商贸城市场可行性调研报告

1、xxxx商贸城可行性研究报告xx营销策划有限公司2015年5月前 言市场调查是营销策划的前提和基础，也是一切工作的基础和出发点。“没有调查就没有发言权”。市场调查在房地产开发过程中扮演着十分重要的角色，调查结果的好坏直接关系着产品定位方向，对整个产品营销起着重要作用。为了解xx县目前的经济发展情况和房地产市场行情，以及现阶段xx县居民对商业地产的需求情况，有针对性地收集更多的有关居民的投资期望，对投资价格的敏感性、倾向性问题，我司组织人员针对xx县房地产市场及经济社会发展状况进行了全面调查，此次调查旨在对xxxx商贸城提供参考建议。xx县调说明在对项目所处区域及产品、销售现状有了大致了解的基础

2、上，我司项目组因地制宜的选择了市调方法并进行了周密部署，组织了本次市调。基于此，市调最终获取了较为全面、细致而客观的资料数据，以供贵司参考。一、调研目的1、了解本项目的价值属性；2、了解本项目地块所处区域对房地产开发的需求现状及发展趋势；3、了解本项目地块所处区域对房地产开发的供应现状及发展趋势；4、了解本项目地块所处区域房地产项目的竞争态势；5、了解xx县房地产开发及营销政策形势；6、了解当地房地产消费习惯。二、调研时间2015年5月2日2015年5月6日，为期4天。三、信息来源实地考察、深度访谈、业界咨询、网络收集四、调研区域xx县及周边乡镇五、调研对象行业内人士、当地各阶层居民、各行业品

3、类商户及终端消费者等。3一 项目背景1、 项目名称 “xxxx商贸城”2、 项目开发背景 xxxx商贸城位于xx县新旧s212交汇处，是北入xx的必经之路。大桥路（旧S212）为xx县主干道，贯穿县城区域南北，新s212连接高速及郴州，是xx经济及交通的输出道路，项目以北为黄泥、金龟、太和、柏林、樟树等乡镇，交通发达便利。宗地原面积约172余亩，地形较以土丘为主，平地时，工程量较大，但临街面长，项目地块暂可作为为商业用地。3、 可行性研究报告编制目的（1） 在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块价值进行合理的评估。（2） 对项目可行性与开发经营提出初步意见，

4、并对项目的规划设计，功能分区等提出相应的建议。（3） 结合地块目前的状况和特点，探索项目开发方案在经济效益、社会效益、环境效益方面的可行性。（4） 对项目开发进行投资分析和风险分析。（5） 对项目决策及其实施提出优化建议。二 xx县概况一、城市总体概况1、地理位置 ：湖南东南部，郴州市北陲xx县是郴州市下辖县。东领资兴市，南连苏仙区，西靠桂阳县，北接安仁县及衡阳市耒阳，环境优美，交通便利。2、行政区划分及人口xx县 xx县总人口65万（2012年统计），县政府驻便江镇,城区人口24.5万人。xx县辖区总面积约1979平方公里，属于中小城市，但作为县一级城市24.5万人的城区人口，也较具一定的城

5、市规模。3、交通条件：联接周边县市的交通枢纽（1）公路：107国道、京珠高速公路、S212省道l 107国道：公路北向南横贯xx，向北经耒阳可达衡阳、长沙，向南可抵韶关、广州等各大中城市。 l 京珠高速公路：与107国道平行，通车加强了高速的南北交通。l S212省道：作为重要的生态和旅游线路，S212由东北向西南彻底贯穿永州，加强永州与周边的联系，为永州的经济发展提供强有力的基础。 （2）水路:便江水路 便江上承东江，下接湘江，直入长江，一年四季通航，是整个郴州市唯一的水运航线。4、产业概况（1）农业：“烤烟之乡”、“油茶之乡”（2）工业：中国银都 “冶炼之乡”（3）服务业：围绕银器的商业、

6、旅游业蓬勃发展xx县商业活动的活跃是从1995年以后开始的，随着现代商业的发展，xx县的各主要商业区开始展露繁华，在零售上，多以街铺的的零售模式为主。白银交易构成了xx县商业发展的重要内容，以大桥路-干劲路为中心的xx县中央商务区汇集了xx超过30%的白银、黄金等贵金属交易产业，而xx近年来旅游业也蓬勃发展，年来访量逐年提高。【小结】u xx县作为中国银都，水路、陆路较为发达，与广东省、江西省距离较近，在发展上具有一定依傍优势。u 作为中国银都，银器文化水平高，带动第三产业的快速发展,促进城市居民愈加富裕u xx县自然景观资源丰富、旅游业蓬勃发达，为吸引外地投资者提供一定的条件二、城市文化背景

7、中国银都xx县位于湖南省郴州市北部的这个小城，看起来并不起眼，但说出它的名号，整个白银界却都很清楚其中的份量。早在2002年首届中国国际白银年会上，xx便以年产1500吨占全国产量1/4强的地位被业界誉为“中国银都”，2004年更是得中国有色金属工业协会正式挂牌予以确认。2005年，xx共生产白银1890吨，占全国产量的28.5，连续8年成为全国最大白银产地“银都”称号名副其实。 据了解，xx全县共有规模以上金银企业191家，产值过5000万元的29家，过亿元的13家，纳税过1000万元的7家，相关从业人员有3万多人。2005年，该县金银产业实现增加值16.5亿元，总产值占到全县GDP的33.

8、1；实现税收1.7亿元，占财政收入的34.6。“xx不产银，有的只是炼银的手艺，正是从各种废弃物里，xx人挖到了自己的第一桶银”。 除金银之外，铅、铜、锑、钯、铟、钼等以稀有金属为主的接近30种金属都被提炼出来，真正做到了对原料的吃干榨净”。 每年循环利用的“三废”达50万吨以上，已经成为我国重要的有色金属废弃物重要处理基地。 【小结】总体上，xx县的白银文化有着多年积淀的丰富内涵，但现代的商品经济及快速的城市化对传统生活的冲击较大，文化背景对城市建筑的影响较小，在城市建设中也较少体现传统的文化特色。反而因白银产业发展而成长起来的手工业者、私营业主等构成了一个较为广泛的高端收入阶层，对当地的房

9、地产市场消费产生了较大的影响。三、城市经济分析1、xx县经济发展（1）GDP增长：经济发展较快，但规模仍较小（2010-2014年xx县GDP走势）xx县经济发展处于市内中上水平2014年，全县生产总值达到266.82亿元，由2010年的151.8亿元已增长了67百分点。与市内各市相比，xx县总体经济规模处在中上水平，与其他地区相比差距不大。由此可见，xx县国民经济虽有长足发展，但上升空间仍然稳定，国民生产水平与城镇化水平仍将有序提高。（2） 产业结构分析：白银相关产业对经济影响较大（xx县三次产业结构变化）xx县的产业构成近年来变化不大，总体上工业及建筑业增长较快，在经济构成中所占的比重一直

10、占据60%以上。陶瓷业近年来始终保持稳定快速增长，成为xx县经济支柱，从事相关冶炼、加工、销售等相关联上下游企业众多，衍生出大量中高收入人群。白银业总产值连年攀升，年增幅持续上扬，已成为当地的支柱产业。（3）固定资产投资：投资进入高速增长期近几年来，xx县的固定资产投资总额连年攀升，增长速率显示全市固定资产投资已进入高速增长期。2010年投资规模强劲扩张，全年完成城镇以上固定资产投资85.2亿元，比上年增长41.0%，截止2014年，全年完成城镇以上固定资产投资224.2亿元，比上年增长23.3%，投资总额为建国以来该县最高水平，净增139亿元，增量超过2012年全年的总和。2011年到201

11、4年投资增长基本达到23%以上，增速平稳，投资结构也得到进一步优化。【小结】u 目前xx县国内生产总值在郴州市排名靠前，但增幅平稳，发展潜力稳定。u 近年来经济进入高速发展轨道，固定投资高速稳定增长，城市基础建设日趋完善。u 白银及其相关产业对xx县经济的影响因素日益强大，随着白银产业规模及其发展模式的不断拓展，xx县将有望对白银产业更一步整合及发展。2、居民生活状况（1）居民消费不断增长，增长水平不断回落xx县居民消费增长缓慢，在经济危机以前，消费支出增长率达到20%以上，但近年来人均消费支出增长水平不断回落，2012年增幅仅1.2%，受全国经济形势影响严重。值得一提的是，xx县人均消费总体

12、水平较高，达到近12000元大关，表明城市居民消费结构正处于发展型和享受型的形成阶段，为房地产发展提供了较大的消费潜力。（2）居民收入水平显示出持续的快速增长趋势（2010-2014年xx县城镇居民人均支配收入情况）2010年到2014年xx县人均可支配收入持续上涨，2013年后随着黄金白银市场价格波动，增幅有所放缓。与同时期全国其他中部省份中小城镇相比较，xx县的收入处于前列，在郴州属于中游水平。（3）居民人均储蓄居省内较高水平 （2014年郴州市各县人均储蓄/亿元统计表）随着近几年xx县人均收入的持续上涨，加上人均消费增速较慢，造成居民人均储蓄水平普遍较高现象，水平居全省前列。较高的储蓄水

13、平，表明城市消费潜力巨大，对消费品的购买力能力较强，也为房地产市场发展提供较多的客户基础。【小结】u 目前xx县的年人均可支配收入水平逐步提高，呈现良好的趋势。u 收入水平的提高，一定程度上就提高了市民的购买力水平，刺激了其购买行为。u 城乡居民收入增加的同时，生活消费支出也稳步增长，生活水平明显改善，居民消费结构将逐渐向满足更高生活高层及投资性等多元化的方向发展。u 较高的人均储蓄水平表明城市居民购买能力较强，具备改善性、投资性的能力，为本地项目发展提供了客户基础。四、城市规划发展（一）xx县城市规划1、城市性质及职能（1）城市性质白银文化生态旅游城市，中国银都（2）城市职能 xx县将建成以

14、白银文化为特色、文化底蕴丰厚，自然环境优，产业实力强的山水园林城市。打造“文化艺术职能、生态旅游职能、产业基地职能、交通枢纽职能”的城市职能体系。l 文化艺术职能：白银艺术文化展示及交流中心。l 生态旅游职能：千年银都，一江丹霞的山水生态旅游l 产业基地职能：国家级循环经济示范区。l 交通枢纽职能：贯通郴州市交通物流枢纽。xx县城市总体规划（20122030）中心城区用地规划2、城市空间发展结构从xx县未来城市发展空间来看，大致可以分为两城七片区。两城：以水北片区、水南片区为核心的老城区，是目前xx县商业、居住及行政中心，随着向南部碧潭新城区的拓展，主城区的城市功能将进一步趋于完善。七片区：北

15、部水南片区、水北片区，以居住、商贸、旅游为主；中部寻花经济产业园片区和东南部高新技术产业园片区，以工业发展为主；东西部碧塘生活片区和行政文化片区，未来将是主城区的主要补充部分，重点发展工业、科教、居住等功能。目前碧塘新区与主城区的融合进程较快，带动了区域的房地产市场开发。xx县城市总体规划（20122030）中心城区空间结构3、城镇化发展水平及未来规划根据2010年的人口普查数据，目前全市居住在城镇的人口为45.5%，而根据未来规划，xx县的城镇化发展水平将进一步提高。4、近期城市发展方向xx县中心城区主要体现出一江两岸的建设现状，目前城市已初步呈现两条发展轴线。（1）东西发展轴：它是城市建设

16、发展的主要轴线。沿此轴线向东西方向扩展并跨越昌江，使城市获得广阔的发展空间，规划城市新的行政办公、商业金融、风貌展示等用地，使城市的功能日臻丰富完善。（2）南北历史轴：此轴线作为xx县城市历史形态变迁的一条主线，主要沿昌江两岸展开，体现了xx县陶瓷文化由北向南的发展历程。这条轴线将主要围绕昌江两岸的景观建设而展开，实现城市规划对历史文脉的继承与发扬。南轴观景轴展发北西东【小结】u 从目前的xx县的城市建设规划来看，城市发展的主要方向是西南方向，而东北方向城市扩展的空间不够，发展受限。u 碧塘新区提供了未来主城区发展的主要储备用地，而便江区的水北片区为老城区，用地有限，形成了以干劲路、大桥路等为

17、主干的城市商业中心，未来将以商业开发以及旧改项目为主。三、项目情况1、 地块位置xxxx商贸城位于xx县新旧s212交汇处，是北入xx的必经之路。大桥路（旧S212）为xx县主干道，贯穿县城区域南北，新s212连接高速及郴州，是xx经济及交通的输出道路，项目以北为黄泥、金龟、太和、柏林、樟树等乡镇，交通发达便利。2、 地块规模xxxx商贸城原宗地面积约172亩。3、 地块周边环境与配套设施xxxx商贸城地块处于xx县北大门，距xx县核心商业区域约2公里，距xx银都汽车总站700米。目前xx县商业主要以临街商业为主，商业经营类别不统一，经营品牌参差不齐，老城区局部道路状况及街区面貌均有待改善。4

18、、 项目性质与主要特点本项目为商业项目，定位为“城市名片商业群拉动周边发展”的模式。项目主要特点有：项目地块双面临路，临街面较长，适合于商业地产项目的开发，但项目地理位置偏离市中心，还需对区域概念进行强势引导。土地年限为40年，xx县缺乏专业型新一代商业地产，通过合理的营销手法可形成独特卖点。项目周边目前的环境并不理想，丘林式土地不仅增加了开发成本还降低了地块的商业价值，从而增加了项目开发难度。xxxx商贸城为xx县第一个代表型商业地产开发项目，成功开发后对周边商圈的形成有极大的推动和促进作用，将大幅度提升周边物业价值。该区域在可由政府重点打造一个体验式商贸城，拉动市场经济效益，利用便利的交通

19、优势，将市场经济的影响力迅速壮大至周边各乡镇。5 项目地块价值分析地形地貌、地块规模对项目开发规模有所限制，人流量不足，周边商业环境有待改善。但较为适应大型体验式商贸城的特征。发展背景为项目开发提供良好的发展环境，但仍需在政府层面，开发过程及团队组织层面进行良好的结合，以争取更为优越的项目发展环境，组合更强势的项目发展团队。目前xx县新一代商业地产市场缺乏，体验式商贸城属起步阶段，创新点及引导空间较大，选择在2015年中旬启动本项目，将使本项目在2015年底赶上销售的黄金季节。随城市的发展，xxxx商贸城将致力于提升xx县白银产业在国内的影响力,重整xx白银行业分布零散的现状，推动商贸城的迅速

20、形成，改变传统的商业地产商圈，实现开发、销售、推广、经营方式的差异化。6、已进行的调查研究项目及成果项目调研团有针对性的对xx县整体商业市场、房地产市场及消费者调查。项目调研员在前期进行了系统的调研培训后再进入实际调查执行工作，发放调查问卷共1620份，回收有效问卷1571份，并就项目所在区域发展前景与部分xx县房地产从业人士、规模较大的各行业经营户进行了专题采访。最后调研结果由专职统计分析人员进行了科学的数据分析统计，项目组多次组织召开数据统计分析会议，为本项目下一步项目定位系统及市场推广、销售策略建立、执行奠定了坚实基础。调查研究项目及成果如下：（1）目前xx县商品房供应量体量较大，短期内

21、住宅物业发展空间相对较小。在接受本次调查的市民中，48%的被访者不打算购买住宅，26%的客户打算在2-5年内购房，仅26%的客户打算在1-2年内购房。另根据统计，当前总占地面积超过100亩地的项目已超过15家。因此，未来1-2年内，xx县住宅物业上市体量较大，市场空间相对较小。市民对居住环境已经逐步开始看重，但价格理念还有待进一步转变，价格仍成为购房者考虑的首要因素。而对投资客角度观看，xx县住宅市场回报率以相对较低。（2）商铺投资消费理念较为超前，投资概念引导和精确的市场定位成商业项目操盘的重中之重。经过市场调查问卷得出的报告，市民对商铺投资概念的理解已逐步成熟，对商铺投资更为谨慎。在本次调

22、查中，40%的被访者表示不会进行商铺投资，仅17.5%的被访者正在考虑购买。其他客户均为视项目情况而定，尚需大力引导。（3）各行业竞争激烈，期待有效地进行市场整合。仅26%的客户表示对目前的经营状况满意，行业竞争的加剧、日趋白热化的价格竞争、周边环境较差，导致商户经营行业利润下降。广大经营者已经意识到统一的体验式商贸城整合的必然性和必要性。本次接受经营户调查的被访者中，大部分人均希望能进行有效的市场整合。说明长期以来xx县各行业经营户分散凌乱，独立经营的局面已迫切的希望被改变，市场呼唤“一体式”的消费场所的出现。（4）撼动自发形成的市场地位仍需要强势政策进行引导。在接受本次调查的被访者中，30

23、%的经营户表示愿意进场经营。但在访谈调查中，xxxx商贸城地理位置仍成为经营户提及较多的意见，另根据调查，当前经营户的商铺租金普遍不高，要达到本项目所预期的价格（租金）需要花费较大的精力、财力和物力进行引导。以强势广告推广政策覆盖全县，以政府的行业集中政策和各项税费的减免政策，以项目营销过程中的销售和招商政策三方面全方位进行项目的市场推广工作，将有助于改善投资者和经营户对地理位置、搬迁疑虑的心理阴影。（5）本项目地段价格不被大部分被访者所看好，投资价值暂需引导。只有15%的经营户认同xxxx商贸城的发展前景，57%的市民对项目地块未来5年内的升值前景表示不看好，说明广大经营户和市民对地块表现不

24、足信心，是本项目发展目前的制约点。【小结】u xx县经济活跃，市民中蕴藏着巨大的市场购买力，由于商业地产的缺乏，且之前商业项目的运作不成功，投资信心不足，投资概念还有待改进和引导。经过近年来xx县房地产行业的发展，大部分大盘沿街商业的推广销售，已使得xx县商业地产市场已有一定的气氛和发展基础。而现有海汇国际商贸城和建材市场（未开工）与xxxx商贸城的规划、产品设计略有雷同，将成为2015年相互竞争的商业楼盘，市场竞争的激烈程度将会非常剧烈，项目需要自身凸显差异化，利用项目地域特点及主题行业的特殊性，以推广专业运营为核心，以招商带动销售，进行主题行业概念和投资概念的传播，方能从市场竞争中脱颖而出

25、。u 受被访者心态所影响，本次调查在数据采集方面虽仍可能存在偏差，但仍将成为本项目在后期执行过程中重要的数据型参考资料。 四、xx县商业现状1、 xx县商业发展历史沿革回顾xx县近代商业发展历程，我们可以很清晰地看到当前xx县的商业经营环境、规模、消费水平均与上世纪70、80年代有了质量上的飞跃。上世纪80年代前的商业大多以国营企业单位经营的商业为主。因为经济体制的限制以及消费者消费意识的局限性，限制了商业的的发展，无论是商业建筑其建筑形态还是商业经营的各个环节都不能满足消费者的需求。伴着上世纪改革开放的步伐，城市的商业也取得了飞速的发展。90年代初，xx县一改以前小商小贩的自由贸易占据商业消

26、费市场大半江山的局面，出现了“沿街排铺”的经营现状。这一类商品交易场所的出现，使xx县城市、农村人口的消费有了较为集中、更为方便的消费场所。随着时代的发展，社会的变迁，目前为止xx县还未出现成规模的专业型市场。近年来，许多房地产企业登陆xx县，不但使xx县民享受到了与国内大中型城市同步的商品房住宅，更使xx县城市格局再次突破。伴随着这一类房地产企业的发展，xx县已迫切需要商业地产的出现。而房地产行业的继续前进，将使xx县居住、商业环境更为良好，有利于改善城市消费环境，提升城市品位，更有利于本土房地产企业及房地产投资者的核心竞争力增强。五、项目地块特征分析1、 项目区位分析地块形状：不规则方形用

27、地，以土丘为主地块位置：新旧s212省道交汇处，属xx县区北部，非常靠近xx县水北片区。就目前来看，地块的区位优势并不明显。地块优势：通过新旧s212省道迅速连接xx城区、高速入口、郴州市、安仁县为本项目提供了良好的交通组织便利性。2、 项目人流分析因本项目目前所处的地块周边无任何的消费场所，周边居住者大部分为普通村民，且不远处的山上布满坟墓，形象很差。因此，目前该地段人流量较小，但受新s212的改道周边行车与日俱增。3 、 项目SWOT分析 机会 Opportunity1、 S212省道的规划发展已逐步影响本项目商业价值。2、 目前开发在售的商业项目市场基本属于空白，为项目的发展提供了一定的

28、市场机会。3、 项目交通优势较为明显，适合建设发展商贸物流型物业，降低经营者成本。4、 项目属招商引资项目，地块发展有一定的政策支持。5、 富有创意先进的体验式营销让消费者呼吁拥有一个成型的体验式商贸城。6、 xx县拥有悠久的白银历史文化底蕴，将让市场有一定的商户资源。 威胁 Weakness1、 项目偏离xx县中心及xx县重点发展规划范围。2、 项目成功运营前，距离县区较远，略显荒凉，商业价值不高。3、 项目地块周边街区形象较差，影响到项目价值的体现。4、 时代广场操作失败，对投资者影响较大。 优势 Strength1、 位于xx县交通要道，紧靠xx县北面进城入口，沿街面长，具有较大的操作空

29、间2、 临街面较长，在建筑规划上进行适当临街面的适当延长，提高了整体商业价值3、 地块规模适中，体量不大，适宜于快速消化4、 老城区商业脏乱差，严重影响形象及停车不便，市场迫切需要一个新型的、科学合理的综合商城。5、 现有房地产项目营销手法较为传统，具备较大的营销操作性。 劣势 Threat1、 项目地形状况复杂，将增加施工难度，其中特别是项目的北面高差问题，较南形成北面的商业氛围。2、 项目所在地所处的周边状况较差，有待改善。3、 项目偏离市中心，推广难度加大【小结】u 本项目所处的地理位置并不明显，且偏离城市发展的影响，此地段的发展和升值前景让大部分市民具有抵触心理，但可在项目开发过程中，

30、始终注意对区域概念的炒作和提升，以良好的项目定位和投资概念规避项目地块在市民心目中的不良影响。六、项目商业用房定位方案研究1 、项目定位方案我司对本项目整体规划分为商业和商贸两大板块定：商贸版块：整合xx白银行业为主题的特色街区、xx茶展示、红木家具陈列和海宁皮革、义乌小商品特色街为主体；商业版块：重点突出体验式概念，如引进全国知名的高档娱乐品牌，“奥特莱斯”式品牌直营店、1912情景街区、忆江南、苏荷等高档娱乐场所，打造以主题婚庆、婚纱摄影、特色餐饮、主题酒店、健身会所、酒吧为一体的永不落幕城市体验型新商圈！2、 项目定位方案提出背景xx县新开发住宅商品房范围已扩散至项目周边，且离本案仅有几

31、百米之距。讲给周边住户带来一定的便利性。另一方面，项目调研团队在对xx县房地产市场进行调研时，首先发现白银产业在xx县的影响力尤为重要，但严重缺乏一个富有代表性整合整合xx白银产业的商业体，其次县城区域内缺乏一个具有前瞻规划、高效运营的专业化市场，这类市场对交通条件、后续运营要求较高，恰好符合本项目地块所具备的特征。因此，我司初步对本项目的商业主题选择为“体验式商贸城”。3、 项目定位方案市场调查结果（1）行业经营户对“体验式”商贸城的认可度调查结果显示：76%的经营户看好并支持“体验式”商贸城在xx县的发展。20%的经营户表示愿意在“体验式”商贸城诞生后进驻经营。大部分的经营户已经意识到行业

32、分布零散，对经营和消费者都不好。“体验式”商贸城所具备的“一站购齐”、“价格更低”、“服务更好”是老商业经营所不具备的。因此受到大部分经营户的支持和赞同。也使本项目具备来自于经营户层面的发展机会。（2） 消费者对“体验式”商贸城的认可度周边消费者对“体验式”商贸城支持率为42%，对其无所谓的业主占了36%，对其不看好的占了22%。这表明：xx县消费者对“体验式”商贸城认可度比较高，由于xx县场还不是很成熟，所以还有一半以上的消费者需要加强引导。（3） 市民对“体验式”商贸城的认可度从上图可以看出，绝大部分市民支持xx县出现大型的体验式商贸城。长期以来xx县民购买白银、茶叶、工艺品、婚庆用品等都

33、需要各个门店不断的询问价格，不断的比较产品，出现“体验式”商贸城后，集中的产品种类将大大缩短购买时间，提高购买效率，并能以更低的价格购买到所需要的产品。体验式商贸城在目前xx县民心目中，仍然是一个市场空白点。本项目的出现，无疑填补了该市场空白，并将取得良好的社会效益，一改目前沿街街铺交通道路拥挤，消防、交通、城市管理问题多多的局面。（4） 对“体验式”商贸城的地点选择调查为调查在目前xx县白银产业经营户中较为理想的集中型市场的项目所在地，本次调查设置了三个地点供经营户选择。调查结果显示，目前有半数的经营户选择了老城区附近。调查结果一方面再次显示了消费者及经营户对项目周边的地段暂时略有抗性，但另

34、一方面更反映出经营户在选择过程中已经更趋于理性，考虑到了交通、发展潜力等行业发展所必须具备的基础条件。4、 项目定位方案SWOT分析 项目发展机会 Opportunity1、 经营户和消费者、市民均看好并支持“体验式”商贸城项目的出现2、 目前xx县相关行业经营面积已超过40万平米，经营户近3000余家，为项目发展提供了市场资源的支持3、 县政府看好并支持项目发展，并能提供相关政策性的优惠、鼓励措施4、 经营户和市民对商铺投资仍保持着一定的热情，存在引导空间5、 主题体验式营销的发展趋势，为本项目的运营提供了契机6、 未来商品房市场的发展，将有利于本项目的销售、招商和后期经营7、 目前经营户的

35、分布凌乱、商铺配套设施落后，均期待有新型的”体验式”商贸城填补市场空白 项目发展威胁 Weakness1、 行业商铺租赁价格不高，对项目销售价格的走高存在一定的压力，需要大力引导，并采取一定的返租、免租政策2、 大桥路和干劲路周边及柏林自发形成的白银饰品交易区域难以撼动，项目招商面临不小的压力3、 大部分经营户对2楼3楼的使用性均有抗性，使项目在销售期将会面临困难，需通过主力店设置进行良好的规避和化解4、 部分商家在市场竞争中已经丧失行业信心，可能在项目发展过程中起负面作用5、 体验式商贸城的商业地产首次亮相于xx县市民眼中，部分市民投资信心不足，市民对商铺投资更为谨慎和理性6、 xx早期商业

36、运营的不成功，让部分市民对商铺投资具有抗性，对任何项目更谨慎和小心 项目发展优势 Strength1、 位于xx县交通核心地段，依靠S212省道直接贯通南北，快速与各地建立联系。2、 临街面长，在建筑规划上又适当临街面的延长，提高了整体商业价值3、 地块规模适中，体量不大，适宜于快速消化4、 本项目为填补市场空白的项目，发展机会和空间较大5、 项目总体成本不高，从而降低了销售单价，有利于中小客户的投资6、 项目引进主力店的营销策略，将有利于本项目刷新xx县商业新格局，成为市场领袖 项目发展劣势 Threat（1）项目所在地街区面貌有待改善，（2）目前人流量有限，（3）商业气氛尚不浓厚（4）仍有大部分经营