上海中冶祥腾财富广场项目营销策划报告_77PPT_2010年

1、谨呈：上海中冶祥腾投资有限公司谨呈：上海中冶祥腾投资有限公司20102010年年2 2月月认知扫描占位企划1 1、客户定位、客户定位2 2、项目定位、项目定位3 3、价格定位、价格定位1 1、1 1、推案策略、推案策略2 2、销售策略、销售策略3 3、销售执行、销售执行提案框架：提案框架：1 1、宏观经济认知、宏观经济认知2 2、办公楼市场认知、办公楼市场认知3 3、项目认知、项目认知1 1、出售型办公、出售型办公市场扫描市场扫描2 2、出租型办公、出租型办公市场扫描市场扫描1 1、客户定位、客户定位2 2、项目定位、项目定位3 3、价格定位、价格定位4 4、产品建议、产品建议1 1、推广策略

2、、推广策略2 2、企划方案、企划方案3 3、品牌整合建议、品牌整合建议认知认知美国：次贷危机，经济衰美国：次贷危机，经济衰退退关键词：关键词：受“次贷危机”影响，美国国家经济研究局于12月1日正式确认，美国在2007年12月已经陷入衰退，西欧和日本等经济体也不同程度的陷入衰退之中。 受国内外环境的影响，我国宏观经济将进入周期下行区间，“经济增长大幅放缓”与“通胀压力抬头” 成为该区间的总体特征，保增长成为当前经济政策的着力点。上海市2008年四季度各月的经济发展多项重要指标，如工业生产总值、增加值，地方财政收入、对外贸易等都出现负增长，甚至呈现两位数负增长局面 。经济现状认知经济现状认知全球陷

3、入经济危机全球陷入经济危机国内：经济增速放缓国内：经济增速放缓 上海：部分经济指标负增上海：部分经济指标负增长长从从0707年底至今，全市出售型办公市场总体呈功大于求的态势，出年底至今，全市出售型办公市场总体呈功大于求的态势，出售型办公市场形势不容乐观售型办公市场形势不容乐观全市出售型办公市场供求状况全市出售型办公市场供求状况办公楼市场认知办公楼市场认知2005200520082008年全市出售型办公物业供求情况年全市出售型办公物业供求情况 以上海甲级办公楼租金为代表，截至4季度末，市场租金较上季度大幅下调21.6，完全抵消了2008年前三季度的涨幅； 在租金全面下跌的情况下，静安、浦东和徐汇

4、的季度跌幅均超过20。上海甲级办公楼实际租金和增长率上海甲级办公楼实际租金和增长率办公楼市场认知办公楼市场认知全市办公租赁市场全市办公租赁市场 办公物业租金大幅下滑办公物业租金大幅下滑u案例案例1 1：全球领先的快递邮政服务公司TNT中国总部最大的部门销售部从广东路上的世界贸易大厦搬至虹桥临空工业园；u案例案例2 2：香港精品机械有限公司从兆丰环球大厦搬至中环内的东方环球企业中心东方环球企业中心。部分企业撤出高档办公区域以控制成本，次级商务区逐步崛起部分企业撤出高档办公区域以控制成本，次级商务区逐步崛起错位竞争，次级商务区承接原传统商务区客户对低租金的需求租金阶梯，次级商务区是外区和外地进驻上

5、海的中小企业首选传统商务区传统商务区次级商务区次级商务区办公楼市场认知办公楼市场认知全市办公租赁市场全市办公租赁市场次级商务区逐步崛次级商务区逐步崛起起办公楼市场总结办公楼市场总结宏观经济不景气，办公类非刚性需求产品的销宏观经济不景气，办公类非刚性需求产品的销售市场不容乐观售市场不容乐观结论结论1 1：结论结论2 2：部分企业撤出高档办公区域以控制成本，次部分企业撤出高档办公区域以控制成本，次级商务区逐步崛起级商务区逐步崛起项目认知项目认知中环南北高架交接口，属二级地段，周边中环南北高架交接口，属二级地段，周边配套齐全，工厂林立配套齐全，工厂林立关键词：关键词：二级地段、中环核心区二级地段、中

6、环核心区区位属性区位属性本案本案大宁国际社区大宁国际社区彭浦新村彭浦新村永和社区永和社区凉城新村凉城新村大宁国际商业中大宁国际商业中心心上海马戏城上海马戏城闸北体育场闸北体育场百安居百安居大润发大润发北郊站北郊站城大建材市场、城大灯具城城大建材市场、城大灯具城彭浦机器厂彭浦机器厂汇众汽车厂汇众汽车厂锦荣国际大酒店（四星锦荣国际大酒店（四星级）级）四方锅炉厂四方锅炉厂大宁福朋喜来登大酒店（五星级）大宁福朋喜来登大酒店（五星级） 市北工业园区市北工业园区北郊物流园区北郊物流园区 东方环球企业中心东方环球企业中心 上海多媒体谷上海多媒体谷 大宁商业大宁商业文化中心文化中心本案本案项目认知项目认知区位

7、属性区位属性共和新路沿线已初步形成了多个共和新路沿线已初步形成了多个重点商务和产业园区，商务氛围重点商务和产业园区，商务氛围初显初显 关键词：关键词：产业支撑、商务氛围产业支撑、商务氛围产业特色规模市北工业园区生产性服务业占地面积约为1.26平方公里北郊物流园区物流业占地面积约为1.7平方公里东方环球企业中心 大型企业总部总建筑面积21万平方米上海多媒体谷 高端多媒体产业占地面积560亩，建筑面积80余万平方米大宁商业文化中心区域商业中心、现代服务业占地0.87平方公里关键词：关键词：中环正中央中环正中央 地铁地铁1 1号线号线 P+RP+R项目认知项目认知交通交通本案本案汶水路汶水路南北高架

8、南北高架快速通道：快速通道：汶水路（中环）、共和汶水路（中环）、共和新路（南北高架），并有多个上下匝新路（南北高架），并有多个上下匝道道地铁：地铁：步行至步行至1 1号线汶水路站号线汶水路站5 5分钟分钟公交线路：公交线路：周边周边2525条地面公交线路，条地面公交线路，公交枢纽（规划中）紧邻本案公交枢纽（规划中）紧邻本案交通配套：交通配套：400400个车位的个车位的P+RP+R系统系统1 1号线号线项目认知项目认知产品产品关键词：关键词：ART DECO 5.4ART DECO 5.4米层高米层高 空中花园空中花园占地面积2.74万平方米容积率建筑面积5.48万平方米其中，办公3.89万平

9、方米办公层高车位建筑风格ART DECO主要指标主要指标立面品质较好，层高立面品质较好，层高5.45.4米，空中花园米，空中花园面阶段（建面）面阶段（建面）套数比例面积110-15010445%12728150-2008838%14896200-25073%1563250-3003214%8673350-40021%764总计总计233100%38624项目认知项目认知面积段面积段注：以上建筑面积数据由CAD套内面积推算而来，仅包含3层及以上分割数据主力建筑面积在主力建筑面积在110-300110-300平方米，平方米，5.45.4层高、层高、LOFTLOFT形式，按写字楼形式，按写字楼4-6

10、4-6人人/ /平方米推算，平方米推算，目前的分割面积适合目前的分割面积适合100100人以下的中小型公人以下的中小型公司司目前分割面积适合目前分割面积适合100100人以下的中小型人以下的中小型公司公司框架结构，有更框架结构，有更多灵活分割的可多灵活分割的可能性能性项目认知项目认知总结总结项目核心卖点项目核心卖点交通交通区位区位品质品质配套配套中环南北高架中环南北高架 轨道交通轨道交通中环核心区中环核心区ARTDECOARTDECO、5A 5A 空中花园、空中花园、5.4m5.4m层层高高充足停车位充足停车位 P+RP+R、商业、商业威胁威胁现状现状宏观经济不景气宏观经济不景气市场不容乐观市

11、场不容乐观项目品质较高项目品质较高次级商务区逐步崛起次级商务区逐步崛起如何做？如何做？【解决之道】：【解决之道】：寻找核心客源寻找核心客源寻找核心客源支撑寻找核心客源支撑点点【区域市场扫描】【区域市场扫描】出售型办公产品客户构成出售型办公产品客户构成+ +投资需求投资需求自用办公自用办公 自用者自用者持有者持有者市场不景气下淡出市场不景气下淡出机会点？机会点？出售型办公市场出售型办公市场出售型办公楼市场出售型办公楼市场区域项目概况区域项目概况名称名称东方环球企业中心东方环球企业中心共和国际商务广场共和国际商务广场总建面（万）总建面（万）21容积率容积率1.8产品形态产品形态高层独栋报价报价17

12、5002300015000-17000（标准层高）25000（5.4米层高）单套面积单套面积314-3271500-2800东方环球企业中心东方环球企业中心共和国际商共和国际商务广场务广场中环永新国际广场中环永新国际广场本本 案案本案目前周边在售项目不多，主要竞品项目是共和国际商务广场和东方环球企业中心；另外，还有预计在09年4月将面世的中环永新国际广场。在售项目品质差异较大在售项目品质差异较大出售型办公楼市场出售型办公楼市场东方环球企业中心东方环球企业中心所处板块所处板块闸北大宁总建面总建面现场地址现场地址永和路200号总期数总期数建筑形态建筑形态高层，多层，独栋 当前期数当前期数物业类型物

13、业类型办公楼开盘时间开盘时间物业费物业费6元月入住时间入住时间价格价格17500-23000套数套数开发商开发商轻工五金发展；永源置业发展百年欧陆建筑，汇集罗马式、哥特式、巴洛克式、文艺复兴式等多种欧洲建筑风格，是外滩建筑的浓缩版。全小区石材投入高达3亿，体现企业总部豪华气派。 东方环球总部基地作为上海四大总部经济试点基地之一，凡是进驻基地的国内外企业都可以享受国家的相关优惠政策。 其独栋产品主要入住各种类型企业的总部经济，目前已入住：协通集团总部；中兴电力建设有限公司总部。特点：欧式风格，石材立面，政策扶持，总部基特点：欧式风格，石材立面，政策扶持，总部基地地出售型办公楼市场出售型办公楼市场

14、东方环球企业中心东方环球企业中心该项目独栋类办公产品共推出60套，目前去化36套，去化率为60%，月均去化套数1.8套。08年总体成交均价仅为1482714827元元。 独栋办公物业去化较慢独栋办公物业去化较慢独栋产品供求均价走势图独栋产品供求均价走势图套数套数元元/ /平方米平方米出售型办公楼市场出售型办公楼市场东方环球企业中心东方环球企业中心该项目高层办公产品共推出224套，目前去化82套，去化率为37.5%37.5%。该产品类型08年去化情况低迷，仅在7月和12月有较为集中的成交，其余时间保持零成交零成交或仅成交1212套套。该产品线08年成交均价1442114421元元。高层办公物业成

15、交也比较低迷高层办公物业成交也比较低迷高层产品供求均价走势高层产品供求均价走势图图套数套数元元/ /平方米平方米出售型办公楼市场出售型办公楼市场东方环球企业中心东方环球企业中心客源构成客源构成关键词：关键词：自用自用购买客户：上海电气、协通集团等国内大型企业绝大部分为自用绝大部分为自用项目名称项目名称产品线产品线主力面积主力面积供应套数供应套数东方环球企业中心东方环球企业中心高层314-327平方米219219独栋1550-1640平方米6060出售型办公楼市场出售型办公楼市场东方环球企业中心东方环球企业中心项目特点：分割面积大、总价段高项目特点：分割面积大、总价段高该项目高层办公产品主力面积

16、段在300平方米以上，主力总价段在430-480万；该项目独栋办公产品主力面积段为1550-1640平方米，总价在2000万以上。高定位的小众办公产品高定位的小众办公产品出售型办公楼市场出售型办公楼市场共和国际商务广场共和国际商务广场所处板块所处板块闸北彭浦占地面积占地面积现场地址现场地址共和新路3703号总建面总建面建筑形态建筑形态两栋高层 当前期数当前期数物业类型物业类型办公楼开盘时间开盘时间物业费物业费10元月车位车位报价报价15000-25000套数套数开发商开发商上海市北置业交通十分便利，二十多条公交线路，四通八达。环境优势明显。该案紧邻共和新路高架和场中路干道，尽享地面、高架、轨交

17、三重立体交通。距离1号线彭浦新村步行仅5分钟。采取了国际流行的双塔结构与玻璃幕墙立面设计，是区域内富有特色并具有地标地位的现代商务办公产品。 项目特点：交通便利，现代，玻璃幕项目特点：交通便利，现代，玻璃幕墙墙出售型办公楼市场出售型办公楼市场共和国际商务广场共和国际商务广场该项目办公楼产品共推出493套，目前总去化226套，去化率为46%46%，月均去化套数16套；08年下半年以来成交速度明显放缓，目前去化基本处于停滞状态。项目开盘后成交均价基本维持在15000元/上下。0808年下半年以来去化低迷年下半年以来去化低迷项目供求均价走势图项目供求均价走势图套数套数元元/ /平方米平方米面阶段（建

18、面）面阶段（建面）供应供应面积面积套数套数面积面积50以下7879 1913921 50-10018376 2338668 100-1503837 361127 150-2005643 331669 总计35734 49315385 出售型办公楼市场出售型办公楼市场共和国际商务广场共和国际商务广场共和国际商务广场供应成交结构共和国际商务广场供应成交结构100100平方米以下的小面积产品为主平方米以下的小面积产品为主关键词：关键词：100100平方米以下小面积平方米以下小面积出售型办公楼市场出售型办公楼市场客源构成客源构成关键词：关键词：自用自用客源构成中，自用比例为客源构成中，自用比例为65%

19、65%，投资比例，投资比例35%35%共和国际商务广场共和国际商务广场出售型办公楼市场出售型办公楼市场共和国际商务广场共和国际商务广场项目问题：项目定位不清晰项目问题：项目定位不清晰宏观形势宏观形势首次开盘（2007年12月）宏观形势较好，深层经济矛盾尚未爆发开盘后首月去化110套，面积小、总价低，投资客比例较高最近6个月面临较大的不确定性，房地产市场不景气最近半年月均去化仅8套，目前开始租售并举项目定位不清晰，没有统一规划项目定位不清晰，没有统一规划过的租售并举方式降低项目档次过的租售并举方式降低项目档次出售型办公楼市场出售型办公楼市场中环永新国际广场中环永新国际广场所处板块所处板块闸北彭浦

20、总建面总建面现场地址现场地址高平路789号期数期数物业类型物业类型办公楼商铺开盘时间开盘时间单套面积单套面积50-150左右代理代理报价报价预计12000-13000套数套数开发商开发商上海城联房地产开发该案位于中环线旁永和成熟社区，在汾水路近沪太路，在彭浦镇地区，与易初莲花永和店一墙之隔。 其中5万余平方米的商业物业定位于区域商业中心，规划建造办公楼和商铺，项目靠近建设中的轨道交通7号线，交通便利。 项目特点：小面积项目特点：小面积SOHOSOHO式办公式办公出售型办公楼市场出售型办公楼市场总结总结区域内项目去化低迷，销售型办公市场陷入僵局区域内项目去化低迷，销售型办公市场陷入僵局 出租型办

21、公市场出租型办公市场出租型办公楼类型出租型办公楼类型项目周边出租型办公楼类型上看，可分为园区园区型办公物业和市场化办公物业，型办公物业和市场化办公物业，市场化办公楼从区位上可分为汶水路以北和汶水路以南两个区域。出租型办公楼分布出租型办公楼分布本案本案市市北北工工业业园园区区市场型市场型办公楼办公楼美邦大厦美邦大厦2.5-2.72.5-2.7元元/ /天天华瑞大厦华瑞大厦1.71.7元元/ /天天永鼎大厦永鼎大厦1.8-2.21.8-2.2元元/ /天天彭浦大厦彭浦大厦2-2.22-2.2元元/ /天天泛欧现代大泛欧现代大厦厦3-43-4元元/ /天天大宁国际广场大宁国际广场5.55.5元元/

22、/天天合金工厂合金工厂3-3.53-3.5元元/ /天天聚能湾聚能湾2.72.7元元/ /天天市北中央商务市北中央商务园园2.62.6元元/ /天天市北半岛中心市北半岛中心2.6-2.72.6-2.7元元/ /天天关键词：关键词：园区型办公物业园区型办公物业 市场化办公物业市场化办公物业市北中央商务园市北中央商务园聚能湾聚能湾市北半岛国际中心市北半岛国际中心本案本案市北工业园区市北工业园区园区内大型企业云集园区内大型企业云集市北中央商务园市北中央商务园聚能湾聚能湾市北半岛国际中心市北半岛国际中心1992年，市北工业园区经上海市人民政府计划委员会批准成立，由闸北区人民政府组建和统一规划开发；20

23、05年，园区成为上海市北生产性服务业集聚区的重点区域；2006年，园区又被国家发展与改革委员会命名为第四批省级园区。园区临近南北高架路和地铁1号线，是上海中心城区唯一的开发区，总用地面积1.26平方公里。市北工业园是闸北现有最大规模的经济园区，包括总部园区、都市信息园区、创新聚集园区等多种优质形式。园区主导产业以电子通信、信息传媒以及物流运营为主，同时也引进部分相关联的海内外行业协会和组织。目前市北工业园区已经形成了以世界500强企业日本住友化学、瑞典爱生雅、中铁工程总公司为代表的区域性、功能性总部，以台湾神达电脑、晶澳太阳能为代表的跨国企业研发中心，以赛科斯、智联为代表的服务外包企业等生产性

24、服务业集聚，成为上海生产性服务业集聚区的重要区域。市北工业园区市北工业园区政府背景、政策优惠政府背景、政策优惠所属区域所属区域名称名称体量体量（mm2 2）面积段面积段（ mm2 2 ）层高层高（mm）租金（元租金（元/ /天天/ / mm2 2 ）物业费（元物业费（元/ m/ m2 2 / /月）月）市北工业园区市北半岛国际中心1.8万400-10003.52.6-2.77聚能湾1.5万1300（整层）4.12.6-2.7-市北中央商务园5万300-10003.22.671 1、市北工业园区的面积段划分较大，、市北工业园区的面积段划分较大，以新建项目为主，品质较高，政策环境宽优越2 2、主力

25、租金在、主力租金在2.62.6元元/ /平方米平方米/ /天天面积划分大，有政策扶持，租金在面积划分大，有政策扶持，租金在2.62.6元元/ /平方米平方米/ /天天关键词：关键词：大面积大面积 政策带动政策带动 整体品质高整体品质高 龙头企业龙头企业市北工业园区市北工业园区市北工业园区市北工业园区彭浦大厦彭浦大厦永鼎大厦永鼎大厦华瑞大厦华瑞大厦美邦大厦美邦大厦本案本案彭浦大厦彭浦大厦永鼎大厦永鼎大厦华瑞大厦华瑞大厦美邦大厦美邦大厦市场化办公物业市场化办公物业汶水路以北区域汶水路以北区域汶水路以北区域出租型办公项目品质汶水路以北区域出租型办公项目品质一般一般所属区域所属区域名称名称体量体量（m

26、m2 2）面积段面积段（ mm2 2 ）层高层高（mm）租金（元租金（元/ /天天/ m/ m2 2 ） 物业费（元物业费（元/ m/ m2 2 / /月）月）彭浦板块华瑞大厦约1万38-8531.78彭浦大厦约900050-125（可整层租）32-2.27.5永鼎大厦2.5万60-8003.31.8-2.28美邦大厦约1.2万150-3003.32.3-2.591 1、面积划分灵活，以小面积划分为主、面积划分灵活，以小面积划分为主2 2、租赁市场活跃、租赁市场活跃，除美邦大厦自身有红线超标问题，不具参考意义外，其它办公楼的出租率都在出租率都在80%80%以以上上3 3、主力租金在、主力租金在

27、2.02.0块块/ /平方米平方米/ /天左右天左右4 4、房龄、房龄4-54-5年，设施较陈旧，品质一般年，设施较陈旧，品质一般面积划分较小，面积划分较小， 租赁市场活跃，租金在租赁市场活跃，租金在2 2元元/ /平方米平方米/ /天天关键词：关键词：日租金日租金2.02.0元元 小面积小面积 租赁活跃租赁活跃市场化办公物业市场化办公物业汶水路以北区域汶水路以北区域大宁国际商业广场大宁国际商业广场本案本案市场化办公物业市场化办公物业汶水路以南区域汶水路以南区域汶水路以南区域出租型办公项目品质在周边区域汶水路以南区域出租型办公项目品质在周边区域最高最高合金工厂合金工厂泛欧现代大厦泛欧现代大厦

28、大宁国际商业广场大宁国际商业广场合金工厂合金工厂泛欧现代大厦泛欧现代大厦所属区域名称体量（m2）面积段（m2）层高租金（元/天/m2）物业费（元/ m2/月）出租率大宁国际板块大宁国际广场4万70-160035.52380%合金工厂6万215-20003.63.5-5.01510%泛欧现代大厦1.5万41-585.63-4480%大宁国际广场、合金工厂等大宁板块出租型办公项目均为大宁国际广场、合金工厂等大宁板块出租型办公项目均为5A5A甲级，并聘甲级，并聘请国际知名公司担当物业管理，租金达请国际知名公司担当物业管理，租金达3-5.53-5.5元元/ /天天/ /平方米平方米市场化办公物业市场化

29、办公物业关键词：关键词：5A5A甲级甲级 国际知名物业国际知名物业 汶水路以南板块出租型办公项目租金水平为附近区域内最高汶水路以南板块出租型办公项目租金水平为附近区域内最高汶水路以南区域汶水路以南区域出租型办公楼出租型办公楼类型区域代表项目主力租金档次水平代表客户市场化汶水路以北区域华瑞大厦、彭浦大厦、永鼎大厦、美邦大厦2.0物业品质一般制造、物流贸易、服务类中小企业汶水路以南区域大宁国际广场、合金工厂、泛欧现代大厦3-5.55A甲级、国际知名物业 伊莱克斯、阿科玛、爱森哲等园区市北工业园区市北半岛国际中心、聚能湾、市北中央商务园2.7品质较高科勒、中铁、威旭半导体、智联易才、钦舟贸易市场化办

30、公物业的租金水平和入住企业档次呈市场化办公物业的租金水平和入住企业档次呈“北低南高北低南高”递增趋势，园区以中大型递增趋势，园区以中大型企业为主企业为主周边租赁客户分析周边租赁客户分析项目周边主要租赁客户的行业分布项目周边主要租赁客户的行业分布关键词：关键词：行业特征显著行业特征显著 ，四大行业为主，四大行业为主行业分布行业分布区域租赁需求活跃，办公楼出租率高，租金稳定区域租赁需求活跃，办公楼出租率高，租金稳定出租型办公楼市场出租型办公楼市场总结总结区域内项目销售低迷，销售型办区域内项目销售低迷，销售型办公去化陷入僵局公去化陷入僵局 区域租赁需求活跃，办公楼出租区域租赁需求活跃，办公楼出租率高

31、，租金稳定率高，租金稳定【核心客源寻找】【核心客源寻找】租赁客户的替代性租赁客户的替代性需求能否成为核心需求能否成为核心客源支撑点？客源支撑点？租赁客户特征租赁客户特征1、客户集中在中小型企业，租赁面积200-500平米的，人数30-100人，租金承受能力1.5-4.5万/月，所占比例65%，将是我们的主力客户。2、中大型企业所占比例较小，承受能力较强，有机会成为我们的主力客户。3、超小规模的企业面积较小，营业能力差，首付承受能力较差，成为我们客户的机会小。租赁面积租赁面积200200平米以上的企业是我们的目标客户平米以上的企业是我们的目标客户需求分析需求分析企业类型租赁面积 ()行业类型人数

32、年营业额(万元)大型大型1500以上企业总部,建筑业,制造业,设备工程,高科技200以上5000以上中型中型500-1500制造业、医疗器械，食品卫生100-2002000-5000中小型中小型300-500医疗,机械.电子科技.信息技术,培训50-100800-2000小型小型200-300投资,通讯,网络科技30-50500-800超小型超小型100-200广告,代表处,服务业,贸易,15-30200-500MINIMINI型型50-10050-100工作室、快递10-20200万以下价格定位价格定位租金段（元）租赁客户比例1.8-1.910%1.9-2.330%2.3-2.530%2.5

33、-3.016%3.0-6.014%楼盘日租金集中在楼盘日租金集中在1.9-2.51.9-2.5元元/ /平方米平方米项目周边租金分布一览表项目周边租金分布一览表核心客源：现有租赁客户的替代性需求核心客源：现有租赁客户的替代性需求替换需求在何种情况下引发？替换需求在何种情况下引发？预支未来几年租金，且月还款额预支未来几年租金，且月还款额月租金月租金销售面积()100总价(万元)均价17000均付(万元)8590贷款年限1010按目前基准利率，月还款(元)94119965以1.6倍系数，需租用标准层的面积160160价格定位价格定位如若达到目标客源全面覆盖，以区域最低租金

34、价格水平如若达到目标客源全面覆盖，以区域最低租金价格水平1.91.9元元/ /平方米平方米/ /天为基数，从还款能力推导出我们的天为基数，从还款能力推导出我们的售价售价价格定位价格定位本案5.4米层高，与标准层高相比，本案建筑面积使用系数为1.6那么假设出售面积为a，售价为x租金为1.9元/平方米/天首付50%、贷款10年，按当前利率水平，月还款金额为贷款本金的1.107%（销售面积*均价/2）*月还款系数/（销售面积*1.6）/月天数=租金水平 ax*0.5* 1.107%/1.6a/30=1.9贷款金额月还款额实际使用面积公式如下公式如下x17000 x17000元元即即单价为单价为170

35、0017000元可覆盖绝大多数租赁客户元可覆盖绝大多数租赁客户假如我们以区域次低租金假如我们以区域次低租金2.32.3元元/ /平方米平方米/ /天为基数，从还款能力推导出我们的售价天为基数，从还款能力推导出我们的售价价格定位价格定位本案5.4米层高，与标准层高相比，本案建筑面积使用系数为1.6那么假设出售面积为a，售价为x租金为2.3元/平方米/天首付50%、贷款10年，按当前利率水平，月还款金额为贷款本金的1.107%（销售面积*均价/2）*月还款系数/（销售面积*1.6）/月天数=租金水平 ax*0.5*1.107%/1.6a/30=2.3贷款金额月还款额实际使用面积公式如下公式如下x2

36、0000 x20000元元即即单价超过单价超过2000020000元，潜在客户比例将下降元，潜在客户比例将下降40%40%价格定位价格定位单价为单价为1700017000元元单价为单价为2000020000元元90以上租赁客户以上租赁客户60%租赁客户租赁客户项目保守价格定位为：项目保守价格定位为：1700017000元元项目乐观价格定位为：项目乐观价格定位为：2000020000元元核心客户定位核心客户定位租赁客户的替代性需求租赁客户的替代性需求需求：替换性需求，提前预支几年租金用作首付购置物业，月还款需求：替换性需求，提前预支几年租金用作首付购置物业，月还款 月租月租金金核心客源核心客源本

37、案：面积本案：面积110-300110-300平方米，平方米，5.45.4米米LOFTLOFT，适合，适合100100人以下的中小企业办人以下的中小企业办公公核心客户特征核心客户特征租赁客户的替代性需求租赁客户的替代性需求成立时间：成立时间：3 3年以上年以上人数：人数：30-10030-100人人目前租赁面积：目前租赁面积：200-500200-500平方米平方米月租金：月租金：1.5-4.51.5-4.5万元万元/ /月月年营业额：年营业额：500-2000500-2000万万行业：制造、物流、贸易、文化传媒、科技、信息行业：制造、物流、贸易、文化传媒、科技、信息发展态势：呈整体扩张态势，

38、未来发展预期良好发展态势：呈整体扩张态势，未来发展预期良好物业需求：企业已发展到一定规模，具备一定的资金实力，希望拥有自己的物业以提升商务形象，物业需求：企业已发展到一定规模，具备一定的资金实力，希望拥有自己的物业以提升商务形象，但同时其资金实力有限，非常看重产品性价比和附加值及品质但同时其资金实力有限，非常看重产品性价比和附加值及品质核心客户核心客户机会客户机会客户边缘客户边缘客户核心客户核心客户周边区域内替换需求周边区域内替换需求 65%客户描述：项目周边及共和新路、一号线、汶水路沿线租赁客户的成长型企业，以制造、物流贸易、服务业、创意产业为主机会客户机会客户周边大型企业上下游客户周边大型

39、企业上下游客户 、一级地段的转移客户、一级地段的转移客户25%客户描述：周边区域大型企业(市北工业园区、环球企业中心)的上下游企业，考虑到交通成本以及行业的聚集效应边缘客户边缘客户投资客、江浙地区投资客、江浙地区 10%客户描述：该部分客户相对较少，具有一定的经济实力，主要看中区域发展潜力目标客户来源目标客户来源项目定位项目定位出售型物业不景气出售型物业不景气 周边办公氛围形成周边办公氛围形成替换性需求存在替换性需求存在项目定位项目定位 ？周边租户集中四大行业周边租户集中四大行业1 1、主力针对四大行业内客户、主力针对四大行业内客户2 2、客户行业的随意组织会导致项目整体档次下降（反面教材，共

40、和国际）、客户行业的随意组织会导致项目整体档次下降（反面教材，共和国际）3 3、需要考虑不同行业客户之间的组织引导关系、需要考虑不同行业客户之间的组织引导关系项目定位项目定位为细分行业量身定制的个性化商务综合体为细分行业量身定制的个性化商务综合体定位核心：根据客户行业分类的定向销售模式定位核心：根据客户行业分类的定向销售模式行业分类：知识文化产业行业分类：知识文化产业 物流贸易产业物流贸易产业 咨询顾问产业咨询顾问产业 信息科技产业信息科技产业1、有利于项目档次的提升2、有利于针对不同产业需求进行个性化的空间定制3、有利于不同行业之间客户的导入产品建议产品建议行业类型行业分类行业特征知识文化广

41、告、电视、报刊、杂志、教育有聚集效应、盈利能力较强物流贸易物流、贸易、设备工程等实体经济，营业能力强、较为稳定，但毛利率相对较低咨询顾问律师、会计、咨询、顾问营业能力较强，抗风险性强，收入相对稳定信息科技电子、科技、网络、信息、技术营业能力受经济环境影响较大不同行业客户对办公物业需求差异明不同行业客户对办公物业需求差异明显显u客户以成长型企业为主客户以成长型企业为主，营业能力相对较强u不同行业的客户对办公氛围的需求差异明显不同行业的客户对办公氛围的需求差异明显租赁客户特征租赁客户特征需求特征需求特征知识文化产业知识文化产业大堂大堂文化色彩更浓文化色彩更浓有文化色彩的摆设显得很重要，装修风格力求简洁明快有文化色彩的摆设显得很重要，装修风格力求简洁明快样板房样板房知识文化产业知识文化产业面积分割面积分割面积需求相对较小，建议选取三号楼，主力面积段115-274平方米面积段总价段主力面积段主力总价段一号楼134389m2 227万637万元152m2+ 266-269m2258万元+ 452万元457万元二号楼114274m2194万465万元114m2128m2194217万三号楼115274m2195万465万元115m2128m2195万217万五号楼151192m2256万326万元177192m2300万到32