物业税开征的效应分析—以重庆为例【开题报告】

1、开题报告财务管理物业税开征的效应分析一以重庆为例、立论依据1. 研究意义、预期目标房地产行业是国民经济的重要组成部分，其发展状况是一国经济发展水 平的重要体现。同时，针对房地产税收作为国家调节房地产行业和社会分配 的重要经济杠杆及财政收入的重要来源，在整个税制体系中占有极为重要的 地位。房地产行业税制的完善是非常重要的。针对我国H前房地产行业税收 制度存在的种种问题，房地产行业的税制亟待完善，物业税的开征是完善房 地产行业税制的重要手段之一。对物业税的开征的讨论有着非常重大的理论 意义和实践意义。忖前，各方面对于开征物业税的呼声强烈，物业税开征后将作为地方财 政的主体税种之一，对筹集地方财政收

2、入和调控房地产市场都将具有重要的 作用。对物业税的研究，将对我国的财产税制的完善及建立、健全现有的地 方税制体系，更好的推行分税制改革具有较强的理论意义。对物业税问题的研究，其主要理论意义也在于明确界定物业税的功能， 物业税的主要功能在于筹集财政收入、调节财富分配和优化资源配置。国外 物业税的主要功能在于作为地方政府的主体税种，为地方政府提供稳定的财 政收入，而我国的物业税税基较为薄弱，能否将物业税作为地方财政的稳定 的财政收入，并相应的实现其调控和分配LI的，需要我们设计较为完善的物 业税体系。同时，研究物业税对各利益主体的影响，是帕累托最优化效应在 我国财产税制设讣中的具体应用，可以实现对

3、税制优化理论的更深入的了解。2003年10月中共中央十六届三中全会中共中央关于完善市场经济体制 若干问题的决定中明确提出：条件具备时对不动产开征统一规范的物业税, 相应取消有关税费。2005年10月中共中央十六届五中全会关于第十一个五年 规划的建设中明确提出“稳步推行物业税”。至今我国已有10个城市试行成 为物业税的模拟评税试点地区。重庆便是其中之一。开征物业税已经成为我 国税制改革的必然税制政策方向。物业税的开征将对房地产市场产生怎样的 影响，这成为物业税开征之前需要分析的重要问题。因为物业税政策主要是针 对房地产业的政策，它将调整当前房地产税系“轻保有重流通”的现状，实行 向“重保有轻流通

4、”房地产税系的转变。这样的调整，从宏观调控U标上看, 期望抑制房地产业泡沫,实现房地产业供需结构理性回归。重庆将现行的房产税、城市房地产税、城镇土地使用税、土地增值税以 及相关收费合并,转化为房产保有阶段统一收取的物业税。税基是改变现行的 按照原值扣除一定比例的征收方法，而按照一定年限的评估价值对房地产征 税。纳税人是重庆房地产业主。讣税依据和税率是：如果房屋是自住，以市场 评估价值的70%为计税依据，征收0. 5% -1. 2%的物业税;如果房产是出租投 资用，以投资回报的18%为计税依据，征收12%的物业税,空转中没有设定起征 点。物业税的征管权归地方政府。关于物业税的税负水平确定的基本原

5、则，是 科学测算现行的房地产税和房地产开发建设环节收费总体规模，令物业税的 总体收入规模与其基本相当。2. 国内外研究现状传统观点(Traditional View)由 Simon(1943)和 Netzer (1966)提岀并发 展。传统观点对物业税进行了局部均衡分析，将其分为对土地课税和对建筑 物课税两部分。对土地而言，如果土地供给固定无弹性，税负将全部山土地 所有者承担；如果土地供给不是固定的，那么土地税由土地所有者和使用者 共同负担，其比例取决于供求弹性。对建筑而言，山于建筑行业从长期来看 可以按市场价格获得它所需的资本，因此其供给是具有完全弹性的，税负全 部转嫁给了房屋的消费者。传统

6、观点认为物业税是一种货物税，课征物业税 将使消费资产的价格上涨，并使得地方辖区的房地产数量低于有效水平。受益论观点(Benefit View)由 Tiebout 于 1956 年提出。Tiebout(1956) 在一个关于地方支出的纯理论一文中，建立了地方公共产品均衡模型， 提出了 “用脚投票”的著名理论。他认为，如果存在大量提供不同水平的公 共服务和相应税收的行政区域，且各区域公共服务生产符合规模经济，那么 在不存在搬迁等成本的理想社会中，地方潜在的居民和企业会根据这些服务 与税收支出选择在最满意的区域里居住和从事生产经营活动。基于上述分析, Tiebout认为物业税是没有福利损失的，是有效

7、的税收。此后，Bruce Hamilton (1975), White (1975)和 Fischel (1975, 2001)进一步完善了 Tiebout 模 型。在受益论观点中，物业税更多地被视作一种使用费，纳税人用物业税来 购买辖区公共服务，因而物业税是不会产生扭曲作用的。新观点(New View)由 Mieszkowski 提出。Mieszkowski( 1972)对物业税 进行了般均衡分析，他认为，如果资本可以在不同行政区域间流动，且整个 经济中的资本供给无弹性，那么物业税的税负将会被完全转嫁给资本所有者, 物业税完全被资本化。并且，各地区物业税税率的差别会导致全国资本存量 的无效配

8、置。Oates (1972)提出，各地税收竞争会导致地方公共服务产出低 于有效水平，为了保持低税率吸引企业投资和个人居住，地方政府不得不使 其支出水平低于当边际收益等于边际成本时的有效水平。Zodrow, Mieszkowski (1989)也论证了地方政府往往倾向选择较低的公共服务水平， 以避免物业税太高而使本社区的资本流出，而这种行为导致地方公共品供给 的不足，以及经济配置的无效。基于以上分析，他们认为，物业税是一种扭 曲型税种。我国关于物业税的讨论开始于2003年。国内对物业税进行纯理论研究 的文献和著作很少，相关的讨论主要集中我国是否应该开征物业税以及如何 开征物业税等问题。具体而言，

9、专家和学者对物业税的研究主要集中在以下 儿个领域：我国开征物业税的利弊分析；国外物业税的税制设计及其经验借 鉴；我国物业税的税制设计及其难点；物业税对房地产价格的影响。在对我国开征物业税进行利弊分析方面，张帛宇，祝平衡(2004)认为 开征物业税能带来以下正面效应：首先，物业税的开征有利于规范房地产税 收制度，改变我国当前房地产税费制度中存在的税种重复繁杂，税制设汁不 合理的现状；其次，物业税也在一定程度上也有助于限制房地产投机行为， 调控房地产价格；并且，物业税的开征可以为地方财政提供稳定充足的税收 收入，将成为地方政府的主要税种，也有利于我国的财政制度改革；最后， 基于其财产税的特性，物业

10、税将有利于调节缩小贫富差距。3. 参考文献1张帛宁，祝平衡对开征物业税的利弊分析及政策建议J.中国房地产，2006 (6).2钟伟，冯维江.物业税征收的国际经验及借鉴J.税务研究,2007 (4).3方建国，梁瑞明.美国财产税的征收办法对我国物业税的借鉴J.税务研究,2006 (11).4马克和.我国开征物业税的难点及现实选择J.税务研究,2010 (4).5李家鸽，马丽波.启动我国物业税制的税负探析M.北京：金融出版社,2009.6宋丽颖，唐明.开征物业税-现行房地产税制改革的契机J.财政研究,2011 (12).刀刘维新开征物业税提出的背景及对房地产开发与消费的影响J.中国房地产金 融,2

11、007 (5).8何振一.物业税与丄地岀让金不可替代性简论D.南京：南京大学,2006.白彦锋上地岀让金与我国的物业税改革J.财贸经济,200710胡怡建.物业税改革的背景和影响分析J.涉外税务,2006 (9).11魏雅华.物业税开征渐行渐近J.经济导刊,2007 (12).12陈瑶.开征物业税对房价的影响分析M.浙江：浙江岀版社,2010.13 龚刚敏论物业税对房地产价格与政府行为的影响J税务研究,2009 (5).14 吴俊培.我国开征物业税的几个基础理论问题J.涉外税务，2006 (1).15 李炜玮，郭忠兴，刘芳.我国开征物业税条件分析J.合作经济与科技,2011 (1).16 郭慧

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16、l of Finance. 198&二、研究方案1主要研究内容（或预期章节安排）1. 刖百2. 房产税与物业税2. 1房产税定义及特点2. 1. 1房产税定义2. 1. 2房产税特点2. 2物业税定义及特点2. 2. 1物业税定义2. 2. 2物业税特点2. 3房产税与物业税关系2. 4物业税可行性因素3. 开征物业税的效应分析3. 1开征物业税的背景及操作3. 1. 1背景3. 1.2操作一以重庆为例3. 2开征物业税产主的积极效应3. 2. 1对政府产生的效应3. 2. 2对房地产开发商及对房产市场的影响3. 2. 3对纳税人的效应分析3. 3开征物业税产生的问题3. 3.1给政府

17、带来的相关问题3. 3. 2房产市场出生的问题3. 3. 3给重庆纳税人带来的问题4. 提高税收效应的相关建议4. 1重庆政府的政策选择4. 1. 1财政收入的弥补4. 1. 2财政制度的改革4. 2房产市场的完善4. 2. 1建立房产登记制度4. 2. 2建立完善信用体系2.实施方案和进度计划实施方案1.通过到图书馆阅读摘录或上网查阅收集与研究主题相关的各种资料 （包括书籍、期刊文章、硕博论文、新闻报道、统计数据等），为着手写论文 提供坚实的理论基础。2.对相关资料进行整理分析，理清研究内容，在此基 础上撰写文献综述、任务书、开题报告。3.理清思路，确定提纲后设计问卷 进行调研以了解游客真实感受，掌握第一手资料。4.根据所掌握的文献资料 和问卷，运用所学的市场管理、房产等方面的专业知识对论文进行构思，着 手写作。5.把握写作的进度，分阶段，分步骤，高质量地及时完成任务。进度计划本文研究的是物业税的效应分析并以重庆开征房产税为例。研究