作业成本法在物业管理企业成本管理中的应用研究

1、作业本钱法在物业管理企业本钱管理中的应用研究摘要：当前以产品为本钱对象的传统管理方法已经滞后于物业管理等新兴效劳行业的本钱管理的需求。本文提出了运用作业本钱法优化作业流程，进展作业本钱管理的观点，通过设计作业本钱法在物业管理企业应用的施行形式并结合案例研究，探究作业本钱法在物业管理企业的创新应用，以期为物业管理企业的本钱管理构建一个更加科学合理的方法体系。关键词：作业本钱法 物业管理 本钱管理目前我国物业管理收费一般按照政府指导价结合市场竞争机制来制定收费价格，受政府管制的物业管理企业在市场竞争环境下，物业管理收费价格上调空间不大，由于人工本钱等物业管理本钱在逐年增长，笼统地以产品为本钱对象的

2、传统管理方法已经滞后于物业管理的本钱管理需求，而物业管理行业本身就是一个微利行业，假设希望持续性开展，必须对本钱进展精细化管理，尽量减少或消除不增值作业、增加增值作业，挖掘新的利润增长点，而作业本钱法正是最好的选择。一、作业本钱法的开展20世纪80年代，随着以MRP为核心的管理信息系统的广泛应用，以及计算机集成制造系统CIMS的兴起，直接人工费用普遍减少，间接本钱相对增加，明显打破了传统本钱法中“直接本钱比例较大的假定。美国实业界普遍感到产品本钱信息与现实脱节。在此背景下，大批西方会计学者开始对传统的本钱会计系统进展全面的反思。美国的卡普兰与约翰逊两位教授合作出版了轰动西方会计学界的专著?相关

3、性消失：管理会计的兴衰?。卡普兰和约翰逊认为：伴随着竞争的加剧，技术的尖端化和管理上适时制的应用，传统本钱会计系统和管理会计系统与“决策有用性目的的相关性越来越差，新的管理会计系统既要提供“过程式控制信息，又要提供创造价值的“战略性获利才能信息，作业本钱法应运而生。作业本钱法在行业领域应用方面，也由最初的制造行业扩展到保险、银行、物业管理、零售、铁道运输、医疗卫生等效劳行业。例如ABC成功地应用于数据效劳公司Data Services，Inc.、ATT公司、消防基金公司Fireman's Fund、美国快递公司American Express、海军供给司令部等。二、作业本钱法的原理作业

4、本钱法是以作业为根底，设立作业中心，根据资源动因进展资源归集，形成作业本钱库，然后再根据作业动因，把作业本钱准确地分配到最终本钱对象，通过本钱动因找出增值作业和不增值作业的原因，从而减少或消除不增值活动而不增加过多的本钱，作业本钱法的目的在于作业本钱管理，是以进步客户价值、增加企业利润为目的的新型集中化管理方法。三、作业本钱法在物业管理企业的应用设计形式为了使本文的研究对大部分物业管理企业都具有参考价值，本文所研究的本钱主要指大多数物企业经常发生的物业管理本钱，详见图1。四、作业本钱法在物业管理企业应用的案例研究一本文选择该案例研究目的本文选取上海市Z物业管理以下简称该公司作为案例研究对象，是

5、出于以下考虑：1.上海是中国房地产开展的前沿城市之一，物业管理总体比较先进。该公司成立于1998年6月，是一家从事高档物业管理及物业咨询的企业，具有全国物业管理一级资质，年度物业管理面积在100万平方米以上，物业管理类型多样，涉及多层、小高层、别墅、商铺、会所等，目前使用了物管费收缴ERP软件、财务金蝶EAS软件等集成系统软件，物业管理经历丰富。2.本文通过设计作业本钱形式在该公司的应用，论证了作业本钱法在物业管理企业应用的可行性和科学性，以期改善该行业的本钱管理方式，促进物业管理企业的安康快速开展。二作业本钱法在该公司的详细应用本文选取该公司2021年度两个比较有代表性的物业管理小区为研究对

6、象，这两个小区为上海市松江区九亭镇的甲乙两个相邻小区，详细情况如下：在客户维系中，因为甲小区创造的收入高于乙小区，因此公司指导初步认为应重点对小区规模较大、物管费收入较高的甲小区投入更多的资源加以重点维护，现运用作业本钱法对该公司2021年度管理的甲乙两个小区进展本钱测算和效益分析。1.划分作业中心主要作业中心有：保安部、保洁部、绿化部、工程管理部和客户效劳部等。2.明确各项作业活动消耗的资源数据来源于公司ERP系统，详见表13.分步计算甲乙小区的作业本钱第一步，根据作业本钱动因，确认间接本钱作业动因分配率，详见表2。第二步，根据作业动因分配率分配间接本钱，详见表3。第三步，计算甲乙小区总物业

7、管理本钱，直接本钱直接计入，间接本钱根据本钱动因分配计入，详见表4。从以上计入方式来看，第一种是属于直接本钱，第二种是按照作业动因分配计入的本钱，本文设计的作业本钱应用形式与作业本钱法的理论不谋而合，充分验证了作业本钱法在物管行业应用的可行性。4.作业成效分析详见图21.保安中心作业改进措施通过作业本钱追踪分析，发现该公司保安中心人工本钱比较高，甲小区监控设备老化，保安人数较多，人浮于事比较严重，该公司指导研究决定投入90万元晋级电子监控设备，按照平均年限法分3年计提折旧，残值率为0，每年的折旧费增加30万元。监控中心设备晋级后，保安中心通过监控中心既可以及时发现、解决小区里面发生的异常情况，还可以减少20个保安人员，相应的可减少的人员工资和社保费等人工本钱45万元，每年可以新增加利润15万元。2.保洁中心作业改进措施五、研究结论本文遵循从理论到理论，以物业管理企业的物业管理本钱为研究对象，构建了较为完好的物业管理企业应用作业本钱法的施行形式，从新的视角来分析和应用作业本钱法，并得出以下主要结论：第一，随着计算机系统的普及应用，物业管理企业将作业本钱法应用到自身的本钱管理系统，不仅可以提供传统本钱计算方法所无法提供的本钱信息，而且对企业的本钱管理深化到作业层次，通过作业动因分析进展作业管理，实行全程式本钱管理，可以优化物业管理企业的作业链和价值链，满足企业管理层面的需要。