上海万D周浦地块产品定位报告课件

1、万达周浦地块产品定位报告31地块剖析客源初步方向产品建议产品建议24客源定位价格建议5报告思路地块剖析客源初步方向客源定位产品建议价格建议地块剖析我们将分以下几块对地块进行分析： 地块位置 周边环境 配套条件 交通出行 房地产现状 区域发展展望地块位置住宅小区年家浜路沪南路周康路康沈路本案菱翔苑美林小城周浦老镇商业中心徐汇卢湾黄浦三林北蔡张江金桥陆家嘴A20人民广场徐家汇本案客源初步方向客源定位产品建议价格建议地块剖析地块位于南汇区周浦镇，紧邻老镇中心。周边环境项目西面沪南路项目西面美林小城客源初步方向客源定位产品建议价格建议地块剖析周边多为住宅小区，居住氛围较好。西侧为主干道，来往车辆较多，

2、噪音较大。项目南面年家浜路南面菱翔苑配套条件客源初步方向客源定位产品建议价格建议地块剖析项目目前的配套主要依托周浦老镇，整体档次较低。A20沪 南 路秀 沿 路周 周 公 路川 周 公 路年 家 浜 路周 祝 公 路繁 荣 路康 沈 公 路周浦中学澧溪中学澧溪小学澧溪幼儿园育芳希望学校周浦镇第三小学南汇区医疗急救中心周浦医院康桥周浦周浦镇商业中心交通出行项目毗邻周浦镇中心，周边交通配套齐全，有10多条公交线路通往人民广场、陆家嘴、徐汇等区域。客源初步方向客源定位产品建议价格建议地块剖析周边目前路况较差，比较拥堵。公交自驾车项目西侧沪南路，双向六车道，连接浦东。但来往多为载重车辆，路况较差，比较

3、拥堵。区域房地产现状菱翔苑龙威茗苑客源初步方向客源定位产品建议价格建议地块剖析周浦镇房地产整体发展水平较低，产品品质较差，客源以区域内客户为主。总体来看,周浦目前是一个较为封闭的区域,房地产开发水平不高。客源初步方向客源定位产品建议价格建议地块剖析2007年 ,万达高调进入周浦用地面积：6.35万总建面积：31.6万 其中：酒店式公寓7.8万， 办公楼6.4万 地上商业9.5万客源初步方向客源定位产品建议价格建议地块剖析万达进入万达进入, ,将会给区域带来怎样的改变将会给区域带来怎样的改变? ?从万达的成功经验来看:完善区域配套,快速成为区域商业中心聚集人气,吸引市区客源吸引品牌发展商进入,促

4、进区域开发区域发展展望11号线周浦站，预计2012年通车未来周浦将成为新的人口导入区域,市区人口将大量流入。四高”示范居住区，计划导入人口1.5万打造周浦都市工业园区，上海国际医学园区，现代化的商贸居住区通过轨道交通,缩短周浦与市区距离政府计划打造新的居住板块,导入市区人口扶植产业园区,导入工作人口客源初步方向客源定位产品建议价格建议地块剖析除了万达的进入，区域还有一系列规划：未来一系列规划将会带来大量居住人口的导入，同时也将给区域带来较大的价格提升空间，吸引投资客的进入。本案酒店式公寓的主力目标是本案酒店式公寓的主力目标是投资客投资客 or or 自住客？自住客？客源初步方向客源定位产品建议

5、价格建议地块剖析宏观市场分析及客源初步方向地块剖析客源定位产品建议价格建议客源初步方向 宏观市场背景 客源初步定位07年底出台房贷新政，市场发生较大波动，下面我们将通过对宏观市场的分析，初步确定客源方向。宏观市场背景07新政影响下的上海楼市日期政策名称1.17国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知发布9.27关于加强商业性房地产信贷管理的通知11.7外商投资产业指导目录12.3 土地储备管理办法 12.20银监会明确第二套贷款住宅的认定标准07.1-12央行连续6次加息,10次提升存款准备金利率07年4季度第二套房政策出台，市场出现量价齐跌。地块剖析客源定位产品建议价格

6、建议客源初步方向07新政影响下的上海楼市07年10月第二套房政策出台，12月第二套房细则出台，整体市场观望情绪比较浓厚，市场成交萎缩，市场上以投资客为主力客源的项目成交锐减。项目07年12月前月成交07年12月以后月成交滨江45100套以上20-30套碧云东壹栋40套左右10套以内禹州金桥国际50套左右30套左右宏观市场背景地块剖析客源定位产品建议价格建议客源初步方向宏观市场背景08年上海楼市变化我们将从以下几方面进行考虑：1、历年新政出台后市场反应2、08年1季度市场走势3、第二套房贷新政执行情况及未来政策导向地块剖析客源定位产品建议价格建议客源初步方向地块剖析客源定位产品建议价格建议客源初

7、步定位宏观市场背景历史政策影响下市场反映日期政策名称1.7关于住房公积金管理若干具体问题的指导意见3.18关于住房公积金有关利率调整的通知3.26国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知 4.8 加强房地产市场引导和调控的八条措施 5.11建设部等七部门联合下发了八点意见 ，再次强调稳定房价5.18关于加强房地产税收管理的通知 8.17国土资源部关于加强土地税收管理的通知05年宏观调控影响较大，市场量价齐跌，经过半年才逐渐恢复。05年新政影响：地块剖析客源定位产品建议价格建议客源初步定位宏观市场背景历史政策影响下市场反映06年新政影响不明显，价格保持坚挺，在这样的情况下，成交量将会逐步回升。06

8、年新政影响：日期政策名称5.17”国六条“出台5.29“国十五条”出台5.31关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知7.6关于落实新建住房结构比例要求的若干意见7.6关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知7.11关于规范房地产市场外资准入和管理的意见7.26关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知地块剖析客源定位产品建议价格建议客源初步定位宏观市场背景历史政策影响下市场反映从历史新政影响来看，当价格平稳后，成交量将逐步恢复。新政出台客户持观望态度，期待房价下调价格平稳或上涨价格下跌持续观望走出观望，重新入市地块剖析客源定位产品建议价格建议客源初步定位宏观市场背景08年一季度市场成交情况年

9、后市场有所回暖，成交量价有所回升。地块剖析客源定位产品建议价格建议客源初步定位宏观市场背景从目前市场走势结合历史数据来看，市场正在逐步回暖。地块剖析客源定位产品建议价格建议客源初步定位宏观市场背景08年新政预估目前部分银行在执行第二套房贷政策已有所松动。但对于投资客户来说，门槛并未降低。第二套房贷新政执行情况招商银行近期通知上海部分中介公司，通知明确，若已经将手头房产出售，再购房将按照首套住房贷款政策执行 。去年12月11日，央行、银监会下发的关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知，在上海，银行对于这一标准的界定为人均住房面积标准为33平方米，低于此标准的家庭购买第二套住房申请贷款，可按首套住

10、房贷款标准执行。 地块剖析客源定位产品建议价格建议客源初步定位宏观市场背景08年新政预估“防过热，防通膨”，平稳发展将是08年主基调未来新政出台预估存款利率准备上浮；贷款将可能加息；加强保障性住房的供应（广州已经开始限价房销售）；结构封顶放贷；流转税与物业税的征收；打击屯地。地块剖析客源定位产品建议价格建议客源初步定位宏观市场背景从政策导向来看，打压投机，保持平稳，仍是未来的主基调。在这样的市场背景下，以投资客作为主力客户将具有极高的风险性以投资客作为主力客户将具有极高的风险性客源初步方向市区自住客源是本案酒店式公寓未来的主力目标。地块剖析客源定位产品建议价格建议客源初步定位他们从哪里来？他们

11、从哪里来？他们是怎样的一群人？他们是怎样的一群人？区域市场分析及客源定位地块剖析客源初步定位产品建议价格建议客源定位下面，我们将通过区域市场研究，确定客源区域及他们的形态特征： 区域客源分析 客源区域确定 客源定位区域客源分析地块剖析客源初步定位产品建议价格建议周浦目前有3个项目在售，由于位置较偏，品质不高，主要以南汇客户为主。客源定位周周公路年家浜路繁荣路康沈路沪南路周康路菱翔苑东方晶华园龙威茗苑区域客源分析地块剖析客源初步定位产品建议价格建议客源定位未来随着周浦发展，将有大批市区客户导入，紧邻周浦的康桥板块就是本区域未来的发展方向。因此，下面我们将对康桥在售项目的客源进行研究：位 置：南汇

12、区秀沿路867号开 发 商：中邦置业集团开盘日期：2005年9月总 建：40万产品类型：小高层均 价：10000元/平方米主力面积：二房100平方米 三房130-140平方米主力总价：二房100万元 三房130-140万元地块剖析客源初步定位产品建议价格建议客源定位区域客源分析重点个案：中邦城市地块剖析客源初步定位产品建议价格建议客源定位区域客源分析重点个案：中邦城市分析性结论：主力客源：二房：在陆家嘴、张江科技园区上班的年轻白领，大部分为新上海人，25-30岁，婚房需求。三房：主要为浦东、徐汇拆迁户购房，另外还有原来在浦东南区老公房居住的换房客。康桥板块紧邻浦东，已发展比较成熟项目品质较高，

13、规模较大，价格与三林区域有较大落差，对市区客户具有较大吸引力。地块剖析客源初步定位产品建议价格建议客源定位区域客源分析重点个案：绿地东上海位 置：南汇区秀浦路788弄开 发 商：绿地集团开盘日期：2006年10月总 建： 61万产品类型：小高层均 价：11000元/平方米主力面积：二房95-100平方米 三房122-140平方米主力总价：二房105-110万元 三房134-154万元地块剖析客源初步定位产品建议价格建议客源定位重点个案：绿地东上海区域客源分析分析性结论：主力客源：二房：主要是陆家嘴、张江科技园区的年轻白领，工作较稳定，以婚房需求为主，三房：主要是北蔡、三林和徐汇的拆迁户或换房客

14、，原有居住为老公房，目前考虑改善居住环境。虽然位置相对较偏，但凭借绿地的品牌及品质吸引市区外溢型客源。地块剖析客源初步定位产品建议价格建议客源定位客源区域确定由于交通动线及相邻的位置关系，康桥目前的客源方向也是我们未来要吸引的目标：1、张江科技园区2、周浦康桥3、陆家嘴4、北蔡5、三林6、徐家汇地块剖析客源初步定位产品建议价格建议客源定位从客户的购房目的来看，可以分为以下两类：区域客户改善型客户首次置业客户客源定位对社区规模、社区环境、居住氛围要求较高40年产权酒店公寓不满足要求总价控制对配套及交通要求较高地块剖析客源初步定位产品建议价格建议客源定位客源定位首次置业客户婚房需求新上海人落地需求

15、上海年轻人独立需求强调社区感、居住性注重总价控制关注交通注重户型功能性过渡性产品离家人近交通方便配套齐全小户型城郊的大规模公寓市区的二手房市区的小户型公寓过渡性产品注重总价控制关注升值潜力潜力区域的低总价产品目标客源目标客源地块剖析客源初步定位产品建议价格建议客源定位客源定位购房特征：购房特征：面积要小，总价要低，地段远些没关系，但要有大卖场和公交、轨道，未来几年就要面临换房需求，因此升值潜力要大主要居住区域：主要居住区域：目前主要在浦东南区租房居住 业主特征：业主特征：25-30岁，一个人居住或与未婚情侣同住，年轻、有活力，工作积极向上，多为新上海人张江南 浦 大 桥罗 山 路A20沪 南

16、路陆家嘴杨 高 南 路杨 高 北 路周 周 公 路上 南 路秀 沿 路龙 阳 路徐汇40%10%15%周康原住民徐汇陆家嘴徐汇20%陆家嘴徐汇张江陆家嘴徐汇张江陆家嘴徐汇周康本地张江陆家嘴徐汇、卢湾、黄浦浦东南区15%地块剖析客源初步定位产品建议价格建议客源定位客源定位客户假想客户假想1 1：单身居住的年轻白领，新上海人单身居住的年轻白领，新上海人大学毕业后来沪工作，在张江某软件公司担任程序员，未来准备在上海落地生根，现在在浦东南区租房居住，面对日益上涨的上海房价，有购房打算，但由于工作不久，经济实力有限，只能望房兴叹。希望能在自己能承受的总价范围里，买一套小房子，够住就好，远一点也没关系。一

17、来可以在上海安个家，不用再租房生活，二来，未来要结婚的时候，这套房可以卖掉当首付，不用担心自己存钱的速度赶不上房价上涨的速度。平时生活比较简单，两点一线，下班后基本就窝在家里上网看书，对住房周边娱乐设施没什么要求，但基本生活配套一定要全，要有餐馆、卖场，上下班交通一定要方便。地块剖析客源初步定位产品建议价格建议客源定位客源定位客户假想客户假想2 2：年轻情侣，新上海人年轻情侣，新上海人小情侣均为新上海人，男友供职于陆家嘴某证券公司，女友在张江某外企上班，现在在龙阳路附近租房居住，考虑在上海落户，期待有个属于自己的小窝，在大上海能有一个真正的家，但是由于工作不久，两人经济实力有限，对浦东的高房价

18、望而却步。考虑往外延区域选择，区位并不重要，主要是价格合适，生活、交通配配套齐全。地块剖析客源初步定位产品建议价格建议客源定位针对目标客源的自住需求，做什么样的产品吸引他们？做什么样的产品吸引他们？产品建议地块剖析客源初步定位客源定位价格建议产品建议 浦东小户型项目研究 面积配比建议 装修建议开 发 商：上海森辉房地产有限公司 地 址：金藏路51号，近浙桥路总 建：4万平方米开盘时间：06.9均 价：14000元/平方米（装修标准1500元/平方米）主力面积：62-73平方米主力总价：87-102销售情况：共推出501套单身公寓，销售240套，销售率48%主力客源：外地投资客占了80%，另外也

19、有一些企业购买作为宿舍用房地块剖析客源初步定位客源定位价格建议产品建议浦东小户型项目研究碧云东壹栋碧云东壹栋地块剖析客源初步定位客源定位价格建议产品建议分析性结论：项目由烂尾楼改造而成，户型极不方正，居住性差，导致自住客比例低。碧云东壹栋浦东小户型项目研究户型极不方正，户型尺度不合理，家具不好摆放，居住性较差面积推出比例销售销售率投资客比率42-5420140%8341%90%62-7330060%15752%75%合计501100%24048%80%开 发 商：上海富岛房地产开发有限公司 地 址：浦东大道、金桥路总 建：3.3万平方米开盘时间：07.8均 价：20000元/平方米（毛坯）主力

20、面积：40-45平方米主力总价：80-90万销售情况：共推出531套单身公寓，销售480套，销售率90% %主力客源：投资客占了50%，其余以soho及办公用途为主，自住客户不多 地块剖析客源初步定位客源定位价格建议产品建议滨江45浦东小户型项目研究地块剖析客源初步定位客源定位价格建议产品建议分析性结论：项目毛坯出售，以办公目的为主，自住客户比率较低。滨江45浦东小户型项目研究33-45，面宽4米，挑高4.5米，可隔成两层使用面积推出销售销售率投资客比率33-4543138389%70%65-751009797%40%合计53148090%55%开 发 商：禹州集团/上海康泰房地产开发有限公司

21、地 址：新金桥路、金港路总 建：20万万平方米开盘时间：07.10均 价：17000元/平方米（装修标准1500元/平方米）主力面积：46-54平方米主力总价：78-92万万销售情况：共推出840套单身公寓，销售229套，销售率27%，主力客源：自住客比例较高，达到50%，多为在金桥等地工作的年轻白领，其中年轻情侣或小夫妻占有较大比例地块剖析客源初步定位客源定位价格建议产品建议禹洲金桥国际 浦东小户型项目研究地块剖析客源初步定位客源定位价格建议产品建议分析性结论：由于层高较高，可分割为两层，且考虑到新婚家庭的自住需求，用阳台可隔出一间小孩房，满足客户需求。而且该项目设有煤气管道，自住性较高。禹

22、洲金桥国际 浦东小户型项目研究层高5.3米，并赠送7挑高阳台，可隔出儿童房面积推出销售销售率投资客比率46-5470617625%50%65-821345340%20%合计84022927%40%开 发 商：上海咸亨实业发展有限公司地 址：枣庄路959号总 建：0 0.5.5万平方米开盘时间：07.3均 价：15000元/平方米（装修标准800元/平方米）主力面积：35-50平方米主力总价：53-75万万销售情况：共推出75套单身公寓，销售73套，销售率97%主力客源：自住客户占60%，主要为金桥附近的刚工作不久的年轻白领地块剖析客源初步定位客源定位价格建议产品建议锋巢宫寓 浦东小户型项目研究

23、地块剖析客源初步定位客源定位价格建议产品建议分析性结论：面积较小控制总价，对于年轻的过渡性购房客户吸引力较大。锋巢宫寓 浦东小户型项目研究纯一房面积控制紧凑，65的一房一厅动静分离且尺度合理面积推出销售销售率投资客比率261313100%70%35-48302997%50%65292896%20%10033100%0%合计757398%40%开 发 商：上海盛第置业有限公司 地 址：玉兰路8号（杜鹃路口）总 建：1.7万平方米开盘时间：06.4均 价：18000元/平方米（装修标准1500元/平方米）主力面积：23-35平方米主力总价：41-63万万销售情况：共推出437套单身公寓，全部售完主

24、力客源：自住客户占了60%，主要为金桥、陆家嘴及二号线沿线的年轻白领为主地块剖析客源初步定位客源定位价格建议产品建议盛第大厦浦东小户型项目研究地块剖析客源初步定位客源定位价格建议产品建议盛第大厦分析性评论：面积控制极为紧凑，对于经济实力有限的年轻人过渡性购房具有较大的吸引力。浦东小户型项目研究一房面积控制在33，面积控制非常紧凑，而65复式户型也能满足客户两人居住的功能需求地块剖析客源初步定位客源定位价格建议产品建议浦东小户型项目研究通过对浦东小户型项目的研究，我们发现：自住客户的购买需求主要集中在两块：一个是40以下的紧凑型产品，总价优势明显，满足个人居住的过渡需求。一种是面积紧凑同时兼具功

25、能性的一房一厅户型，对于总价控制较紧的客户，也可成为他们的过渡性婚房选择。面积配比建议浦东小户型公寓市场分析浦东小户型公寓市场分析区域案名开盘位置总建（万）产品类型均价（元/平方米）主力面积（）总价（万元）销售率浦东金桥滨江4507.8浦东大道2742弄3.3单身公寓2000040-4580-9078%浦东金桥碧云东壹栋06.9金藏路51号（浙桥路口）4单身公寓1400062-7387-10746%浦东金桥禹洲金桥国际07.10金港路333号（近新金桥路）20办公、单身公寓1700046-5478-9228%浦东金桥锋巢宫寓07.3枣庄路959号0.5单身公寓170007011998%浦东源深

26、金隆海悦03.7浦东大道580号3单身公寓2000057114售罄浦东花木盛第大厦（2335）06.4玉兰路8号（杜鹃路口）1.7单身公寓1800033-3559-63售罄浦东张江壹间房03.10张江路689号0.5单身公寓160004064售罄地块剖析客源初步定位客源定位价格建议产品建议面积配比建议浦东小户型公寓市场分析浦东小户型公寓市场分析地块剖析客源初步定位客源定位价格建议产品建议30以下30-4040-5050-6060-7070-8080-9090-100100以上滨江45370134216碧云东壹栋287214121050禹洲金桥国际2574181212625锋巢宫寓1332341

27、33金隆海悦1266213012盛第大厦（2335）111289375%26%18%25%14%6%6%0%1%一房一房一厅30-40，50-60是目前浦东小户型市场主力。面积配比建议根据市场分析，建议设置根据市场分析，建议设置30-40平方米左右的一房和平方米左右的一房和50-60平方平方米的一房一厅。米的一房一厅。地块剖析客源初步定位客源定位价格建议产品建议30-40平方米左右的一房平方米左右的一房50-60平方米左右的一房一厅平方米左右的一房一厅新上海年轻白领过渡性购房紧凑户型，控制总价双人居住的过渡性购房注重功能空间的合理利用面积配比建议地块剖析客源初步定位客源定位价格建议产品建议30

28、-40产品更易控制总价，除了年轻的过渡性购房客源外，也可吸引投资客户，50-60左右的房源在总价上可能与周浦当地90房型产生竞争，建议控制数量。30-40纯一房投资客50%70%年轻白领过渡性购房50%50-60一房一厅满足年轻情侣及新婚夫妇的婚房需求，可以满足功能性，自住客比例在80%30%装修建议地块剖析客源初步定位客源定位价格建议产品建议从浦东小户型项目装修标准来看项目装修价格（元/）装修配备碧云东壹栋1500家电：TCL液晶彩电、冰箱、微波炉、热水淋浴器、卫浴暖灯、空调家具:鞋柜、餐桌、餐椅、沙发床、茶几、双人床、床头柜、衣柜等锋巢宫寓80029英寸电视机、冰箱、电磁炉、家具床、盛第大厦（2335）1500全装修，拧包入住兼顾考虑过渡性自住客户及投资客的两方面需求，建议除硬装外配齐家电家具，方便客户入住。从浦东小户型公寓产品来看，基本带1500元/左右的装修出售，除硬装外，配备家具，使客户拎包即可入住。价格建议地块剖析客源初步定位客源定位产品建议价格建议下面我们将通过以下几项分析，对项目的价格给出建议 区域市场行情 客户购买力 小户型价格提升空间地块剖析客源初步定位客源定位产品建议价格建议区域市场行情康桥目前的两房产品总价主要在100-1