铁沿线零售商业形态与空间分布探讨

1、广州地铁沿线零售商业形态与空间分布探讨第19卷第6期2004年12月人文地理HUMANGEOGRAPHYVo1.19.NO.6Dec.20O4文章编号:10032398(2004)06-0011-06广州地铁沿线零售商业形态与空间分布探讨方向阳.陈忠暖(华南师范大学地理系,广州510631)THEDISTRIBUTIONPATTERNANDITSCAUSEOFRETAILINGBUSINESSALoNGTHESUBWAYINGUANGZHOUFANGXiangyang,CHENZhongnuan(DepartmentofGeography,SouthChinaNormMUniversity,G

2、uangzhou510631,Ctnna)Abstract:ThisstudyinvestigatedandanalyzedthespatialdistributioncharacteristicsofretailbusinessalongthesubwayintermsofLine1,Line2,everymetrostationandthewholesubwaynet.Obviously,thespacedistributioncharacterofLine1isdifferentfromLine2mainlybecausetheeconomicdevelopmentlevelalongL

3、ine1ishigherthanLine2.AlongLine1,fromwesttoeast,therelocatedfivehighlevelcommercialcenters,i.e.ShangxiajiuRoad,Beijingroad,ChinaPlaza,NonglinxiaRoadandTianhebigmarketcenter.AlongLine2,fromsouthtonorth,therearetwohigh.1evelcommercialcenters,i.e.BeijingroadandthewestoftheSouthPearlRiver.Thenearerfromt

4、hemetrostation.thecommercialnetworkismoreconcentratedandthemarketscopeisbigger,andthebusinesscircleinfluencesscopeiswider;Farerawayfromthemetrostation.thecommercialnetworkisfewerandscatteredmorefrequently,andthemarketscopeissmaller.Asf0rsamesubwaycircuit.thecommercialnetworkalongthelinesbothendsisfe

5、werthanthecenterandscat-tered.Intermsofthewholesubwaynet,theretailbusinessnetworkisclusteredinonegroupbyantherandwiththedevelopmentoflargeretailers,warehouses,convenienceshopsandspecialretailers,retailingtypeofoperationalongthesubwayincludesdiversifiedtypesanddepartmentstoresplaysaleadingroleintypes

6、truc.ture.Becausethemetrostationhallspaceresourcesarelimited,franchisingisverypopularineverymetrostation.Atpresent,medicineshops,books,newspaperandmagazinesstall,automaticvendingmachineandconvenientshopsetc.canbeseenineverymetrostation.Basedontheseaccomplishments,thisresearchalsomadeaninquiryintothe

7、spacegradeofagglomerationofretailingtypeofoperationandlocationofeachgradealongthesubwayline.Throughtheanalysisoftheinnerfactorssuchasretailingtypeofoperationcharacteristicitseltheplacerequirementofindustryformandactionhabitofconsumer,etc.andoutercause,i.e.historyfoundation,populationconditionandtraf

8、ficcondition,etc.ofitsformation,atthesametime,were-gardedthesubwayasonekindofspecialfactors,demonstratedtheeffectofsubwayontheretailingspacedif-ferentiation,formationofcommercehotspotandthehugeflowofpassengers.Thesubwayhasstrenheneddividingretaillocation,andpromotedtheformationofnewspacepattemofGuan

9、gzhoucommerce,strengthenedtheaccessibilityoftraffic,andhelpedtobringaboutthejumbotradechancealongtheline,andhelpedtobringaboutnewcommercehotspot.Thesubwaychieflydependsonhisjumbostreamofpopulationseffecttoinfluencetheflowofpassengersofretailbusiness.Keywords:retailbusiness;retailingtypeofoperation;s

10、patialdistribution;subway;Guangzhou收稿日期:20030423;修订日期:200309一基金项目:国家自然科学基金项日(49961004J作者简介:方向阳(1977一),女,湖北黄冈人,10斟家出肯年金项H(40125003)资助.人文地理专业硕士,研究方向区域与城市经济.12人文地理19卷提要:选取我国地铁发展速度最快的城市之一的广州作为背景,以地铁沿线商用物业的核心圈层为对象.本文在调查分析地铁沿线零售商业的串珠状组团式的空间分布特征和以百货店为主的多业态并存的业态结构特征的基础上,探讨了地铁沿线商业业态聚集的空间等级和各等级的业态空间类型,分析了其内部和

11、外部因素,并揭示了地铁对零售空间分异,商业热点的形成及零售客流的影响作用.关键词:零售商业:业态:空间分布:地铁:广州中圈分类号:FT13文II识别码:A1研究背景1.1广州地铁现状广州地铁已步人高速发展的新时期,东西主干线由地铁一号线担负,南北主干线则分别由地铁二号线,轨道交通三号,四号线组成,其中,一号线全长18.48kin,呈东西走向,全线于1998年12月28日建成开通;二号线全长23.3km,其建设期比一号线短了一年半,已于2003年6月28日开通三元里一琶洲;三号线,四号线已相继破土动工:其他线路正在紧张的规划之中.这一线路规模已能够承担起城市公共交通的骨干任务,初步具备广州作为华

12、南地区中心城市的交通辐射功能和保护旧城,开发建设新城区的战略作用.到2010年,广州市将建成以地铁一号线,二号线,轨道交通三号线,四号线以及机场快线组成的总长达129.40kin的轨道交通网络.以轨代步,一个”把地铁当作私家车”的全新时代即将到来,届时,市民真正可以坐上地铁,走遍广州”.1.2研究范围的界定地铁的开通,对站点周围地区的用地性质有很大的改变,尤其明显的是步行合理区.步行合理区是指乘客到地铁车站的合理步行时间所达到的距离范围.而地铁步行合理区对商业用途的影响最大,从理论上讲,距离地铁车站40O一450m的范围内收益最大.有专家指出,根据外国的经验,地铁沿线开发的商用物业会发展成三个

13、商业圈,其中500m以内为核心圈,5001000111范围内为内环圈,1000111外则是外围圈.核心圈内适合经营高档商品,内环圈内适合经营中档商品,而外围则可以搞批发专业市场日.本文选取以广州市地铁一号线和二号线已开通的各地铁站口为圆心,500m为半径的核心圈作为研究对象,对每一站点附近的零售商业进行调查统计.由于各站点之间的距离大都在1O00ha左右,所以相邻站点的核心圈基本上呈毗连状态,同时,地铁一号线和二号线在城市的中心部位相叠,形成沿地铁线走向的零售商业服务经济带,这一带状区域即本文的研究范围.大致面积为20.25km2.如图1虚线以内.2广州市地铁沿线商业分布形态特征2.1空间形态

14、特征2.1.1地铁一号线沿线零售商业空间形态特征广州地铁一号线西经芳村穿越珠江隧道进入越秀,荔湾,东山三个老城区,具体走向是大致沿中山路通过人口稠密,商业网点集中,交通繁忙的广州市级商业中心,最后到达位于天河区的广州东站,串起了天河区的宏城广场,天河城.东山区的农林下路,东峻广场,中华广场,流行前线名店城,越秀区的北京路,荔湾区的k下九路,荔湾广场和康王商业城,芳村区的花地湾购物中心等一颗颗闪亮的商用物业明珠.主要的线状商业街的延伸方向都足与地铁线路垂直相连,而且每一条商业街主要在地铁线路的一侧延伸:上下九路一一第十甫路商业街自长寿路站和黄沙站的中部向东延伸,北京路商业街在公园前站附近向南扩展

15、,农林下路商业街由东山口站附近向北发展.从地铁商业街的情况看,一号线建设与旧城区改造紧密结合,地铁站厅层与地下商业城连成一片,体育西商业街连接体育西路地铁站口,东山口商业街连接东山口站口,芳村商业街连接芳村站出口.这样互为贯通,既确保了地铁功能,又方便了乘客购物.2.1.2地铁二号线沿线零售商业空间形态特征二号线呈南北走向,北起白云区的江夏向南,穿过越秀区,海珠区到晓港站后折向东,终点站琶洲塔站,共设21个车站.其商业空间形态表现为商用物业与地铁站口直接相连.如:火车站地铁出口的天马时装批发中心,海珠广场站口附近的缤缤广场,离海珠广场站不远的大都会精品城,三元里地铁站附近的汇丰商业大厦,翔龙鞋

16、业皮具城和翔龙佳鞋业数码城,市二宫站的两个出口设在蓝色快线商场楼下.2.1.3从站点看地铁沿线零售商业空间分布特征就站点而言,调查发现,以站点为圆心向外,商业网点数逐渐减少,规模逐渐减小,这说明零售商业有向站点聚集的倾向.各站点附近的零售商业分布形态又因其交通换乘的便利度而不同.若按附近可换乘公交车次数划分,一号线和二号线已开通的站点可分为四类:一类是可换乘公交车次数小于15次的:西朗,坑口,花地湾,长寿站和农讲所,其附近以规模小的便利店,小超市为主.如南部起点站西朗附近,零售商业设施极其缺乏,商业功能不全,零星分布着7家便利店;二类是可换乘公交车次数在16至30次之间的:芳村,黄沙,西门口,

17、烈士陵园,东山口,广州东站,三元里,江南西和纪念堂站,各站附近大型综合商店的平均数为3,主要以百货店和商业广场为丰.三类是可换乘公交车次数在31至45次之间的:陈家祠,杨箕,体育中心,越秀公园,海珠广场,市二宫和晓港站,各站附近大型综合商店的平均数为4,主要以购物中心,商业广场和超级市场为主,如陈家祠附近的康王商业城,其定位是环球旅游式地铁商城”,杨箕附近的东风广场.体育中心附近天河城,宏城广场.四类是町换乘公交车次数大于45次的:公园前,体育西路和广州火车站,以大型百货,大型超市和购物中心主.如公园前附近的中旅商业城,百6期方向阳陈忠暖:广州地铁沿线零售商业形态与空间分布探讨13佳超市,体育

18、西路附近的天河城等.由此可见,可换乘公交车次数越多,站点附近的商业网点越多,商业规模越大,功能越全.站点按所处的区位分端点站,换乘站和普通地铁站,其中.换乘站的人流最多,商业发展潜力最大.如公园前站是广州地铁一号线与二号线的换乘站,该站出入El之多,堪称一,二号线之最,多达l3个,建筑面积30140m2,换乘客流量每小时80000人,是国内目前建筑规模,换乘客流量最大的地铁车站口】.又如,位于赤岗的商业亮点丽影商业广场是一个综合性的商城,由于地下连接地铁二,三号线交接站客村,加上大型超市好又多已经进驻,填补了周边市场的空白,商业发展前景看好.端点站的交通功能强于商业功能,其附近的人流主要是过境

19、流,所以商业网点较少.2.1.4从整体看地铁沿线零售商业空间分布特征零售商业中心是指零售商业网点的地域集合体.城市商业中心可分为三个等级层次,即市级商业中心,区级商业中心和小区级商业中心.市级商业中心的服务范围最大;区级商业中心的服务范围次之;小区级商业中心的服务范围最小.广州市目前主要商业中心如表1所示,其中有下画线的表示临近地铁一号线或二号线.很明显,广州市级商业中心都毗邻地铁沿线核心圈布局,而位于内环圈的人民南路一长堤路作为市级商业中心的地位在不断下降.有的处于正在建设的三号线附近,如五山一石牌.总的来说,如图1所示,广州地铁一号线沿线自西向东分布着上下九路,北京路,中华广场,农林下路,

20、天河五大市级商业中心,二号线沿线自南而北分布着北京路和江南西两大市级商业中心,广州市商业格局呈现多核心状态.区级商业中心和小区级商业中心大致由市级商业中心向两边逐渐或跳跃式延伸,广州地铁沿线零售商业空间分布表现为串珠状组团式特征.对具体每一个商业中心来说,又大致在地铁沿线的一侧临街延伸.离站点越近,商业网点越密集,商场规模越大,商圈辐射范围越广;离站点越远,商业网点越稀疏,商场规模越小.对于同一条地铁线路而言,两端的商业网点较中间的稀疏.2.2业态结构特征/,一/,I)市级商业中心L)区级商为中心0小区级商业中心地铁站一研究范围呈建大型购物中心在建一营业额超过1亿一元的大型百货一一.,.i图1

21、广州地铁商业带示意图Fig.1TheBusinessBeltsalongtheSubwayinGuangzhou表1广州市主要商业中心Tab.1MajorbusinesscentersinGuangzhou市级商业中心韭室堕,堕.主堡.窒盐工堕,查生.宣堕,人民南路一长堤路江南大道北一南华东路区级商业中心,蕉小区级商业中L,墨煎堕=鱼崮里堕.沙河大街,洪德路一同福路.壅塑.重,主塑中山三路.东华东一东川路.大沙头一东堤.小北路,文德路一万福路.皂山七路,垄壁苤蹬.重望堕垫堕,煎堂堕,五山一石牌,大沙头,堑鲞堕=笪堕,童壅=墨堕羊新.黄埔开发区塑,羞挝,西村.员村解五资料来源:陈棠,骆慈广,苏广

22、尧.广州市志卷六:商业卷.广.州市地方志编纂委员会编.广州:广州出版社,199614人文地理19卷根据国家国内贸易局零售业态分类规范意见(试行),零售业态足指零售企业为满足不同的消费需求而形成的不同的经营形态.如表2所示,一号线和二号线所经各区的零售商业的业态分类统计中,以传统业态货商店和便利店(主要为杂货店)的比重最大,新兴业态专卖店和超市的比重也不小.目前全国商业业态分类中,地铁沿线各种业态都有,如表2所示,百货商店长盛不衰,新兴业态如超市,购物中心和仓储商店等异军突起,它们相互竞争,形成多业态并存的格局,改变了以前以小型百货商店和杂货店为主的单一结构.地铁站厅商铺空间资源有限,以连锁经营

23、为主.目前已经推出连锁商铺行业有银行,冲印,药店,书报刊,自动售货机,便利占,西饼等项目及精品,服装等零散商铺.如在地铁二号线的l6个站都会出现全球最大的连锁7-Eleven便利店.沿线各店以能最大程度为市民提供优质便利的服务为原则.这里特别说明的足,购物中心现在是广州商业发展的热点,在国外称为Mall,是集吃,住,玩,购于一身的建筑群.一卜世纪九十年代,随着超市,专卖店和仓储商店纷纷进入广州,购物中心接踵而来.目前广州已建的大型购物中心全部邻近地铁站,体育西路站上的天河城广场,烈上陵园站前的中华广场,公园前站的中旅商业城,体育中心站的时代广场,黄沙站旁的荔湾广场,海珠广场附近的亿安广场.在建

24、的止住广场位于天河路口,毗邻体育西路地铁站,光明广场位于北京路商圈,靠近公园前站.广州市地铁沿线成了大型购物中心的聚集地.由于购物中心聚集中多个行业,多种业态的众多店铺,一个购物中心相当于一个规模庞大的室内商业区,如果说,传统商业街是商业活动在水平方向卜的聚集,那么购物中心则是商业活动在垂直方向卜的聚集,不同的足,前者聚集的业态类型比较传统,以小货和便利店为主,后者聚集的业态类型则以大型货和大型超市等新兴的功能更全的业态类型为主.营业面积在5O00m:以卜的大型阿货也主要聚集在一号线和二号线附近,它和主要购物中心一起成为市级商业中心的主力店,其业态结构聚集的空等级关系和各等级的业态空类型叮用图

25、2表示,各级商业中心都有A,B两种模式,A模式表示商业中心是以j地铁线相交的商业街为核心,级别越高的商业中心,其核心商业街距离地铁站口越近.B模式表示商业中心以地铁站口为核心或处于两个站点的中.市级商业中心聚集的f龃业业态辛要有购物中心,大型百货,专卖店和大型超市等,区级商业中心以便利店,中型百货仓储商店为主,小区级商业中心以小超市,小货和便利店为丰.从表3可以看出,商蚓越大的购物中心,大型百货和大型超市的数量越少,商蚓越小的便利店,小超市的数量越多.地铁沿线形成以少数购物中心,大型货,大型超市和众多的便利店,小超市及小fEl货组成的零售业态结构体系.3广州地铁沿线零售商业分布的影响因素3.1

26、影响广州地铁沿线零售商业分布的一般因素3.1.1影响广州地铁沿线零售商业分布的外部凶素影响城市零售商业分布的外部凶素有区域经济条件,历史基础和人口条件,交通条件以及诸如地形等自然凼素其中区域经济条件是零售商业布局的决定凶素,它影响居民的购买力,lJj商家的销售利润有直接关联,决定着零售商业的辐射范围及其生存门槛.如一号线穿过越秀,荔湾,东山和天河四个经济相对较发达的区域,各区的商业都较发达,所以一号线一开通,就串起了们位于各区的商业中心,表现为串珠状.二号线由于所经过的大多为新城区,开发建设正在进行之中,所以商业发展水半不及一号线.历史的经济联系和基础对商业活动和布局的影响也是很大的,它的名气

27、町以为商家节约一笔町观的广告费,从而降低成本.如北京路,其商业兴旺的程度至今仍处广州之最,除原有的新大新,广外,光明广场也不失时机的选址于北京路商业中心核心区域.臣大的人流足商家追逐的目标根据赖利的零售引力定律161,一个区域从其周围某个区域吸表2一号线和二号线所经各区的指标和零售商业按业态分类统计Tab.2Thestatisticsoftargetandretailingtypeofoperationinregionswherethefirstandthesecondlinepassby项目土地总面积2O00年末总人口数2O00年末社会消费品零售总额百货商店超市购物中心专卖店便利店单位芳村区

28、荔湾区km426118越秀区东山区8917_2天河区1O83海珠区白云区9(3.41042_7人1794145150O943233O598592547588804578858382万元162875821639661029678501735690557855755523个个个个个3O4O111422711O251252143324813224资料来源:http:/egs.昏c,5512239246O1333827一一;一6期方向阳陈忠暖:广州地铁沿线零售商业形态与空间分布探讨15引到的零售顾客数量与该区域的人121规模成正比,与两地商的距离平方成反比.表2所示,一号线西端所经的芳村区人121最少

29、,其商业网点稀疏,只有一个由芳村百货为主力的小区级商业中心,导致其社会消费品零售总额也最少,说明其商业气氛还不浓.另外,市场竞争也会影响到商店的选址,商场规模的确定,商业的经营范围等.典型的案例是同处于烈士陵园地铁站口附近的中华广场和流行前线.中华广场主要经营中高档专业商品,流行前线是与其相连的地下商城,以经营青少年的服饰为主,与中华广场有较强的互补性,吸纳不同层次不同品味的消费者,是市场竞争导致其进行市场细分的.交通对商业布局的影响主要表现在其通达性”上,交通因影响顾客与商店的时间距离进而影响商业分布,临街的交通方便,因此成为店址的首选.由于本文研究的范围是地铁沿线的核心圈组成的商业带,地铁

30、作为一种交通方式,有很多特殊的地方,后文将详细探讨地铁的影响,这里不再赘述.3.1.2影响广州地铁沿线零售商业分布的内在因素影响零售商业布局的内在因素有零售业态本身的特点和区位要求,消费者的行为习惯等.不同的业态的细分市场不同,经营形式各异,其对区位的要求也就有所差异.如购物中心一般由几家大型百货和大型超市为核心,辅之以各种高档商品的专卖店.所以它的区位要求是市级商业中心,交通便利,人口密集等.大型百货和大型超市都有严格的人口门槛,一般选市,区级商业中心或交通要道,所以有图2的市级商业中心模式.3.2影响广州地铁沿线零售商业分布的特殊因素一地铁的影响地铁沿线商业分布形态是多种因素作用的结果,地

31、铁本身具有不可忽视的影响,因为地铁象一块磁铁”,所到之处,交通得到发展,物业得以兴旺,人口增加,商业,-口.口IA市级商业中心模式B口口looA区级商业中心模式B?-?-?口lof-3.口lA小区级商业中心模式B购物中心大型百货大型超市仓储商店专业和专卖店便利店小超市.中小百货及其他商业街.口.F-地|铁线及站点图2广州地铁沿线商业业态聚集的空间等级与分布模式之一Fig.2ThespacegradeanddistributionmodelofagglomerationofretailingtypeofoperationalongthesubwayinGuangzhou表3广州地铁沿线商业业态类

32、型统计表Tab.3ThestatisticsofretailingtypeofoperationalongthesubwayinGuangzhou.-._H_-_地铁线路大型百货大型超市购物中心便利商店一号线86527二号线2519资料来源:通过实际调查统计而得仓储商店1折扣商店82小超市3O28日o=口口二口16人文地理19卷文化等城市功能迅速加强.具体分析可从以下三方面人手.3.2.1强化零售空间分异,促进广州商业新格局的形成2000年12月,广州市政府完成编制广州市城市建设总体发展战略规划纲要,提出了l上I,城,田,海”的城市发展新格局,确定了南拓北优,东进西联”的战略取向.以旧城区为依

33、托,以珠江河道和城市干道为轴线,建立多组半网络式的城市空间结构体系,以市北和市东为发展方向,整个城市由三大组团构成,即中心区大组团,东翼大组团,北翼大组团,形成L”型城市结构.城市新格局催生商业新格局,城市东移,必须要快捷方便的交通作支撑,地铁一号线应运而生.一号线对天河区,东山区,越秀区,荔湾区零售商业服务业形成明显的带动和凝聚作用,缩短了顾客与沿线商家们的距离,加速了商业中心的东移,使城市的东,西购物人流互相穿梭,旧城区的商业重心地位持续巩固,新城区的商业发展日新月异,沿线商业如中华广场,天河城等大型购物中心拔地而起,无不得益于地铁一号线.地铁二号线由于线路长,因此突破了老城区的界限,延伸至白云,海珠两区,而且穿越的区域大部分属于非商业区,对沿线商业有很大的带动作用,特别是三元里,白云机场,江南大道至赤岗一带,人口密集,房地产发展前景看好,因此在这些区域,由于地铁的带动,将出现新的商业热点,从而促进城市的南拓北优”.至此,广州市的条带状多核心商业格局逐步成形.3.2.2加强了交通的可达性,给沿线带来巨大的商机,形成新的商业热点首先,从房地产的火爆程度来看地铁带来的商机.据中原地产分析,地铁一号线开通后,海珠区商品房的成交量一直占广州市IH/区的四分之一以上,去年开始更超过30%,楼价更是增长了10%.恒宝华庭作为长寿