收益法是求取估价对象未来的正常净收益doc

1、收益法收益法是求取估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。从收益法的观点看，房地产的价值是其未来净收益的现值之和，其高低取决于三个因素：（1） 可获净收益的大小；（2）可获净收益期限的长短；（3 ）获得该净收益的可靠性。可获 净收益越大，房地产的价值越高，反之越低；可获净收益期限越长，房地产的价值越高，反之越低；获得该净收益越可靠，房地产的价值越高，反之越低。运用收益法估价一般分为下列七个步骤进行：（1）搜集有关房地产收入和费用的资料；（2） 估算潜在毛收入；（3）估算有效毛收入；（4 ）估算运营费用；（5）估算净收益；

2、（6） 选用适当的资本化率或折现率；（7）选用适宜的收益法计算公式求出收益价格。一、收益法的计算公式（一）最一般的公式色a2岂也勺_y （1 r）1 （1 r） （1 r）2 （1 r）3（1 r）nJ （1 r）n式中v 房地产的收益价格。i 年份。n 房地产的收益年限（自估价时点起至未来可获收益的年限）ai 房地产未来第i年的净收益（假设发生在年末， 下同。实际估价中如果净收益发 生的时间相对于估价时点不是在年末，如在年初或年中等，则应对净收益或者对计算公式做相应的调整。另外，这里的时间单位是年，实际也可以是月、季等。如果是月、季等，也要 做相应的调整）。r房地产的资本化率或折现率。说明：

3、（1） 上述公式实际上是收益法基本原理的公式化；（2）当公式中的ai有规律变化及n为无限年或有限年等的情况下可以导出后述各种公式，后述各种公式实际上是该公式的一个特例；（3）该公式主要是理论分析上的作用，在实际估价中难以操作，除非收益年限 比较短。（二）收益年限无限年且其他因素不变的公式此公式的假设前提（也是应用条件,F同）是:（1）收益年限为无限年；（2 ）净收益每年不变为a ；（ 3）资本化率大于零为r。例：某宗房地产预计未来每年的净收益为8万元，收益年限可视为无限年， 该类房地产 的资本化率为8.5 %。该宗房地产的收益价格为:V = a 894.1 (万元)r 8.5%（三）收益年限有

4、限年且其他因素不变的公式1(1 r)n此公式的假设前提是：（1）收益年限为有限年 n ； （2）净收益每年不变为 a ； （3）资本 化率不等于零为r （当等于零时，V=ax：n）。上述公式主要有下列用途：（1）直接用于计算价格；（2 ）不同年限价格的换算；（3）比 较不同年限价格的高低；（4）用于比较法中土地使用年限修正。1 直接用于计算价格。例：某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发建造的，当时获得的土地使用年限为50年，至今已使用了 6年；预计利用该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元；该类房地产的资本化率为 8.5 %。该宗房地产的收益价格为：心r (1 +r)n丄卩一18.5%

5、(1 +8.5%)50=91.5（万元）与上例的无限年价格 94.1万元相比，该宗44年房地产的价格要低 2.6万元。2不同年限价格的换算。为论述的简便，现以Kn代表上述有限年公式中的中括号内的内容，即:Kn1_ (1 r)n _1(1 r)n 一 (1 r)n由此，如K70表示n为70年时的K值，K：表示n为无限年时的K值。另用 V表示收V-表示无限年的价格。于是，不同年限益年限为n年的价格，如 V50即表示50年的价格,价格的换算方法如下：若已知V”.:；，求V70、V50，公式如下：V70 二 V.： : K 70V50 二 V”：； - K50若已知V50，求V：、V40，公式如下:1

6、V ： ： - V50K50V40 V50K40K 50如果将上述公式一般化，则有:Vn 二 VNKn-Vn(1 r)Nm(1 r)n -1(1 +r)N -1上述不同年限价格的换算隐含着下列前提：（1） Vn与VN对应的资本化率相同且不等于零（当V或Vn之一为V：时，要求资本化率大于零；当V与Vn都不为V：且资本化率等于零时，V =Vn汉n/N）。（2） Vn与Vn对应的净收益相同或可转化为相同（如单位面积的净收益相同）。（3）如果Vn与Vn对应的是两宗房地产，则该两宗房地产除了年限（收益年 限或土地使用年限）不同之外，其他方面均应相同或可修正为相同。3比较不同年限价格的高低。要比较两宗房地

7、产价格的高低，如果该两宗房地产的收 益年限或土地使用年限不同，直接比较是不妥的。如果要比较，则需要先将它们转换成相同 年限下的价格。转换成相同年限下的价格的方法与上述不同年限价格的换算方法相同。例：有A、B两宗房地产，A房地产的收益年限为 50年，单价2000元/平方米，B房地 产的收益年限为30年，单价1800元/平方米。假设资本化率均为6%,试比较该两宗房地产价格的高低。要比较该两宗房地产价格的高低，需要将它们先转换成相同年限下的价格。为计算的方便，将它们都转换成无限年下的价格：A房地产V：二V50K50= V501 -1(1+r)n= 2000+ 卩_ (1 + 6%)50 _=2114

8、.81 (元/平方米）“800"J.(1+6%)：=2179.47 (元1B房地产V- =V30K30/平方米）通过上述处理之后知道，B房地产的价格名义上低于 A房地产的价格（1800元/平方米 低于2000元/平方米），实际上却高于 A房地产的价格（2179.47元/年方米高于 2114.81 元/平方米）。4用于比较法中土地使用年限修正。上述不同年限价格的换算，对于运用比较法估价 时进行有关土地使用年限或不同收益年限的修正是特别有用的。（四）净收益在未来的前若干年有变化的公式净收益在前若干年有变化的公式具体有两种情况：一是收益年限无限年，二是收益年限有限年。1.收益年限无限年的公

9、式。tV 二、u(1 r)ar(1r)t式中 t净收益有变化的年限。t年（含第t年）有变化，在t年以后无变 n为无限年。此公式的假设前提是：（1）净收益在未来的前化为a； （2）资本化率大于零为r ； （3）收益年限2 收益年限有限年的公式。1 r(1 $ |L (1r)n_t此公式的假设前提是：（1）净收益在未来的前t年（含第t年）有变化，在t年以后无变 化为a ； （2）资本化率不等于零为 r ； （3）收益年限为有限年 n。净收益在未来的前若干年有变化的公式有重要的实用价值。因为在现实中每年的净收益aa1往往不同，如果采用公式 V =或V = |1-n来估价，有时未免太片面；而如果rr

10、（1 + r）n _根据每年都有变化的实际情况来估价，又不大可能（收益年限较短的除外）。为了解决这个矛盾，一般是根据估价对象的经营状况和市场环境，对其在未来35年或可以预测的更长时期的净收益作出估计，并且假设从此以后的净收益将不变，然后对这两部分净收益进行折现处理，计算出房地产的价格。特别是像写字楼、宾馆这类房地产，在建成后的前几年由于试营业等原因，收益可能不稳定，更适宜采用此类公式估价。（五）预知未来若干年的净收益及若干年后的价格的公式预测房地产未来t年的净收益分别为ai、a2、a3、at ;第t年末的价格为Vt，则 其现在的价格为:Vt(1 r)t此公式的假设前提是：（1）已知房地产在未来

11、第 t年末的价格为Vt （或第t年末的市场价值，或第t年末的残值。当购买房地产的目的是为了持有一段时间后转售，则Vt为预期的第t年末转售时的价格减去销售税费后的净值） 。（2）已知房地产未来t年（含第t年）的净 收益。如果ai每年相等，均为a，则上述公式变为：亠(1r)t以上公式适用于房地产目前的价格难以知道，但根据发展前景比较容易预测未来的价格时，特别是在某地区将会出现较大改观或房地产市场行情预计有较大变化的情况下。例：目前的房地产市场不景气，但预测3年后会回升，现有一座出租写字楼需要估价。该写字楼现行市场租金较低， 年出租净收益为500万元，预计未来3年内仍然维持在该水平， 但等到3年后市

12、场回升时，将其转卖的售价会高达7950万元，销售税费为售价的 6%。如果投资者要求该类投资的收益率为10%，则该写字楼目前的价值为：、,a：1 丨丄 乂 500 ：1 丄 7950（16%）“ 十一V =_ 1 _ + = 1 _ += 6858 （万元） （1+$一（1+ 10%. （1+10%）3 一 （1+10%）3二、净收益（一）净收益的计算公式计算净收益的基本公式为：净收益=潜在毛收入-空置等造成的收入损失-运营费用=有效毛收入-运营费用潜在毛收入是假定房地产在充分利用、无空置状况下可获得的收入。有效毛收入是由潜在毛收入扣除空置、拖欠租金（延迟支付租金和不付租金）以及其他原因造成的收

13、入损失后所得到的收入。运营费用是维持房地产正常生产、经营或使用必须支出的费用及归属于其他资本或经营的收益。 运营费用是从估价角度出发的，与会计上的成本费用有所不同，如不包含所得税、房地产抵押贷款偿还额、建筑物折旧费（寿命比整个建筑物寿命短的设备、装修 等除外，但还要看其是否被考虑在维修费中） 、土地摊提费、房地产改扩建费用等，而包含 其他资本或经营的收益，如商业、餐饮、工业、农业等经营者的正常利润。运营费用与有效 毛收入之比被称为运营费用率。有些类型的房地产，其运营费用率有一个相对固定的范围， 为此，估价人员可在当地市场上找出其运营费用率，为在估算运营费用或净收益时使用。（二）不同收益类型房地

14、产的净收益求取 净收益的具体求取因估价对象的收益类型不同而有所不同，可归纳为下列几种情况。1出租型房地产的净收益求取。出租型房地产是收益法估价的典型对象，包括出租的 住宅（公寓） 、写字楼、商场、停车场、标准工业厂房、仓库和土地等，其净收益是根据租 赁资料来求取，通常为租赁收入扣除维修费、管理费、保险费（如房屋火灾保险费） 、房地 产税（如房产税、城镇土地使用税） 和租赁代理费等后的余额。租赁收入包括有效毛租金收 入和租赁保证金、押金等的利息收入。在实际求取时，维修费、管理费、保险费、房地产税 和租赁代理费是否要扣除，应在分析租赁契约的基础上决定。 如果保证合法、安全、正常使 用所需的费用都由

15、出租人负担， 则应将它们全部扣除； 如果维修、 管理等费用全部或部分由 承租人负担，则出租人所得的租金就接近于净收益，此时扣除的项目要相应地减少。另外， 如果租金中包含了为承租人无偿提供使用水、电、燃气、空调、暖气等，则要扣除水、电、 燃气、空调、暖气等费用。还要考虑是否连同家具等房地产以外的物品一起出租，如果是， 则租赁收入中包含了家具等的贡献， 这部分是否扣除， 要视评估价值是否需要包含此部分的 价值来定。2直接经营型房地产的净收益求取。直接经营型房地产的最大特点，是房地产所有者 同时又是经营者，房地产租金与经营者利润没有分开。商业经营型房地产， 应根据经营资料计算净收益， 净收益为商品销

16、售收入扣除商品销售 成本、经营费用、商品销售税金及附加、管理费用、财务费用和商业利润。工业生产型房地产， 应根据产品市场价格以及原材料、 人工费用等资料计算净收益， 净 收益为产品销售收入扣除生产成本、 产品销售费用、产品销售税金及附加、 管理费用、 财务 费用和厂商利润。农地净收益的估算，是由农地平均年产值（全年农产品的产量乘以单价）扣除种苗费、 肥料费、人工费、畜工费、机工费、农药费、材料费、水利费、农舍费、农具费、税费、投 资利息等。3自用或尚未使用的房地产的净收益求取。自用或尚未使用的房地产，可以比照同一 市场上有收益的类似房地产的有关资料按上述相应的方式计算净收益， 或直接比较得出净

17、收、益。4混合型房地产的净收益求取。对于现实中包含有上述多种收益类型的房地产的净收 益的求取，可以把它看成是各种单一收益类型房地产的组合，先分别求取，然后进行综合。（三）求取净收益时对有关收益的取舍1有形收益和无形收益。房地产的收益有有形收益和无形收益，在求取净收益时不仅 要包括有形收益， 还要考虑各种无形收益。 但值得注意的是， 如果无形收益已通过有形收益 得到体现，则不应再单独考虑，以免重复。如在当地能显示承租人形象、地位的写字楼，即 承租人租用该写字楼办公可显示其实力，该因素往往已包含在该写字楼的较高租金中。2实际收益和客观收益。房地产的收益有实际收益和客观收益。实际收益是在现状下 实际

18、取得的收益， 一般来说它不能用于估价。 因为具体经营者的经营能力等影响实际收益很 大，如果将实际收益进行资本化，会得到不切实际的结果。如城市中有一块空地， 目前未做 任何使用，实际收益为零，甚至为负数（因为要缴纳各种税费） ，但如此并不表示这块空地 无价值。 再如某企业占用一宗交通便利的房地产， 但由于经营不善， 由收入减去费用所得的 结果可能为负数，这也不意味着该宗房地产无价值。相反的情形， 如一个交通不便、环境不太好的宾馆，但有特殊的关系能将一些会议、活动指定在该宾馆举行，因此可以获得较高的收益，但这并不意味着该宾馆的价值较高。客观收益是排除了实际收益中属于特殊的、偶然的因素之后所能得到的

19、一般正常收益， 它才能作为估价的依据。所以，估价中采用的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益，除了有租约限制的 以外，都应采用正常客观的数据。为此，除了有租约限制的以外，利用估价对象本身的资料直接推算出了潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益后，还应与类似房地产在正常情 况下的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益进行比较。如果与正常客观的情况不符， 则应进行适当的调整修正，使其成为正常客观的。有租约限制的，租约期内的租金应采用租约所确定的租金，租约期外的租金应采用正常客观的租金。许多房地产在买卖时仍有未到期的租约， 购买者须尊重并履行这些租约的各项 条款，这叫做附带有租约的房地产或已

20、出租的房地产。现存租约的租金或高于或低于市场租金，这会影响房地产的价值。当租约的租金高于市场租金时，房地产的价值就要高一些；相反，租约的租金低于市场租金时， 房地产的价值就要低一些。 当租约的租金与市场租金相差 较大时，毁约的可能性也较大，这对房地产的价值也有影响。例：某商店的土地使用年限为40年，从1998年10月1日起计。该商店共有两层，每层可出租面积各为 200平方米。一层于1999年10月1日租出，租期为5年，可出租面积的 月租金为180元/平方米，且每年不变；二层现暂空置。附近类似商场一、二层可出租面积 的正常月租金分别为 200元/平方米和120元/平方米，运营费用率为25%。该类

21、房地产的资本化率为9%。试估算该商场 2002年10月1日带租约出售时的正常价格。商店一层价格的估算：租约期内年净收益=200X 180X（ 1- 25%）X 12= 32.40 （万元）32.4032.40(1 9%)(1 9%)2租约期外年净收益=200X 200X（ 1- 25%）X 12= 36.00 （万元）36.00 2 1375.69 (万元)9%(19%)2(19%)商店二层价格的估算：年净收益=200X 120X（ 1 25%）X 12= 21.60 （万元）21.609%1 -140 _4(1 9%)=229.21（万元）该商店的正常价格=商店一层的价格+商店二层的价格=3

22、75.69 + 229.21 = 604.90 （万元）（四）净收益流量的类型收益法本质上是现金流量折现法（或称折现现金流量法，简称DCF法）。在求取净收益时，应根据净收益过去、现在和未来的变动情况及可获收益的年限，确定未来净收益流量， 并判断该未来净收益流量属于下列哪种类型，以便选择相应的计算公式进行计算：（1）每年基本上固定不变；（2）每年基本上按某个固定的数额递增或递减；（3）每年基本上按某个固定的比率递增或递减；（4）其他有规则的变动情形。计算收益价格时应根据未来净收益流量的类型，选用对应的收益法计算公式。在实际估价中使用最多的是净收益每年固定不变的公式，其净收益a的求取方法有下列几种

23、：1. 调查求取估价对象过去若干年（如过去3年或5年）的净收益，然后将其简单算术平均数作为a。2 .调查预测估价对象未来若干年（如未来3年或5年）的净收益，然后将其简单算术平均数作为a。3. 调查预测估价对象未来若干年（如未来3年或5年）的净收益，然后采用下列等式求出a （这也可视为一种加权算术平均数）：ai7(1 r)或者r(1+r)t :aiti(1 r)t -1 i 4 (1 r)i三、资本化率（一）资本化率的实质可以将购买收益性房地产看成一种投资行为：这种投资所需投入的资本额，是房地产的价格；试图获取的收益，是房地产预期会产生的净收益。因此，资本化率实质上是一种投资的收益率。由一笔投资

24、赚回的收益的百分数，有若干种不同的名称，诸如收益率、获利率、 报酬率、禾叶润率、回报率、盈利率和利息率等。它们分别适用于不同的场合，或在不同情况 下的不同称呼，内涵也不完全一致。以最小的风险获取最高的收益，可以说是所有投资者的愿望。所谓投资风险，是指投资收益的不确定性，即投资的结果可能盈利较多，也可能盈利较少，甚至会有亏损。盈利的多少与投资者自身的能力有关，但如果抽象掉投资者自身的因素，则主要与投资对象及其所处的投资环境有关。在一个完善的市场中，投资者之间竞争的结果是：要获取较高的收益，就意味着要承担较大的风险；或者有较大的风险， 投资者必然要求有较高的收益，即只有有较高收益的吸引，投资者才愿

25、意做有较大风险的投资。所以，从全社会来看，收益率与投资风 险正相关，风险大者的收益率也高，反之则低。例如，将资金存入国家银行，风险小，但利 息率低，收益也就低；而将资金用于投机冒险，收益率高，但风险也大。认识到资本化率实质上是一种投资的收益率，实际上就在观念上把握住了求取资本化率的方法，即所应选用的资本化率， 应等同于与获取估价对象产生的净收益具有同等风险投资 的收益率。例如，两宗房地产的净收益相等，但其中一宗房地产的净收益获取的风险大，从而要求的收益率高， 另一宗房地产的净收益获取的风险小，从而要求的收益率低，由此，风险大的房地产的价值低，风险小的房地产的价值高。不同地区、不同时期、不同用途

26、或不同类型的房地产，由于投资的风险不同，资本化率 是不尽相同的。因此，在估价中并不存在一个统一不变的资本化率数值。（二）资本化率求取的基本方法搞清了资本化率的实质后，下面介绍两种求取资本化率的基本方法。这些方法都有一些前提条件，如要求房地产市场比较发达等。1市场提取法。市场提取法是通过搜集同一市场上三宗以上类似房地产的价格、净收 益等资料，选用相应的收益法计算公式，求出资本化率。例如：aa（）在V的情况下，是通过r 来求取r，即可以采用同一市场上类似房地产rV的净收益与其成交价格的比率作为资本化率。具体方法是：如果需要求取某宗房地产的资本化率，可以在市场上抽取与该宗房地产具有相似特点的房地产的

27、净收益与价格的比率作为依 据，通常为避免偶然性，需要抽取多宗房地产，求其净收益与价格之比的平均数。(1 r)n的情况下，是通过V*r _1 1 (1 + r)l=0来求取r。具体是先采用试错法，计算到一定精度后再采用线性内插法求取，即r是通过试错法与线性内插法相结合的方法来求取。试错法是先以任何方式挑选一个认为是最可能的r，通过计算这一选定 r下公式左边的结果来检验它。如果计算出的结果正好等于零，则通过；如果计算结果为正值，则通常表明必须试一下较小的r;相反，如果计算结果为负值，就必须试一下较大的r。这个过程一直进行到找到一个使计算结果等于零的r为止。在不利用计算机的情况下， 求解r必须进行反

28、复的人工试算。在利用计算机的情况下，只要输入V、a、n,让计算机来做就可以了。aa（3）在V的情况下，是通过rg来求取r。r -gV2 累加法。累加法又称安全利率加风险调整值法，是以安全利率为基础，再加上风险 调整值作为资本化率的方法。其基本公式为：资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿-投资带来的 优惠这种方法的具体操作是先找出安全利率。所谓安全利率，是无风险投资的收益率。 其次,确定在安全利率基础上的加码（或扣减），包括对投资风险、管理负担和投入资金缺乏流动性的各项补偿。其中，流动性是指在不损失太多价值的条件下，将非现金资产转换为现金的速度。速度愈快则流动性愈好，

29、反之愈差。房地产买卖通常耗时甚久，在市场上不易找到合适的买者，因此房地产缺乏流动性。投资风险、管理负担和缺乏流动性的补偿是根据估价对 象所在地区现在和未来的经济状况、估价对象的用途及新旧程度等来确定。此外，投资估价对象也可能得到某些额外的好处，投资者因此会降低所要求的收益率，所以，还应扣除这种投资所带来的优惠。完全无风险的投资在现实中难以找到，对此可以选用同一时期的一年定期存款法定利率（或一年期国债利率）去代替安全利率。于是，投资风险补偿就变为投资估价对象相对于投 资一年定期存款的风险补偿；管理负担补偿变为投资估价对象相对于投资一年定期存款的管 理负担的补偿；缺乏流动性补偿变为投资估价对象相对

30、于投资一年定期存款的缺乏流动性的 补偿；投资带来的优惠变为投资估价对象相对于投资一年定期存款所带来的优惠。（三）投资组合技术投资组合技术主要有抵押贷款与自有资金的组合和土地与建筑物的组合两种。1 抵押贷款与自有资金的组合。抵押贷款与自有资金的组合是将购买房地产的抵押贷 款收益率与自有资金收益率的加权平均数作为综合资本化率。计算公式为：r。二 M Tm （1 一 M ）理式中 r。一一综合资本化率；M贷款价值比率，即抵押贷款额占房地产价值的比率；rM 抵押贷款收益率，通常为抵押贷款利率；rE 自有资金所要求的收益率。例：某类房地产，在其购买中通常抵押贷款占七成，抵押贷款的年利率为8%，自有资金要

31、求的年收益率为 15%，则该类房地产的资本化率为：r。二 M rM (1M)rE = 70%x 8%+( 1-70%)x 15%=10.1 %2 土地与建筑物的组合。 运用收益法估价，由于估价对象不同，如评估的是房地价值， 还是土地价值或建筑物价值，应采用的资本化率有所不同，由此需要区分资本化率的类型。 应用最广泛的三种资本化率是：（1）综合资本化率；（2）建筑物资本化率；（3） 土地资本化率。综合资本化率是求取房地价值时应采用的资本化率。这时对应的净收益是土地与建筑物共同产生的净收益。也就是说，如果评估的是土地与建筑物合成体的价值，所采用的净收益如果在这 但实际评估就应是土地与建筑物合成体的净收益，同时所选用的资本化率应为综合资本化率。个问题上出差错，尽管估价人员主观上想求取的是土地与建筑物合成体的价值， 出的价值并非如此。建筑物资本化率是求取单纯建筑物的价值时所应采用的资本化率。这时对应的净收益是建筑物一项所产生的净收益（即仅归因于建筑物的净收益），不包括土地产生的净收益。同而是综合资本化率或土样，在求取单纯建筑物的价值时， 选用的如果不是建筑物资本化率， 地资本化率，求出的价值实际上就不是建筑物的价值。这时对应的净收益必须是