某住宅土地估价报告(doc48页)(完美优质版)

1、土地估价报告项目名称：鸡西市鸡冠区李虹江花园 36 号楼3单元3层1440 号宗地土地使用权出让价格评估受托估价单位：黑龙江融源地价评估有限公司土地估价报告编号： （黑）融源 （2016）（ 估）字第提交估价报告日期：二O 七年二月八日土地估价报告第一部分 摘 要一、估价项目名称鸡西市鸡冠区李虹江花园 36 号楼 3 单元 3 层 1440 号宗地土地使用权出 让价格评估二、委托估价方 鸡西市国土资源局三、估价目的 根据委托方出具的委托估价函及房屋交易和产权确认书，鸡冠区 花园 36 号楼 3 单元 3 层 1440 号住宅拟进行产权交易，涉及国有建设用地使 用权转让， 产权交易人李虹江需为原

2、划拨土地使用权补办出让手续。 委托方为 此委托我公司对该宗地进行评估，为其办理出让手续提供土地价格参考。四、估价期日2017 年 2 月 8 日五、估价日期2017 年 2 月 8 日至 2017 年 2 月 9 日六、地价定义 待估宗地现状用途为住宅用地， 本次评估设定为城镇住宅用地， 宗地实际 开发程度为宗地外基础设施具备 “七通 ”（通路、通电、通讯、供水、排水、通 暖、通气），宗地内达到 “七通一平 ”（即通路、通电、通讯、供水、排水、通 暖、通气及场地平整），本次评估设定开发程度宗地外同宗地实际开发程度， 宗地内场地平整。本次估价设定土地价格定义为待估宗地于估价期日（ 2017 年

3、2 月 8 日）， 现状利用条件下，设定用途为城镇住宅用地， 宗地外基础设施达到 “七通”（通 路、通电、通讯、供水、排水、通暖、通气），宗地内场地平整，宗地容积率 3.71 ，出让用地土地使用年期为 3 年的国有建设用地土地使用权价格。七、估价结果 （货币种类及单位：人民币万元） 估价人员在现场查勘和市场分析的基础上， 按照地价评估的基本原则和估 价程序，选择合适的评估方法，评估得出位于鸡冠区花园 36 号楼 3 单元 3 层 1440 号，待估宗地的土地使用权分摊面积 21.07 平方米的国有用地，在估价设定用途、使用年限、开发程度和现状利用条件下，于估价期日2017年2月8日正常市场条件

4、下的国有土地使用权出让价格为：评估土地面积：21.07平方米单位面积地价：152元/平方米楼面地价：41元/平方米总 地 价：0.3203万元大写：叁仟贰佰零叁元整估价对象估价结果详见土地估价结果一览表八、土地估价师签名估价师姓名资格证书号发证机关估价师签名袁磊2006230004国土资源部程攀2007230002国土资源部九、土地估价机构估价机构法定代表人签字:黑龙江融源地价评估有限公司2017年2月9日土地估价结果一览表估价机构：黑龙江融源地价评估有限公司估价期日：2017年2月8日估价报告编号：（黑）融源（2016）（估）字第 号估价目的：划拨土地使用权补办出让土地使用权性质：岀让估价期

5、日的 土地使用者宗地编 码宗地名称房屋所有权证 号（不动产证 明号）宗地位置实际用途设定用途容积率估价期日的实际土地开 发程度估价设定的土地开发程 度建筑物情况土地使 用权年 限（年）评估面积3）土地单 价（元/就）总地价（万元）张博拟转让 给李虹江175185160010300301鸡冠区花园 36号楼3单元3层1440号住宅用地S200801673花园36号楼3单元3 层 1440号住宅用地城镇住宅 用地3.71宗地红线外“七通”红线内“七通”及场地平整宗地红线外“七通”及红线内场地平整买卖321.071520.3203合计21.071520.3203一、上述土地估价结果的限定条件1、 土

6、地权利限制：上述土地估价结果对应的是在土地使用年期内，具有转让、出租、抵押权的土地使用权价格。根据房屋所有权证，至估价期日止，待估宗地不存在土地他项权利 登记。2、 基础设施条件：宗地红线外“七通”（通路、通电、通讯、供水、通排水、通供暖、通气）、红线内“七通”（通路、通电、通讯、供水、通排水、通供暖、通气）及场地平整。3、规划限制条件：城市规划为一般限制。4、影响土地价格的其他限定条件：无。二、其他需要说明的事项：无估价机构：黑龙江融源地价评估有限公司（加盖公章）2017年2月9日第二部分 估价对象界定一、委托估价方委托单位：鸡西市国土资源局单位地址：鸡西市鸡冠区西山路 1 号法人代表：程显

7、涛联 系 人：苏长斌联系电话： 邮政编码： 158100二、估价对象此次估价对象为鸡西市鸡冠区花园 36 号楼 3单元 3层 1440 号住宅用地，土地分摊面积为 21.07 平方米。本次评估范围为全部。三、估价对象概况1. 土地登记状况土地来源及历史沿革：待估宗地位于鸡冠区花园 36号楼 3单元 3层1440 号，原产权人张博以购房方式取得划拨国有土地使用权，现拟转让给李虹江。 待估宗地未办理土地使用权登记。待估宗地产权登记状况如下：房屋产权证号： S200801673产权转让人：张博产权受让人：李虹江宗地位置：鸡冠区花园 36 号楼 3 单元 3 层 1440 号登记用途：住宅土地使用权类

8、型：划拨分摊土地面积： 21.07 平方米根据委托方出具的 委托估价函 及房屋交易和产权确认书 ，产权转让 人：张博，产权受让人：李虹江，宗地位于：鸡西市鸡冠区花园 36 号楼 3 单 元3层1440 号，分摊地面积： 21.07 平方米。2. 土地权利状况待估宗地的所有权为国家所有，产权转让人张博以购房方式取得划拨国有 土地使用权，权属来源合法，产权清楚。产权受让人李虹江拟办理使用年期为 3年的出让国有土地使用权，待估宗地不存在土地他项权利登记。3土地利用状况根据委托方提供材料，待估宗地办有房产证，待估宗地容积率3.71 o待估宗地建构筑物状况：待估宗地所在建筑物共 8层，权利人所在楼层为3

9、 层，其建筑物名称、房产证号、建筑面积、建筑物结构详见表1。用途：住宅建筑面积：78.09平方米。建筑容积率：3.71建筑结构：混合结构建筑物层数：8层。表1估价对象建构筑物状况表宗地编号主要建（构）筑物名称房屋所有证号建筑面积（平方米）建筑结构建筑物高度或总层数所在层数内部装修情况容积率估价对象鸡冠区花园36号楼3单元3层1440号住宅S20080167378.09平方米混合83一般装修3.71小计78.09平方米3.71四、影响地价的因素说明（一）一般因素鸡西市位于黑龙江省东南部，地处北纬44 7至45 9 ，东经130 24 至131 05 。东北部与鸡东县接壤，南与穆棱县毗邻，西与林口

10、县相连，土地 总面积2208.5平方公里，西北-东南长58.5公里，东西宽54公里。鸡西市距省 会哈尔滨市铁路里程549公里。鸡西市下辖鸡冠区，城子河区，恒山区，滴道区，梨树区，麻山区，鸡东 县六区一县，代管密山市和虎林市两个县级市，截至2014年末总户籍人口 189.5 万人，非农人口 118.6 万人1、房地产制度与房地产市场状况鸡西市区土地总面积 2208.5 平方公里。主要用地类型包括农用地（耕地、 菜地、园地等）、建设用地（包括城镇建设用地和集体建设用地） 及未利用地等。根据国务院关于加强土地资产管理的通知 （国发 200115 号）精神和 鸡西市人民政府印发了 鸡西市国有土地使用权

11、出让收入征收管理办法的通知 （鸡政发2007 28 号）、鸡西市人民政府印发鸡西市国有土地上房屋征收 与补偿办法的通知 （鸡政发 2012 11 号）等有关规定，鸡西市人民政府 及有关部门通过加强土地资产管理，整顿土地市场秩序，垄断土地一级市场供 应，并严格按照国土资源部 招标、拍卖、挂牌出让国有土地使用权规定 （国 土资源部 11 号令）要求，对经营性用地实行招标、拍卖和挂牌方式，保证了 土地市场的公开、公平和公正。近年来，鸡西市房地产市场趋于供大于求，总体上房地产价格呈跌势。为 严格土地管理，节约集约利用土地，优化土地资源配置，适应全市经济发展需 要，按照国务院关于深化改革严格土地管理的决

12、定的要求，鸡西市人民政 府发布了 关于严格土地管理的规定 ，进一步强化对土地市场的严格管理， 提 高土地利用效益。 由于近年来居民可支配收入增加， 二手房市场仍有一定需求。2、产业政策鸡西因煤而立，因煤而兴， 1957 年建市，是一个典型的煤炭资源型城市。 经过几十年的开发建设， 累计生产原煤 8.2 亿吨，为支援国家建设和发展地方经 济做出了重要贡献。随着经济体制的转轨和国家产业政策的调整，煤炭资源型 城市长期积累的体制性和结构性矛盾日益显露。多年来，鸡西市对资源型城市 可持续发展问题进行了积极的探索和不懈的努力， 八五期间，确定了 立足资 源、深度开发、依靠科技、优化发展 的战略指导思想，

13、在全市形成了告别单一 煤经济意识，树立大市场观念，构建鸡西经济多元发展新格局的共识。特别是近年来， 鸡西市抓住全国性结构大调整的机遇， 按照可持续发展的要求和省委 二次创业、富民强省的战略部署， 从鸡西还属于经济欠发达、 群众不富裕这一 基本市情出发，确定了 突出一条主线、构建四大格局、强化五个保障，建设绿 色生态旅游城市 的工作任务和目标， 坚持在发展中调整， 在调整中发展， 促进 了产业结构的优化升级。3、城市规划与发展目标根据鸡西市城市规划及土地利用总体规划， 位于鸡冠区西南部以 “ 一横三 纵”四条轴线为空间结构骨架，以生态走廊分割出四个相对独立的复合型组团 建设鸡冠新区。该地区设置居

14、住功能区、行政办公区、体育休闲区、商务办公 区等8大功能区。项目建设分二期进行，一期工程 201 国道支线以北 266公顷， 重点建设体育会展中心、市一中新校区、商务宾馆、行政办公机关、企事业单 位办公楼、大型商业综合体、市民广场和居住小区，计划利用 3 年时间完成。 今年新区建设启动了一期水、电、路等市政基础配套设施和体育会展中心及市 一中新校区建设等重点项目。在功能定位上，西南新区是未来鸡西市行政办公、商业服务、会展信息、 商务办公、 文化体育等城市核心功能的发展区域。 新区以行政办公为领航功能， 商务金融、商业服务、体育会展为主导功能，文化休闲、旅游娱乐功能为互补 功能，研发创意、教育培

15、训为特性功能，生活居住为支撑功能的多元复合互动 的综合性城市新区，是鸡西市未来新形象的集中展示区。4、城市经济发展状况2014 年末，全年实现地区生产总值 (GDP) 582.3 亿元，按可比价格计算比 上年增长 13.6% ，连续九年保持两位数增长。其中，第一产业增加值 1000.2 亿元，增长 13.4% ；第二产业增加值 238.3 亿元，增长 16.7% ；第三产业增加 值 178.8 亿元，增长 9.2% 。三次产业结构为 28.4 ：40.9 ：30.7 。第一、二、 三产业对 GDP 增长的贡献率分别为 24.7% 、54.1%和 21.2% 。人均地区生产 总值 31536 元

16、，增长 14.6% 。全年实现固定资产投资 277.5 亿元，增长 38.7% 。 全年实现社会消费品零售总额 162.3 亿元，比上年增长 15.9% 。全市外贸进出 口总额实现 10.8 亿美元，同比增长 16.9% 。实际利用外资 1.10 亿美元，同比 增长 20.2% 。全市完成全口径财政收入 86 亿元，同比增长 7.1% 。其中，地方 财政收入完成 54.3 亿元，同比增长 13.4% ，公共财政预算收入 43.3 亿元，增 长 22.8% 。地方财政支出达到 79.7 亿元，同比增长 13.2% 。全年城镇居民人 均可支配收入为 16980 元，同比增长 11.3% 。人均消费

17、性支出为 12182 元， 同比增长 1.4% 。农民人均纯收入 10422 元，增长 15.9% 。（二）区域因素1、区域概况 估价对象位于鸡冠区，鸡冠区地处鸡西市东部，位于鸡冠山西麓，穆棱河 南岸，是鸡西市委、 市政府所在地， 全市政治、经济、文化中心。辖区面积 153.2 平方公里，辖两乡（红星乡、西郊乡） 、七个街道办事处，人口 32 万。近年来， 鸡冠区通过立足资源抓特色， 面向市场抓特色， 务实求效上特色， 走出了一亲特色效益型发展之路。 全区共建成蔬菜大棚 2400 栋，温室 800 栋， 建成“10 大质量效益区 ”。500 个质量效益园、 7 个蔬菜生产基地， 4 个千亩果

18、园和 4 个畜牧生产小区。鸡冠区的商贸服务繁荣活跃，是鸡西市重要的贸易中心和商品集散地。通 过实施 “大经贸”战略，先后与美国、日本、俄罗斯、韩国、香港等国家和地区 开展了经贸往来合作，常年对俄出口蔬菜和轻工产品。随着鸡冠区城镇建设的不断加强，鸡冠区城镇面貌已有明显改观，环境卫 生明显好转，人民居住条件得到了极大的改善。境内铁路有林密线、城鸡线、 鸡恒线等，设有鸡西和西鸡西两个二等站。公路直通哈尔滨、牡丹江、图们等 13个县市。短途运输共有 22条线路，营运里程近 3000 公里。区内设有南站、 北站、新站和长途客运站。鸡冠区内小学已发展到 25所，在校生14203 人，教师688人，中学8所

19、，在 校生18039 人，专任教师596人。学生入学率达 99.4% ，毕业率达98.3% 。幼儿 园38 所，教育形成网络，基本普及中等教育。鸡冠区卫生工作坚持了防病、 治病的指导方针， 近一步巩固了初级卫生 保健成果。全区除各大医院外， 还有区医院 2所，防疫站两个、妇幼保健站 2个、 私营诊所 45所。各级卫生人员 1200 人，病床500 张。成为全市医疗卫生事业的 中心。市区基础设施完善，城区中心地带已达到“七通一平”（即通电、通讯、 通路、供水、排水、通暖、通气和宗地内场地平整） ，城区边缘地带已达到 “四 通一平”（即通电、通讯、通路、供水和宗地内场地平整）。2、交通条件 估价对

20、象区域道路级别为主干道，交通道路为沿河北路，街道为水泥路和 柏油路，交通条件较便捷。3、基础设施条件 宗地外的实际土地开发程度为宗地红线外“七通”（通路、通电、通讯、 供水、排水、通暖、通气）。A、通电估价对象所在区域内电源主要来源于国家电网，通电保证率 95% 以上。B、通讯估价对象所在区域内通讯与市政通讯网相联，市话普及率 95% 以上，通讯 线路基本畅通。C、供水估价对象所在区域主要由市自来水公司供水，通上水保证率 95% 以上。D 、排水排水通畅，排水保证率 95% 以上通暖通畅，供暖保证率 95%以上通气通畅，供气保证率 95% 以上估价对象所在区域排水为市政管网排水，E、供暖估价对

21、象所在区域通暖为市政管网通暖，F、供气估价对象所在区域通气为市政管网通气，G、环境条件估价对象所处区域自然环境和人文环境较好；区域内医院、学校、邮局、 银行、公安局等公共设施完善程度比较高。H、周围用地类型估价对象所在区域周围用地类型为商住混合用地。4、估价对象的区域因素估价对象处于区较繁华区范围内，距商服中心点（万达广场） 2200 米，距 农贸市场距离 350米，环境质量状况无污染，距对外交通站点距离 2400 米，公 共设施完善度 3个，周围土地利用类型为商住混合用地。（5）土地级别及基准地价 估价对象所处区域为鸡西市基准地价住宅一级范围内，其对应的基准地价 为399 元/ 平方米。（三

22、）个别因素估价对象位于鸡冠区花园 36 号楼 3 单元 3 层 1440 号，土地面积为 21.07 平方米，建筑面积 78.09 平方米，容积率为 3.71 。1、宗地形状估价对象宗地形状一般。2、宗地面积估价对象宗地面积大小一般。3、距公交站点距离估价对象距公交站点距离 200 米。4、建筑物朝向 估价对象朝向为西北 - 东南。5 、宗地内土地开发程度为 “七通”（通路、通电、通讯、供水、排水、 通暖、通气）。第三部分 土地估价结果及其使用一、估价依据（一）国家有关部门颁布的法律、法规及规章1、中华人民共和国土地管理法 （中华人民共和国主席令第 28 号，2004 年8月30日）2、中华人

23、民共和国城市房地产管理法（中华人民共和国主席令第72号， 2007 年8月30日）3、中华人民共和国物权法（中华人民共和国主席令第 62号， 2007 年 3月30日）4、中华人民共和国城乡规划法 （中华人民共和国主席令第 74 号，2007年10月30日）5、中华人民共和国土地管理法实施条例（国务院令第 256 号，1998 年12月30日）6、中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例（国务 院令第55号， 1990 年5月30日）7、国土资源部土地登记办法 （2007 年 11 月 28 日国土资源部第 5 次 部务会议审议通过，于 2008 年 2 月 1 日起施行）8、中华人

24、民共和国财政部令国家税务总局第 49 号中华人民共和国耕地 占用税暂行条例实施细则（二）地方政府及有关部门颁布的有关法规及相关文件1、黑龙江省土地管理条例 （黑龙江省九届人代会常委会第 33 号）2、黑龙江省国土资源厅关于加强土地管理促进节约集约用地的通知 （黑国土资发 2012 25 号）3、黑龙江省人民政府关于调整地方教育附加征收标准的通知 （黑政发 201113 号）4、鸡西市人民政府关于鸡西市实施基准地价更新成果的通知5 、鸡西市城镇土地定级估价更新报告 （2014 年 6 月 ）6、鸡西市国土资源局关于鸡西市基准地价更新成果的批复 （鸡政地价 201441 号）（ 2013 年 9

25、月 30 日）（三）有关技术标准1、中华人民共和国国家标准城镇土地估价规程（ GB/T18508-2014 ）2、中华人民共和国国家标准城镇土地分等定级规程 （GB/T 18507-2014)3、中华人民共和国国家标准 土地利用现状分类 （GB/T 21010-2007 ）4、国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）（国土资厅 发 201320 号）（四）其他1、委托方提供的有关资料；（1）委托估价函；（2）房屋交易和产权确认书复印件。2、受托方掌握的有关资料和估价人员现场调查收集的其它相关资料;（1）、估价对象土地利用现状照片；（2）、区域因素及个别因素状况等资料；（3）、收益还原法比

26、较案例资料；二、土地估价（一）估价原则根据城镇土地估价规程土地估价主要遵循以下技术原则：1、合法性原则遵循合法原则， 是指估价人员和估价机构在土地评估中， 应遵循相关法律、 法规和评估技术规程，所评估的对象应以合法使用和合法处分为前提。合法权 益包括：合法产权、合法使用、合法处分等方面。在合法产权方面，应以土地 使用权证、权属登记和其他合法证件为依据。在合法使用方面，应以使用管制 （城市规划、土地用途管制等）为依据。在合法处分方面，应以法律法规和合 同（如土地使用权出让合同）等容许的处分方式为依据。2、替代性原则 土地估价应用相邻地区或类似地区功能相同或相近、条件相似的土地市场 交易价格为依据

27、，估价结果不得明显偏离具有替代性质的土地客观价格。3 、最有效使用原则土地估价应以待估宗地的最有效利用为前提。判断土地最有效利用以土地 利用是否符合其自身利用条件、法律法规政策及规划限制、市场要求和最佳利 用程度等为依据。4、预期收益原则土地估价应以待估宗地在正常利用条件下的未来客观有效的预期收益为依 据。对于价格的评估，重要的并非过去，而是未来。过去收益的重要意义，在 于为推出未来的收益变化动向提供依据。因此，商品的价格是由反映该商品将 来的总收益所决定的。土地也是如此，它的价格也受预期收益形成的变动所左 右。所以，土地投资者是在预测该土地能带来的收益和效用后进行投资的。所 以，就要求估价者

28、必须了解过去的收益状况，并对土地市场现状、发展趋势、 政治经济形式及政策规定对土地市场的影响进行细致分析和预测，准确预测该 土地现在以至未来能给权利人带来的利润综合，即收益价格。5、需求与供给原则土地估价应以市场供需决定土地价格为依据，并充分考虑土地供需的特殊 性和土地市场的地域性。在完全的市场竞争中，一般商品的价格取决于供求的平衡，需大于供，价 格就会提高，反之价格就会降低。由于土地与一般商品相比，具有特殊的人文 和自然特性，其在市场交易过程中所遵循的供求规律也不同，因此，在土地估 价过程中，应具体分析评估对象所处区域的市场供求关系，已确定符合当地供 求关系的价格。6 、贡献原则不动产总收益

29、是由土地及其它生产要素共同作用的结果，土地的价格可根 据土地对不动产收益的贡献大小确定。不动产的总收益是由土地及建筑物等构 成因素共同作用的结果。就土地部分的贡献而言，由于地价是在生产经营活动之前优先支付的，故土地的贡献具有优先性和特殊性，评估时应特别考虑。（二）估价方法 根据估价对象的特点、具体条件和项目的实际情况，依据中华人民共和国 国家标准城镇土地估价规程 （GB/T18508-2014 ），结合估价对象所在区域 的土地市场情况和土地估价师收集的有关资料，分析、选择适宜于估价对象土 地使用权价格的评估方法。估价对象设定用途为城镇住宅用地，鸡西市已完成城区基准地价的更新工 作，估价对象又位

30、于基准地价覆盖范围内，属于住宅用途一级地范围内，并有 计算宗地地价的修正体系，可选用基准地价系数修正法进行评估。由于估价对 象所在区域可以选择到与估价对象相类似的近期已经发生交易的市场交易案 例，比较适宜采用收益还原法评估。综上所述，本次估价采用基准地价系数修正法、收益还原法评估。（三）估价结果1、地价确定的方法 本次评估土地使用权价格选择基准地价系数修正法和收益还原法两种估 价方法进行了评估，两种估价方法估价结果比较接近，估价人员在认真分析当 地市场地价实际水平的基础上，考虑到基准地价是定期公布的，当地基准地价 能够客观反映估价对象区域的平均水平，收益还原法采用了与估价对象在同一 供需圈内的

31、具有普遍性物业和租金水平的住宅建筑的出租案例租金测算，且收 益还原法估价结果与基准地价系数修正法估价结果差异不大，从不同角度反映 了估价对象的地价水平，经估价人员综合分析认为，取两种方法估价结果的算 术平均值作为估价对象的价格较为合理，故本次评估采用基准地价系数修正法 和收益还原法的算术平均值作为最终估价结果（详见表 2）待估宗地土地单价 二（152.23+152.35 ）+2= 152元/平方米（取整）表2估价对象估价结果确定表宗地名称评估方法结果（元/平方米）权重宗地地价（元/平方米）城子河区花园36号楼3单元3层1440号住宅用地基准地价系数修正法152.230.5152收益还原法152

32、.350.52、估价结果（货币种类及单位：人民币万元）根据城镇土地估价规程，估价人员依据土地估价的基本原则理论和方法, 在充分分析估价对象所在区域的地价影响因素和掌握的土地市场交易资料的基 础上，按照土地估价程序，选择合适的估价方法得出估价对象本次地价定义条 件下的土地评估结果如下：评估土地面积：21.07平方米单位面积地价：152元/平方米楼面地价：41元/平方米总 地 价：0.3203万元大写：叁仟贰佰零叁元整估价对象估价结果详见土地估价结果一览表三、估价结果和估价报告的使用1、估价的前提条件和假设条件（1 ）前提条件 本次估价的依据均为国家及地方有关土地管理及地价管理的现行法律、 法规、

33、规程及估价对象的有关资料。其中关于估价对象权属状况等法律性凭证, 如房屋交易和产权确认书等均由委托方提供。只有在委托方提供的各种资 料合法有效、情况属实的条件下，本报告的评估结果方能有效。 在估价期日的地产市场为公开、平等、自愿的客观交易市场。 任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规。 本次评估设定土地开发程度为宗地外的基础设施开发程度及宗地内场地平整 估价对象能有效利用，并产生相应的土地收益。 估价人员根据国家有关法律、法规、估价规程及地方有关地价评估技术标准。结合估价对象具体状况，确定估价原则、方法及参数的选取。 本报告估价结果是在满足地价定义条件下的市场价格。 估

34、价对象的土地面积以委托方提供的委托估价函为准，建筑面积以房屋交易和产权确认书为准。该宗地用地分摊面积为 21.07 平方米，建筑 面积为 78.09 平方米，实际容积率为 3.71 。 估价对象为住宅用地，根据中华人民共和国国家标准土地利用现状分类 （GB/T 21010-2007 ）的规定，本次设定用途为城镇住宅用地。 估价对象为分摊土地，本次评估各因素按整宗地考虑，容积率按照实际容积率进行设定。（ 2 ）假设条件 本评估报告是在估价期日，依据国家有关政策评估的设定用途及年限的 土地使用权价格。本次估价按照委托方要求设定，基准日设定为 2017 年2 月 8日。 待估宗地登记用途为住宅用地，

35、与实际用途相符，本次评估设定用途为 城镇住宅用地。2、估价结果和估价报告的使用（1） 本次估价所依据的主要法律、法规有中华人民共和国土地管理法、 中华人民共和国城市房地产管理法 、中华人民共和国城乡规划法 、中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 （中华人民共和国国务 院第 55号令）、城镇土地估价规程 （GB/T18508-2014 ）、土地利用现状分 类等文件。如果上述法律、法规中的有关内容、要求发生变化，本估价报告 及其估价结果也应作相应调整。（2）本评估报告是为本报告中所陈述评估目的提供价格参考。如果改变评 估目的，本报告的评估结果无效，地价应另行评估。（3）本评估报告分为

36、土地估价报告和土地估价技术报告两种格式。土地估价报告 作为估价结果提供给委托方； 土地估价技术报告 报送有关 部门进行确认，并由国土资源管理部门和估价机构存档。本评估报告需经当地 国土资源局确认后有效。（ 4）本评估报告自提交日期之日起有效期为一年，即自 2017 年 2 月 9 日 至 2018 年 2 月 9 日本报告有效。（5）本评估报告及其估价结果的使用权归委托方所有，黑龙江融源地价评 估有限公司对本估价报告有解释权。（6）本报告除报有关部门外，委托方或受托方未经对方同意，不得以任何 方式对外公开、发表或提供给第三方，以为对方保守商业、技术秘密。（7）本报告必须完整使用，对仅使用报告中

37、的部分内容所导致的有关损 失，受托估价机构不承担责任。3、需要特殊说明的事项（1）有关资料来源 本次估价所采用的面积、四至、权属、界限及利用状况均来源于由委托 方提供的委托估价函及房屋交易和产权确认书以及估价师现场勘察的 调查材料。黑龙江融源地价评估有限公司估价师到现场勘察并收集相关资料， 并由委托方对其提供资料的有效性、准确性和来源的合法性等相关问题负责相 应的法律责任，受托方对评估报告中的技术问题及估价结果负责。 土地区位条件、 地产交易资料等评估相关资料由估价人员实地调查而得。 估价人员根据国家有关法律、法规、估价规程及地方有关地价评估技术 标准，结合待估宗地具体状况，确定估价原则、方法

38、及参数的选取。（2）本报告估价结果是在满足地价定义所设定条件下的使用权价格， 在估 价结果有效期内，如果基准地价发生调整，或地价指数、估价期日、土地利用 方式（登记用途、设定用途、容积率等） 、土地开发状况（实际开发程度、规划 开发程度、 估价设定的开发程度）、土地面积、 土地处置方式等影响地价的因素 发生变化， 将对地价评估结果产生直接影响。 此时，该评估价格应作相应调整。（3）根据估价期日土地市场状况及中国人民银行公布的一年期（含一年） 存款利率 1.50% ，再考虑一定的风险因素 4.50% ，确定此次评估的土地还原利 率为6。（4）估价对象的特殊性、估价中未考虑的因素：无。（5）其它需

39、要特殊说明的问题：无第四部分 附 件附件 1 委托估价函复印件；附件 2 估价对象房屋交易和产权确认书复印件；附件 3 收益还原法比较案例照片；附件 4 估价对象照片；附件 5 收益还原法比较案例位置示意图；附件 6 估价对象位置示意图；附件 7 估价机构营业执照复印件；附件 8 估价机构资质证书复印件；附件 9 土地估价师资质证书复印件。土地估价技术报告项目名称：鸡西市鸡冠区李虹江花园 36 号楼3单元3层1440 号宗地土地使用权出让价格评估（黑龙江省鸡西市） 受托估价单位：黑龙江融源地价评估有限公司 土地估价报告编号： （黑）融源 （2016）（ 估）字第 号 土地估价技术报告编号： （

40、黑）融源 （2016）（ 技）字第 号 提交估价报告日期：二O 七年二月八日关键词 : 黑龙江省鸡西市土地使用权出让黑龙江融源地价评估有限公司二O七年土地估价技术报告（评估工作底稿）第一部分 总 述一、估价项目名称鸡西市鸡冠区花园 36号楼3单元3层1440 号宗地土地使用权出让价格评估 黑龙江省鸡西市）二、委托估价方 委托单位：鸡西市国土资源局 单位地址：鸡西市鸡冠区西山路 1 号法人代表：程显涛联 系 人：苏长斌联系电话： 邮政编码： 158100三、受托估价方 估价机构：黑龙江融源地价评估有限公司法人代表：厉斌工商注册号： 机构地址：哈尔滨南岗区华山路与黄河路交角处 1栋1单元16 层5

41、号 执业范围：全省范围内从事土地评估业务资质注册号： 201526注册有效期限： 2013年12月5日至2016 年12月4日联系电话： 邮政编码： 1100000四、估价目的根据委托方出具的委托估价函及房屋交易和产权确认书，鸡冠区 花园 36 号楼 3 单元 3 层 1440 号住宅拟进行产权交易，涉及国有建设用地使 用权转让，产权交易人李虹江需为原划拨土地使用权补办出让手续。委托方为 此委托我公司对该宗地进行评估，为其办理出让手续提供土地价格参考。五、估价依据（一）国家有关部门颁布的法律、法规及规章1、中华人民共和国土地管理法 （中华人民共和国主席令第 28 号，2004 年8月28日）2

42、、中华人民共和国城市房地产管理法（中华人民共和国主席令第 72 号， 2007 年8月30日）3、中华人民共和国物权法（中华人民共和国主席令第 62号， 2007 年 3月16日）4、中华人民共和国城乡规划法 （中华人民共和国主席令第 74 号，2007 年12月12日）5、中华人民共和国土地管理法实施条例（国务院令第 256 号，1998 年12月27日）6、中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例（国务 院令第55号， 1990 年5月19日）7、国土资源部土地登记办法（ 2007年 11月 28日国土资源部第 5次部 务会议审议通过，于 2008年 2月1日起施行）8、中华人民

43、共和国财政部令国家税务总局第 49 号中华人民共和国耕地 占用税暂行条例实施细则（二）地方政府及有关部门颁布的有关法规及相关文件1、黑龙江省土地管理条例 （黑龙江省九届人代会常委会第 33 号）2、黑龙江省国土资源厅关于加强土地管理促进节约集约用地的通知 （黑国土资发 2012 25 号）3、黑龙江省人民政府关于调整地方教育附加征收标准的通知 （黑政发 201113 号）4、鸡西市人民政府关于鸡西市实施基准地价更新成果的通知5 、鸡西市城镇土地定级估价更新报告 （2014 年 6 月 ）6、鸡西市国土资源局关于鸡西市基准地价更新成果的批复 （鸡政地价 201441 号）（ 2013 年 9 月

44、 30 日）（三）有关技术标准1、中华人民共和国国家标准城镇土地估价规程（ GB/T18508-2014 ）2、中华人民共和国国家标准城镇土地分等定级规程 （GB/T 18507-2014）3、中华人民共和国国家标准 土地利用现状分类 （GB/T 21010-2007 ）4、国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）（国土资厅 发 201320 号）（四）其他1、委托方提供的有关资料；（1）委托估价函；（2）房屋交易和产权确认书复印件。2、受托方掌握的有关资料和估价人员现场调查收集的其它相关资料;（1）、估价对象土地利用现状照片；（2）、区域因素及个别因素状况等资料；（3）、收益还原法比较

45、案例资料；六、估价期日2017 年2 月8日七、估价日期2017 年2月8日至2017 年2月9日八、地价定义 待估宗地现状用途为住宅用地，本次评估设定为城镇住宅用地，宗地实际 开发程度为宗地外基础设施具备 “七通 ”（通路、供电、通讯、通上水、通下水、 通热、通气），宗地内达到 “七通一平 ”（即通路、供电、通讯、通上水、通下 水、通热、通气及场地平整），本次评估设定开发程度宗地外同宗地实际开发 程度，宗地内场地平整。本次估价设定土地价格定义为待估宗地于估价期日（ 2017 年 2 月 8 日）， 现状利用条件下，设定用途为城镇住宅用地，宗地外基础设施达到“七通 ”（通路、供电、通讯、通上水

46、、通下水、通热、通气），宗地内场地平整，宗地容 积率 3.71 ，出让用地土地使用年期为 3 年的国有建设用地土地使用权价格。九、估价结果 估价人员在现场查勘和市场分析的基础上，按照地价评估的基本原则和估 价程序，选择合适的评估方法，评估得出位于鸡冠区花园 36 号楼 3 单元 3 层 1440 号，待估宗地的土地使用权分摊面积 21.07 平方米的国有用地，在估价 设定用途、使用年限、开发程度和现状利用条件下，于估价期日 2017 年2 月 8 日正常市场条件下的国有土地使用权出让价格为：评估土地面积： 21.07 平方米单位面积地价： 152 元/平方米楼 面 地 价: 41元/ 平方米总

47、 地 价： 0.3203 万元大写：叁仟贰佰零叁元整土地估价结果一览表估价机构：黑龙江融源地价评估有限公司估价期日：2017年2月8日技术报告编号：（黑）融源（2016）（技）字第 号估价目的：划拨土地使用权补办出让土地使用权性质：岀让估价期日的 土地使用者宗地编 码宗地名称房屋所有权证 号（不动产证 明号）宗地位置实际用途设定用途容积率估价期日的实际土地开 发程度估价设定的土地开发程 度建筑物情况土地使 用权年 限（年）评估面积3）土地单 价（元/就）总地价（万元）张博拟转让 给李虹江175185160010300301鸡冠区花园 36号楼3单元3层1440号住宅用地S200801673花园

48、36号楼3单元3 层 1440号住宅用地城镇住宅 用地3.71宗地红线外“七通”红线内“七通”及场地平整宗地红线外“七通”及红线内场地平整买卖321.071520.3203合计21.071520.3203一、上述土地估价结果的限定条件1、 土地权利限制：上述土地估价结果对应的是在土地使用年期内，具有转让、出租、抵押权的土地使用权价格。根据房屋所有权证，至估价期日止，待估宗地不存在土地他项权利 登记。2、 基础设施条件：宗地红线外“七通”（通路、通电、通讯、供水、通排水、通供暖、通气）、红线内“七通”（通路、通电、通讯、供水、通排水、通供暖、通气）及场地平整。3、规划限制条件：城市规划为一般限制

49、。4、影响土地价格的其他限定条件：无。二、其他需要说明的事项：无。估价机构：黑龙江融源地价评估有限公司（加盖公章）2017年2月9日十、需要特殊说明的事项1、估价的前提条件和假设条件（1）前提条件 本次估价的依据均为国家及地方有关土地管理及地价管理的现行法律、 法规、规程及估价对象的有关资料。 其中关于估价对象权属状况等法律性凭证， 如房屋交易和产权确认书等均由委托方提供。只有在委托方提供的各种资 料合法有效、情况属实的条件下，本报告的评估结果方能有效。 在估价期日的地产市场为公开、平等、自愿的客观交易市场。 任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规。 本次评估设定土地开

50、发程度为宗地外的基础设施开发程度及宗地内场地 平整。 估价对象能有效利用，并产生相应的土地收益。 估价人员根据国家有关法律、法规、估价规程及地方有关地价评估技术标准。结合估价对象具体状况，确定估价原则、方法及参数的选取。 本报告估价结果是在满足地价定义条件下的市场价格。 估价对象的土地面积以委托方提供的委托估价函为准，建筑面积以房屋交易和产权确认书为准。该宗地用地分摊面积为 21.07 平方米，建筑 面积为 78.09 平方米，实际容积率为 3.71 。 估价对象为住宅用地，根据中华人民共和国国家标准土地利用现状分类 （GB/T 21010-2007 ）的规定，本次设定用途为城镇住宅用地。 根

51、据鸡西市国土资源局要求土地开发程度不进行修正，故不需要进行开发程度的修正。（ 2 ）假设条件 本评估报告是在估价期日，依据国家有关政策评估的设定用途及年限的 土地使用权价格。本次估价按照委托方要求设定，基准日设定为 2017 年2 月 8日。 待估宗地登记用途为住宅用地，与实际用途相符，本次评估设定用途为 城镇住宅用地。2、估价结果和估价报告的使用（1）本次估价所依据的主要法律、法规有中华人民共和国土地管理法 、 中华人民共和国城市房地产管理法 、中华人民共和国城乡规划法 、中华 人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 （中华人民共和国国务 院第 55号令）、城镇土地估价规程 （GB/

52、T18508-2014 ）、土地利用现状分 类等文件。如果上述法律、法规中的有关内容、要求发生变化，本估价报告 及其估价结果也应作相应调整。（2）本评估报告是为本报告中所陈述评估目的提供价格参考。如果改变评 估目的，本报告的评估结果无效，地价应另行评估。（3）本评估报告分为土地估价报告和土地估价技术报告两种格式。 土地估价报告 作为估价结果提供给委托方； 土地估价技术报告 报送有关 部门进行确认，并由国土资源管理部门和估价机构存档。本评估报告需经当地 国土资源局确认后有效。（ 4）本评估报告自提交日期之日起有效期为一年，即自 2017 年 2 月 9 日 至 2018 年 2 月 9 日本报告

53、有效。（5）本评估报告及其估价结果的使用权归委托方所有，黑龙江融源地价评 估有限公司对本估价报告有解释权。（6）本报告除报有关部门外，委托方或受托方未经对方同意，不得以任何 方式对外公开、发表或提供给第三方，以为对方保守商业、技术秘密。（7）本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损 失，受托估价机构不承担责任。3、需要特殊说明的事项（1）有关资料来源 本次估价所采用的面积、四至、权属、界限及利用状况均来源于由委托 方提供的委托估价函及房屋交易和产权确认书以及估价师现场勘察的 调查材料。黑龙江融源地价评估有限公司估价师到现场勘察并收集相关资料， 并由委托方对其提供资料的有效性、

54、准确性和来源的合法性等相关问题负责相 应的法律责任，受托方对评估报告中的技术问题及估价结果负责。 土地区位条件、 地产交易资料等评估相关资料由估价人员实地调查而得。 估价人员根据国家有关法律、法规、估价规程及地方有关地价评估技术标准，结合待估宗地具体状况，确定估价原则、方法及参数的选取。（2）本报告估价结果是在满足地价定义所设定条件下的使用权价格，在估价结果有效期内，如果基准地价发生调整，或地价指数、估价期日、土地利用 方式（登记用途、设定用途、容积率等）、土地开发状况（实际开发程度、规划 开发程度、估价设定的开发程度）、土地面积、土地处置方式等影响地价的因素 发生变化，将对地价评估结果产生直接影响。 此时，该评估价格应作相应调整。（3 ）根据估价期日土地市场状况及中国人民银行公布的一年期（含一年）存款利率1.50%，再考虑一定的风险因素4.50%，确定此次评估的土地还原利 率为6 %。李虹江（4）估价对象的特殊性、估价中未考虑的因素：无。（5）其它需要特殊说明的问题：无卜一、土地估价师签名估价师姓名资格证书号发证机关估价师签名袁磊2006230004国土资源部程攀2007230002国土资源部十五、土地估价机构估价机构法定代表人签字:黑龙江融源地价评估有限公司（机构公章）二O年二月八日第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析一、估价对象描述1、土地登记状况 土地来源及历