榆林市房地产市场调研报告

1、巨威地产榆林项目市场调研报告通过三天时间对榆林市各大小楼盘的走访，尤其是对项目周边楼盘的走访，对榆林市房地产市场目前的情况有了较清晰的了解。一、榆林市目前房地产市场基本状态： 1、榆林市房地产市场目前不容乐观，基本上每个售楼部都比较冷清，几乎无人问津，有的售楼部出现了停售歇业的现象（如“长城一号”），剩余其他高端项目要么不卖，要么对外有少量房源。西南新区各售楼部证件不全，从来访看要比市区的高端楼盘稍乐观一些。总体而言，榆林房地产市场出现了严重的两极分化趋势，高端的价很高，有价无市，刚需的项目价格基本较低，在证件不全的情况下，销量基本上还行。2、榆林市各个区域的均价分析：老城区和开发区目前处于榆

2、林市房地产市场价格上的领头羊，价格相对持平，保持在9000元/；西沙的均价在8000元/；东沙和南郊在价格上仅次于西沙区，均价在7500元/；西南新区是榆林市现在最活跃的市场，均价在4800元/。3、榆林市房地产各个业态分布及分析：老城区和西沙片区及开发区，目前开发的项目主要是以商住综合体为主，几乎每个项目商业的建筑面积在四五万平方米左右，写字楼酒店的建筑面积也基本在三四万平方米左右，包括我们项目周边的三个项目及二街的一个纯商业盘和长城南路的两个商住综合体，还有后续的待开发的商住综合体，相对在榆林的房地产市场来讲，个人认为现在榆林市房地产市场的写字楼库存量已经大于实际需要量。住宅主要集中在东沙

3、、南郊和西南新区，其中东沙主要以廉租房和经济适用房为主，部分为商品房，同时在住宅市场中还出现并且长期存在的部分小产权房和民宅独院等，这些虽然对房地产市场影响不大，但值得我们去了解这些市场的存在。二、本项目在榆林房地产市场的环境分析：1、地段分析：本项目处于榆林新的CBD商圈核心位置，是榆林市高新区和老城区接壤地带，扼守榆林市高新区及西南新区的门户地带，是新榆林市的市中心。2、项目周边配套分析：（1）教育：项目南300m，榆林市高新区高新一中，是目前榆林市教育器材和师资力量最雄厚的一所全日制中学之一；项目南350m，榆林市高新区高新三小，是高新区第三所完全小学，也是榆林市目前配置最完善的小学；西

4、边紧邻榆林市第七中学，教育配套和师资力量也是榆林市相对较好的中学。（2）医疗：北紧邻榆林市高新医院，是榆林市目前医疗设备最好的医院；北五百米榆林市第二医院，是榆林市历史最悠久的一家三甲医院，医疗设备及医疗技术是目前陕北地区最好的一家国家级医院。 （3）银行：西五百米处邮政储蓄和中国银行；南五百米处邮政储蓄和建设银行。（4）交通：项目被富康路一分为二，项目西边是榆林市的城市主干道宽一百米的榆林大道。北到火车站开车五分钟，到南门汽车站开车十分钟，到机场开车半小时。3、项目自身分析：项目南是榆林市的一条汇入榆溪河的沙河，沙河整体地势处于低洼地带，给本项目创造了很好的采光条件，同时沙河是榆林市市政规划

5、的一个生态公园，使得项目拥有得天独厚的居住环境，加之交通环境优越，使项目拥有更高的自身价值。三、周边竞争项目分析：目前在地理位置上能和我们项目形成对比的项目只有三个，具体如下：1、盛高时代：在我们项目南300米处，是城市综合体，包括两栋住宅、一栋写字楼、一栋酒店和一个商业体，占地60多亩，总建面15万平，住宅面积从180-260之间，暂未开盘，住宅价格预计在9000-12000元/之间。从产品量化上来讲和我们项目没有竞争。开发商是陕西盛高投资公司。2、塞维兰蒂斯：在我们项目西200米处，也是城市综合体，四栋住宅、一栋写字楼、一栋酒店、和部分商业群，户型有120、140、160，住宅全部为精装房

6、，是目前榆林市唯一的一家精装项目，暂未开盘，预计住宅起价价格在13000元/左右。开发商是榆林市华瑞房地产开发有限公司，从产品包装上来讲和我们项目没有竞争性。3、榆溪圣景：在我们项目北500米处，占地130亩，总建面60万平的商住盘，目前证件不全，但已经全面开始销售。住宅户型是90-160，住宅均价是8500元/左右，楼层差价在80元/，商业是一拖二销售的，商业均价25000元/，方位差价在200-500元/。开发商是榆林市城投集团，这是唯一从地段和产品上和我们项目有竞争的项目，但是从销售团队的服务理念和服务态度，我有信心从销售执行上击败对方。四、关于本项目销售执行的几点建议： 1、推广建议：

7、建议找一家专业做房地产营销广告的推广公司，对我们项目进行分析比对，淀定项目的基本面市主题，设计项目logo，然后做好项目围墙广告和户外广告。推荐公司最好是了解榆林本土人文环境和消费环境的公司，有针对性的推广宣传。如：高之桥、维京置业、德维置业。 2、项目产品及定位取向：综合分析，榆林市房地产市场处于两极分化极其严重的现象，高端的项目价格很好，地段很好，外包和品质都很高，价格基本上接近一万左右；低端的项目从价格和销售包装上都逊色于高端项目。由于我们项目地段和公园环境优势，以及从尽快回笼资金考虑，建议我们的项目定位取向间于高端和低端之间，客户群体寻找中高收入的白领阶层和各县区政府相关单位职员以次刚

8、需为产品定位。3、销售现场气氛营造：由于项目南属于沙河公园规划区，故建议在沙河坡地处提前栽种绿植，做和实际户型一比一的临时彩钢房样板间，绿化既可以为城市绿化环境做贡献，同时也可为我们项目在后期运营中提供较好的形象支撑。4、销售现场选址建议：从目前我们计划的销售咨询现场来看，我们的销售气场远远不够，同时从客户销售服务理念来讲，我们现场的停车位等其他服务几乎是空白，对此对销售现场布置做以下两种建议方案：其一，和项目旁边的金麟大酒店合作，在酒店大堂租出一部分空间做为我们项目的前期咨询点，也可以做项目后期对外的外展点或宣传点；其二，在项目C区做临时售楼部，临时售楼部材质做彩钢房，配以相对好点的装饰，使得留足的停车位；其三，售楼部门前做一定的绿化及水系，且售楼部后门可以直接通到沙河公园中的样板间（前“3”中所提到的）。5、当前销售工作计划：趁着临近春节，我们可以进行内部认购的方案，具体操作如下：（1）我们只放出项目的五十套住宅房源，每套房源收定金十万元，那么预计将会收到5