协信星光天地商业项目定位咨询报告(北京中海首佳)

1、北京中海首佳商业设计公司定位思路定位思路: :通过前期调研数据分析通过前期调研数据分析, ,对业态组合设置、对业态组合设置、各业态规划、项目规模、主题概念等进行论证分析。各业态规划、项目规模、主题概念等进行论证分析。 定位定位规模规模业态组合业态组合主题主题规划规划定位与规划研究思路定位与规划研究思路市场环境调查商业定位的分析推断总体商业定位及商业规划商业环境调查市场环境分析和商业环境分析各商业业态物业要求市场调研重点是测定项目所在区域的宏观经济支撑力、宏观发展空间和微观商业环境、市场竞争力和项目市场前景目的：了解项目的立地条件SWOT，分析商圈内消费者的构成、市场潜力、客源途经及流动量、经济

2、特点、消费能力等，从而为确定项目的基本商业定位，错位经营提供依据。也为推算卖场规模提供数据支撑。根据以上的宏观经济调研和微观商业调研得出相关的商业项目分析，得出各模式商业和与项目地段特征相结合的新型商业的分析结论目的：对调查数据进行统计分析，从而确定项目经营的商业立地评价、定位主题概念，卖场规模的推断，业种业态组合计划。根据以上的分析结论，进行符合项目定位、地块特征和招商需求的商业规划和各业态对物业设施的商业需求。目的：符合多方需求，得出符合市场的最佳方案。确保投资方收益、商户运营和消费者需求三方盈利。项目总体特征分析：立地环境评价项目总体特征分析：立地环境评价商业空白较大，商业中心指标较低，

3、潜在购买力较大。处于交通主干道金开大道上，临街，无障碍物遮挡，视觉效果好集客手段多样，区域性集客范围广能满足较多业种业态的选址需求。周边地产项目价格位较高，未来可以以较高的价位租、售商铺。周边在建、拟建商业项目较少，招商难度较低。尚有待开发的空白地段优优势势劣劣势势项目周边人口密度低。目前周边在建、拟建商业项目少，需要独立支持商业氛围。距离观音桥商圈较近，会出现部分消费外流及截流的现象。目前人流量较少。周边集合了富人区和大众区，客层复杂渝北区消费群体是观音桥商圈第二大客群，占比大15.5%，按销售额计算，渝北区每年就此流失16.5个亿；该商圈对渝北区消费群体的辐射能力主要归因于渝北区商业发展的

4、滞后及地理距离上的便利性；项目规模项目规模周边人口规模周边人口规模周边人口及辐射人口的购买力周边人口及辐射人口的购买力周边人口消费特征周边人口消费特征辐射人口辐射人口各业态平效各业态平效食品、日用品、家电业态是居民在驻地周边解决的消费业态业态规模推算基础数据业态规模推算基础数据- -百货业态平效百货业态平效传统商圈购物中心项目商业中心零售业态零售业种精品超市大卖场GMS精品百货店奢侈品生活特性店屈臣氏 日化品超市家居店厨具店香薰店墙饰店巧克力店冰激凌店亲子游乐教育店手工DIY店瓷器店玻璃器皿店非购物业态占比提高业种面积分配表业种面积分配表封闭MALL室内步行街内主要布置购物服务业态,其业种配置

5、为：精品店、金融、个人护理店、影楼、中西式快餐等.封闭MALL业种面积分配表业种面积分配表餐饮区业态面积分配表业态面积分配表 超市6000 电器连锁2000-3000 生活特性店6000,金融、个人护理店、影楼、中西式快餐;合计12500休闲:健身中心、网吧、时尚书城、美容美发、美体中心;合计9500 娱乐: 影城5000、 特色餐饮: 6000 共: 36000本项目业态规划建筑整体需求：楼层层高：超市BIF不低于5.5米，1F不低于4.8米，2F不低于4.8米。影院三层局部挑空不低于8米，柱网开间8.48.4米以上餐饮需考虑上下水（冷、热水），污水排放、生化处 理装置。其他要求：通讯设施、中央空调。租金收益租金收益方案方案1(1(全租赁全租赁) )1、精品店和小面积配套按套内面积核算租金，2、超市、电器、金融、娱乐健身，大型餐饮按建筑面核算租金。3、影城按保底加提成（一般按销售额的5%-10%）单位：元（人民币)租金收益租金收益方案方案2 2（部分销售部分租赁）（部分销售部分租赁）1、本方案按售出5000平方米面积测算：年租金总额将变为17,429,