地产成本估算

1、地产成本估算房地产成本是指以房地产开发产品为成本核算对象，以正常生产经营活动 为前提，根据房地产开发建设过程中实际消耗量和实际价格计算的实际应用成 本。房地产成本按照资金进入企业的形态分类，可以分为采购成本、开发成本 和经营成本。由货币形态转变为储备形态过程中的资金构成采购成本。购入物资的采购 成本包括：（1）买价；（2）运杂费；（3）流通环节交纳的税金、外汇价差;（4）采购保管费，即企业的材料物资供应部门和仓库在组织材料物资采购、供 应和保管过程中发生的各项费用。其中第（1）、（ 3）项应直接计入材料物资 的采购成本。不能分清负担对象的，按材料物资的重量或买价的比例等分摊标 准，分摊计入各有

2、关材料物资的采购成本。采购保管费一般应先通过采购保管 费科目核算，月终采用实际分配率或计划分配率分配计入各材料物资的采购成 本。由储备状态转变为成品状态过程中的资金构成开发成本。开发成本汇聚了 企业在开发房屋、土地、配套设备和代建工程过程中除开管理费用和财务费用 以外的一切费用。通过设置开发成本和开发间接费用两个成本类账户来归储和 分配开发产品成本开发成本账户核算企业在土地、房屋、配套设施和代建工程 等开发过程中发生的各项费用，包括土地使用和拆迁补偿费、前期工程费、基 础设施费、公共配套设施费和开发间接费等。企业发生的各项费用属于直接费 用的，直接计入开发成本账户；应由开发产品负担的间接费用，

3、应先在开发间 接费账户进行归集，月末，再按一定的标准分配计入有关开发产品成本。由成品状态转变为货币形态过程中的资金构成经营成本。通过设置经营成 本账户核算企业对外转让、销售、结算和出租开发产品等应结转的经营成本， 按照经营成本的种类，还可以设置土地转让成本、商品房销售成本、配套设施 销售成本、代建工程结算成本、出租产品经营成本等明细科目。出租产品经营 成本等于按月计提的出租产品摊销和发生的维修费用之和。除了出租产品经营 成本较其产品的开发成本在账上的数额有所变化外，商品房销售成本、配套设 施销售成本、土地转让成本和代建工程结算成本都与其相应产品的开发成本在 数额上一致。编辑房地产成本的组成1、

4、土地费用土地费用包括城镇土地出让金，土地征用费或拆迁安置补偿费。房地产开 发企业取得土地方式有三种：协议出让，招标出让，拍卖出让。目前基本以后 两种方式为主。随着国家对土地宏观管理政策趋紧，通过拍卖方式获得开发用 地成为大多数开发商获取开发用地的有效方式。目前在我国城镇商品房住宅价 格构成中，土地费用约占20%并有进一步上升的趋势。2、前期工程费前期工程费主要指房屋开发的前期规划，设计费，可行性研究费，地质勘 查费以及“三通一平”等土地开发费用。他在整个成本构成中所占比例相对较 低，一般不会超过6%3、建筑安装工程费建筑安装工程废纸房屋建造过程中所发生的建筑工程，设备及安装工程费 用等，又被称

5、为房屋建筑安装造价。他在整个成本构成中所占比例相对较大。 从我国目前情况看，约占整个成本的 40%左右。4、市政公共设施费用市政公共设施费用包含基础设施和公共配套设施建设费两部分。基础设施 建设费主要指道路，自来水，污水，电力，电信，绿化等的建设费用。公公配 套设施建设费用指在建设用地内建设的为居民提供配套服务的各种非营利性的 公用设施（如学校，幼儿园，医院，派出所等）和各种营利性的配套设施（如 粮店，菜市场等商业网点）等所发生的费用。他同时还包括一些诸如煤气调压 站，变电室，自行车棚等室外工程。在房地产开发成本构成中，该项目所占比 例较大，我国一般在20% 30%E右。5、管理费用管理费用主

6、要是房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动所发生 的各种费用，它包括管理人员工资，差旅费，办公费，保险费，职工教育费， 养老保险费等。在整个成本构成所占比例很小，一般不会超过2%&贷款利息房地产因开发周期长，需要投资数额大，因此必须借助银行的信贷资金， 在开发经营过程中通过借贷筹集资金而应支付给金融机构的利息也成为开发成 本一个重要组成部分。但它的大小与所开发项目的大小，融资额度的多少有密 切关系，所以占成本构成比例相对不稳定。7、税费税费包含两部分：一部分是税收，与房地产开发建设有关的税收包括房产 税，城镇土地使用税,耕地占有税，土地增值税，两税一费（营业税，城市维 护建设税和教育费附

7、加），契税，企业所得税，印花税，外商投资企业和外国 企业所得税等：另一部分是行政性费用，主要由地方政府和各级行政主管部门 向房地产开发企业收取的费用，项目繁多且不规范。包括诸如征地管理费，商 品房交易管理费，大市政配套费，人防费，煤气水电增容费，开发管理费等。 在我国目前房地产开发成本构成中所占比例较大，一般在 15%25左右。8、其他费用其他费用主要指不能列入前七项的所有费用。它主要包括销售广告费，各 种不可预见费等，在成本构成中一般不会超过 10%编辑房地产成本会计的具体工作一、首先要弄清房地产成本的组成。二、要掌握开发成本核算的项目。开发成本的核算项目有：1、土地征用及拆迁补偿费：指因开

8、发房地产而征用土地所发生的各项费 用，包括征地费、安置费以及原有建筑物的拆迁补偿费，或采用批租方式取得 土地的批租地价。2、前期工程费：指土地、房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究以及 水文地质勘察、测绘、场地平整等费用。3、基础设施费指：土地、房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排 污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施以及道路等基础设施费用。4、建筑安装工程费：指土地房屋开发项目在开发过程中按建筑安装工程施 工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费。5、配套设施费：指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不能 有偿转让的公共配套设施费用，如钢炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消

9、防、自行车棚、公厕等设施支出。6开发间接费：指房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场为开发房 地产而发生的各项间接费用，包括现场管理机构人员工资、福利费、折旧费、 修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。三、正确核算区分开发成本和期间费用1、房地产开发企业的开发成本，相当于工业产品的制造成本和建筑安装工 程的施工成本。如要计算房地产开发企业产品的完全成本，还要计算开发企业 （公司本部）行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的管理费用、财 务费用，以及为销售、出租、转让开发产品而发生的销售费用。2、管理费用、财务费用和销售费用，也叫期间费用。它们绝大部分都是经 营期间的费用开支，

10、与开发工程量的关系并不十分密切，如果将期间费用计入 开发产品成本，在开发产品开发和销售、出租、转让不同步的情况下，就会增 加开发产品的成本，特别是在开发房地产滞销时期，将滞销期间发生的管理费 用、财务费用和销售费用计入当期开发产品成本，就会使企业造成大量的潜 _ 亏，不能及时反映企业的经营状况。同时，将期间费用计入开发产品成本，不 但要增加核算的工作量，也不利于正确考核企业开发单位的成本水平和成本管 理责任。3、因此，现行会计制度中规定将期间费用计入当期损益，不再计入开发产 品成本，也就是说，房地产开发企业开发产品只计算开发成本，不计算完全成 本。编辑房地产成本的核算编辑一、开发成本的核算（一

11、）、房地产开发成本的组成内容为了加强开发产品成本的管理，降低开发过程耗费的活劳动和物化劳动， 提高企业经济效益，必须正确核算开发产品的成本，在各个开发环节控制各项 费用支出。要核算开发产品的成本，必须明确开发产品成本的种类和内容。开发产品 成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用支出。开发产品成本 按其用途，可分为如下四类：1、土地开发成本：指房地产开发企业开发土地（即建设场地）所发生的各 项费用支出。2、房屋开发成本：指房地产开发企业开发各种房屋（包括商品房、出租 房、周转房、代建房等）所发生的各项费用支出。3、配套设施开发成本：指房地产开发企业开发能有偿转让的大配套设施及 不能有

12、偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用 支出。4、代建工程开发成本：指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发 除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所发生的各项费用支出。以上四类开发产品成本，在核算上将其费用分为如下六个成本项目：1、土地征用及拆迁补偿费或批租地价：指因开发房地产而征用土地所发生 的各项费用，包括征地费、安置费以及原有建筑物的拆迁补偿费，或采用批租 方式取得土地的批租地价。2、前期工程费：指土地、房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究以及 水文地质勘察、测绘、场地平整等费用。3、基础设施费指：土地、房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排 污、排洪、通

13、讯、照明、绿化、环卫设施以及道路等基础设施费用。4、建筑安装工程费：指土地房屋开发项目在开发过程中按建筑安装工程施 工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费。5、配套设施费：指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不能 有偿转让的公共配套设施费用，如钢炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消 防、自行车棚、公厕等设施支出。6开发间接费：指房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场为开发房 地产而发生的各项间接费用，包括现场管理机构人员工资、福利费、折旧费、 修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。从上可以看出：构成房地产开发企业产品的开发成本，相当于工业产品的 制造成本和建筑安装工

14、程的施工成本。如要计算房地产开发企业产品的完全成 本，还要计算开发企业（公司本部）行政管理部门为组织和管理开发经营活动 而发生的管理费用、财务费用，以及为销售、出租、转让开发产品而发生的销 售费用。管理费用、财务费用和销售费用，也叫期间费用。它们绝大部分都是 经营期间的费用开支，与开发工程量的关系并不十分密切，如果将期间费用计 入开发产品成本，在开发产品开发和销售、出租、转让不同步的情况下，就会 增加开发产品的成本，特别是在开发房地产滞销时期，将滞销期间发生的管理 费用、财务费用和销售费用计入当期开发产品成本，就会使企业造成大量的潜 亏，不能及时反映企业的经营状况。同时，将期间费用计入开发产品

15、成本，不 但要增加核算的工作量，也不利于正确考核企业开发单位的成本水平和成本管 理责任。因此，现行会计制度中规定将期间费用计入当期损益，不再计入开发 产品成本，也就是说，房地产开发企业开发产品只计算开发成本，不计算完全 成本。（二）、房地产开发成本核算程序房地产开发成本的核算是指企业将开发一定数量的商品房所支出的全部费 用按成本项目进行归集和分配，最终计算出开发项目总成本和单位建筑面积成 本的过程开发产品成本的核算程序是指房地产开发企业核算开发产品成本时应遵循 的步骤和顺序。其一般程序是：1、归集开发产品费用由于开发规模的不同，房地产开发的成本归集对象也是不同的。对于小规 模的开发，如单幢或几

16、幢房屋的开发，这个问题比较容易解决，可以将全部开 发量作为成本归集对象，设立一个成本核算单位。但是对大规模的开发，如街 坊改造或小区开发，就必须科学地确定成本归集对象。在这种情况下，成本核 算不能过细（台以单幢为单位），因为许多直接开发费用很难分摊到每幢房 屋，这样做势必会增加工作量，使核算工作繁琐化。相反，成本核算也不能简 单地以小区为核算单位，因为一个小区从开始建设到完全建成往往需要几年甚 至十几年的时间，而其中所开发的商品房却是陆续完工出售的，这样做势必使 成本核算资料滞后，失去其成本结算和管理上的作用。本文以为：应该以房地 产开发项目的工程内容和工期进度作为确定成本归集对象的主要依据，

17、对大的 开发项目应该按不同的开发期进行分块，便于费用的归集和成本结算，充分发 挥成本核算的作用。（1）在项目开发中发生的各项直接开发费用，直接计入各成本核算对象， 即借记“开发成本”总分类账户和明细分类账户，贷记有关账户。（2）为项目开发服务所发生的各项开发间接费用，可先归集在“开发间接 费”账户，即借记“开发间接费”总分类账户和明细分类账户，贷记有关账 户。（3）将“开发间接费”账户归集的开发间接费，按一定的方法分配计入各 开发成本核算对象，即借记“开发成本”总分类账户和明细账户，贷记“开发 间接费”账户。通过上述程序，将应计人各成本核算对象的开发费用，归集在“开发成 本”总分类账户和明细分

18、类账户之中。2、正确划分成本项目客观地反映产品成本的结构，便于分析研究降低成本的途径。按现行的房 地产开发企业会计制度规定，“开发成本”作为一级成本核算科目，企业应在 该科目下，根据自己的经营特点和管理需要，选择成本项目，并据此进行明细 核算。选择成本项目不能太多，对于发生次数较少、特别是单笔发生的费用， 应尽量合并。而对金额较大、并陆续发生的费用应单独设立科目核算。为核算开发企业的开发成本，企业可根据其本身经营开发的业务要求，设 置下列账户：（1）“ 4301开发成本”账户。本账户核算房地产开发企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过 程中所发生的各项费用。本账户借方登记企业在土地、房屋

19、、配套设施和代建 工程的开发过程中所发生的各项费用，贷方登记开发完成已竣工验收的开发产 品的实际成本。借方余额反映未完开发项目的实际成本。本账户应按开发成本 的种类，如“土地开发”、“房屋开发”、“配套设施开发”和“代建工程开 发”等设置二级明细账户，并在二级明细账户下，按成本核算对象进行明细核（2）“ 4302开发间接费”账户。本账户核算房地产开发企业内部独立核算单位为开发产品而发生的各项间 接费用，包括工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护 费、周转房摊销等。本账户借方登记企业内部独立核算单位为开发产品而发生 的各项间接费用，贷方登记分配计入开发成本各成本核算对象的开发间接

20、费。 月末本账户无余额。本账户应按企业内部不同的单位、部门（分公司置明 细账户按现行的房地产开发企业会计制度规定，间接费用应作为期间费用，直接 计入当期损益，本文认为，这样处理，对部分费用来说，有悖于会计的配比，丄 原则。该原则要求：企业的各项收入和与其相关联的成本、费用，应当在同一 会计期间内予以确认和计量。比如，为项目贷款而支付的利息以及项目的前期 销售费用，这些费用的特点是数额较大、受益对象明确，如果在受益对象实现 销售之前，就将其列入损益类科目进行核算，势必会形成虚假的财务成果，不 能客观地反映企业的实际经营情况。3、计算并结转已完开发产品实际成本计算已完开发项目从筹建至竣工验收的全部

21、开发成本。并将其结转进入 “开发产品”账户，即借记“开发产品”账户，贷记“开发成本”账户。4、按已完开发产品的实际功能和去向，将开发产品实际成本结转进入有关 账户。即借记“经营成本”、“分期收款开发产品”、“出租开发产品”、“周 转房”等账户，贷记“开发产品”账户。房地产开发成本核算的最终目的是计算出项目的总成本和单位可销售面积 的开发成本，以便企业结出经营利润。可是现在房地产开发企业较普遍存在的 现象是重视工程决算而忽视项目决策，因为工程决算在施工完成后进行，时间 性比较明确，而且涉及到工程款的支付，比较实际，不易拖拉，而项目决算有 可能因为各种原因显得遥遥无期，比如小区个别配套没有完成（不

22、影响销 售），计划中的公建设施暂时不能实施，或者押金的收回久拖不决等等，这些 都会影响整个开发项目的完全建成，进而影响项目决算。如何解决这个问题， 本文以为完全可以通过“预提费用”科目将尚未实施的工程预算预提计入成 本，以便项目决算能按计划进行，以后待工程完成后再按实际支出调整项目成本。由于这部分工程内容通常在项目总投资中所占的比例很小，所以对项目的 总成本和单位成本一般不会造成较大的影响。（三）、房地产开发成本的确定对于房地产开发公司来说，根据企业所得税暂行条例第六条、第七 条、企业所得税暂行条例实施细则第八条、企业所得税税前扣除办法 （国税发200084号）第四条、第六条、第八条、第九条，

23、国家税务总局 关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知（国税发200631号）规定，开发企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和 开发产品成本、开发产品会计成本与计税成本、已销开发产品计税成本与未销 开发产品计税成本的界限。那么，对于房地产开发企业来说，其销售成本应如何确定呢？1、根据国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知 （国税发200631号）第八条第（二）项的规定，已销开发产品的计税成本。当期准予扣除的已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可 售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本 按卜列公式计算确定：可售

24、面积单位工程成本=.成本村象总成本一门I仃0?枳已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积X可售面积单位工程成 本。2、至于广告费列支的问题，根据企业所得税税前扣除办法（国税发 200084号）第四十条的规定，纳税人每一纳税年度发生的广告费支出可以在 税前列支的部分确实应该在销售（营业）收入 2%以内据实扣除。但是后来， 国家税务总局在2001年8月又下发了关于调整部分行业广告费用所得税税前 扣除标准的通知（国税发200189号），根据该通知第一条的规定：自 2001年1月1日起，制药、食品（包括保健品、饮料）、日化、家电、通信、 软件开发、集成电路、房地产开发、体育文化和家具建材商城等行业

25、的企业，每一纳税年度可在销售（营业）收入 8%勺比例内据实扣除广告支出。另外， 国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知（国税发 200631号）规定，开发企业取得的预售收入不得作为广告费、业务宣传费、 业务招待费等三项费用的计算基数，至预售收入转为实际销售收入时，再将其 作为计算基数；新办开发企业在取得第一笔开发产品实际销售收入之前发生 的，与建造、销售开发产品相关的广告费、业务宣传费和业务招待费，可以向 后结转，按税收规定的标准扣除，但结转期限最长不得超过3个纳税年度。3国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知（国税 发200631号）第八条第（二）项第十二、十

26、三款是这样分别规定的：开发企 业以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合 同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。因超过出让合同约定的动工开发日期而缴纳的土地闲置费，计入成本对象的施工成本；因国家无偿收回土地使 用权而形成的损失，可作为财产损失按税收规定在税前扣除；成本对象报废和 毁损损失。成本对象在建造过程中如单项或单位工程发生报废和毁损，减去残 料价值和过失人或保险公司赔偿后的净损失，计入继续施工的工程成本；如成 本对象整体报废或毁损，其净损失训作为财产损失按税收规定打除C4、借款利息支出，按照下列方法对成本对象进行归集和分配，并按规定在 税前进行扣除：（1）开发

27、企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费 用，属于成本对象完工前发生的，应配比计入成本对象；属于成本对象完工后 发生的，可作为财务费用直接扣除。（2）开发企业向金融机构统一借款后转借集团内部其他企业、单位使用 的，借入方凡能出具开发企业从金融机构取得借款的证明文件，其支付的利息 准了按税收冇关规定在税前抓除（3）开发企业将自有资金借给全资企业（包括分支机构）和其他关联企业_ 的，关联方借入资金金额超过其注册资本 50%的，超过部分的利息支出，不得 在税前扣除；未超过部分的利息支出，准予按金融机构同类同期贷款基准利仁_ 计算的数额内税前抓除二、土地开发成本的核算（一）、土地开发支出

28、划分和归集的原则房地产开发企业开发的土地，按其用途可将它分为如下两种：一种是为了 转让、出租而开发的商品性土地（也叫商品性建设场地）；另一种是为开发商 品房、出租房等房屋而开发的自用土地。前者是企业的最终开发产品，其费用 支出单独构成土地的开发成本；而后者则是企业的中间开发产品，其费用支出 应计入商品房、出租房等有关房屋开发成本。现行会计制度中设置的“开发成本一一土地开发成本”科目，它的核算的 内容，与企业发生的土地开发支出并不完全对口，原则上仅限于企业开发各种 商品性土地所发生的支出。企业为开发商品房、出租房等房屋而开发的土地， 其费用可分清负担对象的，应直接计入有关房屋开发成本，在“开发成

29、本一一 房屋开发成本”科目进行核算。如果企业开发的自用土地，分不清负担对象， 应由两个或两个以上成本核算对象负担的，其费用可先通过“开发成本一一土 地开发成本”科目进行归集，待土地开发完成投入使用时，再按一定的标准 （如房屋占地面积或房屋建筑面积等）将其分配计入有关房屋开发成本。如果 企业开发商品房、出租房使用的土地属于企业开发商品性土地的一部分，则应 将整块土地作为一个成本核算对象，在“开发成本一一土地开发成本”账户中 归集其发生的全部开发支出，计算其总成本和单位成本，并于土地开发完成 时，将成本结转到“开发产品”账户。待使用土地时，再将使用土地所应负担的开发成本，从“开发产品”账户转入“开

30、发成本一一房屋开发成本”账户， 计入商品房、出租房等房屋的开发成本。（二）、土地开发成本核算对象的确定和成本项目的设置（1）土地开发成本核算对象的确定为了既有利于土地开发支出的归集，又有利于土地开发成本的结转，对需 要单独核算土地开发成本的开发项目，可按下列原则确定土地开发成本的核算 对象：1、对开发面积不大、开发工期较短的土地，可以每一块独立的开发项目为 成本核算对象；2、对开发面积较大、开发工期较长、分区域开发的土地，可以一定区域作 为土地开发成本核算对象。成本核算对象应在开工之前确定，一经确定就不能随意改变，更不能相互 混淆。（2）土地开发成本项目的设置企业开发的土地，因其设计要求不同，

31、开发的层次、程度和内容都不相 同，有的只是进行场地的清理平整，如原有建筑物、障碍物的拆除和土地的平 整；有的除了场地平整外，还要进行地下各种管线的铺设、地面道路的建设 等。因此，就各个具体的土地开发项目来说，它的开发支出内容是不完全相同 的。企业要根据所开发土地的具体情况和会计制度规定的成本项目，设置土地 开发项目的成本项目。对于会计制度规定的、企业没有发生支出内容的成本项 目，如建筑安装工程费，配套设施费，可不必设置。根据土地开发支出的一般 情况，企业对土地开发成本的核算，可设置如下几个成本项目：（1）土地征用及拆迁补偿费或土地批租费；（2）前期工程费；（3）基础设施费；（4）开发间接费。其

32、中土地征用及拆迁补偿费是指按照城市建设总体规划进行土地开发所发 生的土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费，及有关地上、地下物拆迁补偿 费等。但对拆迁旧建筑物回收的残值应估价入账并冲减有关成本。开发土地如 通过批租方式取得的，应列入批租地价。前期工程费是指土地开发项目前期工 程发生的费用，包括规划、设计费，项目可行性研究费，水文、地质勘察、测 绘费，场地平整费等。基础设施费是指土地开发过程中发生的各种基础设施 费，包括道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯等设施费用。开发间接 费指应由商品性土地开发成本负担的开发间接费用。土地开发项目如要负担不 能有偿转让的配套设施费，还应设置“配套设施费”成

33、本项目，用以核算应计 入土地开发成本的配套设施费。（三）、土地开发成本的核算企业在土地开发过程中发生的各项支出，除可将直接计入房屋开发成本的 自用土地开发支出在“开发成本一一房屋开发成本”账户核算外，其他土地开 发支出均应通过“开发成本一一土地开发成本”账户进行核算。为了分清转让、出租用土地开发成本和不能确定负担对象自用土地开发成 本，对土地开发成本应按土地开发项目的类别，分别设置“商品性土地开发成 本”和“自用土地开发成本”两个二级账户，并按成本核算对象和成本项目设 置明细分类账。对发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费等 土地开发支出，可直接记入各土地开发成本明细分类账，并记入

34、“开发成本一 商品性土地开发成本”、“开发成本一一自用土地开发成本”账户的借方和 “银行存款”、“应付账款一一 应付工程款”等账户的贷方。发生的开发间接 费用，应先在“开发间接费用”账户进行核算，于月份终了再按一定标准，分 配计入有关开发成本核算对象。应由商品性土地开发成本负担的开发间接费， 应记入“开发成本一一商品性土地开发成本”账户的借方和“开发间接费用” 账户的贷方。（四）、举例说明土地开发成本的核算如某房地产开发企业在某月份内，共发生了下列有关土地开发支出：商品性土地自用土地支付征地拆迁费78 000 元72 000 元支付承包设计单位前期工程款20 000 元18 000 元应付承包

35、施工单位基础设施款25 000 元18 000 元分配开发间接费10 000 元合计133 000 元108 000 元1、则在用银行存款支付征地拆迁费时，应作：借；开发成本商品性土地开发成本78 000开发成本自用土地开发成本72 000贷：银行存款150 0002、用银行存款支付设计单位前期工程款时，应作：借：开发成本商品性土地开发成本20 000开发成本自用土地开发成本18 000贷：银行存款 38 0003、将应付施工企业基础设施工程款入账时，应作：借：开发成本商品性土地开发成本25 000开发成本自用土地开发成本18 000贷：应付账款应付工程款 43 0004、分配应记入商品性土地

36、开发成本的开发间接费用时，应作：借：开发成本商品性土地开发成本10 000贷：开发间接费用 10 000同时应将各项土地开发支出分别记入商品性土地开发成本、自用土地开发 成本明细分类账。（ 五 ） 、已完土地开发成本的结转已完土地开发成本的结转，应根据已完成开发土地的用途，采用不同的成 本结转方法。为转让、出租而开发的商品性土地，在开发完成并经验收后，应将其实际 成本自“开发成本商品性土地开发成本”账户的贷方转入“开发产品 土地”账户的借方。假如上述开发企业商品性土地经开发完成并验收，加上以 前月份开发支出共 1002 000 元，应作如下分录入账：借：开发产品土地 1002 000贷：开发成

37、本商品性土地开发成本1002 000为本企业房屋开发用的土地，应于开发完成把土地投入使用时，将土地开 发的实际成本结转计入有关房屋的开发成本，结转计入房屋开发成本的土地开 发支出，可采用分项平行结转法或归类集中结转法。分项平行结转法是指将土 地开发支出的各项费用按成本项目分别平行转入有关房屋开发成本的对应成本 项目。归类集中结转法是指将土地开发支出归类合并为“土地征用及拆迁补偿 费或批租地价”和“基础设施费”两个费用项目，然后转入有关房屋开发成本 的“土地征用及拆迁补偿费或批租地价”和“基础设施费”成本项目。凡与土 地征用及拆迁补偿费或批租地价有关的费用，均转入有关房屋开发成本的“土 地征用及

38、拆迁补偿费或批租地价”项目；对其他土地开发支出，包括前期工程 费、基础设施费等，则合并转入有关房屋开发成本的“基础设施费”项目。经结转的自用土地 开发支出，应将它自“开发成本一一自用土地开发成本”账户的贷方转入“开 发成本房屋开发成本”账户的借方。假如上述开发企业自用土地在开发完成后，加上以前月份开发车出540000元共648 000元。这块土地用于建造151出租房和181周转房，其中151 出租房用地1500平方米，181周转房用、地1200平方米，则单方自用土地开 发成本为240元（648000元/ 1500+1200），应结转151出租房开发成本的土 地开发支出为360 000元（240

39、元X 1500），结转181周转房开发成本的土地 开发支出为288 000元（240元X 1200），在总分类核算上应作如下分录入 账：借：开发成本一一房屋开发成本648 000贷：开发成本一一自用土地开发成本648 000如果自用土地开发完成后，还不能确定房屋和配套设施等项目的用地，则 应先将其成本结转“开发产品一一自用土地”账户的借方，于自用土地投入使 用时，再从“开发产品一一自用土地”账户的贷方将其开发成本转入“开发成 本 房屋开发成本”等账户的借方。三、前期工程费用的核算房屋开发过程中发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测 绘、场地平整等各项前期工程支出，能分清成本核算对象的

40、，应直接记入有关 房屋开发成本核算对象的“前期工程费”成本项目，并记入“开发成本一一房 屋开发成本”账户的借方和“银行存款”等账户的贷方。应由两个或两个以上 成本核算对象负担的前期工程费，应按一定标准将其分配记入有关房屋开发成 本核算对象的“前期工程费”成本项目，并记入“开发成本一一房屋开发成 本”账户的借方和“银行存款”等账户的贷方。四、基础设施费用的核算房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、绿化、环 卫设施以及道路等基础设施支出，一般应直接或分配记入有关房屋开发成本核 算对象的“基础设施费”成本项目，并记入“开发成本房屋开发成本”账 户的借方和“银行存款”等账户的贷方。如

41、开发完成商品性土地已转入“开发 产品”账户，则在用以建造房屋时，应将其应负担的基础设施费（按归类集中 结转的还应包括应负担的前期工程费和开发间接费）计入有关房屋开发成本核 算对象，并记入“开发成本 房屋开发成本”账户的借方和“开发产品”账 户的贷方。五、建筑安装工程费用的核算房屋开发过程中发生的建筑安装工程支出，应根据工程的不同施工方式， 采用不同的核算方法。采用发包方式进行建筑安装工程施工的房屋开发项目， 其建筑安装工程支出，应根据企业承付的已完工程价款确定，直接记入有关房 屋开发成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目，并记入“开发成本 房屋开发成本”账户的借方和“应付账款应付工程款”等账

42、户的贷方。如 果开发企业对建筑安装工程采用招标方式发包，并将几个工程一并招标发包， 则在工程完工结算工程价款时，应按各项工程的预算造价的比例，计算它们的 标价即实际建筑安装工程费。如某开发企业将两幢商品房建筑安装工程进行招标，标价为 1080 000 元， 这两幢商品房的预算造价为：101商品房630 000 元102商品房504 000 元合计1134 000 元则在工程完工结算工程价款时，应按如下方法计算各幢商品房的实际建筑 安装工程费：某项工程实际建筑安装工程费=工程标价X该项工程预算造价*各项工程预算造价合计设例中：101 商品房1080000元X 630000元十 1134000元=

43、600000元102 商品房1080000 元 X 504000 元* 1134000元=480000 元采用自营方式进行建筑安装工程施工的房屋开发项目，其发生的各项建筑 安装工程支出，一般可直接记入有关房屋开发成本核算对象的“建筑安装工程 费”成本项目，并记入“开发成本房屋开发成本”账户的借方和“库存材 料”、“应付工资”、“银行存款”等账户的贷方。如果开发企业自行施工大 型建筑安装工程，可以按照本章第二节所述设置“工程施工”、“施工间接费 用”等账户，用来核算和归集各项建筑安装工程支出，月末将其实际成本转入 “开发成本一一房屋开发成本”账户，并记入有关房屋开发成本核算对象的 “建筑安装工程

44、费”成本项目。企业用于房屋开发的各项设备，即附属于房屋工程主体的各项设备，应在 出库交付安装时，记入有关房屋开发成本核算对象的“建筑安装工程费”成本 项目，并记入“开发成本一一房屋开发成本”账户的借方和“库存设备”账户 的贷方。施工的房屋开发项目，其发生的各项建筑安装工程支出，一般可直接记入 有关房屋开发成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目，并记入“开发成 本一一房屋开发成本”账户的借方和“库存材料”、“应付工资”、“银行存 款”等账户的贷方。如果开发企业自行施工大型建筑安装工程，可以设置“工 程施工”、“施工间接费用”等账户，用来核算和归集各项建筑安装工程支 出，月末将其实际成本转入“开

45、发成本一一房屋开发成本”账户，并记入有关 房屋开发成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目。企业用于房屋开发的 各项设备，即附属于房屋工程主体的各项设备，应在出库交付安装时，记入有 关房屋开发成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目，并记入“开发成 本房屋开发成本”账户的借方和“库存设备”账户的贷方。六、配套设施开发成本的核算（一）、配套设施的种类及其支出归集的原则房地产开发企业开发的配套设施，可以分为如下两类：一类是开发小区内 开发不能有偿转让的公共配套设施，如水塔、锅炉房、居委会、派出所、消 防、幼托、自行车棚等；另一类是能有偿转让的城市规划中规定的大配套设施 项目，包括：（1）开发小区内

46、营业性公共配套设施，如商店、银行、邮局等；（2）开发小区内非营业性配套设施，如中小学、文化站、医院等；（3）开发项目外为居民服务的给排水、供电、供气的增容增压、交通道路等。这类配套 设施，如果没有投资来源，不能有偿转让，也将它归入第一类中，计入房屋开 发成本。按照现行财务制度规定，城市建设规划中的大型配套设施项目，不得计入 商品房成本。因为这些大配套设施，国家有这方面的投资，或是政府投资，或 国家拨款给有关部门再由有关部门出资。但在实际执行过程中，由于城市基础 设施的投资体制，无法保证与城市建设综合开发协调一致，作为城市基础设施 的投资者，往往在客观上拿不出资金来，有些能拿的也只是其中很少的一

47、部 分。因此，开发企业也只得将一些不能有偿转让的大配套设施发生的支出也计 入开发产品成本。为了正确核算和反映企业开发建设中各种配套设施所发生的支出，并准确 地计算房屋开发成本和各种大配套设施的开发成本，对配套设施支出的归集， 可分为如下三种：1、对能分清并直接计入某个成本核算对象的第一类配套设施支出，可直接 计入有关房屋等开发成本，并在“开发成本一一房屋开发成本”账户中归集其 发生的支出；2、对不能直接计入有关房屋开发成本的第一类配套设施支出，应先在“开 发成本一一配套设施开发成本”账户进行归集，于开发完成后再按一定标准分 配计入有关房屋等开发成本；3、对能有偿转让的第二类大配套设施支出，应在

48、“开发成本一一配套设施 开发成本”账户进行归集。由上可知，在配套设施开发成本中核算的配套设施支出，只包括不能直接 计入有关房屋等成本核算对象的第一类配套设施支出和第二类大配套设施支 出。（二）、配套设施开发成本核算对象的确定和成本项目的设置一般说来，对能有偿转让的大配套设施项目，应以各配套设施项目作为成 本核算对象，借以正确计算各该设施的开发成本。对这些配套设施的开发成本 应设置如下六个成本项目：（1） 土地征用及拆迁补偿费或批租地价；（2）前 期工程费；（3）基础设施费；（4）建筑安装工程费；（5）配套设施费；（6）开发间接费。其中配套设施费项目用以核算分配的其他配套设施费。因为 要使这些设

49、施投入运转，有的也需要其他配套设施为其提供服务，所以理应分 配为其服务的有关设施的开发成本。对不能有偿转让、不能直接计入各成本核算对象的各项公共配套设施，如 果工程规模较大，可以各该配套设施作为成本核算对象。如果工程规模不大、 与其他项目建设地点较近、开竣工时间相差不多、并由同一施工单位施工的， 也可考虑将它们合并作为一个成本核算对象，于工程完工算出开发总成本后， 按照各该项目的预算成本或计划成本的比例，算出各配套设施的开发成本，再 按一定标准，将各配套设施开发成本分配记入有关房屋等开发成本。至于这些 配套设施的开发成本，在核算时一般可仅设置如下四个成本项目：（1） 土地征用及拆迁补偿费或批租

50、地价；（2）前期工程费；（3）基础设施费；（4）建筑 安装工程费。由于这些配套设施的支出需由房屋等开发成本负担，为简化核算 手续，对这些配套设施，可不再分配其他配套设施支出。它本身应负担的开发 间接费用，也可直接分配计入有关房屋开发成本。因此，对这些配套设施，在 核算时也就可不必设置配套设施费和开发间接费两个成本项目。（三）、配套设施开发成本的核算企业发生的各项配套设施支出，应在“开发成本配套设施开发成本” 账户进行核算，并按成本核算对象和成本项目进行明细分类核算。对发生的土 地征用及拆迁补偿费或批租地价、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费 等支出，可直接记入各配套设施开发成本明细分类账的

51、相应成本项目，并记入 “开发成本配套设施开发成本”账户的借方和“银行存款”、“应付账 款应付工程款”等账户的贷方。对能有偿转让大配套设施分配的其他配套 设施支出，应记入各大配套设施开发成本明细分类账的“配套设施费”项目， 并记入“开发成本一一配套设施开发成本一一 XX账户的借方和“开发成本一 配套设施开发成本一一XX账户的贷方。对能有偿转让大配套设施分配的开 发间接费用，应记入各配套设施开发成本明细分类账的“开发间接费项目， 并记入“开发成本配套设施开发成本账户的借方和“开发间接费用账 户的贷方。对配套设施与房屋等开发产品不同步开发，或房屋等开发完成等待出售或 出租，而配套设施尚未全部完成的，

52、经批准后可接配套设施的预算成本或计划 成本，预提配套设施费，将它记入房屋等开发成本明细分类账的“配套设施 费项目，并记入“开发成本房屋开发成本等账户的借方和“预提费 用账户的贷方。因为一个开发小区的开发，时间较长，有的需要几年，开发 企业在开发进度安排上，有时先建房屋，后建配套设施。这样，往往是房屋已 经建成而有的配套设施可能尚未完成，或者是商品房已经销售，而幼托、消防 设施等尚未完工的情况。这种房屋开发与配套设施建设的时间差，使得那些已 具备使用条件并已出售的房屋应负担的配套设施费，无法接配套设施的实际开 发成本进行结转和分配，只能以未完成配套设施的预算成本或计划成本为基 数，计算出已出售房

53、屋应负担的数额，用预提方式记入出售房屋等的开发成 本。开发产品预提的配套设施费的计算，一般可按以下公式进行：某项开发产品预提的配套设施费二该项开发产品预算成本（或计划成本）x配套设施费预提率配套设施费预提率二该配套设施的预算成本（或计划成本）十应负担该配 套设施费各开发产品的预算成本（或计划成本）合计x100%式中应负担配套设施费的开发产品一般应包括开发房屋、能有偿转让在开 发小区内开发的大配套设施。例如：某开发小区内幼托设施开发成本应由 101、102商品房，151 出租 房，181 周转房和 201 大配套设施商店负担。由于幼托设施在商品房等完工出 售、出租时尚未完工，为了及时结转完工的商

54、品房等成本，应先将幼托设施配 套设施费预提计入商品房等的开发成本。假定各项开发产品和幼托设施的预算 成本如下：101 商品房 1000 000 元102 商品房 900 000 元151出租房800 000 元181周转房800 000 元201大配套设施商店500 000 元251幼托设施320 000 元幼托设施配套设施费预提率=320000十（1000000+900000+800000+800000+50000 X 100% 320000- 4000000X 100%=8%各项开发产品预提幼托设施的配套设施费为：101 商品房：1000 000 元X 8%= 80 000 元102商品房

55、：900 000 元X 8% = 72000元152 出租房：800 000 元 X 8% = 64000 元182周转房；800 000 元X 8% = 64000元201大配套设施商店：500 000元X 8% = 40 000元按预提率计算各项开发产品的配套设施费时，其与实际支出数的差额，应 在配套设施完工时，按预提数的比例，调整增加或减少有关开发产品的成本。现举例说明配套设施开发成本的核算如下：如某房地产开发企业根据建设规划要求，在开发小区内负责建设一间商店和一座水塔、一所幼托。上述设施均发包给施工企业施工，其中商店建成后，有偿转让给商业部门。水塔和幼托的开发支出按规定计入有关开发产品

56、的成本。水塔与商品房等同步开发，幼托与商品房等不同步开发，其支出经批准采 用预提办法。上述各配套设施共发生了下列有关支出（单位：元）：201251252商店水塔幼托支付征地拆迁费50 0005 00050 000支付承包设计单位前期工程款30 00020 00030 000应付承包施工企业基础设施工程款50 00030 00050 000应付承包施工企业建筑安装工程款200 000245 000190 000分配开发间接费 55 000 预提幼托设施配套设施费 40 0001、则用银行存款支付征地拆迁费时，应作： 借：开发成本配套设施开发成本 105 000贷：银行存款 105 0002、用银

57、行存款支付设计单位前期工程款时，应作： 借：开发成本配套设施开发成本80 000贷：银行存款 80 0003、将应付施工企业基础设施工程款和建筑安装工程款入账时，应作： 借：开发成本配套设施开发成本 765 000贷：应付账款应付工程款 765 0004、分配应记入商店配套设施开发成本的水塔设施支出时，应作； 借：开发成本配套设施开发成本商店 35 000贷：开发成本配套设施开发成本水塔 35 0005、分配应记入商店配套设施开发成本的开发间接费用时，应作： 借：开发成本配套设施开发成本商店 55 000贷：开发间接费用 55 0006、预提应由商店配套设施开发成本负担的幼托设施支出时，应作： 借：开发成本配套设施开发成本商店 40000贷：预提费用预提配套设施费 400007、同时应将各项配套设施支出分别记入各配套设施开发成本明细分类账（ 四 ） 、已完