马鞍山：房地产业发展的现状和特点

1、马鞍山：房地产业发展的现状和特点上世纪九十年代以来，随着城市化建设步伐的加快和住房制度改革的深入，住宅建设已经成为新的消费热点和新的经济增长点。我市房地产业从无到有，从小到大，从弱到强，发展令人瞩目，已具备了相当的规模和实力，为促进全市经济发展、加快全市城市建设、增强城市功能等做出了重要贡献。 一、我市房地产业的发展和现状 经过多年的发展，我市房地产业投资逐步形成了独特的运行方式：以国家和工业企业的住宅投资为主，建设资金主要来源于国家财政和企业留利；投资大多为单一的住宅直接投资，且资金一次到位，间接投资较少；国家和工业企业投资建成的住宅，长期以低于成本的租金实行福利分配出租，致使投资无法及时回

2、收，难以形成良性循环。“九五”以来，城市住房商品化和土地有偿使用政策逐步推出，房屋和土地的有偿使用开始进入流通领域，房地产开发企业应运而生，房地产业开始成为新的投资热点，房地产业已形成了一个独立的产业并进入稳步发展的通道。 6>1992年以后，我市的房地产业经历了两个明显的发展周期。 1、起步期（19921995年）：全市陆续组建了以房地产开发为主业的各类房地产开发公司，刚开始规模比较小，其经营方式由有关主管部门或使用单位委托，或经过承包，或由开发公司在指定的区域内自行开发和建设，出售开发设施和商品房屋。“八五”时期，房地产市场初步形成，其利润率高于社会平均水平。由于受到高利润利益驱动，

3、房地产业得到迅速发展，但对其投资高、开发周期长、风险性大的特点，企业往往缺乏足够的认识。1995年20家房地产开发企业完成投资23>.8亿元，比1990年增长了5倍多。 2、扩张期（19962003年）：党的十五大以后，我国采取了以扩大内需为主的积极财政政策和稳健的货币政策。经济的发展、城市化进程的加快、居民收入水平提高及扩大内需政策为房地产发展注入了新活力。2000年以后，我市房地产业进入快速发展阶段，房地产投资额快速扩张。2000年房地产业开发企业完成投资5.5亿元，比上年增长16.4%；2001年增长37.8%；2002年增长30.8%；2003年增长36.6%。 经过两个阶段的发

4、展，我市房地产业呈现以下三个特征： 1、形成了一定规模的产业队伍。1995年底，全市共有房地产开发企业20家，从业人数380人，分别是1990年的3倍、2倍，5年间分别以年均20%及25%的增长速度迅猛发展。2003年，我市的房地产企业个数在全省各市居第4位，从业人员数居第3位，分别为112家、2400人，初步形成了结构特征为以地方队伍为主，以国有、集体、股份制、私营、外来投资企业等多种所有制竞相发展的完整的产业链。其中国有、集体企业共16家，占全部房地产企业的比重为14.3%，从业人数410人，占全部从业人数的17.1%。 2、资产实力不断增强。我市房地产业在经过上世纪九十年代快速发展的同时

5、，自身也不断成长壮大，积聚了一定规模的财力和物力，为建设项目的开发准备了必要的启动资金，也为取得银行信用、争取银行贷款创造了必要的条件。2003年底，全市各类房地产开发企业的资产总计达到27.7亿元，其中国有经济3.4亿元，集体经济4.7亿元，股份合作经济9.1亿元，私营有限责任公司5.6亿元，港澳台投资经济0.4亿元，外商投资经济1.6亿元；负债总计20.1亿元，资产负债率为72.7%。 3、房地产开发投资规模迅速扩大，占全社会固定资产投资的份额明显提高。近几年我市房地产开发投资呈持续快速增长的态势。1990年全市房地产开发企业完成投资0.5亿元，仅占当年全社会投资的7.8%；1997年完成

6、3.8亿元，占12.0%；2002年完成10亿元，占17.5%。2003年完成投资13.6亿元，同比增长36.6%，占12.7%。 二、我市房地产业总体呈现健康发展态势 1、我市房地产业快速增长基本建立在市场需求基础上。1997年底，全市房地产开发企业竣工房屋建筑面积46.5万平方米，比1990年增长7.5倍，占全社会固定资产投资竣工房屋建筑面积的比重也由1990年的29.8%提高到1997年的71.5%。居民消费结构升级成为重要的拉动力量。随着城市化的推进、城市人口的增加及住房制度改革的深入，住房商品化水平在不断提高，居民购买商品房的意识和观念在迅速改变，长期被压抑的大量住房需求迅速释放。2

7、003年我市个人购买商品房的面积为63.1万平方米，占全部销售面积的比重为96.7%，比1995年提高了70.4个百分点。其中个人购买的住宅面积为56.9万平方米，占全部住宅销售面积的比重为98.4%，比1995年提高80.4个百分点。商品房销售供求两旺。1998年房改启动的巨大市场需求构成房地产业高速增长的原动力。1999年全市销售商品房29.5万平方米，销售额为3.6亿元；2003年销售面积达到65.2万平方米，销售额10.2亿元，分别比上年增长121.0%和180.5%。 2、空置房大量减少。1999年底，全市空置商品房面积为4.5万平方米；至2003年底，下降到3.2万平方米，空置率约

8、为4.1%。目前一般认为商品房空置率保持在514%比较合理，因此我市2003年底的商品房空置率甚至低于合理区间。2004年以来，良好的销售业绩使得我市商品房空置率进一步下降，1-8月份全市商品房空置面积仅为1.9万平方米。 3、资金来源多元化。上世纪八十年代末期，我市房地产开发企业的资金来源除少量为国家预算内拨款外，主要是国内贷款、自筹资金、预收购房款等。进入九十年代后，拓宽多种渠道，广泛筹集了房地产开发资金，国家预算内拨款逐年减少，其他资金来源比重越来越大。此外，还拓宽了利用外资的渠道，2003年全市房地产开发企业的16.7亿元资金来源中，国家预算内拨款为0.3亿元，国内贷款2.6亿元，占1

9、5.4%；利用外资0.1亿元，占0.8%，其中外商直接投资0.1亿元；自筹资金3.3亿元，占19.5%；其他资金来源8.7亿元，占52.1%，其中定金及预收款8.2亿元。 4、投资前景看好。由于房地产业发展空间较大，加之投资回报率较高，我市大多数开发商对投资前景看好，并为下一轮开发储备了不少土地，购置土地大幅度增长。1999年全市房地产开发企业购置土地面积为28.4万平方米，2002年达到42.7万平方米。2003年我市房地产企业购置土地61.9万平方米，同比增长44.8%。 三、我市房地产业发展的作用及绩效 我市房地产业的持续快速发展，已成为拉动我市经济较快增长的重要因素和扩大内需的重要产业

10、之一。 1、有效地促进了经济增长，成为支撑经济增长的重要因素。从1990-2003年间，我市房地产业开发投资额的平均增长速度为30%，高于同期GDP增速13.7个百分点，超出同期第三产业增速12.7个百分点。房地产业以大大高于GDP的增速迅猛发展，使得房地产业增加值占GDP的比重不断提高，对经济增长的贡献度逐渐提高，10多年来，房地产增加值占GDP的份额由1990年的2.3%上升到2002年的5.8%，上升3.5个百分点；占第三产业增加值的比重也由9.9%上升至18.4%，上升8.5个百分点。作为第三产业的一个重要产业，房地产的快速发展，促进了国民经济一、二、三产业的结构调整，我市三次产业结构

11、比例由1990年的“13.6、63.2、23.1”调整到2003年的“7.1、64.3、28.6”。房地产业在未来成为支柱产业完全是可能的。 2、带动了“房地产族”产业群呈现高增长的发展，实现关联产业群的联动增长。房地产市场的持续旺盛，不仅形成对钢材、建筑材料等产品生产的强劲拉动，也带动了建筑装饰产品以及家电、家具等相关产品的需求，突破了单个行业局部增长的局限。据世界银行的资料分析，上个世纪80年代中期至90年代初，发展中国家的房地产投资对相关产业的乘数效应约为2倍。对以住宅为主导产品群的房地产业链下游和上游的非金属矿物制品业、金属冶炼及压延加工业、建筑业、非金属矿采选业、金属制品业、电气机械

12、及器材制造业、商业、房地产服务业、化学工业、机械工业、饮食业、交通和邮电通讯业等50多个物质生产部门产生感应或影响。根据我市2000年投入产出模型测算，每增加1亿元房地产业投资可以直接和间接带动国民经济各行业总产出增加3.6亿元，其直接影响为每增加1亿元房地产业投资可以直接带动国民经济各行业总产出增加2.6亿元；间接影响为每增加1亿元房地产业投资，通过刺激居民消费可以带动国民经济各行业总产出增加1亿元。综合直接和间接的影响，每增加1亿元房地产业投资可以带动GDP增加约1.3亿元。目前，包含钢材、建材、建筑装饰等产业的“房地产族”产业呈现旺盛的发展势头，并将成为今后拉动我市经济增长的重要的高增长

13、群。 3、改善了居民居住条件，带动了居民消费结构的升级。近几年来，我市房地产业坚持“统一开发、合理布局、综合开发、配套建设”的方针，将开发建设的重点放在商品住宅建设上，兼顾商业营业用房、办公用房。1995年国家实施“安居工程”计划后，住宅建设大面积铺开。全市有计划、有步骤地加强了城市房地产的综合开发，改造和修建了一大批危房区，使众多居民摆脱了住房拥挤不堪的处境、危房的险境和无房的困境。随着人们收入水平的提高以及房地产业的发展，全市居民的居住条件有了较大改善，城镇居民平均每人建筑面积从1990年的9.6平方米增加到2002年的20.9平方米。说明房地产投资或房地产业的发展与居民居住条件的改善具有

14、显著的正相关关系。同时，随着房地产业的发展，居民住房的档次和质量也有了明显提高，一批国家级居住示范小区的建设，带动了居民住房消费结构的升级。 4、加强了城市基础设施建设，推动了城市化进程的加速。房地产业的发展，增强了城市基础设施建设的能力，也加快了城市化的进程，刺激了经济的快速增长。2003年与1990年相比，全市城市自来水供水能力增加54.5万吨，城市人口用水普及率达到100%；人工煤气供气量增加3935.9万立方米，城市气化率达100%；城市园林绿地面积增加1542公顷，人均拥有公共绿地面积由1990年8.6平方米上升到8.7平方米，建成区绿化覆盖率由39.7%上升到41.5%。在全市的综

15、合开发中，还有计划、有重点相继新建和改造了一批主、次干道，城市交通拥挤的状况得到了很大的改善。2003年底，全市实有道路长度为304.4公里，比1990年增长2.4倍，人均拥有道路面积由1990年的4.5平方米提高到7平方米。城市房地产的综合开发，有效地调整和完善了城市的布局结构，逐步形成了商业贸易区、居民住宅区、工业园区、高新技术区等，进一步发挥了城市的多功能作用。此外，农村房地产业的发展，还加快了我市农村城市化的进程。 四、我市房地产业发展的制约因素分析及存在问题 我市是一个经济增长较快的城市，主要经济指标增幅和部分经济总量指标位居全省前列，为房地产业的发展提供了坚实的经济基础。但房地产业

16、与经济发达水平相当的合肥、芜湖相比有一定的差距，并且房地产业发展中存在的一些问题也不容忽视。 （一）制约房地产业发展的主要因素 1、城市化率不高。2003年，我市城市化率为53.1%，虽高出全国平均水平14个百分点，也分别高于合肥、芜湖13.5、13.3个百分点但仍滞后于工业化水平，与我市经济发展需要相比仍显偏低，城市化发展水平还不平衡，城市尚未形成合理布局，偏低的城市化水平制约了城市居民对一、二手房的需求规模。 2、房价相对偏高。世界银行研究结果表明，住宅价格与一般家庭年收入之比（即房价收入比）在31-61之间时，居民方有支付能力，若高于收入的6倍，住宅则难以形成消费热点。虽然从全市而言，我

17、市房价收入比已从1991年的6.31缩小到2003年的6.21，但房价收入比仍然偏高，潜在需求无法变成有效需求。 3、区域间发展不够均衡。近几年，我市的城区房地产开发企业数占到全市的90%左右，而完成的开发投资额、竣工的房屋建筑面积、资产总计、全年经营收入等要占到全市的90%以上。从房价上看，城区中心地段房价较高，而当涂县、金家庄区较低。区域间不能够均衡发展，影响了全市房地产整体实力的提升。 4、房地产企业规模偏小。房地产业也是资本密集型行业，而我市实力很强的房地产企业屈指可数。2003年全市一、二级企业共3家，其中一级企业为1家，二级企业为2家。一、二级企业所占比重仅为2.7%。2003年，

18、我市112家房地产企业，平均每户企业资产为3154万元，低于芜湖（7986万元）。总资产超亿元的只有4家（合肥21家、芜湖18家）。企业平均拥有资本金851万元，低于芜湖（1286万元）。企业户均所有者权益为872万元，低于芜湖（1811万元）。企业规模小，必然导致资金能力相对不足；资质等级低、企业实力不强，必然导致房地产企业素质低，住宅产业化水平低，劳动生产率不高。 （二）当前房地产业发展中需引起重视的问题 1、房价上升过快。2003年，全市商品房平均销售单价为1565元/平方米，比上年上涨148元/平方米；其中商品住宅单价1444元/平方米，比上年上涨93元/平方米，比1990年上涨近70

19、0元/平方米。 2、房地产供给结构不尽合理。价格适中的经济适用房和高档住宅供不应求。2003年我市房地产业竣工住宅6535套，其中经济适用房仅有721套，高档住宅仅有40套，不能满足市场需要。 3、土地购置投资比重迅速提高。随着房地产热的不断升温，土地成了房地产开发商的“生命线”，由于其稀缺性，土地价格出现增长。2003年全市房地产业的土地购置费达3.9亿元，占房地产开发投资的比重为28.4%，比上年提高9.7个百分点。全年的土地购置费比上年增长107%，拉动了房地产投资增速16.6个百分点。也就是说，若扣除土地购置费，房地产开发投资增长仅20%。再看土地购置面积，比上年增长44.8%，低于土

20、地购置费增幅。 4、房地产市场不尽完善。具体表现在：一是市场发育不够健全。按照国内一般通行的概念，房地产一级市场是指土地开发，新房的建设以及增量房屋的买卖和租赁，二级市场为存量房屋的买卖和租赁，三级市场主要指不可售公房使用权的买卖和租赁。目前我市的房地产市场主要以一级市场为主，二级和三级市场还没有有效地建立起来。二是一级市场开发成本过高，主要是土地开发成本居高不下。三是二级市场交易手续繁琐，交易成本过高。四是租赁市场存在灰色交易，供需交易监管存在盲点。随着商业、餐饮、娱乐、商务、居住等不断扩大，房地产租赁活动比较活跃，但由于目前房地产租赁市场的税费负担过重，使大量房地产租赁活动以灰色交易方式存

21、在。 五、对我市房地产业发展的思考 房地产业是国民经济发展的晴雨表，它所提供的产品是城市经济生活的基本物质条件，也是消费领域最重要的生活条件，房地产业的繁荣发展对促进经济增长和提高人民生活水平具有双重的重要意义。为了使房地产业更加健康发展，应出台有效政策引导和约束其规范化发展，通过市场手段进行适度调控。 1、规范土地出让一级市场，治理国有土地出让中的不规范行为。第一，由于城市土地一级市场的高度垄断性，政府可以国有土地所有者和行政管理者的双重身份，通过掌握城市土地资源的所有权，对土地这种社会经济活动中的极其稀缺资源实行集中的计划供应，从而用垄断增量土地供应的办法稳定土地市场，严格禁止浪费土地资源的现象。第二，逐步减少乃至取消土地出让中的协议出让方式，主要采用招标和拍卖方式，以免利用批准土地出让的权利从而避免不正当买卖行为。第三，规范土地出让市场。政府可以设立属于土地管理部门的专营的国有地产开发公司，具体承担拟出让的地块的前期开发工作，主要是三通一平或七通一平。第四，制定合理的土地拍卖原则。土地拍卖不能把开发商竞价作为唯一标准，还应兼顾到企业的资质、信用、开发业绩、财务状况、开发的规划方案等因素，建立