房地产项目开发全过程成本控制与管理

1、房地产项目开发全过程的成本控制与管理、尸、 亠前言房产行业发展很早，但近十几年来，我国房地产业发展迅速，造就 了一批亿万富翁， 房地产开发利润空间较大， 以致于诸多企业都纷纷 把眼光投向房产业，房价一再上涨，房屋空置率逐渐上升，房地产泡 沫加大，现在国家有连续出台政策打压房地产，控制房价，我们多数 人对房价比较关心也比较熟悉， 对地价可能也大概了解， 但对房地产 的泡沫是多大了解的不是很详细， 只有我们把握了房地产的成本组成 才能真正了解房地产企业的利润， 也只有知道了成本组成才能有针对 性的去控制开发成本。我们通常涉及到的狭隘的成本控制， 施工图预结算、 招投标很少 考虑全过程成本控制与管理

2、成本控制不只是房产公司成本控制部门 （预结算部 ）的事情，而是贯穿于整个房产开发的全过程，不是单纯的 工程成本，而是全成本。房地产项目全成本的概念和范围： 房地产项目的成本可以理解为 以建造商品房为目的，从购买土地、前期策划、设计、施工到竣工入 住为止的房地产开发全过程所支付的相关费用的总和。全成本费用组成 1、土地成本（地价、拆安费青苗补等偿） 、 2、 工程成本、 3、营销成本（广告宣传、代理费） 4、管理成本 5、财务 成本（税金利息） 以上费用贯穿于房地产开发的九个环节（有的环节 也可以合并但我还是按九各环节去介绍） ，所以成本控制工作要在九 个环节都要介入， 成本控制与管理是房产开发

3、公司全员的事而不是哪个部门那几个人的事情 以下是九个环节成本控制的要点及涉计到的责任部门 （今天我所介绍 的职能部门基本上按咱们公司现状， 真正房产运作时，公司的组织机 构还要健全，应有总工、各分管副总，有些工作的审批到总工或各分 管副总即可。）房产开发项目成本控制的九个环节第一项第二项项目立项环节成本控制二、规划设计环节成本控制要点第三项招投标环节成本控制第四项施工环节成本控制第五项材料及设备米购环节成本控制第六项销售环节成本控制第七项工程预结算环节成本控制第八项期间费用的控制环节成本控制第九项物业管理阶段成本控制一、项目立项环节成本控制要点I项目立项环节的成本控制根据项目开发方式的不同而有

4、所区别。 该环 节由于有国家多项法规政策的限制， 运作时灵活度较小，基本原则是 在国家规定范围内最大限度地控制企业的费用。 这一环节的控制基于 公司与政府的各方面关系。该环节涉及的工程成本主要是土地成本， 土地的获得方式可分分有偿 获得（出让、转让、合作开发、还有一种就是出租，房产开发不可能） 和无偿获得（行政国家划拨，房产开发不可能）。这一阶段成本控制公司领导及经营部门（按我们公司工作划分，其他 公司不一定叫经营部也有的叫企发部等）主要作用。控制要点控制什么怎么控制谁来控制开发形式1、新征土地 （国家出让方式获得）览地费用T交或晚交，力争减免经营部负责祈迁安置费用房产确权后办理拆迁 安置费用

5、经营部负责伙市政费用自建部分按照公司工 程体系走；交政府部分 按有关规定办理工程部、项目部和成 本部负责畝划条件-满足公司利益最大化， 合理提高容积率，降低 土地成本公司决策层负责 工程、营销、成本参 与2、买断项目 （转让方式获得）禊断内容咄确买断内容明细公司决策层负责可寸款总额初公司争取最大利益公司决策层负责F寸款时间禍期长、次数多公司决策层负责-四通一平的标准期确验收标准明细工程部负责续风险f与项目付款时间直接 挂钩。公司决策层负责3、合作开发韦作方式賂合集团要求，有利于 公司发展；公司决策层负责吩成比例諏赢原则；公司决策层负责皎房时间卡可能地延后交房，营销部负责皎房标准坏低于合冋中交房

6、标 准营销部负责T寸款总额T寸款时间-e选择有利于公司利益 的方式公司决策层负责公司决策层负责二、规划设计环节成本控制要点规划环节的成本控制所占权重最大，决定整个工程成本的70% 80%,具有“一锤定音”的地位和作用：在规划环节进行成本控制是 实现事前控制的关键，可以最大限度的减少事后变动带来的成本。 所 以该环节控制要点和控制内容相当复杂，基本原则是，周密规划，科 学讨论，严格审批。经营部、工程部、项目部在该环节承担主要的职 能。(二、三、四、五属于工程成本)控制要点控制什么怎么控制谁来控制1、规划方案(1)可行性规划设计市场信息搜集和分析市政状况信息分析规划要点确立可行性研究设计任务书可行

7、性设计变更经营部、工程部、 营销策划相互配合(2)方案评审f组成可行性规划评审委员 会，对方案进行评审、确定。 未通过的方案进入可行性 设计变更环节，再重新评 审。由公司决策层工程 部负责，销售部配 合进行评审。(3)设计成果h寸可行性规划设计根据实 际情况进行细节调整设备选型方案提前确定工程部负责。根据提交的设计成果进行 投资估算成本部负责，工程 部配合2、报批设计（1）设计方案根据项目前期运营的情况 和市场分析制订设计任务 书工程部负责，销售 部协作方案设计招投标工程部负责方案设计评审工程部负责组织（2）报批f注意市政设计T注意相关法规，元善自身 报批规范性，材料完整工程部责。控制要点控制

8、什么怎么控制谁来控制3、扩初设计（1）扩初设计要求寸报批设计进一步调整-设计要求内部审核工程部负责（2）成本概算根据扩初设计招投标方案 和设备选型、实体研究、环 境方案等因素对总成本作 出概算工程部负责，成本 部配合讳U订经营指导书工程部负责（3）扩初设计图r根据扩初设计要求招标专家评审内部评审工程部负责设计调整:工程部负责4、地质勘探（1）地质勘察勘查单位的选择工程部负责（2）设计方案评审勘查报告的分析5、施工图设计（1）施工图设计要求r根据销售包装设计、桩基 设计、功能设计及配套设施 等因素，在扩初图基础上确 立施工图设计要求 悝安施工图中结构造价、 建筑造价和环境设施费等 约占总造价70

9、%的部分属于 设计方可控部分，应严格审 核。工程部负责，其他 部门协助（2）报建f政府部门报批费，按政府 有关政策交纳。工程部负责（3）审图互审互签，明确修改意见， 设计洽商工程部负责6销售处设计售楼规模要求电吉合营销费用控制工程部负责7、装修方案设 计(1)方案设计要求根据扩初设计图、经营指 导书和实体研究的结果确 定方案设计要求工程部负责，销售 部协助(2)材料设备选型成r .、亠本万案市场信息调研r根据设计要求确疋装修材料和设备工程部负责控制要点控制什么怎么控制谁来控制8、功能设计(1)小区建筑物功能 的经济评估市场调研销售部负责r有针对性扩充建筑物功能工程部负责，销售 部协助(2)市政

10、配套方案市政状况调研争取政府有利条件工程部负责(3)环境方案设计我据投资估算和报批标准 确立环境设计方案目标成 本总额工程部负责，项目 部协助(4)智能化设计市场现状分析，智能化必 要性分析智能化内容控制工程部负责(5)销售宣传保持各部门与销售部的信 息畅通，保障销售承诺与实 际功能的一致性工程部负责，销售 部协助9、设计变更(1)设计调整费用工程部洽谈工程部负责(2)设计变更洽商严格按照设计变更洽商流 程进行工程部负责、销售 部协助10、材料设备(1) 选型(2) 方案确定时间在扩初图确定前确定材料 设备，使设计在图纸阶段就 考虑了材料设备的安装工程部负责(3)采购招投标工程部负责其他费用物

11、业管理完善费限额设计工程部负责，成本 部配合三、招投标环节成本控制要点招投标环节的成本控制涉及到工程部、成本控制部、项目部、财务部 等多个部门的配合运作。这个环节成本控制的重点在于招标文件的制 订、参加投标的合格服务商的选择、标底的编制。该环节的工程部、 项目部、成本控制部共同承担该项职能。控制要点控制什么怎么控制谁来控制悝立合格承包商、工程监:经营部负责规划、理、造价咨询、材料及设设计、勘察等前期备供货商名录及资料库。工作的招标洽谈；从公司合格承包商名录成本控制部负责工（1）资质中选择投标单位。程、监理、造价咨（2）管理水平投标单位不少于三家。询、配套工程、及1投标单（3）技术力量（已建立合

12、格承包商名录材料的招投标及合位的选择（4）历史记录的直接从名录中筛选，没同洽谈签约，工程（5）资金实力有的公司各部门均可推部项目不配合。（6）合作经历荐）销售策划、方案代理等部负责各负责单位师选三豕以 上投标单位报公司审核。招标委员会审核 招标委员会主任审 批。2、招投标 文件各类合同的招投文件内容 应包含：（1）工 期；（2）工程造价或取费标准；（3）质里要求；（4）付款方式；（5）招标范围；（6）结算方式；（7）验收标准；（8 ）投标注意事项；（9 ）废标条件（投标书 必 须加盖投标单位法人印 章）；（10）投标时间；（11）开标时间；（12）评标方法；（13）投标单位补充意见；（14 ）

13、标准合同条文；（15）图纸、其他要求等。（16 ）保修期限工程部、项目部负责编报 招标项目的技术要求；成本控制部负责招标文 件商务部分的起草，连同 工程部或项目部编报的技 术文件汇总整理招标文件 后按流程审核。成本控制部会同工 程部和项目部对照 表材料进行市场考 察；工程类招标由 成本控制部负责各 类标的的编制与审 核。3、评标和 定标（1）技术性评标和定标（2）经济性评标定标综合评定，确定中标单位。1、技术评标2、经济评标3、合作经历4、企业业绩和信誉公司评标小组四、施工环节成本控制要点施工环节的成本控制主要应注意两大方面， 一个是因各种变更签证带 来的费用，另一个是材料、工程款的支付。由于

14、市场变化与市场把握 的原因，施工阶段不可避免由于各种情况而要对施工计划和内容进行 改动，而在变更时明确目的和遵循程序都是必须的。 这一阶段进行成 本控制需项目部、工程部、成本控部、财务部等部门共同完成，因此 该阶段要注意各相关部门的及时沟通和良好合作。控制要点控制什么怎么控制谁来控制1、设计变更 环节（1 ）变更评估项目前期规划、定位要全 面、准确，尽量避免在施工 中的重大设计调整。廿口强施工前的审核工作。全 面考虑工程造价，对可能发 生变更的地方有预见性，并 予以事先约定。昭部门全面评估变更带来 的各种变化，为审批提供参 考依据。成本控制部负责计 算变更费用（含可能 引起的索赔）进行测 算。

15、项目部负责变更引 起的工期变化记录。成本部负责变更后 的成本分析。（2）变更的审核签 认r根据变更原因将设计变更 分成两类（一般变更、重大 变更），不同类别按相应的 审核签认流程进行。工程部、项目部负责擾计变更通知单。浚更必须有设计单位、工程 部、项目部共同签字后发放。（3）变更的审批般变更由项目部、工程部 审批，重大变更由公司领导 审批工程部负责卜发控制要点控制什么怎么控制谁来控制2、施工现场 签证（1）签证的必要性赵场签证的确认依据招标 文件和施工合同项目部负责（2）签证的时限叫场签证确需发生，应坚 持当时发生当时签证的原 贝农（3）签证的费用1、低于5000兀的经项目部 讨论后，由项目经

16、理签署原 始签证单。报工程部审核盖 章后下发相关单位。2、大于5000元的报公司工 程部审核对后由公司领导 审批（总工或总经理）费用核对由成本部（4）签证的工程量认真核对签证的工程量准 确。-签证的内容、原因、工程 量应清楚准确、无涂改、编 号准、全，并有监理工程师 的签字确认。项目部负责（5）签证的审批流工洽商通知单龙须遵循“先洽后干”的原 贝农在确认签证前，应按相 应审批程序报审，通过后方 可正式签证。（6）签证的反馈训工程变更、签证应定期进 行分类汇总统计分析，并根 据统计资料对控制工程变更 提出改进意见。工程部、项目部和成 本控制部3、审图（1）扩初图会审（2）施工图会审（3）分项、分

17、部图 会审（4）各专业技术图 纸会审节纸多层次会审会签及审 批制度。%专业互审互签制度。力争在开工前把图纸中的 问题修改完。工程部负责4、总分包配合费（1 ）分包方式（2 ）分包内容（3）分包的责任界疋之过投标确定配合费。 芯避免在施工过程中修改 分包方式、分包内容、范围 而增加工程成本。工程部、项目部、 成本控制部协商， 公司领导审定。5、材料供应（1）选型（2）材料供应方式（3 ）材料计划%工所用的各项材料的选 型应在材料招标前确定。工程部协同项目部负责(4 )预留时间航确疋材料供应方式，通 过招标确定相关费用。工程部、项目部成 本部邛艮时编制材料计划。 用料计划签认。工程部、项目部漫考虑

18、可能出现的问题， 留出相应的时间。工程部、项目部6、工程款的 支付(5 )付款进度(6 )工程进度破合同约定执行付款。-按进度付款。侈层次多角度审核工程进 度。项目部、工程部、 成本控制部、财务 部(1)付款的审批我据情况由不同级别人员 最终审批。执行流程材料及设备采购环节成本控制的核心要素是计划和信息，通过明确而科学的流程，就可以最大限度的减少在该环节出现损失的概率，达到成本控制的目的。这一阶段的成本控制需项目部、工程部、成本控制 部、财务部等各相关部门共同完成控制要点控制什么怎么控制谁来控制1、材料进场计划采购招投标及订 立合同时间与工程进度相配合项目部、工程部共同负责咗产周期尢输周期具体

19、与采购点远近相对应安装、验收周期与工程进度相配合交叉作业时间与工序安排相联系2、材料的性 能价格比前场信息日常搜集市场信息，建立材料 市场信息库。成本控制部技术参数材料设备的技术参数由设 计部确疋或圭寸样。项目部、工程部用投标必须招投标的材料设备要制定 招投标计划。不需招投标的材料设备， 采用二 家以上厂家报价选择。执行公司招投标管理流程3、材料款的支付I材料款支付方式 用料款支付进度 r呆修款刑付款限额控制首次验收后付款总额进度 控制。保修款一般不低于合同总 价的5%。依据合同中约定付款。执行工程款审批流程4、材料验收祕量验收几方共同确认货到现场数 量项目部负责质里验收外观质量的验收安装后质

20、量的验收投入使用后的质量验收5、材料保管 与保修吊料保管在合同中明确货物的卸货 和保管的责任承担者项目部弔料保修用合同的方式明确保修责 任和保修期销售环节成本控制要点二销售环节的成本一般是按比例控制， 但一旦制订了费用目标总额，具 体的单项支出就必须严格控制。由于销售涉及的部门比较多，所以各 部门乃至公司高层都需要分工负责这部分的控制职能。 此外，由于销 售环节的一些操作会对入住和物业管理产生重要的影响， 所以这个环 节的成本控制也必须有长线考虑控制要点控制什么怎么控制谁来控制1、营销方案（1 ）费用总额确定费用目标总额营销部、组织项目部 及相关部门形成营 销方案报公司领导 审批（2）市场信息

21、收集（3）营销计划（4）营销预算根据各种相关因素 确定具体计划和费用（5）营销方案审批r征求各方面意见，按 审批流程操作2、营销现场费用（1）现场销售人工费用花肖售人数控制 -销售工作进度控制 咲励办法控制营销部负责（2）现场销售器具费（3）卖场、现场包装费（4）销售模型费用（5）宣传资料及礼品费（6）展销费（7）计划额度控制额度内调剂和超额 审批制度营销部负责，公司领导审批3、媒体选择（1）媒体及广告代理公 司信息收集和分析专人负责营销部负责（2）招投标先评后选的原则销售部负责。内部评审冯召投标4、样板房装 修（1）设计费用目标话案选择经营部负责设计，项 目部负责建设和维 护（2）施工、维护

22、施工合同 叫场管理控制要点控制什么怎么控制谁来控制5、销售回款（1 ）销售折扣点营销部负责市场销售价格 的调研，提报方案公司领导 审批（2 ）回款周期财务中心负责，营销部配合6、销售补充 条款及承诺（1） 承诺的给出嘟M乍楼书 评诺分类营销部负责。设计、工程 监督（2）设计变更与承诺浚更审批咏诺变更工程部负责，营销部协 助。7、客户交房（1）交房日期（2）保修期（3 ）质量补偿他交房原因分类 处理古施工队洽商延 长保修期皎房验收协议营销部负责，工程部、项 目部、物业公司配合与销售相关的其他费 用（如因销售要求而 发生的设计洽商变更 费）严格按相关流程 进行由营销部提出，报公司领 导审批后实施工

23、程预决算环节成本控制要点I工程预决算环节的成本控制重点在于现场有关资料信息的及时和准 确性。这一环节的资料的审核要项目部、工程部、成本控制部共同协 作完成，成本控制部是该环节的主要职能部门。控制要点控制什么怎么控制谁来控制1、公司统一 招标项目的 工程预算（1）工程预算内容 与招标范围的统一（2）标底中材料价 格的确定（3）合同价款的确疋设计图纸完整，减少变 更材料选用明确r标底编制详细，避免缺 项漏项，材料价格严格执 行市场价。所有预算项目，预算出来 后要多方比较，组织相关部 门进行会审，报总工审核。经营部负责设计图纸的 完整性成本部负责造价的合理 和准确性2、不在招标 范围的零星 项目合同

24、价款的确定F寸公司所有不在招标范 围的工程先预算后发包。吶图纸设计上暂时定不 下做法或施工范围的项 目，每月到现场实际收 方。成本控制部负责，工程 部、项目部配合2、工程结算（统一招标 的工程）变更工程量的增减现场签证的增减资料的完整性准确 性甲方发包项目及甲方供材的结算所有工程变更须由工程部 审核签字。叫场签证单随时发生及时 发放到成本控制部，对费用 进行及时审核以便结算调 整。项目部对施工企业提报的 结算资料审核签字后报工 程部审核。我本控制部审核费用 沏务中心负责结算工程款 的支付工程部、项目部负责提 报到成本控制部的结算 资料是完整准确的，成 本控制部负责各类费用 和理性准确性，财务中

25、 心负责工程款的分期支 付4、不在招标 范围的零星 项目结算（1）竣工资料的完 整性、及时性（2）现场做法的隐 蔽资料（3）材料价格的确疋r项目部、成本控制部共同 办理施工用材料价格的确项目部负责零星施工项目 竣工资料的整理，并组织工 程部、成本控制部及时到现项目部、工程部负责资 料的准确性，成本控制 部负责造价的审核场验收，保证竣工后及时结 算5、违约与索 赔(1) 工 期(2) 质量发包方履行自己的合同义 务发包方督促承包方履行合 同义务工期与质量重视过程中控 制工程部、项目部负责施工 合冋中技术条款的监控 成本控制部负责施工合 同中合同条款经济部分 的监控(3)配合管理项目经理负责现场各

26、施工 方的配合协作问题，明确哪 些配合需支付配合费呵己合费用的发生在合同条 款中约定项目部负责施工过程中 协调、配合(4)停工、窝工该工作注重及时性，当造 成重大停、窝工时，工程部、 项目部先分析原因提报资 料，报公司领导共同分析确成本控制部及时进行停、 窝工费用核算项目部、工程部、成本控 制部共同配合期间费用的成本控制要点n期间费用主要有财务、人工、行政三块费用组成。由于地产业务的周期变化，期间费用的灵活性很高，更需要加强对期间费用的计划控制。财务中心在这一环节除了承担主要的控制任务外，还有义务指导监督 其他部门的有关费用支出情况。（财务费用）控制要点控制什么怎么控制谁来控制1、财务费 用（1 ）公司开发速度、 规模与贷款计划-制定年度资金计划 喷金占压费用估算与 控制财务中心负责年度资金计 戈控制占压资金量（2）土地价款的支付讳U定项目总体开发计 划项目部负责项目总体开发