泉州_星光耀广场_主要竞品楼盘_报告

1、1泉州星光耀广场主要竞品分析23市中心+城东板块在售楼盘统计表楼盘名称总建筑面积（万）预批售面积已售面积已预售库存待推（含未开工）已推售去化率板块均价（元/）华大泰禾广场7525178923787413915095%华大9300中骏柏景湾23182145.07169200.6519945095%10500润柏大都会13181654.37112273.8769381065%12800（SOHO）中超水木春天30105775530185275710551450.10%8300澜湖郡12.7109956.74 44902.2965055041%城东14560兆基光明城3517276.5310493.

2、7667844272360%市中心500万/套东海泰禾广场6839317.34157262359113897580%东海10600香缤国际507984866092137568728583%东海12500御花园4598992250207397225222825%东海12800泉州星光耀广场800001662450城东南益汇景豪庭1075691.0672631.853330095%11500合计441114244580722934248679297075%开发商三盛地产集团物业公司伯恩物业占地面积11万总建面积38.5万项目地址洛江区安吉路与万盛街交汇处（洛江地税旁）楼面价格11500元/m2总户

3、数2566户车位554个容积率3.40绿化率36%主力面积83-143的二至四房项目规划项目分两期开发，一期7栋，二期13栋工程进度项目二期13栋楼均已封顶。9-15#楼已经做好外立面，并落架完毕；1-7#仍处于外立面建设阶段，不过进度不同，最快的已落架至第四层，楼王7#进度最慢，落架至第八层左右。公开时间2012.09.01首次开盘时间2012.09.29目前在售除了10#、7#楼王尚未推出，其他已基本售罄近期动态二期尾盘销售三盛四季公园项目基本情况面积区间套数套数占比90以下61930%110-1201075%130-14079038%140-15046323%150以上914%总计207

4、0100%二期主推90m2以下的刚需小户型和130m2以上的大户型现只余80套左右，大都分布在高层或者较低层，以130及以上的大房型为主，中小户型热销。二期户型配比开盘时间楼栋价格2011.09.2511#、12#、13#均价约7600元/2012.08.1215#均价约7800元/2012.11.049#均价约8200元/2013.01.133#、6#均价约8500元/2013.05.232#、5#均价约9000元/201312031#、8#均价约11000元/预计2014年下半年将推楼王7/10#楼王产品以大户型为主，与本案竞争面小10#24810#2167#1387#827#142三盛四

5、季公园近期成交变化图竞品小结：该项目目前处于持销阶段，目前整体去化速度较为缓慢，以消化前期认购客户为主，新成交客户数量有限，在市场平稳前提下，预计十一月份将结合余货推出7/10#楼王，基于楼王以大面积段产品为主，总价面向客群有限，新品单价将与上期推盘价相当。由于该项目后续基本为大面段产品，刚需产品数量量有限，与本案竞争关系较小。开发商福建省润柏房地产开发有限公司占地面积42733总建面积13.9万项目地址泉州市丰泽区华侨大学正对面（324国道与城东街交汇处）楼面价格13000元/总户数1400套绿化率30.5%车位约1280个容积率3.96主力面积62-122平米项目规划7栋造型国际新颖、简洁

6、时尚的建筑围合而成工程进度全部封顶公开时间2011.09.29开盘时间2012.08.23目前在售2#、3#及5#的少量大户型房源近期动态润柏香港城商铺推售润柏大都会项目基本信息开盘时间楼栋价格2012.08.236#、7#部分共650套房源。5.4米挑高的4044两房、6369的三房，以及3.2米层高60-92的两房6#楼挑高5.4米的房源均价为100,00多元/，住宅均价7500多元/。2013.04.205#楼，面积在3273，均为挑高5.4米复式户型，共270套折后均价12000元/2013.12.281#、2#楼270多套房源，37-75的复式公馆13000元/竞品小结：润柏大都会S

7、OHO产品以5.4米挑高这一优势领先其他市面soho产品，但由于品牌价值较弱，及相邻项目华大泰禾广场热销对客户进行了较大程度的分流，对该案销售形成较大影响。目前1#、2#剩余存量约350套，由于定价过高，走量较为缓慢。开发商津滨地产物业公司津滨联合物业占地面积8.7万总建面积40万项目地址泉州市洛江区万兴街与滨江北路交汇处楼面价格8800元/m2总户数2263户绿化率35%车位约2500个容积率3.4主力面积83-170的三至五房项目规划A地块共8栋18-34层高层、花园洋房、别墅和会所；B地块共13栋高层、别墅和花园洋房。两地块之间将建设一条步行商业街，并配有观景天桥。工程进度2#、3#、5

8、#建至17层公开时间2013.09.24开盘时间2014.03.15楼面价3193.26元/目前在售2#、3#及5#的少量大户型房源近期动态A地块一期尾货去化津汇红树湾项目基本信息面积区间套数套数占比809011037%901204615%1201307826%1301806622%总计300100%目前已推出3栋楼，户型区间90250m2，主推90m2和120130m2的户型，均价8800元/2、3、5#户型配比开盘时间：2014.03.15推出楼栋/数量：3栋2#、3#、5#，共300套推出产品： 85105三房、121127的四房，170平米的五房均价：8800元/m2A地块一期基本售罄

9、，二期的6-10#，已预约近两个月，预计于十一月推出，价格势必上涨，但涨幅有限项目动态2期6-10#楼新品预计7月19日启动预约；目前已经组建专门外拓团队拓客；再次邀请蔡琴演唱会，拟在外拓、单位拜访等渠道通过演唱会门票进行宣传。目前蓄客约200余组竞品小结：津汇红树湾在洛江，相比星光耀广场位置较偏，品质相对较差，但是整体的景观资源好。基于该项目已于3月份对外销售，其目前市场知名度相比星光耀广场较高。受地缘关系及前期推盘的业主口碑影响，借助优先入读实验小学的协议优势，预计该项目在洛江和惠安客户群上与本案会形成较大竞争星光耀优势：相比红树湾，丰泽区户口，到老城区更便捷，城市综合体带来的一站式生活。

10、星光耀劣势：红树湾推广蓄客时间长，市场知名度较高，景观资源强；项目处于洛江区核心，洛江及惠安客户更容易选择红树湾；老带新会给他带去一部分客户。该项目首期推售已基本售罄，鉴于项目前期近1年的蓄客周期及较偏的地理位置，项目首期已经以低价入市，基于通盘可延续性推售及未来面临东海泰禾和星光耀广场的严峻竞争，预计未来推售将以小步快跑为基本策略，扩大客户基数以带动整案的后半场销售。开发商泉州市万科北峰房地产有限公司物业公司万科物业占地面积约70亩建筑面积1625200项目地址泉州丰泽区北峰丰州组团滨江片区容积率3.5绿化率 35%总户数1220车位1280（地面停车位240个，含8个无障碍车位；车库停车1

11、040个）主力面积80-168两房至四房项目规划10栋高层，其中10#是SOHO工程进度四月楼栋最高已建至10层楼面价2228.91元/目前在售一期已经推出的1200套住宅还剩700多套仍在持销中近期动态8月28日推出二期新品118神复式万科城项目基本情况面积区间套数套数占比8010050442%12013024520%130-14018215%140-15012611%160及以上13912%总计1196100%户型跨度大，从复式到两房都有，主推80100m2的刚需小户型整体去化情况并不乐观，推出的房源各种户型、各种楼层都有一定余量，其中6#楼去化情况最差一期户型配比首次开盘开盘时间：201

12、3年11月16日推出楼栋/数量：3#、5#、7#、8#推出产品：二房：80-85，162套；三房：92，90套；四房：123-128，147套；137-140，126套；167-169，63套；复式：207-308，14套均价：11500元/m2二次开盘开盘时间：2013年12月21日推出楼栋/数量：1#、2#、6#、9#推出产品：80-85两房81套；93三房89套；123-126三房57套；142四房70套；173五房63套；259-318复式6套；均价：11300元/m2目前价格已从首期开盘的12000元/降至11000元/。泉州万科城在售楼盘周成交变化图在三家代理公司销售的前提下，对于

13、一期1300套的推售总量及万科品牌而言，销售业绩并不理想，目前一期余货约400套左右，下半年应主要以去化一期地块余货为主。新品神复式，118五房经推出，受到市场热烈追捧。118平复式解析：入户花园改为与客厅等宽的露台，5米面宽的客厅，满足泉州人泡茶及接待客人的需求，4独立房加书房功能齐全，整体实现视野宽度的最大拓展。十分符合泉州客户的需求。开发商北京国华置业物业公司华贸第一太平物业公司占地面积约3万建筑面积10万项目地址泉州市丰泽区丰海路（江滨北路）与滨海街交叉路口容积率2.5绿化率 60%总户数582车位643个（地下523个地上120个）主力面积3房89-99、4房140项目规划5栋高层、

14、20套别墅工程进度工地刚开工，进展不大楼面价海悦府3863.2目前在售无近期动态样板房即将开放，小型暖场活动不断以聚集人气海悦府，本案受土地问题困扰，工程进度一度受阻，鉴于片区内的竞争压力及项目回款压力，预计首波将以低价入市竞品小结：海悦府项目因征地款问题，工地被当地村民围堵近两月，所以工期一再拖延，前期所蓄客源流失较大。开春楼市走低对其定价应该也有着较大困扰，并且泉州“海景房”的概念尚未建立，风大、腐蚀等顾虑对购房者选择海悦府形成较大阻碍。基于目前东海片区基础配套迟迟未进入实质发展阶段，片区内的价格未有实质支撑，客户普遍反映片区内房价偏高，且东海片区项目基本处于滞销阶段，在东海泰禾的入市竞争

15、压力下，预计海悦府将以低价入市。6-9月期间，海悦府保持每周有暖场的活动节奏以提高售楼处到访量。不过由于该项目周边基本为荒地、海面，人气严重不足，因而蓄客乏力。开发商东海开发物业公司东海滨城物业占地面积9.9万建筑面积45万项目地址丰泽区东海大街与滨海路交汇处容积率2.88绿化率 80%总户数2114车位4200主力面积108-143项目规划12幢住宅楼及1幢幼儿园工程进度一期大部已封顶，二期打桩中目前在售1#、2#、5#、6#近期动态8月十套特价房御花园项目基本情况面积区间套数套数占比1001206517%1201306717%1301406717240以上41%总

16、计100%主推户型为140150的大户型5#、6#户型配比目前房管局备案显示1#、2#房源状态多为在建抵押，所宣称热销水分较大，目前整体走量困难。首次开盘开盘时间：2013年11月16日推出楼栋/数量：1#、2#推出产品：三房：108-113，104套；三房：124-128，61套；四房：131，27套；142，143套；均价：13000元/m25#、6#加入推售，一期工期进展顺利，下半年估计会有后续房源陆续推出，二期目前打桩中东海湾御花园在售楼盘周成交变化图项目整体定位高端，但今年以来销售业绩低迷，销售团队由原来的自售团队改为聚贤庄，成交量持续走低，市场观望与高定价是低迷的重要因素，目前已出

17、现销售停滞现象，下半年始受东海泰禾冲击影响，该项目均价已下调500元/平方米。竞品小结：东海湾作为超大体量的地产项目，在2013年项目均价飙高速度惊人。这符合其一贯的营销策略。通过新开发项目的价格提升来带动旧项目去化，所以其开发速度较快，但销售的业绩主要不体现在新品上。在年底，海悦府、上实海上海等项目也将陆续走入开发正轨，那么在竞争加剧局面到来之前，提前抢占客源尤为重要。目前项目二期已经开工，一期的持续走低可能会带来降价销售局面的出现。开发商厦门建发房产物业公司怡家园占地面积8.8万建筑面积31.6万项目地址鲤城区江滨南路南侧，黄龙大桥头容积率3.09绿化率 40%总户数1700车位2200主

18、力面积二居87-117三居87-143项目规划一期19栋高层24-32层工程进度一期楼栋建至20层左右，6#、7#楼建至6、7层左右目前在售16#、17#、20#、22#近期动态15#、21#楼预约中，5月中旬开盘建发珑璟湾项目基本情况面积区间套数套数占比80904612.51001104612.51101206016.512801304612.513514517046总计368100%开盘当日热销，随后加推的17#去化率较低即将推出的15#、21#的预约情况一般，近期开始与网站合作做团购电商，对蓄客有一定帮助户型跨度大，大户型的占比相对较高；现蓄客中，116变146的跃层较受欢迎。16#、1

19、7#、20#、22#户型配比首次开盘开盘时间：2014年1月11日推出楼栋/数量：16#、20#、22#楼、308套房源。推出产品：88两房46套、106三房46、116三房30套、128三房23套，以及142四房140套；均价：7800元/m2建发珑璟湾与泉州万科城一江之隔，价格较为合理，基于14年目标盘点及推售节点，价格将会稳步上扬。建发珑璟湾在售楼盘周成交变化图项目动态建发珑璟湾一期房源所剩不多，以高层为主，主推户型89的2房。该户型赠送10多平米，包括半个阳台、一个镂空和一个飘窗。特地为广大青年人量身定制的一款刚需房。竞品小结：建发珑璟湾与泉州万科城有许多的相似之处，相对偏僻的地理位置

20、、高知名度的开发商、广受好评的园林景观。建发珑璟湾项目地利位置偏远，与星光耀广场难以实现竞争关系。所宣传的卖点3200亩超级大盘在目前仍是一片荒芜，配套上十分薄弱。今年以来，西街音乐节、熄灯一小时等大小场宣传活动接连举办，与蓝房网合作的电商团购也正在进行中。但据透露目前预约仅六十余组，开盘压力较大。星光耀优势：相比建发珑璟湾区位更好、配套更完善，板块热门星光耀劣势：建发在福建也是知名开发商，建发珑璟湾定价较低建发开盘对星光耀广场的冲击不会特别大开发商泉州连禾置业有限公司占地面积约189亩建筑面积68万项目地址泉州市丰泽区通港西街与东滨大道交汇处（晋江大桥桥头）容积率绿化率项目规划泰禾广场奢侈品mall和大型时尚mall、泰禾新天地、摩天轮游乐场、顶级商务集群、泰禾首玺工程进度目前已经开始动工了，周围的广告