河南运河上城项目策划实施方案

1、商丘运河上城项目提案目录一- 开发背景二、开发思路三、项目定位四-产品建议开发背景1 项目地块区域与域市:睢阳区大部分厲于市的新城区，基础设删对落启但处于不斷的健全完善之中, 属于城市未来发展的校心区。北冏庄丘帀府本案应天花园饰绣嘉苑阳光水榭花都水木清华帝景北苑盛大世纪名城金穂观天下1 P 梅:eaiM矽府区域与项目：位于中商靖形象居住区，未来市场有较大供应董，目前周围竞争对孚较多，且 实力较强的也有多家。客户认知：由于项目临近运河和迎宾大道神火大道，客户对本区位有非常商的认可度。2 市场环境(1) 城市经济历史市位于省东部，面积10658平方千米，人口 831万，外部与本省的-和、八鬲州相邻

2、， 1998年建市，厲于较为年轻的城市之一。近年来市经济发展迅速，2007年综合实力位于 省第八位，城市化进度不断加快，对城市周边地区的辐射力和吸引力也在不断增菠。(2) 城市经济结构传统农业经济占有较大的比乙但随看市经济结构的调養，经济发展结构巳由凍来的“二一 三”格厨向“二三一”格局转变。城市的发展方向为由北向南，目前的经济中心依然在老城区，但新城区的迅速发展正在逐步 取代老城区的中心位新的市委市政府巳经迁移至新城区。（3）房地产市场现状梁园区梁园区大部分为市老城区，区配套成熟，居住区校为密集，是市目前经济量集荣地区。但随 着城区发展的南移,加上可供开发利用土地面积减少，本地区的房地产开发

3、热度在逐日递诚, 目前区的开发项目以基本进入销售尾声。睢阳区睢阳区大部分为新城区，除去部分校为密集的旧居住区外，有大量的待开发和在开发用地, 可供开发利用的土地面积较为充足，厲于目前市房地产开发热度屡商的地区，主要开发项目 有“帝和水上公园”、“蠶饶新城国际人“金穂观天下S “水木清华” “应天花园”楼盘名称帝 和水 上公园新城国际金 穂观 天下水木清华应天花园水榭 花都帝最北苑盛 大世 纪名城项目占地 （亩）113737343650176803680建筑面积（万 nf）70551160207.9411楼盘形态多层、 小高层多层、 小高层商层、商业多层花 园洋房多层、 小高层多层、 小商层多层

4、、小 高戻、高 层高戻均价（元/m2）二期2700二期2500290029002500180017902000开盘日期2007.9未开盘2007.12销售惜况60%80%40%50%未开盘90%60%80%案名帝和水上公园地理位置神火大道西运河两侧用途住宅开发商/投资商帝和置业占地总建筑面积70万就1137 亩设施配套35%绿化率体育设施商业设施、医疗设施、娱乐健身设施、双语幼儿园均价2700 元/ m* 2 * * * * * *定位语运河上的城邦客源分析市区收入较高市民和周边具市高收入者综合评价1.2.3.4.5.6.7.8.案名新城国际地理位置神火大道“商”字北200米路西用途住宅开发商

5、富饶直业大象之美百砖新城DA XIANG ZHIMEIBAI NIAN XIN CHENG占地373亩总建筑面积55 万 nf绿化率31%设施配套双语幼儿园五星级酒店、28层商务公寓、大型地下车库、网球场、篮球场.康依设施均价2500 元/m2定位语大象之美，百年新城客户来源本市中商收入者综合评价1.2.3.4.5.6.独特的小区三维最观戻次设计集住宅、大型商业矣所五星级酒店、28层商务公寓大型地下车库和 各种康体设施为一体的多样化功能设计一流的物业管理企业作为投资商的富饶房地产开发实力雄厚建筑密度较大，小区略显拥挤所处位直为城市交通枢纽，车流量大，噪咅影响较大，空气质量一般 虽然有各种大型的

6、商场酒店和金融机构，但关系居民日常生活的普通商铺 却极为稀少案名金穂观天下地理位神火大道路交汇处“商”字东北角用途住宅、商用开发商市房地产开发占地42亩总建筑面积11 万 m2绿化率 30%设施配天然气 套均价 2900元/ nf定位语一座城市文明形象的最强代表“咅” 客户来2900元/nf的均价，普通的消费阶层很难承受，加上配套的五星级酒店和矣所,源主要客户应为高收入者综合说立足于建设市未来的城市标志性建筑，极致的建筑高度高档的商业配套无疑成明 为其最大的卖点案名应天花园地理位直路与归德路交汇处用途住宅、商业开发商应天直业占地176亩总建筑面积20 万 nf绿化率42.6%设施配套省级标准小

7、学、幼儿园、高档VIP矣所、中央水最广场、亲子乐园、健康 按摩步道、大型地下停车场等均价2500 元 / nf定位语第一居所第一人家第一生活客户来源市区中髙收入人群，郊具高收入者综合评价市最高档住宅小区之一应天国际广场的商业特点突出，建成后矣形成一个新的购物中心案名水木清华亠地理位置神火大道“商”字雕塑南600米路西用途住宅/别墅开发商占地650亩总建筑面积60 万 ma绿化率46%设施配套天然气、均价2900 元/nf定位语区位可观、建筑可信、最观可融、配套可享、服务可亲、文化可人客户来源市的高收入群体综合评价低建筑密度，低容积率 高绿化率建筑品质设计一流综述从楼盘数董分布来看，目前在1#项

8、目主要集中在睢阳区，随着新城南移，作为新城区未来发 展的枝心地帶，日益先善的配奪设施，日总浓厚的商业氛围，使得这一地区尤其是神火大道 两侧附近地区更是成为各开发商的投资热点。3.开发趋势开发规模近年市房地产市场大规模项目不断増加。規模量大的是“帝和水上公园”项目，占地1137 由，水木清华650亩，新城国际373 Wo随看一批较大楼盘相继进入一期、二期热销阶段, 2008年的房地产市场竞会更加激烈。规划设计市最近开发的项目在规划设计上主要釆取围合式、半围合式的布局形式.校为单道路系统开始逐渐采用人车分流的设计模式，但克正能做到人车分流的项目还是极少数。在 车位设计上大多采用地上、地下双停车位。

9、建筑形态目前市场上仍以多层住宅为主导，大多数项目均会开发少董的小商层和商层，个别项目开始 了二十多层甚至30层的趨商层尝试。巳经在建项目的建筑形态有临街住宅.花园洋房、联 排别璧、叠加别童等。探绿化臺观目祈在建项目普逋有校商的绿化率，在30%50%之间，除了屡常见的草坪、树木和花坛 外，一些規模校大的项目开始注重中央喷泉广场在社区景观中所起的作用，水流的运用也校 为普遍。在涵上主要突出休湫人文、生态。60%i450%40%30%20%10%35%30%WE151%绿化率0%帝和水上公园新城国际阳光水榭花都应天花园上海城市花园户型设计市的户型在形式上丰寓多样，包括复式在，从一居室到四居室均有，在

10、户型的功能上也体 现出了多样性，唯一不足的是在各户型的配比上显得不尽合理，在中小户型为主流的前提下,大户型比例过大，中小户型比例不足。 一居室 二居室 三居室四居室在市场普逋需求110 Itf以下的中小户型的形势下，市的在傅楼盘这些户型的比例显得略为 不足，相反，130沪150就的大户型占据了太大的比例。当然部分以中小户型为主体的楼 盘则取得了很不错的销督成绩。探建筑处在建筑风格的追求上，很多楼盘体现的校为超前，目前普遗流行国外较为有名的艺术风格, 如西班牙风悄、新加坡花园-海派风格等，基本各个楼盘梆有自己的风格特点，并不拘泥于 传统的几种风格。探配芳设施楼盘名称小区配套生活配套休闲娱乐配套帝

11、和水上公园地暖、天然气、社区底商、社 区诊所、双语幼儿园、矣所中心喷泉广场新城国际地暖、天然气、矣所、配套商 业、双语幼儿园网球场、篮球场、康体设施、 水系最观金穂观天下配套商业、天然气、集中供暖、 矣所康体设施应天花园配套商业、天然气、地暖、矣 所购物广场物业管理智能化水平方面发展迅速，大多数项目梆有一定的智能化管理系统，物业管理服务 水平方面，外地一流物业服务机构的引进使得一些楼盘的蹄品质又达到了一个新商度。从上图可以看出，市主要在售项目中，中低端市场的均价基本在1700元/ tf-2300元/ rf 之间，商端市场的均价则在2500元/ tf-2900元/ m*之间。探客户现状客户来源：

12、本地区的居民大多数为原老城区的郊区居民，附近工厂职工以及看中郊区低租金 的外来务工人员。随着区域中心作用的明显，也会吸引一部分校商收入客户来此居住或投资。 客户职业待征：原住居民、国企职工或工薪阶层、经商人员或个体户，有实力的企业主。容户年龄：30-55岁之间客户人之途径：朋友介绍和报纸广吿、户外广吿单页派发为主。付款方式：一次性付款和按揭。探塚述整体市场的供给董在迅速增加，但有效儒求的增长速度会有所放缓。未来区域开发以新城区 为主,房价近几年来也呈快速上升趋势，同时由于产品在市场供给与有效儒求之间存在差异, 导致常傅与成交的数上受到影响。产品的規模化和精品化趙势在加强，产品现进的規划理念和产

13、品细节得到提升，功能的先兽 和附加值的设计特点明显。在传统的多层产品领导的市场下，小商层、商层产品也开始了一 定的尝试。开发思路1 项目分析优劣分析：(1) 优势分析：运河两侧环境优关，擢近水岸，地区小气候优良。北贴长辽路，西临华夏路，东依神火大道，交通便利。处于老城区新城区的交汇地带，老城商BI与新城商窗双辐射，地段升值潘力巨大。离市委市政府不足千米，中心效应明显。商城广场使得本地区有着浓厚的商业氛圈。教育、医疗卫生、酒店、银行等成熟配赛机构较为完善。紧邻1137由的帝和水上公园，可以充分依托其项目的配套及人气。(2) 劣势分析：本项目周边有部分污染校为严直的工厂如水泥厂，在吹西风时会对小区

14、的空代带来不利的影响。新老城区的交汇处，外来人口流动大。项目周围有大面积巳进入前期准备的施工现场，未来几年本地区的周边环境不容乐观，如噪 音、粉尘、扬沙辱，这样就会和项目的宜传主遢产生一定的差胆，会影响到客户的购买预期。2 开发战略通过以上分析，本项目在突出明显优势的同时，劣势的够响同样不可低估，如何在充分 发據项目优势的基础上尽董弱化劣势所产生的影响至关w要。項目紧临市第一迎宾大道神火大道，运河两岸环境优其，区域形象好，在项目的宜传 上应突出这两大特色，以吸引客户，聚集人气。帝和商业街的建设，将为本项目的日常生活带来很大的便利，因此本项目可以借此发展 临樹底商的住宅形式，使其与商业街相连，形

15、成一条延伸的商业链。在周围楼盘突出独待建筑风格、大打异域风惜牌的环境下，本项目应当避其锋芒,主推 中小户型和低价位，从主流儒求的角度切入市场，定能收到良好的市场效应。三、项目定位客户定位：本地区的居民大多数为凍老城区的郊区居民，附近工厂职工以及看中郊区低租金的外来务工 人员。(1)凍住居民随看城市化进程影响，这些居民也想在克正的市区拥有厲于自己的房子，只要户翌和价格合理，他们会尽快实现这一理想(2) 国企职工或工新阶层随着福利房制度的叫停.国企职工的住房儒求一下子涌向了市场，由于这一群体有着庞,因此应是购房的主力军(3) 附近政府机构的公务员这部分人一般有很穂定的收入和不错的福利保障，在买房上会显得很果断，交通便利是他们的首选因素(4) 经商人员或个体户(5) 外来务工人员最想成为“城里人”的他们，认为只有在城里有自己的房子才算是城市对他们的认可(6) 投资者貝要有房地产就会有他们的身影产品建议本区商端市场的竟争异常激烈，巳经有供过于求的趙势，建议本項目在市场选择上应尽童避 开商端市场，主攻中靖市场。大多数竟争对手都在追求时尚、尊贵、商业街、国际广场等产品形象，随着城市生活节奏的 加快，过于浓厚的梆市气息会在无形之中増加人们的心理压力，会让人们产生1种疲劳感, 建议本项目选择别致舒适