型商业广场综合体、 18幢经典薄板式建筑、 20000 平米都市静谧园林，呈现复合生活。4、该项目南北通透的短进深楼体，保证了建筑良好的通风采光性能，并利 用大弧度的线条， 打造项目整体面韵律， 大跨度的进出凹凸及各种刚性体块的不 同角度组合，对比强烈并不失协调。5、该项目最大的亮点就是以“水”为核心，布置了一条 500 余米的水系蜿 蜒贯穿

27、社区南北，并到达各户庭院，实现了人们“择水而居”的梦想。6、人工生态湖技术是该项目创新运用的水处理技术，首次在上海中凯城市 之光等项目运用中表现出非常好的经济和社会效益。 它通过生态守衡原理， 让水 生物自然生长，具有自动净化、自我更新的特性，是一个纯自然的生态系统。专家评语： 城东新城将建设成为长三角地区有样板性的综合交通枢纽型商业商务区， 形 成以现代综合交通为依托， 集现代生产服务业、 旅游集散和居住职能为一体的城 市新中心。作为该区域启动最早、规模最大的综合体项目，中凯东方红街以树 起“城东新城”居住品质新标杆为目标，融合了城市交通换乘、购物、休闲、娱 乐、商务、酒店等多种功能，成为展

28、现城市形象的新窗口和新门户，实现了便利 交通与环境人居的完美结合。省1、综合体开发处于快速发展阶段，项目主要集中在和，综合体开发比例占 整个省 85%以上。2、综合体的开发建设所占比例较大，但面积基本在 50 万平方米左右。3、综合体业态主要以普通住宅和购物中心为主，本土和外来开发商的开发 与投资比例基本上各占一半。4、和也出现较小规模的城市综合体代表项目，但基本上是外来开发商投资 开发。示案例： ? 金都檀宫项目概述：金都檀宫由金都集团投资，恒达花木城开发。该项目位于市鸠江区国家级 “花木之乡”清水生活区，堪称市首席综合体。该项目总占地 700 亩，拥有 约 53 万平方米超大建筑规模，涵盖高品质住宅、别墅式商务公馆、星级酒店、 大型商场、 会展中心、 高档写字楼等综合性组合型物业， 具有居住、 工作、休闲、 娱乐、购物等多重功能的城市单元综合体项目。 该项目的建设开发标志着城市 “东 扩”进程正式拉开序幕。主要经济指标：建筑用地面积 466669.00 平方米总建筑面积（不计入容积率） 108897 平方米住宅规划用地：建筑用地面积 186668 平方米