土地增值税清算建议

1、完善土地增值税清算规程的思路和建议为作好土地增值税清算工作， 我们总结经历， 建立了土 地增值税清算模型，将清算工程扣除本钱按其性质和功能分 为共有本钱和专有本钱，本钱分摊采用按体积分摊法，模型 的建立既真实反映了纳税人开发工程增值收益的真实性，同 时也有效弥合了税企间在清算工程上的分歧，使我县土地增 值税清算工作得以顺利开展，取得了较好的效果。 在同时 为有效加强土地增值税的核定征收管理，我们与企业所得税 汇算清缴工作相结合，对所有纳税人的土地增值税征收方式 进展了全面鉴定，有效杜绝了纳税人利用土地增值税征收方 式的变化躲避税款的行为。通过以上工作，我们逐步完善了土地增值税清算规程， 并得到

2、了一些启发，愿共同思考和分享。一、清算采取的步骤一是认定清算条件， 二是确认产权转让收入， 三是分摊 土地购置本钱，四是分摊房地产开发本钱，五是计算应纳土 地增值税，六是实施后续管理。在以上六步骤中确认产权产 权转让收入和分摊房地产开发本钱是正确、合理进展土地增 值税清算工作的关键。一、清算条件的认定在清算条件的认定上，国税发 2006187 号文件对清算条件有明确的规定，操作性较强，我们严格按文件规定的条 件进展摸底排查确定了可以进展清算的18 个工程。二、确认产权转让收入是土地增值税收入确认的难 点，主要表现在两个方面，一是如何确认收入的发生，即在 什么时点上确认房地产交易的发生，确认房屋

3、产权发生转 移、土地使用权权属发生变更，二是如何认定收入的准确性 和完整性。土地增值税的清算前提是不动产或土地使用权发生转 移，权属发生变更，因此其收入确实认与营业税、企业所得 税收入确实认不尽一样，土地增值税强调的是房屋产权转 移，土地使用权权属发生变更，因此，我们不能照搬营业税 和企业所得税收入确认的方法，否那么将可能发生错误。1、如何确认产权转移，权属发生变更成为清算工作在 实际操作中非常重要的一个环节，但是产权转移，权属发生 变更成很难用具体的指标、感性的标识来确认。那么在实际 工作中如何进展收入确实认呢？应当说在正常情况下房屋产权发生转移、 权属发生变更 的法定认定依据是房地产管理部

4、门和土地管理部门确实权 凭证，即 ?房屋产权证 ?和?土地使用证 ?，因此在纳税人正常 的开发、销售过程中，向购房地人开具发票，办理?房屋产权证 ?，将房屋交付购房人是一个必然的过程。 因此我们对 于这种情况，在确认收入时所采取的方法是充分运用我县房 地产税收一体化标准运做过程中所表达出来的相互监视、相 互牵制、相互协调作用进展确认，即纳税人在向房管部门申 请办理 ?房屋产权证 ?时，必须出具税务部门开具的 ?销售不动 产专用发票 ?，否那么不能办理 ?房屋产权证 ?，因此我们在进 展土地增值税的收入确认时，就以 ?销售不动产专用发票 ?为 凭据确认其房屋产权发生转移，确认房屋交易发生，确认收

5、 入实现。在我们已经清算的几个工程中都是采取了这种方 法，因此从这个角度来看，严谨、标准的房地产税收一体化 方法是我们标准房地产市场税收管理的非常重要的手段。但是，在实际工作中纳税人往往会拖延办理房屋产权 证，有的甚至不办理房屋产权证，在这种情况下，我们如何 进展房屋产权确实认呢？我们认为可以以下条件来判断确 认：1、购房人与开发商或建立单位已签定购房协议合同，或虽未签协议，但开发商或建立单位已向购房人实际 取得购房款或购房定金，同时开发商或建立单位向购房人交 付所购房屋 全部 钥匙的，应确认销售成立。2、购房人已缴清或没有缴清购房款， 没有办理房屋 产权证，但购房人已经 入住或开场正常经营活

6、动、或已经开 场了实质性的装修活动， 且已承受物业公司日常效劳管理， 那么证明购房人取得了所购房屋占有、使用、收益和处分的 权利，应确认销售成立。对不及时办理房屋产权证确定总体原那么应以购房人 是否对房屋取得占有、 使用、收益和处分的权利为衡量标准， 在实际工作中需要根据不同情况具体分析认定。2、在对收入准确性和完整性的审核上也是收入确认的 主要环节，我们主要以实施三个比对来审核。一是将房产管理部门审核确认的合同价款金额与?销售不动产专用发票 ?所载金额进展比对。 一般来说房产管理部门 审核确认的合同金额的可信度较高，且该金额确实认需由购 销双方及房产管理部门三方签字认可，同时对于商业铺面来

7、讲，如果售房人与其他两方蓄意压低价格，一方面我们可依 据掌握的资料对价格进展修正，另一方面购房人在未来对该 铺面的转让过程中将承当上次交易因压价而未交纳的营业 税，因为购房人在未来转让该铺面时应以购销差价征收营业 税，从而迫使购房人在压低价格上的让步局限在一定范围之 内。二是将房产销售单价与同期、 同路段、 同规格的房屋售 价进展比对。对收入价格明显过低的，我们参照同期、同路 段、同规格的价格进展调整核定。明显过低的标准我们按财 务会计核算中的一般销售折扣比例，即同类房屋售价的 5% 掌握确定。三是将房屋销售收入与房屋销售实体进展比对。 即比对纳税人房屋销售明细表各数据之间的逻辑关系，使房屋销

8、售收入与所售房屋形成一一对应关系，防止纳税人在清算工程 与非清算工程收入之间，普通住宅与非普通住宅的收入之 间，征税工程与免税工程之间转移增值额，从而少缴税款。 在具体操作中， 我们要求纳税人必须提供 ?房屋销售情况明细 表?，其内容包括门牌号、购房人、建筑面积、合同金额、实 际付款金额、发票号码、房产证号码等。比方我们在对陇西 金宝宏峰置业一期铺面销售收入的核查中，就发现纳税人将 一间实际已销售的铺面销售收入没有记载在铺面销售收入 中而是分解到了住宅销售收入中， 我们通过对 ?房屋销售情况 明细表 ?、?房产测量报告 ?等资料的核对及对房屋实际使用状 况的查看和对房屋使用人的询问，确认该企业

9、对一间70 m2的铺面已销售但在铺面销售收入中没有记载，再经过询问和 调查核对，发现企业将该铺面的销售收入记在了普通住宅的 预售收入中。三、土地购置本钱确实认及分摊。 土地购置本钱确实认我们主要以纳税人提供的?土地使用证 ?、?土地使用权出让合同 ?、?土地出让金收据 ?为依据进 展确认，然后依据企业建立工程规划许可证、工程规划开发 中标合同、预算合同、工程决算书等在开发工程与未开发工 程之间、不同用途工程之间、已售与未售面积之间进展合理 分配。四、房地产开发本钱确实认和分摊房地产开发本钱确实认和分摊是土地增值税清算的核 心问题，合理确认和分摊开发本钱正确计算税款的前提，是 纳税人对清算结果认

10、可的关键。我们在具体清算中将房地产开发本钱按清算工程计算 口径需求的不同进展了拆分，一是将开发本钱是否对单项开 发工程具有专属性分成了共有本钱和专有本钱，二是将开发 本钱按是否具有可确定性分成了建筑安装本钱和其他本钱。1、将开发本钱分为共有本钱和专有本钱是不同用途开 发工程在计算土地增值税时的内在要求，这一方法充分表达 了开发商高投入、高风险、高收益的营运理念，也表达了会 计核算的收入与费用配比的原那么，还表达了税收扣除工程 分配的合理性和公平性，同时也对纳税人在同一工程中开发 普通住宅的低收益率与开发商业铺面的高收益率进展了恰 当的平衡。具体操作举例如下：A公司一期总建筑面积为36603.9

11、7川，住宅局部为33784.6 m2,铺面为 2819.37 m2其中 1#楼铺面 1372.04 m2,已销售1080.58 m, 7、8#楼铺面未销售一期房地产开发账面本钱为 37090991.29 元,铺面销售以销售发票为依据,收 入为 5735100 元。经清算组核查,在公司建筑安装本钱中有两笔铺面装修 款,分别为用于1#楼和 7、 8#楼铺面的装修工程款分别为2442547.36 元、 2400000 元，合计 4842547.36 元，其中 1# 楼中的 2442547.36 元中已开具发票的为 1831910.52 元，说 明该装修已实际发生，且已结算。7、 8#楼的 24000

12、00 元没有发票，仅有工程决算书。因为装修款系开发商为提供铺面 使用性能、铺面售价而做的必要支出如大理石外墙面、钢 化玻璃地弹门、大理石台阶、屋内吊顶、地板、墙面等 ， 具有铺面的专属性， 因此应将该局部支出归属于1#楼的专有本钱，不再在其他工程之间分摊。同时为合法合理扣除开发 本钱， 对没有开具发票的不再计入售楼本钱，将 1#楼铺面已开具发票的局部 1831910.52 元确认为 1#楼铺面专有本钱来 计算。根据上述，共有本钱分摊率应为： 开发总本钱有关专 有本钱+建筑面积=37090991.29 - 4842547.36+ 36603.97=881.01 元/ m21#楼铺面的本钱=专有本

13、钱+ 1#楼铺面面积x共有本钱 分摊率=1831910.52 + 1372.04 x 881.01=3040691.48，然后再 将 1#楼铺面的本钱总本钱在已售与未售面积之间分摊，从而最后确定了可扣除的开发本钱金额。在实际操作中， 对一楼铺面专有本钱视具体情况分析甄 别，没有统一的标准，但总体原那么是，该专有本钱必须相 对于一楼铺面的销售和使用具有专属性，即专有本钱的支出 与提高一楼铺面的使用性能和效劳功能密切相关，与纳税人 开发铺面、提高铺面售价的动机和意图密切相关，否那么， 将应将其视为共有本钱在不同用途工程之间分摊。在具体应 用时还应与纳税人在专有本钱的合理性方面进展讨论和磋 商，以提

14、高清算结果的可执行性。2、将开发本钱按是否具有 可确定 性划分为建筑安装本 钱和其他本钱是我们对局部帐务不健全，但建筑安装本钱可 确定的纳税人专门研究制定的房地产开发扣除工程核定方 法。通常来讲， 无论纳税人是采取出包方式开发还是采取自 营方式开发，其建筑安装本钱是可确定的，比方我县有一局 部房地产开发纳税人都拥有自己的建筑施工队，在进展房地 产开发销售时纳税人可能会尽量压低建筑本钱，以减少建筑 施工环节的建筑业营业税，但在计算土地增值税时无帐可 查，因此便尽可能多的提高企业的其他开发本钱，编造工程 前期费、根底设施费、开发间接费等。因此为了既防止纳税 人开发本钱的无端扩大，又确保这局部纳税人

15、的税负过高， 我们对已清算完毕的工程的建筑安装本钱与其他本钱进展 分析验证得出了结论，即纳税人的建筑安装本钱与其他本钱 之间存在内在的正比例增长关系，因此我们利用建筑安装本 钱与其他本钱的关系求出一个加权比例系数，用这个系数来 确定帐务不健全企业除土地购置本钱和建筑安装本钱以外 的其他本钱。根据对B房地产开发和A公司两项指标的加权平均计算 得出其他本钱与建筑本钱之间的比例为58.7%，为减少这个比例存在的误差所带来的纳税人可能存在的异议，我们确定 在应用时， 对此比例分情况使用， 即开发住宅小区的纳税人， 且小区普通住宅建筑面积占非普通住宅一般指商业铺面 比例在 50%以上的，用 75%利用陇

16、西金宝宏峰置业清算结 果计算而出的比例系数计算其他本钱，没有开发住宅小区 的纳税人，或开发小区普通住宅建筑面积占非普通住宅一 般指商业铺面比例在 50%以下的，用 60%的比例系数计算 其他本钱。举例说明： B 房地产开发是 2004 年和 2006 年分别开发 了北城路商住楼 1#楼、2#楼和北城路商住综合楼， 该企业帐 务不健全，与其签定建筑安装合同的陇西县建筑安装总公司 第一工程公司与该公司具有关联关系，其在承建两个工程期 间的建筑业营业税由我局根据当时造价核定为680元/ m2o在对众发房地产开发公司进展土地增值税清算时，纳税人只 能提供土地购置本钱和已缴建筑业营业税税票，无法提供其

17、他开发本钱的有效凭据如开发企业前期费、间接费、设施 费等的凭据 ，因此我们在核实其土地购置本钱的根底上， 以承建单位提供的建筑业已缴营业税倒推开发公司建筑本 钱，然后以倒推出的本钱乘以我们测算的本钱估算系数 60%该企业没有进展小区开发，故使用60%的比例得出开发企业的单位面积开发本钱为680 + 680 X 60%=1088开发本钱=确定的建筑本钱+建筑本钱X适用的本钱估算系数，然后再按层高比例确定一楼铺面开发本钱。3、除了将开发本钱根据实际情况进展拆分外，在实际 工作中，由于开发商为了提高一楼铺面的使用价值，获取高 额销售回报，往往将一楼铺面的面积扩大，层高加高，而面 积的扩大和层高的加高

18、必然导致一楼本钱的升高，如何在总 的开发本钱中将扩大的面积和增加的层高表达中表达开发 本钱，就为合理分摊本钱提出了难题，通过不断摸索，我们 总结归纳了一种既能在合理意义上分摊，又在具体操作易于 计算的分摊方法。起初我们采用了酒泉地税局的方法， 但是发现这个方法 存在重复扣除本钱的问题，这个方法我们没有实际使用。后 来我们综合采用了将总本钱的各一半分别在面积和层高之 间分摊的方法，而且进展了实际操作，但是这个方法仍然不 太科学，尤其在一楼铺面面积与总面积的比例同一楼铺面的 层高与总层高比例差距较大的情况下，其差异就越大，因此 其分摊方法的合理性存在问题。为此我们在深入研究和探讨 的根底上总结了以

19、下公式：某层商品房开发本钱=整楼开发本钱+刀每层商品房 面积X层高X某层商品房面积X层高其中面积X层高实际为商品房体积，其经济意义为将整 楼本钱按整楼体积进展分摊，分摊率为单位体积空间所消耗 的开发本钱，一楼铺面本钱为一楼体积所占整楼体积的比例 所对应局部的本钱。这个公式有效解决了楼层之间不规那么 所带来的本钱分摊难题。假设，某企业开发一栋五层商品住宅楼，其总面积为10000 m2,其中一楼面积为 4000 m2,其他各层均为1500 m2； 总层高为16m,其中一楼铺面为4 m,其他各层均为3 m总本 钱为 1400 万元，其中专属于一楼铺面的本钱包括檐棚、 台阶、地弹门、地板、地暖、高档毛

20、玻璃吊顶、大理石墙面 等为 200 万元。我们计算一楼铺面的开发本钱如下：一楼本钱 =专有本钱一楼分摊的共有本钱 其中：一楼分摊的共有本钱=整楼开发本钱剔除了一楼专有本钱+刀每层商品房面积X层高x一楼面积X层高，那么一楼本钱=200 + 1400 - 200* 4X 1500 X 3+ 4000X 4X 4000X 4=200564.71=764.71 万元五、计算土地增值税在土地增值税的计算环节， 没有什么特殊需要解决的问 题，只要按税法规定的计算方法逐一归集扣除工程、合理计 算开发费用、计算加计扣除费用、增值额后依据适用的税率 计算应纳税就行了。需要注意的是如果企业会计核算时已将贷款利息计

21、算 在开发本钱中后，即已对利息资本化后，我们依据费用按实 际发生扣除的原那么，不能再以实际发生数或按比例扣除， 否那么就重复扣除了；同时如果纳税人并没有发生与清算工 程相关的金融机构贷款，那么不应在开发费用中计算扣除利 息支出。六、有效实施后续管理 因为根据清算条件，我们对纳税人销售面积到达85%或预售许可证满三年的就要进展清算，因此我们清算的往往是 纳税人销售的局部商品房，自然还有局部因为没有销售还不 能计算。为了减少清算次数，防止无休止的清算同一工程， 我们在土地增值税清算的后续管理上采用了对未售房屋登 记造册，按清算税负率实施后期计算的方法，即按已清算商 品房所应交纳的税款与已清算工程确

22、认的收入之间求出的 税负率，对未销售的局部商品房待以后销售时以该税负率为 标准计算应交纳的土地增值税。比方我们计算出的金宝宏峰置业一期一楼铺面的税负率为 =557859.86 -X 100%= 9.73%, 我们在下发 ?清算结论书 ?时，书面告知纳税人，其未售局部 未来销售时按此比例计算应纳税款。虽然以税负率计算可能会因房价上涨而有失公平， 但我 们也应考虑纳税人因房屋闲置而导致的资金闲置的利息支 出，所以按物价同比口径比拟，这税负率是比拟公平的。同 时防止了税务机关对同一清算工程无休止的清算，也节省了税务机关的征税本钱和纳税人的税收本钱二、清算工作取得的成效和得到的几点启发 我们通过不断的

23、宣传政策、 研究计算方法和全力以赴地 实施，使我县土地增值税清算工作取得了一定的实效。1、建立了从政策研究到政策宣传，从自行申报到实施 清算，再到后续管理的标准机制。建立完整科学的机制是标准工作的前提。 我们在进展清 算工作的过程中，在研究相关政策的根底上，建立了有效的 清算机制，通过各种形式的政策宣传来提高纳税人的依法纳 税意识，纳税意识的提高必然会促进自行申报的效率，也必 然会减少清算工作的阻力，为最后实施后续管理奠定根底。2、清算工作有力促进了房地产税收和建筑业税收的的 标准化管理清算工作不是单打一的一项工作， 因为房地产税收涵盖 了地方税收的大局部税种，同时与建筑业税收有着水涨船高 的

24、密切关系，因此我们在清算工作中本着标准管理与清算工 作相结合的原那么，建筑市场和房地产市场相兼顾的原那么 组织了工作，通过土地增值税的清算将标准其他税种的管理 有效结合到了一起，根据 1-7 月份的入库数据分析，我县建 筑业、房地产开发业各项税收均比去年同期有了较大幅度增 长，其中在建筑业和房地产业营业税、所得税和印花税增幅 明显，从而使房地产税收和建筑业税收的管理得到了有效提升。3、我县房地产一体化方法有力支持了清算工作的实施， 清算工作进一步稳固了税收一体化工作机制。在进展土地增值税清算的过程中我们充分依托房地产 税收一体化机制，在获取清算清算信息、甄别收入、核实面 积等方面我们依据房管部

25、门和土地部门提供的大量数据对 清算工作中搜集到的可疑数据进展了核对，保证了清算数据 的真实性和准确性。同时我们将清算数据及时向房管部门进 展反应，使房管部门对商品房信息得到了更为准确全面的掌 握；用清算数据修正我局工程管理数据信息，使工程管理数 据更符合实际信息，为作好下一步工作打下根底，从而有力 促进了一体化工作机制的完善。通过清算工作还为搞好其他税收工作得到了几点的启发1、清算工作乃至税收工作的前提是作好政策宣传，让 纳税人理解税收政策，了解和掌握政策是作好清算工作的前 提。早在 2006 年，在省局下发 ?土地增值税清算方法和预征 方法 ?后，我局就做了大量卓有成效的工作，即将相关文件 及政策结合纳税人实际情况直接入户讲解宣传，