中坤广场失败分析

1、在不少零售商希望能在北京黄金地段经营商场时，有些商家却没能将优质商业资源物尽其用。记者近日调查发现，体量超过40万平方米、被称为三环最后一家大型商场的大钟寺中坤广场，尽管宣布开街已近4年，但商场整体开业率仍不足一半。有商户表示，由于商场的客流量不大，一些品牌甚至选择入驻不开业。新闻现场筹备近4年仍是“半成品”根据大钟寺中坤广场的规划，大型商业综合体共分BCDE四座，目前均已营业。记者上周末走访发现，拥有王府井hQ尚客百货、家乐福和每克拉美钻石商场等主力店，客流量最大的D座，规划的总店铺数量约103个(1主力店以1店铺计算)，实际开业的店铺为25家，开业率约24.3%。记者调查发现，主打时尚餐饮

2、、高档教育的E座，约有55个面积较大的规划店铺位置，目前处于营业状态的有17家。其中，9家位于商场一层，多为快餐和便利店。不仅E座的店铺开业率未过半，定位“娱乐休闲”，“十一”期间刚刚开业的C座，目前仅有一二层的少数母婴类、早教类店铺开业。规划中的大型电影院、嘉斯猫电玩、乐宠和KTV等店铺均未亮相，商场的整体装修也似乎尚未完成。不过，大钟寺中坤广场似乎并不承认这一事实。记者在两天前致电大钟寺中坤广场，该商场一位高层表示，商场的招商率已达到100%，但由于体量过大，不少商户都在装修，而非空置。资料显示，大钟寺中坤广场于2004年年底开工，2007年完成主体工程并宣布开街。不过，这家开工至今已有7

3、个年头、招商筹备时间近4年的商场，其商业层面的价值仍未体现。某大型商业地产的高管认为，目前，大钟寺中坤广场存在的价值只是土地增值。由于开业率低，其在商业运营上的投入，回报率不高。成因分析受外部环境制约筹备近4年，大钟寺中坤广场的商铺开业率尚未过半，与其所处的商圈等外部环境不无关系。开街后的一年时间，本应是一般商场“快马加鞭”的阶段，但大钟寺中坤广场在招商关键时期，却赶上了2008年北京奥运会筹备期。大钟寺中坤广场的一位负责人曾表示，如果不是时机不好，商场的开发进度应该会顺利许多。与没赶上“天时”相比，大钟寺中坤广场的周边环境也没有给其足够的支撑。因蓝景丽家、金五星批发市场等商业设施的存在，大钟

4、寺商圈家居建材特色鲜明，商业氛围并不浓厚。据了解，此前曾有商业项目选址于此，但运营结果并不理想。与此同时，大钟寺中坤广场尽管位于地铁13号线大钟寺站旁，但借力地铁获得的客流有限。分析人士认为，地铁13号线是“半环线”，与环线相比可达性相对较差，聚客能力有限。如果从东部前往大钟寺商圈，消费者会途径商业氛围更为浓郁的燕莎等商圈。而且，大钟寺中坤广场向西不远就有华宇时尚购物中心、双安商场、当代商城、沃尔玛等不同定位和业态的大型商业设施，抢占了大钟寺商圈不少风头。商业运营不够专业在“天时”、“地利”层面不占优势，给大钟寺中坤广场的运营带来了负面影响。但从去年9月至今，经过一年的培育，商场的多个主力店已

5、经到位并亮相，正常情况下，大钟寺中坤广场的吸引力已经足够，但至今只有不到半数商铺开业，折射出企业自身商业运营的短板。一位不愿透露姓名的业内人士认为，运营团队缺乏操盘经验，是中坤广场4年运营未见明显起色的重要原因。一般情况下，缺乏商业运营经验的地产商会高新挖来商业职业经理人运营商场，弥补“弱项”。在一位商业专家看来，大钟寺中坤广场的现有商业运营团队不够专业。一个实例或许能够说明问题。据记者了解，由于卖场客流稀少，一些商户入不敷出，有“抗租”情况出现。面对商户的“逼宫”，大钟寺中坤广场在商户门上贴出“解约书”。尽管这种做法无可厚非。但“过来人”的经验表明，协商比直接解约更有效。比如，年销售额达到数

6、十亿元的金源新燕莎MALL，在开业之初即面临经营惨淡、商户集体抗租、退租的窘境。“当时，为了能够留住商户，商场决定为先期入驻的600多个品牌实施培育期租金优惠等政策。而且，即使面临亏损，商场也没有缩减物业服务的力量。金源新燕莎MALL总经理傅跃红告诉记者，在开业前几年，不少商户都是按照7.5折、8.5折的优惠政策缴纳租金。在傅跃红看来，这意味着如果商户不盈利，商场也不会靠收租金“过活”。对待“抗租”事件的态度反映了大钟寺中坤广场的做事风格。据大钟寺中坤广场某大型主力店的一位高管透露，大钟寺中坤广场的物业服务只能算是中规中矩，与该品牌其他物业合作方相比，在服务质量方面存在差距。大钟寺中坤广场内主

7、力店王府井hQ尚客百货也对其物业服务颇有微词。在走访过程中，记者看到有消费者被卡在了电梯内。该工作人员对此已习以为常：“观光电梯曾多次出现问题，一直没人维修，商场的空调系统也有硬伤，一层太凉，但在夏天最热的时候，楼上却几乎感受不到冷气。”记者在上周末走访看到，大钟寺中坤广场D座一家美发店铺大门紧锁，门上贴着一张通知：“因店内下水及空调问题，暂时无法正常营业，请所有顾客见谅。”知情人士称，由于物业迟迟无法解决水管等问题，刚刚开业不久的店铺只能闭店。应对之法配合主力店需求面对目前的运营难题，大钟寺中坤广场应该怎样做？业内人士普遍认为，大钟寺中坤广场应全力配合主力店，按其需求配置其余业态。尽管大钟寺中坤广场的一位负责人表示，对于目前开业率偏低的现象，商场是因为考虑商户的综合素质，欲选择优质商户入驻。不过，记者走访发现，目前开业的店铺中，大型连锁品牌并不多，商场的业态和品牌布局随意性较强，缺乏统一规划。一位不愿具名的商业地产分析师表示，“以大钟寺中坤广场的地理位置，早几年开业的话还是有潜力的，但其筹备时间太长。而