精品资料（2021-2022年收藏）楼宇经济

1、楼宇经济楼宇经济是近年来中国城市经济发展中涌现的一种新型经济形态。它是以商务楼、功能性板块和区域性设施为主要载体，以开发、出租楼宇引进各种企业，从而引进税源，带动区域经济发展为目的，以体现集约型、高密度为特点的一种经济形态。主要表现为现代服务业，如金融业、咨询业、广告策划、影视制作、网络公司、律师事务所、会计事务所、咨询中介公司、高科技企业、娱乐服务企业、房地产开发企业、旅游服务企业、交通通讯企业等国内外各类企业和公司。兴起在中国城市经济发展中，凡是利用城区新开发楼盘和闲置用房，通过出租、售卖、合作等形式，招商引进现代服务企业和都市型工业，从而培植新税源和新的经济增长点，促进城市经济发展的经济

2、活动，通称为楼宇经济。 近年来，总部经济、体育经济、社区经济、培训经济等各种新的经济术语所所蕴含的商机、能量一次又一次地给政府和精明的商家带来了“惊喜”。而就在这个时候，一种新的经济形态在大都市悄然而生，吸引着越来越多的“眼球”，这就是楼宇经济。楼宇经济在我国的提法始于上世纪90年代，是经济学界提出的一种复合概念。楼宇经济的概念和实践首先出现在深圳和上海，随后出现在沿海的一些经济发达城市（宁波、福州、大连、天津等），并且也日益被其他一些城市政府所接受。近年来，一些城市的中心城区把发展楼宇经济作为一种新的发展举措，积极推进，并取得一定的成绩。楼宇经济在我国的兴起不是一种偶然现象，而是我国城市和社

3、会经济发展一定阶段所自然出现的经济现象。形成“楼宇经济”成为大城市中心城区经济发展的亮点，吸引着许多城市不断推出发展“楼宇经济”的规划。“楼宇经济”是经济、社会发展到一定阶段的产物，是与知识经济相结合、企业经营方式转变的结果，具有集聚性、辐射性、“体制外性”，流动性等特点。“楼宇经济”形成所依靠的不仅仅是建筑，需要有一定的经济、文化沉淀的环境，“楼宇经济”要保持持续发展，需要大力发展现代服务业。本文对“楼宇”及“楼宇经济”的概念、形成、特点以及进一步完善的主要措施进行一些粗浅的探索 。形成原因(1)楼宇经济的崛起是城市土地集约利用的要求。城市土地资源短缺，需要集约化利用土地。目前我国大城市土地

4、资源的越来越短缺，城市经济要持续发展，必须集约利用土地，需要一种以集约化发展为本质特征的经济形式的出现。楼宇经济正是对土地集约利用的经济。 (2)楼宇经济的崛起是现代服务业集聚和辐射的必然结果。现代服务业、知识经济的发展，为楼宇经济发展提出大量需求。随着各大城市工业的外迁和比例的降低，现代服务业在各大城市日益发展，现代服务业已日益成为各大城市产业发展的支柱和方向。城市知识型服务业对城市周边区域乃至全国的市场都极具吸引力和影响力。现代服务业在城市的集聚，需要楼宇提供办公空间。 (3)楼宇经济的崛起是价值链分解的必然结果。在全球分工不断加剧的大背景下，价值链不同环节呈现出快速分解的态势，而相同或相

5、近的环节在同一空间中不断积聚，以至于出现各种专业性极强的功能区域。在经济发展的早期，企业在办公空间上是一体的，研发、管理、设计、生产等位于同一办公地点。但随着企业价值链的分解，管理与研发、生产分离。企业由单一中心、独立行为、地方观念向多个中心、相互依存、全球观念转变。企业的管理功能更趋向于是中心，而研发功能更趋向于专业的科技园，生产功能更趋向于低价便宜的郊区或工业区。价值链各环节的分解和同类集聚，打破了过去传统的企业自建自用的办公场所，新的集聚需要新的商务楼宇提供空间支持。 (4)楼宇经济的崛起是楼宇本身集聚的要求。在楼宇出租竞争日益激烈的情况下，楼宇的集聚能提升楼宇集聚区的空间形象和吸引力，

6、保持楼宇租金的增值。 (5)楼宇经济的崛起也是城市政府规划引导的结果。城市政府为了促进本城市、本城区经济的可持续发展，越来越加强规划的引导。城市政府根据产业发展规划和城市功能区的集聚规划，规划了各式各样的城市功能区，而各功能区的功能实现必然要通过楼宇的建设提供空间载体。益处作为新兴的一种经济形态，楼宇经济已经成为了城市经济的重要组成部分。拓宽城区空间发展楼宇经济，有利于拓宽城区发展空间，培育新的经济增长点。发展楼宇经济，可以变平面发展为立体发展，变实体经济为虚拟经济，向空间求发展，向楼宇要效益。楼宇经济所依托的商务写字楼汇聚了大量的人流、资金流和信息流，实现了在高价位上的土地再开发，达到可观的

7、利润空间，财富效应显著。 促进业务发展发展楼宇经济，有利于促进现代服务业发展，加快经济结构调整。发展楼宇经济，众多的商务写字楼集聚在一定的区域内，产生大量的信息服务、咨询服务、中介服务和物业服务市场，能够带动周边的信息、金融、餐饮、购物等企业聚集发展，加快形成功能良好、配套齐全的商圈，同时楼宇中聚集大量企业和员工，产生大量知识培训、文化娱乐、交通住宿等需求，这些都能促进现代服务业发展，加快经济结构的优化。同时，楼宇经济还能够为工业经济发展提供完善的现代服务，促进工业园区健康发展。 改善投资环境发展楼宇经济，有利于改善投资环境，提升城市的品位和档次。发展楼宇经济，建设一批交通便利、基础设施完善、

8、行政配套齐全、建筑风格鲜明的商务写字楼宇，必将大大提升城市的品位和档次。同时，致力引进大公司、大集团总部、研发中心和新型业态到城市落户，可以加速信息、销售、决策在城区的集聚，不断提升城区的服务功能和带动作用，大大改善城市的投资环境。影响因素 对楼宇经济空间发展的主要影响因素有：经济发展水平和商务氛围、城市规划与城市扩展、交通因素、配套设施、有关机构所在地等。商务楼宇经历了从个体写字楼、写字楼扎堆、到规划建设集中商务区等空间发展的三个阶段。随着城市一些商务商圈的形成，这些商圈成为楼宇经济发展的重要依托和发展重点。另外，随着城市空间拓展广域化与城市功能分散，以及城市空间结构的多核化与功能的集聚，城

9、市楼宇经济也表现为在城市中心进一步集聚，同时向城市郊区扩散的双重趋势。 要加快楼宇经济的发展，城市政府首先必须从战略高度重视，其次要出台政策文件、制定楼宇经济综合开发行动计划，尤其要注意打造楼宇经济产业链，同时要打破制约楼宇经济发展的瓶颈，做好楼宇经济普查和管理也是重要手段。 经济案例楼宇经济是近年来中国城市经济发展中涌现的一种新型经济形态。在中国城市经济发展中，凡是利用城区新开发楼盘和闲置用房，通过出租、售卖、合作等形式，招商引进现代服务企业和都市型工业，从而培植新税源和新的经济增长点，促进城市经济发展的经济活动，通称为楼宇经济。 总部经济是从浦东楼宇经济发展起来的，当时在90年代末21世纪

10、初，在浦东出现一个很新的经济现象就是楼宇经济，那么在这个基础上，就出现了总部经济的名称。因为有不少的楼宇就是一些总部没有了，比如说一些大厦他们都是以总部经济形式出现。总部经济在中国还是一个新的处于起始阶段的经济现象，所以成熟的案例，目前来说还没有，还没有真正的产生。 88层的浦东金茂大厦，是目前国内最高的现代化楼宇，堪称“楼宇经济”的成功典范。其12万平方米的智能化写字楼，最高日租金达每平方米1.5美元，出租率超过90%。总部经济总部经济是指某区域由于特有的优势资源吸引企业总部集群布局，形成总部集聚效应，并通过“总部制造基地”功能链条辐射带动生产制造基地所在区域发展，由此实现不同区域分工协作、

11、资源优化配置的一种经济形态。发展总部经济可以为区域发展带来多种经济效应，如税收效应、产业乘数效应、消费效应、就业效应、社会资本效应。大批国内外企业总部入驻，可以提高区域知名度、信誉度，促进区域政府提高服务质量，优化商务环境，完善城市基础设施和人居环境，推进多元文化融合与互动，加快城市国际化发展。总部经济的提出总部经济理论是由北京市社会科学院总部经济研究中心主任赵弘研究员国内首次提出的。赵弘研究员出版了我国第一部总部经济理论专著总部经济。 总部经济的内在机制企业按照总部经济的模式进行空间布局，把总部布局在发达的中心城市，而将生产加工基地布局在欠发达地区，由此使企业能够以较低的成本取得中心城市的战

12、略资源和欠发达地区的常规资源，实现两个不同区域优势资源在同一个企业的集中配置，不但能够使企业资源配置综合成本降低，而且使得总部所在的中心城市密集的人才、信息、技术资源得到最充分的效能释放，同时使得加工基地所在的欠发达地区密集的制造资源得到最大限度的发挥。因此，总部经济是一种能够实现企业、总部所在区域、生产加工基地所在区域“三方”利益都得到增进的经济形态。 总部经济的产生和发展企业按照总部经济的模式进行空间布局，把总部布局在发达的中心城市，而将生产加工基地布局在欠发达地区，由此使企业能够以较低的成本取得中心城市的战略资源和欠发达地区的常规资源，实现两个不同区域优势资源在同一个企业的集中配置，不但

13、能够使企业资源配置综合成本降低，而且使得总部所在的中心城市密集的人才、信息、技术资源得到最充分的效能释放，同时使得加工基地所在的欠发达地区密集的制造资源得到最大限度的发挥。因此，总部经济是一种能够实现企业、总部所在区域、生产加工基地所在区域“三方”利益都得到增进的经济形态。 总部经济满足两个方面的需求一种需求是在城市化、市场化和国际化的大背景下，满足解决欠发达地区企业发展人才瓶颈的需求；另一种需求是满足中心城市在规模不断扩张过程中，制造业向外迁移而出现“空心化”条件下城市产业接续、经济可持续发展的需求。上述两种需求在总部经济理论框架下得到了很好的满足：一方面，欠发达地区的企业将总部迁移到中心城

14、市，可以利用中心城市的科技、人才、信息、市场等优势寻求快速发展；另一方面中心城市通过留下总部、吸引总部聚集带动服务业发展实现城市结构升级、产业转换和功能提升。 总部经济的五个特点一是知识性。企业总部集中了企业价值链中知识含量最高的区段，研发、营销、资本运作、战略管理等，属于高度密集的知识性劳动。 二是集约性。企业按照收益最大化原则布局产业空间结构，最大限度取得中心城市服务业发达、智力资源密集的优势，最大限度利用了生产基地土地、劳动力、能源等要素优势，形成产业配套，最大限度地降低了成本。 三是层次性。总部经济模式在不同城市、不同区域，其产业、功能、规模都各不相同，具有全球总部、地区总部、国内总部

15、以及行政总部、营销总部、研发总部等多种层次，从而充分发挥不同地区的资源优势，形成不同城市、不同区域之间的合理分工与合作。 四是延展性。总部经济形成了第二产业与第三产业之间的经济链条，不但能够实现二产向三产的延展，而且能够实现知识性服务业向一般性服务业的延展。 五是辐射性和共赢性。在总部经济这种模式下，可以通过总部加工基地链条实现中心城市的信息、技术、人才等区域资源向欠发达的区域辐射，增强中心城市对周边地区的带动能力。同时，总部经济模式改变了区域之间对同一产业在企业、项目上“非此即彼”的简单争夺，实现不同资源优势的区域之间通过功能链不同区段的再分工进行合作，实现共同发展。 总部经济的五个条件第一

16、个条件是区域拥有高素质的人力资源和科研教育资源，能够使得公司总部以较低的成本进行知识密集性价值活动的创造。提高城市的人力素质，同时，制定优惠政策，吸引更多优秀人才到该城市创业发展，是该城市发展总部经济的重要条件。比如，在过去4年里，香港特区政府用在教育方面的开支比1997年时增加46，良好的人力资本是香港成为外国公司亚太地区总部和地区办事处首选的至关重要的原因。发展总部经济需要国际化人才和开放式的知识创新氛围。丰富的人力资本和教育资源，可以满足公司总部知识密集型价值创造活动的特定需要。纽约、香港、新加坡以及北京、上海等这些城市良好的区位优势、完善的基础设施条件有利于吸引大批集团公司总部所需的管

17、理人员、技术人员入驻，这是其发展总部经济具有的优厚条件。 第二个条件是区域要有良好的区位优势和良好的交通运输网络设施。比如纽约、香港、新加坡等城市，公司总部在这些城市聚集很大程度上得益于这些城市天然的区位条件。这些城市天然的港口，为总部物流提供了便利。另外，便利的交通运输，完善的交通网络体系，也是决定总部区位选择的重要因素。便利的交通网络，有利于公司总部与公司内其他分部、子公司、加工基地之间的各种联系，这能够使公司主要决策者与相关人员之间有良好接触，掌握公司运营脉搏，及时发现问题，解决问题。 第三条件是区域必须具有便捷的信息获取以及良好地同异地沟通的信息通道，同时在基础性资源条件方面能够同附近

18、周边地区形成较大的差异。?便捷的信息、网络可以大大节约公司总部与制造加工基地分离导致的空间成本，进而有力地吸引银行、集团公司总部的落户。如三个全球性城市，即纽约、香港、新加坡集中了数量极多的大跨国公司的总部，这与其便利的信息获取和沟通渠道是密不可分的。与此同时，在基础性资源方面，比如土地、普遍劳动工人等，该区域与其周边地区应形成较大的落差。这样可以增加企业利用区域之间资源禀赋的比较优势进行获利，从而促使总部经济在该区域的形成。 第四个条件是区域必须具备良好高效的法律制度环境，具有多元的文化氛围。发展总部经济，除了城市建设等硬件要达到较高标准，更重要的是在城市管理、文化氛围等软件方面具备良好的素

19、质。发展总部经济要具备适应现代化城市管理的制度。城市决策层要努力营造一流的投资发展环境，使城市的综合营运成本最佳，并不断提高政府的服务效率，法律法规要与国际通行规则接轨，提高政府办事效率，增加政府的透明度，为投资商创造良好的法律环境。同时，城市的社会服务体系、市场秩序、通关秩序、诚信体系、社会治安状况、城市文明程度等等也要达到相当高的水平。同时发展总部经济要使城市成为世界各国优秀文化的熔炉。宽容的多元文化、多元梦想的城市性格正是一个城市发展总部经济的必备条件。宽容多元的人文环境可以降低企业空间成本，而语言和文化习惯的相同或相近，有助于信息的沟通、情感的交流。 第五个条件是区域应逐步形成围绕总部

20、服务的专业化服务支撑体系。与总部经济相适应的专业化服务支撑体系应覆盖金融、保险、会展、商贸、航运、物流、旅游、法律、教育培训、中介咨询、公关、电子信息网络等诸多领域。事实上，国际化程度高、对公司总部吸引力强的城市，服务业在其国民生产总值中所占的比重都在70%以上，比如香港，它的服务业比重已达到了82%。高度发达的服务业、连贯性的鼓励竞争制度、完整的服务业发展战略，是提高城市经济效益与经济实力的必然选择，也是发展总部经济的重要条件之一。 企业总部对中心城市的收益中心城市总部经济的形成是市场机制作用的结果，发展总部经济符合中心城市资源禀赋特点，是中心城市实现可持续发展的内在要求。具体来说，总部经济

21、能够为中心城市带来五种效应： 一是“税收贡献效应”，总部对于中心城市的税收贡献包括两个方面:一方面是企业的税收贡献，企业无论采取那种组织方式，总部如果作为独立的经济实体，都要向总部所在地方上缴一定的税收；另一方面是企业总部员工的个人税收贡献，在总部工作的高级白领，其丰厚的个人收入，必然要通过个人所得税形式为总部所在区域经济做出贡献。 二是“产业乘数效应”。企业总部在中心城市聚集必然带动相关服务业，特别是知识型服务业的发展，形成为企业总部服务的知识型服务业产业链，包括由通信、网络、传媒、咨询等组成的信息服务业，由银行、证券、信托、保险、基金、租赁等组成的金融服务业，由会计、审计、评估、法律服务等

22、中介服务业，由教育培训、会议展览、国际商务、现代物流业等组成的新型服务业等等。实证研究表明，跨国公司总部向一个区域迁移，会带动几个、甚至是十几个与其有紧密业务关联的知识型服务公司随之迁移。与此同时，总部经济所带动的商务写字楼、房地产等城市投资对中心城市的增长贡献也是很大的。通过总部经济这种“乘数效应”可以扩大一个区域的经济总量，提升第三产业结构水平和区域经济竞争力。 三是“消费带动效应”。总部对于所在区域的消费带动也包括两个方面:一方面是总部的商务活动、研发活动所带来的各种配套消费;第二方面是总部高级白领的个人生活消费，包括住宅、交通、子女教育、健身、购物等等，这种消费对于推动区域经济发展具有

23、重要作用。 四是“劳动就业效应”。总部经济发展会充分利用所在区域的智力人才资源，带来大量高智力就业岗位。同时，通过产业乘数效应，带动第三产业，包括知识型服务和一般型服务业的发展，提供更多的就业岗位。 五是“社会资本效应”。一个区域聚集了大批的企业总部，说明这个区域的商务环境、综合环境比较优越，无形之中提升了这个地区的知名度、美誉度和国际地位，促使这个区域的地产升值。同时，总部经济加速知识型人才的培养与聚集，多元文化的融合与互动，加快这个城市的国际化步伐。 基于上述分析，总部经济是我国中心城市产业升级、品位提升的动力引擎，也是政府推进中心城市产业升级的战略选择。 总部经济理论对欠发达地区的意义根

24、据总部经济理论，欠发达地区如能跻身总部经济价值链的制造基地环节，对当地经济和社会的发展将产生重要而积极的影响。主要体现在以下几个方面： 一是对产业发展的影响。企业的产品制造功能可直接带来欠发达地区产业经济总量的迅速增加，同时，制造基地的形成还能为欠发达地区带来产业聚集效应和产业乘数效应，从而继续放大区域产业总量。代表了先进生产力的制造基地的落户，可使所在地的各种经济资源得以迅速激活，加快区域产业结构优化升级的步伐。 二是对就业的影响。一般而言，制造基地所需的普通劳动力要实现本土化，即充分利用当地的人力资源，这将进一步扩大区域的就业总量。制造基地通过学习培训、技术推广等方式，培育熟练的生产技术人

25、才和企业管理人才；制造基地生产技术的溢出效应及竞争机制，还将推动生产基地人才素质的提升和外地人才向该区域涌入，促使欠发达地区就业结构趋向高级化。 三是对税收的影响。制造基地的企业大部分属于加工制造业，特别是跨国公司或大型企业集团设立的加工制造企业，具有投资规模大、生产资料流动量大、市场交易量大等共性，这类企业创造的利润和税收数额不菲。此外，制造基地一经落户，固定资产的天然弱流动性决定了此类税源大户的稳定性和长期性。 四是对消费的带动。制造基地可从4个方面来影响区域消费总量：企业职工的个人生活消费总量，企业集体新增的消费总量，制造基地形成或入驻而新增的社会公共消费总量，制造基地的关联产业及其就业

26、人数的增加带来的区域消费量的提升。 欠发达地区如果充分利用中心城市结构升级的机遇，承接其制造基地转移，形成比较优势的产业集群，增强加工配套能力，是区域经济从欠发达走向发达成熟的重要路径。 总部经济的产生和发展一是信息经济较充分发展。网络及通讯技术的普及，使得企业内部信息传递和组织成本大大降低，企业有条件实现内部不同组织的空间分离。二是企业在发展中对于战略资源的需求地位上升。随着企业规模扩大和市场竞争加剧，对于战略资源（信息、高级人才、科研成果等）的需求越来越强烈。三是在发展水平差异较大的不同区域之间，两类资源的禀赋存在差异。在发达的中心城市，战略资源密集，其获取的成本较低；在欠发达地区，常规资

27、源密集，其获取的成本较低。 总部经济满足两个方面的需求一种需求是在城市化、市场化和国际化的大背景下，满足解决欠发达地区企业发展人才瓶颈的需求；另一种需求是满足中心城市在规模不断扩张过程中，制造业向外迁移而出现“空心化”条件下城市产业接续、经济可持续发展的需求。上述两种需求在总部经济理论框架下得到了很好的满足：一方面，欠发达地区的企业将总部迁移到中心城市，可以利用中心城市的科技、人才、信息、市场等优势寻求快速发展；另一方面中心城市通过留下总部、吸引总部聚集带动服务业发展实现城市结构升级、产业转换和功能提升。 总部经济的五个特点一是知识性。企业总部集中了企业价值链中知识含量最高的区段，研发、营销、

28、资本运作、战略管理等，属于高度密集的知识性劳动。 二是集约性企业按照收益最大化原则布局产业空间结构，最大限度取得中心城市服务业发达、智力资源密集的优势，最大限度利用了生产基地土地、劳动力、能源等要素优势，形成产业配套，最大限度地降低了成本。 三是层次性总部经济模式在不同城市、不同区域，其产业、功能、规模都各不相同，具有全球总部、地区总部、国内总部以及行政总部、营销总部、研发总部等多种层次，从而充分发挥不同地区的资源优势，形成不同城市、不同区域之间的合理分工与合作。 四是延展性总部经济形成了第二产业与第三产业之间的经济链条，不但能够实现二产向三产的延展，而且能够实现知识性服务业向一般性服务业的延展。 五