黄溪口镇新型农贸市场项目建议书

1、目 录第一章第一章 总总 论论 .21.1 项目名称：辰溪县黄溪口镇黄溪口农贸市场建设项目.21.2 拟 建 地：怀化市辰溪县黄溪口镇街道.21.3 项目单位：怀化市富泉房地产开发有限公司.21.4 项目单位简介 .21.5 编制单位 .21.6 编制的依据及范围.21.7 研究结论 .3第二章第二章 项目建设的背景及必要性项目建设的背景及必要性.72.1 项目建设背景 .72.2 项目建设的必要性 .16第三章第三章 市场分析与市场营销市场分析与市场营销.193.1 市场分析 .193.2 市场建设规模 .403.3 建设规模方案比选 .413.4 市场经营模式 .42第九章第九章 项目实施

2、进度计划项目实施进度计划.469.1 方案实施 .469.2 工程进度计划 .46第十一章第十一章 投资估算和资金筹措投资估算和资金筹措.4811.1 投资估算依据 .4811.2 投资估算 .4811.3 资金筹措 .4811.4 固定资产投资估算 .48第十二章第十二章 经济评价经济评价.5112.1 财务评价 .5112.2 行业影响分析 .5612.3 区域经济影响分析 .56第十三章第十三章 社会评价社会评价.5813.1 项目对社会的影响分析.5813.2 项目对所在地区互适性分析.5913.3 社会评价结论 .61第十四章第十四章 结论与建议结论与建议 .6314.1 结论.63

3、14.2 建议.64怀化市工程咨询中心 第 2 页第一章第一章 总总 论论1.1 项目名称：项目名称：辰溪县黄溪口镇黄溪口农贸市场建设项目1.2 拟拟 建建 地：地：怀化市辰溪县黄溪口镇街道1.3 项目单位：项目单位：怀化市富泉房地产开发有限公司项目负责人：米浩天1.4 项目单位简介项目单位简介怀化富泉房地产开发有限公司，地址：怀化市河西神龙北路与舞阳大道交汇南侧（市政协大楼） 。法人代表：米浩天；公司注册资金：1000 万元人民币。1.6 编制的依据及范围编制的依据及范围1.6.1 编制依据编制依据(1) 国家发展改革委、建设部（发改投资20061325 号） 关于印发建设项目经济评价方法与

4、参数的通知 （第三版） ；(2) 国家现行财税制度和价格体系；(3)辰溪县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要 ；(4)辰溪县商业网点规划（2010-2020） ；(5)湖南省加快小城镇建设统筹城乡协调发展的意见 ；(6)湖南省城乡集贸市场管理条例 ；(7)辰溪县农村环境综合整治工作方案 ；(8) 国家计委、国家经贸等六部、委、局联合下发的关于加快农产品流通设施建设的若干意见 ；(9) 国家、省、市现行的相关规范、规程、标准、定额等；(10) 国家的其他各有关专业设计规范及项目建设单位提供的相关基怀化市工程咨询中心 第 3 页础资料。1.6.2 编制范围编制范围本次研究对项目建设的必要性，项

5、目建设规模、总体方案、环保分析、实施进度、投资估算及经济效益等方面进行研究。1.7 研究结论研究结论（1）辰溪县位于湖南省西部，怀化市北部，沅水中游，地处东径1095411032，北纬 27532813之间。东界溆浦县，西接麻阳、泸溪县，南连中方县，北邻沅陵县，土地总面积 1989.81 平方公里。辰溪县通过撤区并乡后共辖 8 个镇 22 个乡。全县人口 51.2 万人，其中非农业人口 9.49 万人。各少数民族占总人口的 8.23%。从全国经济地理来说，湖南省辰溪县属于中西部经济区，从经济实力来看，仍属欠发达的湘西地区，历史悠久，资源丰富。（2）辰溪县黄溪口镇是是湘西地区重要商贸集镇，是“三

6、县”的边陲重镇，黄溪口片区“六乡一镇”的政治、文化、交通、商贸、物流中心。因此在农产品物流贸易方面，辰溪县黄溪口镇急需一个具有综合服务能力的，专业化农贸市场来推动辰溪县黄溪口镇农产品加工贸易产业的发展，通过贸易促进经济发展，整合产业资源，完善产业链条。使辰溪县黄溪口镇丰富的农产品资源通过商贸流动成为一个完善的产业集群。（3）本项位于项目选址位于辰溪县黄溪口镇镇区中心，场地北临溆浦县、南靠黄溪口镇中学、西至正在建设中的黄溪口镇车站，场地是黄溪口镇发展的核心地带，是未来黄溪口镇的中心区。交通发达，环境优美，地理位置十分优越。是黄溪口镇医疗、教育、通讯、餐饮、娱乐配套完善的地区。（4）项目主要建设内

7、容如下怀化市工程咨询中心 第 4 页表表 1-1 主要技术经济指标汇总表主要技术经济指标汇总表序号项目计量单位数值备注总用地面积42319.9合 63.48 亩净用地面积41163.31其中代征道路面积1156.62建筑占地面积18909.0总建筑面积57100.0商业56115.4市场管理用房858.63其中垃圾站、配电房126.04建筑密度%45.945绿地率%29.06容积率1.397停车位个218首层停车位个98其中地面停车位个120项目规划用地面积 42319.9 平方米，折合约 63.48 亩，规划总建筑面积 57100.0 平方米，其中商业面积 56115.4 平方米，市场管理用

8、房858.6 平方米，垃圾站、配电房 126 平方米。配套建设水、电、路、绿化等设施。（5）从总的平面布置情况看，该市场的主要建筑，基本上是以条形建筑平行式结构进行布置，均为 3 层。场内建筑是按东西朝向布置，各建筑依靠 1 层走廊进行连接，各区主要依靠中央主街道进行连接，人车分流的设置使进出场的车辆通行能顺畅地流动，拟在该市场的黄龙公路设 1 个进出口，其中在该农贸市场西侧，拟设一个进出该市场的主要进出大门，为集散广场，并同时也可通行车辆。场内拟建道路的纵坡均不大于 3%。（6）根据项目与相关标准，总投资为 4980.00 万元。其中建筑安装工程费为 3790.46 万元，占总投资的 76.

9、11%；其他工程费用 952.40 万元，占怀化市工程咨询中心 第 5 页总投资的 19.12%；基本预备费 237.14 万元，占总投资的 4.76%。（7）本项开发建设资金全部由怀化市富泉房地产开发有限公司自筹解决。项目建设期为 2 年。（8）本项目收入扣除成本后为利润，经计算本项目全投资投资利润率为 35.5%（税前） 、26.63%（税后） ；全投资财务内部收益率为38.4%（税前） 、28.6%（税后） ；全投资财务净现值(Ic=12%)为 1354 万元（税前） 、856 万元（税后） ；全投资静态投资回收期为 2.56 年（税前）、2.7 年（税后） ，全投资动态投资回收期为 2

10、.72 年（税前） 、2.88 年（税后） 。资本金投资利润率为 75.61%（税前） 、56.71%（税后） ；资本金财务内部收益率为 38.4%（税前） 、28.6%（税后） ；资本金财务净现值(Ic=12%)为 1354 万元（税前） 、856 万元（税后） ；资本金静态投资回收期为 2.56 年（税前） 、2.7 年（税后） ，资本金动态投资回收期为 2.72年（税前） 、2.88 年（税后） 。说明本项目具有良好的盈利能力。同时经过不确定性分析，本项目具有良好的靠风险能力，因此，该项目在财务上可行。（9）该项目建设，将为黄溪口镇及周边地区的产品流通创造更为有利的条件，使该区域的产品能

11、按照现代流通方式的要求，在更大范围内进行大批量、大吞吐的大流通，为在农产品主产区中培育和发展现代流通市场，提供了必要的硬件设施条件，进而也促进了当地农业及农村经济结构调整和农业产业化经营的发展进程，加速了高科技现代农业的发展，使农民在进行优质农副产品生产的同时，其经济收入也可明显地增加，同时也满足了广大消费者对优质农副产品的消费需求。因此，项目建设是很有必要的。该项目在技术上是先进、可靠的，在经济上是合理可行的。项目不仅在财务上可取得一定的经济效益，而且在宏观上也有较显著的社会效怀化市工程咨询中心 第 6 页益。项目的效益主要体现在社会综合效益上。怀化市工程咨询中心 第 7 页第二章第二章 项

12、目建设的背景及必要性项目建设的背景及必要性2.1 项目建设背景项目建设背景2.1.1 地方经济地方经济建设背景建设背景1、辰溪县经济发展状况、辰溪县经济发展状况2011 年，面对国际经济形势复杂多变、国内经济结构性矛盾突出、通胀压力增大等不利因素，县委、县政府团结带领全县人民，奋力拼搏，攻坚克难，全县经济社会保持平稳较快发展，实现了“十二五”开门红。县域经济平稳较快增长。初步核算，2011 年全县实现生产总值 65.4 亿元，居全市第 4 位，按可比价计算比上年增长 15.3%，排全市第 3 位。图图 2.1 辰溪县辰溪县 GDP 增长示意图增长示意图2、产业结构、产业结构2011 年其中第一

13、产业增加值 10.5 亿元，增长 4.2%；第二产业增加值 29.1 亿元，增长 22.0%；第三产业增加值 25.8 亿元，增长 12.5%，三怀化市工程咨询中心 第 8 页次产业结构比为 16.1：44.5：39.4。从 2007 年起，连续五年保持 13%以上增速，年均增长 14.4%。2011 年，全县完成农林牧渔服务业总产值 19.9 亿元，完成增加值10.5 亿元，比上年增长 4.2%。其中，农业产值 10.9 亿元，增长 7.9%；林业产值 0.6 亿元，增长 3.0%；牧业产值 8.0 亿元，下降 1.6%；渔业产值 0.2 亿元，增长 5.3%；农林牧渔服务业产值 0.2 亿

14、元，增长 1.7%。2011 年，全县规模工业累计完成总产值 82.8 亿元，比上年增长52.4%，其中国有企业完成产值 12 亿元，比上年增长 37.8%，集体企业完成产值 6.5 亿元，比上年增长 51.4%，股份制企业完成产值 52.7 亿元，比上年增长 54.7%，其他经济类型企业完成产值 11.6 亿元，比上年增长59.8%。图图 2.2 辰溪县产业增长示意图辰溪县产业增长示意图2011 年，全县固定资产投资完成 44.7 亿元，比上年增长 37.8%。全年城镇以上投资施工项目 177 个，其中本年新开工 139 个，分别比上年增长 6.6%、12.1%。投产项目 135 个，新增固

15、定资产 42.3 亿元，比上年增长 110.6%。全年城镇以上投资完成 40.6 亿元，比上年增长 15.1%。怀化市工程咨询中心 第 9 页其中第一产业完成投资 6.4 亿元，增长 52.4%，第二产业完成投资 11.7亿元，下降 36.0%，第三产业完成投资 28.6 亿元，增长 81.1%从上图可看出，数据显示第二、三产业所占比重逐年增加，工业化进程明显加快，城市化进程正在加速，城市逐渐转变为以服务和工业双头并进的发展趋势，产业结构进一步优化，促进整体经济发展迅速，为经济持续发展提供了有力的保障，有利于促进辰溪县的城市化的发展。3、人均、人均 GDP图图 2.3 辰溪县产业增长示意图辰溪

16、县产业增长示意图辰溪县 2011 年人均 GDP 为 12409.87 人民币。4、金融状况、金融状况怀化市工程咨询中心 第 10 页图图 2.4 辰溪县存、贷款示意图（亿元）辰溪县存、贷款示意图（亿元）2001 年-2011 年，辰溪县各金融机构存款余额由 8.72 亿元增加到了56.90 亿元。贷款余额由 8.06 亿元增加到了 30.50 亿元。存款余额的大幅度增加，说明辰溪县社会经济正在高速发展。5、收入和消费水平辰溪县 2011 年城镇的人均可支配收入为 12849 元，农村人均可支配收入为 3840 元，说明辰溪县处于加速发展时期。由表可以看出目前辰溪城镇居民生活水平处在富裕水平。

17、图图 2.5 全县居民收入情况示意图全县居民收入情况示意图6、人口、人口怀化市工程咨询中心 第 11 页图图 2.6 辰溪县人口增长图辰溪县人口增长图辰溪县人口已经达到了 52.7 万以上。近年来，辰溪县居民收入稳步增长，有力的促进了消费需求增长，稳定的经济增长使得人们对经济前景。2.1.2 产业政策产业政策规划背景规划背景集贸市场建设与管理指南（试行） ：集贸市场建设坚持基础设施公益性、经营性管理企业化的方向；坚持产地与销地结合，硬件与软件结合，国家扶持与多渠道投资结合；统筹规划，合理布局，均衡发展，促进形成统一的全国性的农业品批发市场网络。2004 年中央一号文件即中共中央国务院关于促进农

18、民增加收入的若干意见发布，其内容分为九大部分，其中第五部分为“发挥市场机制作用，搞活农产品流通” 。文件提出：“进一步加强产地和销地批发市场建设，创造条件发展现代物流业。 ” “加快发展农产品连锁超市、配送经营。 ”2005 年中央一号文件即中共中央国务院关于进一步加强农村工作提高农业综合生产能力若干政策的意见提出：“改造现有集贸市场，发展经纪人代理、农产品拍卖、网上交易等方式，增强交易功能。加快建设以冷藏和低温仓储运输为主的农产品冷链系统，对农产品仓储设施建设用地按工业用地对待。 ” “在继续搞好集贸市场和批发市场建设的同时，注重发挥期货市场的引导作用，鼓励发展现代物流、连锁经营、电子商务等

19、新型业态和流通方式。 ”2006 年中央一号文件即中共中央国务院关于推进社会主义新农村建设的若干意见提出：“加强农村现代流通体系建设。积极推进集贸市场升级改造，促进入市农产品质量等级化、包装规格化。鼓励商贸企怀化市工程咨询中心 第 12 页业、邮政系统和其他各类投资主体通过新建、兼并、联合、加盟等方式，在农村发展现代流通业。积极发展农产品、农业生产资料和消费品连锁经营，建立以集中采购、统一配送为核心的新型营销体系，改善农村市场环境。 ”2007 年中央一号文件即中共中央国务院关于积极发展现代农业扎实推进社会主义新农村建设的若干意见提出：“建设农产品流通设施和发展新型流通业态。要合理布局，加快建

20、设一批设施先进、功能完善、交易规范的鲜活集贸市场。大力发展农村连锁经营、电子商务等现代流通方式。支持龙头企业、农民专业合作组织等直接向城市超市、社区菜市场和便利店配送农产品。 ”2008 年中央一号文件即中共中央国务院关于切实加强农业基础建设进一步促进农业发展农民增收的若干意见提出：“加强农村市场体系建设。建立健全适应现代农业发展要求的大市场、大流通。继续实施万村千乡 、 双百市场和集贸市场升级改造等工程，落实集贸市场建设用地按工业用地对待的政策。加强粮食现代物流体系建设，开展鲜活农产品冷链物流试点。 ”2008 年 10 月党的十七届三中全会通过的中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决

21、定 ，是指导今后相当长时期农村改革发展的纲领性文件。该文件在描述分析农村改革发展“面对不少困难和挑战”时指出：“农村经济体制尚不完善，农业生产经营组织化程度低，农产品市场体系、农业社会化服务体系、国家农业支持保护体系不健全，构建城乡经济社会发展一体化体制机制要求紧迫。 ”文件强调指出：“坚持放开市场，积极搞活流通，完善产销衔接。 ” “引导加工、流通、储运设施建设向优势产区聚集。 ” “开拓农村市场，推进农村流通现代化。健全农产品市场体系，完善农业信息收集和发布制度，发展农产品现代流怀化市工程咨询中心 第 13 页通方式，减免运销环节收费，长期实行绿色通道政策，加快形成流通成本低、运行效率高的

22、农产品营销网络。 ” “按照现代化水平高、覆盖范围广的要求，加强集贸市场网络建设，加快建设现代粮食物流体系和鲜活农产品冷链物流系统。 ”2009 年中央一号文件即中共中央国务院关于 2009 促进农业稳定发展农民持续增收的若干意见提出：“加强农产品市场体系建设。加大力度支持重点产区和集散地集贸市场、集贸市场等流通基础设施建设。推进大型粮食物流节点、农产品冷链系统和生鲜农产品配送中心建设。落实停止收取个体工商户管理费和集贸市场管理费政策。支持大型超市和农产品流通企业开展农超对接，建设农产品直接采购基地。 ”近些年来，根据党中央、国务院上述一系列部署和要求，国家有关部委出台相关政策，着力扶持推进以

23、集贸市场升级改造为中心的农产品市场体系建设。国家发展改革委从 2003 年至 2009 年，已连续 7 年安排国债资金和基本建设投资，重点扶持了 650 个大型集贸市场的信息系统和农产品质量检测系统建设。财政部从 2005 年起，每年安排农村物流服务体系建设专项资金，重点扶持农产品和农资物流配送企业（含集贸市场）的公共信息服务平台、配送中心和冷链系统建设。农业部自 1995 年起在全国推行定点集贸市场联系支持制度，在全国选择一批规模大、设施条件较好、管理比较规范的集贸市场作为农业部定点市场。至 2008 年底，经各省农业部门初审上报、农业部审核批准的定点市场共 14 批 708 个。 “十一五

24、”期间，农业部在全国组织实施集贸市场“升级拓展 5520”工程。即：5 年内重点扶持建设 500 个集贸市场设施改造升级 10 项、拓展市场业务功能 10 项。其中，市场设施改怀化市工程咨询中心 第 14 页造升级 10 项为：市场地面硬化，水电道路系统改造，交易厅棚改扩建，储藏保鲜设施，加工分选及包装设施，客户生活服务设施，市场信息收集发布系统，市场管理信息化系统，质量安全检测系统，卫生保洁辅助设施。拓展市场业务功能 10 项为：实行（市）场（生产基地）地挂钩，开展加工配送，监管质量安全，推进包装规范，强化信息服务，发展现代流通，壮大市场主体，开拓对外贸易，维护安全交易，完善公共服务。为推进

25、集贸市场升级改造，农业部与中国农业银行于 2007 年 6 月签订了共同支持集贸市场建设合作框架协议 。按照该协议 ， “十一五”期间计划支持 500 个集贸市场建设，农业银行提供 100 亿元人民币信用额度，用于支持市场升级改造和服务功能完善。截至 2008 年底，中国农业银行已给集贸市场累计发放贷款 25.3 亿元。商务部于 2006 年开始组织实施“双百市场工程” ，重点扶持 100 家集贸市场和 100 家大型农产品流通企业。同时，组织实施“万村千乡市场工程” ，扶持有实力的流通企业在乡镇和行政村开设面向农民的生活消费品和农业生产资料供应连锁店。2008 年底，针对全球金融危机对我国经

26、济发展带来的不利影响和冲击，为加快经济增长方式从粗放型向集约型转变、经济发展战略由出口导向型向内需市场拉动型转变，国家明确把健全农产品市场体系和农村流通网络，作为扩大消费、提振内需保增长的重要战略决策。2009 年 3 月，国务院把物流业列入我国振兴十大产业的组成部分之一，下发了物流业调整振兴规划（国发200918 号） 。该规划将农产品和农村物流列入振兴物流产业九大“重点工程”之一，明确指出：“加强城乡统筹，推进农村物流工程。进一步加强农副产品批发市场建设，完善鲜活农产品储藏、加工、运输和配送等冷链物流设施，提高鲜怀化市工程咨询中心 第 15 页活农产品冷藏运输比例。 ”2009 年 5 月

27、，国务院下发了关于当前稳定农业发展促进农民增收的意见 （国发200925 号） ，该文件将“促进农产品流通发展”作为八项重大措施之一，重申：“继续支持骨干集贸市场进行升级改造，加快培育大型农产品流通企业，支持大型连锁超市开展农超对接 。加快培育农产品经纪人，提高流通组织化程度，促进解决农民卖难问题。”综上所述，进入新世纪以来，根据发展现代农业和建设社会主义新农村的需要，适应保农产品市场供应、保农民持续增收、保社会稳定的新形势、新要求，加快推进集贸市场升级改造、建设现代农产品市场体系，已成为我国农产品市场流通领域改革发展的主线。2.1.3 地方规划背景地方规划背景党的十七大报告指出：要加快转变经

28、济发展方式，推动产业结构优化升级。发展乡镇企业，壮大县域经济，多渠道转移农民就业。辰溪县黄溪口镇还没有一个上规模、上档次的农贸市场，零散的门店经营模式不仅不利于大规模商品的集散、流通，而且严重影响了城市交通和城市市容，给辰溪县黄溪口镇日益繁重的物资运输和商品流动造成了极大的压力。经济和旅游业的发展使辰溪县黄溪口镇对集中规模的农贸和农副产品交易、仓储和物流专业市场的需求越来越急切。主要表现在：一是建立综合性的集交易、仓储和物流为一体的农贸大市场，有利于提升城市形象和层次，是黄溪口镇城市远期发展和经济发展的现实需要。二是有利于吸引更多的国内外游客进行旅游消费和经销商入场经营，促进规模效益的提高，刺

29、激和扩大商品需求，加快本地农产品流通，增加旅游业对县域经济的贡献率，带动区域经济的发展。因为零散的门店经营规模局限、品种门类欠缺，既不利于商品的集散，又制约了市场竞争机制怀化市工程咨询中心 第 16 页的发挥，已难以满足经济发展的需要。三是有利于规范市场，强化城市管理，是有效化解城市执法管理难的手段之一，是建设和谐社会的需要。政府城市管理最头疼的是治理“三乱” ，而传统的驱赶、罚款等强制措施只能治标不治本，更激起被处罚人的逆反心理，导致矛盾激化。而专业市场的建成，解决了传统经营门店客观占道经营， “上车难” “下车也难”的问题，理顺了堵与疏的关系，将充分发挥出政府管理职能中的引导功能，是建设和

30、谐城管、和谐黄溪口镇的需要。黄溪口镇黄溪口农贸市场项目在此背景下应运而生。根据辰溪县商业网点规划（2010-2020） ，黄溪口镇具备符合规划重点乡镇商业的优势,按照辰溪城镇体系等级结构和人口与商业环境等客观因素，辰溪县乡镇规划区分区域乡镇商业中心、重点乡镇商业中心和一般乡镇商业中心三级进行规划。表表 2-1 辰溪县重点乡镇商业中心一览表辰溪县重点乡镇商业中心一览表序号名 称位 置商业业态设置备注1龙泉岩商业中心以乡政府所在地为核心规划建设近期建设2大水田商业中心以乡政府所在地为核心规划建设近期建设3谭家场商业中心以乡政府所在地为核心规划建设近期建设4仙人湾乡商业中心以乡政府所在地为核心规划建

31、设近期建设5潭湾镇商业中心潭湾镇商业中心以政府所在地为核心规划以政府所在地为核心规划建设建设近期近期建设建设6田湾乡商业中心以乡政府所在地为核心规划建设近期建设7小龙门乡商业中心以乡政府所在地为核心规划建设近期建设8寺前镇商业中心以乡政府所在地为核心规划建设鼓励设置综合型连锁超市、农贸市场、专业店、专卖店，适度设置便利店、美容美发店、照相馆、餐饮店、便利店，限制设置购物中心、百货店、仓储商店和家居建材市场。近期建设2.2 项目建设的必要性项目建设的必要性辰溪县在湖南省城镇空间布局中被纳入怀化城镇组群。随着国家西怀化市工程咨询中心 第 17 页部大开发和省域经济的逐步西移，将形成以怀化为中心，包

32、括洪江、麻阳、辰溪等城镇在内的交通枢纽城镇组群。国家大力实施西部大开发战略新政策，辰溪县处于东部经济向西部经济转移的内陆前沿站，将迎来新的历史发展机遇。辰溪素有“云贵门户”之称，历来为物资集散中心和商家性急之地，县际、区际贸易十分活跃。在经济发展和小城镇建设扩张的大好环境下，辰溪县黄溪口镇人口逐步增长、镇区规模不断扩大，随着交通的日益便捷，黄溪口镇的旅游资源得到进一步的开发，黄溪口镇优良的生态环境下出产的农副产品被越来越多的认可和赞扬，外界对这些农产品的需求也越来越大。但目前辰溪县黄溪口镇农产品贸易和商业经营及城镇开发也存在如下问题：2.2.1 品牌知名度不高，没有现成整体辐射周边县市的影响力

33、品牌知名度不高，没有现成整体辐射周边县市的影响力辰溪县黄溪口镇物产丰富，这里是黄溪口片区的商贸、物流中心，正在打造宜居宜业小城镇。改革开放以来，随着交通运输和信息交流的发达，辰溪县黄溪口镇也兴办了一些从事农产品加工和贸易的公司和农业产业化龙头企业，同时随着湘西地区城镇化人口的增加，城市居民对农副产品的需求也在增加。虽然湘西地区和辰溪县黄溪口镇的农产品加工和贸易的能力不断加强，市场规模不断扩大，商业机会也不断增加，但是辰溪县黄溪口镇还没有形成有影响力的产业集群，产业链条非常不完善，从原材料、加工、销售及相关配套行业都十分欠缺，也缺乏一个专业的市场来提供交易和初级加工的场所，导致对周边地区市场影响

34、力不大和知名度都不高。2.2.2 产品销售各自为政，缺乏专业化规模化的销售渠道产品销售各自为政，缺乏专业化规模化的销售渠道虽然辰溪县黄溪口镇农产品的产量逐年提高，但是在销售上大多是以散户各自开拓市场为主，没有充分发挥出辰溪县黄溪口镇物产丰富、质优价廉的集群优势，一户一个小天地，虽然市场份额随着国民经济的怀化市工程咨询中心 第 18 页发展逐年有所增加，但是在全国范围内还缺乏知名度和美誉度。辰溪县黄溪口镇也缺乏专业的农产品贸易市场，专门规模化专业化销售辰溪县黄溪口镇的名优农副产品，总体市场份额较小。2.2.3 镇区商贸物流滞后，城镇发展急需具有影响力的市场镇区商贸物流滞后，城镇发展急需具有影响力

35、的市场辰溪县黄溪口镇是湘西地区重要商贸集镇，但是随着经济的发展，周边集镇的繁荣，辰溪县黄溪口镇的商贸优势地位也在日趋衰落。农产品加工和贸易是辰溪县黄溪口镇的传统优势产业，也是辰溪县黄溪口镇最具有发展潜力的产业之一，因此在农产品物流贸易方面，辰溪县黄溪口镇急需一个具有综合服务能力的，专业化农贸市场来推动辰溪县黄溪口镇农产品加工贸易产业的发展，通过贸易促进经济发展，整合产业资源，完善产业链条。使辰溪县黄溪口镇丰富的农产品资源通过商贸流动成为一个完善的产业集群。项目的建设按照全国市场规范化管理办法的要求，重点加强市场经营环境、经营设施、基础设施、消防安全、卫生条件、经营管理、服务体系等方面建设。立足

36、本地优势资源，使之成为一个有区域影响力和辐射带动能力的规范化农贸综合市场。怀化市工程咨询中心 第 19 页第三章第三章 市场分析与市场分析与市场营销市场营销3.1 市场分析市场分析3.3.1 宏观集贸市场现状及未来发展方向宏观集贸市场现状及未来发展方向3.3.1.1 中国集贸市场现状中国集贸市场现状改革开放以来，我国集贸市场蓬勃兴起和快速发展。随着国民经济从高度集中的计划经济体制逐渐转向社会主义市场经济体制以及农业市场化改革以及国际化进程的不断推进，集贸市场在促进产销衔接、保障农产品有效供给及引导生产资源市场化配置等方面的作用日显突出。在市场经济条件下，我国集贸市场在整个农产品流通体系中处于中

37、心地位，是联结亿万小规模生产者与消费者的重要桥梁，是商流、物流、信息流的集散中心，并承担着农产品集中、分散和价格形成功能。在促进农业生产商品化、专业化、规模化、区域化、标准化和农产品大市场、大流通格局的形成，以及在引导农民调整农业结构、实现增产增收和保障城镇居民的“菜篮子” 、 “米袋子”供应等方面，我国集贸市场发挥着不可替代的重要作用。从国际经验和国情来看，在今后相当长时期内，集贸市场在农产品流通体系中仍将发挥重要的中枢作用。近些年党中央、国务院连续发布的一系列一号文件和十七届三中全会通过的中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定 ，都明确提出要把加强集贸市场的升级改造和农村现代流通体

38、系建设，作为发展现代农业、推进社会主义新农村建设的重要支撑。一、农产品市场流通体系改革发展的历程建国 60 年来，我国农产品市场流通体系改革经历了艰苦探索和曲怀化市工程咨询中心 第 20 页折发展的过程。新中国成立至 1978 年以前，城乡集贸市场屡遭遏制取缔，集贸市场缺乏赖以孕育、生存的体制环境和物质基础。1978 年至 1984 年，开放集市贸易以及“菜篮子”产品的产销体制改革率先取得突破，集贸市场开始萌芽。1985 年至 1991 年，国家全面改革农产品统购统销制度，集贸市场蓬勃兴起与发展。2001 年至今，集贸市场由数量扩张转向质量提升，在抓好基础设施升级改造同时，重点完善市场信息化、

39、质量安全监管等现代物流功能。进入新世纪特别是加入 WTO 以来，我国农业转入战略性结构调整的新阶段，这是实现农业增效、农民增收、农产品市场竞争力增强重大目标的关键时期。与此同时，随着城乡居民生活水平日益提高，人们更加关注农产品和食品消费的质量安全问题。在这样的农产品供给与需求背景下，我国集贸市场经过 10 多年快速发展，基本构建起以批发市场为中心的市场体系，批发市场建设发展由数量扩张为主转入以稳定数量、优化布局结构、提升质量档次为重点的新阶段。二、我国集贸市场发展现状（一）市场发展基本概况我国集贸市场历经 20 世纪 90 年代快速发展，此后进入市场布局调整、经营品种结构调整和市场基础设施改造

40、升级、市场管理向规范化现代化迈进的新阶段。据国家工商行政管理局统计，自 2001 年以来全国集贸市场数量稳定在 4100 多个至 4300 多个之间，而单体市场的交易规模明显扩大。怀化市工程咨询中心 第 21 页图图 3.1 2009 年全国集贸市场按主营品种分类比重图年全国集贸市场按主营品种分类比重图另据农业部 2009 年不完全统计，全国共有集贸市场 3600 多个，年交易总额 14488.9 亿元，平均每个市场年交易 4 亿元。在这些集贸市场中：按经营农产品种类分：粮油类 212 个，蔬菜类 992 个，水果类 390个，畜禽类 320 个，水产品类 182 个，特产类 246 个，综合

41、类 1264 个。按市场性质分：产地（含产销结合）型市场 2631 个，占集贸市场总数的 72.9%；销地型市场 975 个，占 27.1%。从年交易额情况看，全国共有年交易额亿元以上（含亿元）的市场1709 个，占集贸市场总数的 46.9%。其中年交易额亿元以上的产地（含产销结合）市场 1151 个，销地市场 558 个。怀化市工程咨询中心 第 22 页图图 3.2 2009 年全国集贸市场按产地型和销地型分类比重年全国集贸市场按产地型和销地型分类比重资料来源：中国农产品市场发展报告 2010（农业部市场与经济信息司）（二）市场建设与改革发展取得重要成果1布局与结构调整初见成效。近些年为适应

42、农业结构战略性调整和建设现代农业的需要，以及伴随着城市建设扩容和消费群体的集聚，集贸市场在发展中调整、以调整促发展，目前已基本形成了由产地市场、销地市场、集散地市场相互衔接配置，专业市场与综合市场优势互补的全国集贸市场网络，形成了全国农产品大市场、大流通的基本格局。2基础设施条件明显改善。一大批集贸市场在国家专项资金的引导扶持下，对市场内交易棚厅、场地道路、水电通讯等基础设施进行了怀化市工程咨询中心 第 23 页改造升级，市场交易条件明显改善。特别是大中城市的不少销地批发市场，根据城市建设发展和解决交通拥挤问题的需要，进行了市场搬迁。这些迁建的新市场在基础设施方面普遍加大了投入，提升了档次。3

43、市场服务功能逐步配套。许多集贸市场建立了市场信息收集发布平台、农产品质量安全检测系统，为进场商户提供餐饮、居住等配套设施；部分市场发展了农产品冷藏加工、分级包装和统一配送等业务，有些市场建立了垃圾污水处理系统。4产权制度改革取得实质性进展。2000 年以前，全国集贸市场中，国有和集体所有的市场约占 2/3 以上。2001 年以来，伴随以实行股份制为核心的国有企业产权制度改革的逐步推进，国有经济逐步退出一些竞争性的非国家经济命脉的领域，集贸市场的产权改革逐步推开。截至目前，原来国有制集贸市场的大多数已实行了产权主体多元化的股份制，其中以市场管理层和员工参与持股的居多。这项重大改革强化了集贸市场的

44、激励和约束机制，为市场建设与改革发展注入了持续动力。5市场管理向信息化、现代化迈进。大部分集贸市场建立了面向社会公众的市场信息收集发布平台。其发布的农产品价格信息、成交量信息和供求双方信息，对引导农民调整农业农村经济结构、促进产销衔接、增加农民收入和稳定市场供应发挥了重要作用。市场内部管理信息化稳步推进。一批经济实力较强的集贸市场充分利用现代信息技术，实行了客户管理、摊位管理、人事管理、财务管理、治安管理的信息化。变革交易方式。一些集贸市场摒弃了延续多年的“一手交钱、一手交货”的现金交易方式，采用电子统一结算（含双方刷卡交易）方式。怀化市工程咨询中心 第 24 页（三）存在的主要问题1地区发展

45、不平衡，中西部地区和农村产地市场发展不足。目前集贸市场的建设速度和发展程度，中、西部地区明显低于东部地区，农村远远落后于城市。全国成规模的集贸市场共 4300 多家，其中 70分布在东部地区，中、西部地区仅分别占 20和 10左右。总体上看，大中城市作为商品农产品的集中消费地区，其销地批发市场的发展比较充分，设施条件较好；而农村地区，特别是中部粮棉油和蔬果主产区、以及西部特色农业地区的产地批发市场发展不足。这是落实统筹城乡发展和区域协调发展重大战略必须解决的一个问题。2基础设施薄弱，与现代流通业态对接的配套设施建设滞后。总体上看，目前大多数集贸市场仍然停留在提供交易场地等最简易的条件，不少市场

46、还缺乏遮阳避雨的交易棚厅，特别是一些产地批发市场的设施简陋，交易环境差，水、电、路等公共设施保障能力不足，消防安全设施建设不到位。相当部分批发市场缺乏信息服务、质量检测、电子统一结算、安全监控、垃圾处理等配套服务设施，进入市场交易的农产品质量安全存在隐患。农产品分选包装、冷藏保鲜、冷链物流和配送等设施更加奇缺，而这些都是建设现代化的集贸市场、完善市场服务功能的重要基础条件。3经营管理粗放，市场秩序比较混乱。多数集贸市场交易方式落后，市场管理“重收费轻服务” ，停留在一般的物业管理与收费，以及卫生、保安等管理上，缺乏为商户提供便捷的交易结算、信息查询、冷藏保鲜等配套服务。用现代信息技术加强和改善

47、市场运营管理还做得不够，对市场内商流、物流、人流缺乏及时有效的协调掌控机制与手段，往往处于自发、无序即“乱哄哄”的状态。欺行霸市、假冒伪劣等现象时有发生。管理制度不够规范和健全。怀化市工程咨询中心 第 25 页4流通主体组织化程度低，营销规模小、效率低。由于农民个体户或农村经纪人是目前承担农产品运销的主要力量，农民专业合作组织的发展起步较晚，集贸市场内大多数经销商的营销规模小、效率低，缺乏有实力、信誉好、规范化的大批发商、代理商组织，因此不能形成稳定的、规模化的农产品供应链条。而且，运销商与生产者之间是一种买断关系，这样既不利于提高农民在市场交易中的谈判能力，又不能使农民分享流通环节的利润。3

48、.3.1.2 国外集贸市场建设与运作管理模式国外集贸市场建设与运作管理模式从世界范围看，各国农产品市场体系既有普遍性，又有特殊性。普遍性反映了农产品市场流通的共同特点，特殊性反映了不同国家和地区的农业结构与农业生产经营方式等方面的差异，从而决定了集贸市场在这些国家和地区农产品流通中的地位和作用存在明显差别。以下例举东亚、美国以及欧盟等几种模式。（一）东亚模式：以小规模农户经营和农民合作组织为基础，以批发市场拍卖为中心的农产品市场体系。1批发市场在生鲜农产品流通中居主导地位。东亚地区国家的特点是人多地少，以家庭为单位的小规模农业生产方式占主导。随着市场开放和农产品进出口贸易自由化，它们的农产品流

49、通，形成了以批发市场为枢纽，以专业门店、连锁超市、社区集贸市场等为零售终端，与电子商务、物流配送相结合的市场体系。在粮食流通方面，一般实行政府控制、统一管理，而蔬菜、水果和水产品等鲜活农产品实行自由流通，批发市场是鲜活农产品流通的主要渠道。2政府高度重视扶持集贸市场建设。东亚国家和地区人多地少，农户家庭小规模经营的收入与其他产业相比，相对较低。为了稳定农业、稳定农民，政府当局均强调集贸市场怀化市工程咨询中心 第 26 页的公益性，把扶持建设集贸市场，作为促进农产品生产和流通的合理化、保障国民生活安定的重要措施。3农民合作组织是农户联接集贸市场重要桥梁和纽带。无论日本、韩国或台湾地区，在农产品流

50、通中，以农协、农会、农民产销班为代表的农民合作组织的作用都十分突出。它们一方面在产地将农户的产品集中起来，进行分选、包装和标识，大部分送到集贸市场委托批发商拍卖销售，一部分由农协自行统一加工、冷藏保鲜和销售。日本农协在组建产地批发市场和集配中心、组织物流配送等方面发挥着重要作用。日本全国农协系统共有 2800 多个基层集配中心（集货场） ，同时建立了众多农产品运输联合会等合作组织，确保生鲜农产品快速运到批发市场。韩国政府资助农协建立产地农产品加工中心（综合处理场所） ，对农产品进行分选包装后送到批发市场拍卖交易，或直接销售给超市和团体消费者等。台湾的农会组织包括基层产销班，具备产品物资供销、技

51、术推广和信贷保险三大职能。农会开办了许多产地批发市场和农产品超市、便利店，直接从事农产品流通。（二）欧盟模式：以中等规模农场和合作社为基础，批发市场交易和产销直挂方式并举。欧盟各国的农产品市场流通体系分为一级网络和二级网络，一级网络以大型集贸市场为主，二级网络即指农产品零售市场。一级网点一般设在各大城市和交通方便地区，形成以批发市场、销售合作社、销售公司为主体的农产品集散网络，它们既带动周边地区的农牧业生产，又把产品销往国内外市场。欧盟各国普遍设立了由农场主自愿参加的农业合作社、农业工会、农业公司及农产品专业协会等农业合作组织与机构，分为全国性、区域性或行业性几个层次类型。这些农业合作组织都在

52、不同程度上为农户提怀化市工程咨询中心 第 27 页供农业产前、产中以及产后相关联的农产品仓储、运输和销售等服务，成为农户联接批发市场和大型超市的重要通道。（三）美国模式：以大农场生产经营为基础，农产品流通以农场与大型连锁超市直接挂钩销售为主。美国农产品市场体系的特点是，粮食类期货市场发达，果蔬类以产地生产者或生产者团体将产品分选包装后直接销往城市大型超市、零售连锁店为主，经由批发市场销售的只有 10%20%。由过去集贸市场为主渠道演变为产销直挂为主的市场模式，是与美国的农业生产经营方式和城市商业模式发展相关联的。一方面，美国的家庭农场规模大，平均每个家庭农场约有耕地 200 公顷，并且实行机械

53、化作业、社会化服务和企业化经营；另一方面，零售业连锁经营网络和超市、大卖场的发展使零售商的营销规模日趋扩大，要求货源稳定、供货及时、质量有保证，因此，由农场主直接供货或零售商到产地直接采购的流通方式快速发展。目前，在华盛顿、纽约、洛杉矶等大城市都建有为数不多的大型销地集贸市场。这些批发市场中有的是由政府投资建设，有的是由公司集资建设的。在农产品集中产区，由地方政府投资建设了一批集散型的产地批发市场，并由政府派公务人员进驻市场实施监督管理。美国的集贸市场多是采取协商议价销售，很少实行拍卖制。3.3.1.3 我国集贸市场未来发展方向我国集贸市场未来发展方向（一）面临形势我国已进入统筹城乡经济社会发

54、展、全面建设小康社会的历史新时期。随着社会主义市场经济体制的建立和逐步完善，在国内农产品供求基本平衡、农业更加对外开放、农民增收难度加大，以及城乡居民消费水平和生活质量日益提高的大背景下，加快集贸市场改造升级步伐，完怀化市工程咨询中心 第 28 页善市场功能，构建现代农产品市场体系，具有重要的战略意义。首先，完善市场经济体制迫切需要加快集贸市场建设。良好的市场机制、顺畅的流通渠道将使农产品价格的形成更加透明、公正，准确的市场信息传播也更加迅速，这些将有效地引导农产品产销发展，有效地配置农业资源。其次，建设新农村迫切需要加快集贸市场建设。在越来越开放、越来越复杂的市场环境下，要确保农业生产健康发

55、展和农业生产者的收入增长，必须要有一个完善的集贸市场做支撑，有效地联结产销关系。第三，发展现代农业迫切需要加快集贸市场建设。现代农业不仅要用现代科学技术、现代设施装备和现代经营管理理念来武装，也要求改变农业的产业组织形式，实现农业的产业化、农产品的商品化、农民的组织化，这就需要建立一个与之相适应的以批发市场为核心的现代农产品物流体系。第四，参与国际竞争迫切需要加快集贸市场建设。自 2001 年底以来，我国不仅加入了世界贸易组织，也加快了与周边国家的自由贸易区建设，国内农产品市场面临着一个前所未有的开放环境。由于自由化进程推进迅速，近几年国内不少农产品价格不仅波动越来越频繁，波动幅度也很大，对相

56、关产业的发展带来了很多不利影响。未来我国农业产业与其他国家的竞争不仅停留在生产环节，更重要的是流通加工环节，目前我国农产品的运输成本明显要高于其他国家，迫切需要加快集贸市场建设，有效降低我国农产品的流通成本。最后，人民生活水平的提高迫切需要加快集贸市场建设。改革开放以来，我国经济发展很快，在收入快速提高的基础上居民消费也发生了很大变化。居民不再仅仅停留在消费量的增加，对可选择的花色品种、农产品质量安全以及购买的便利性都有了更高的要求，这就要求必须加怀化市工程咨询中心 第 29 页快集贸市场建设，尽快拓宽批发市场的功能。（二）主要任务集贸市场在我国农产品市场体系中处于中心地位的格局，短期内不会改

57、变。批发市场作为我国农产品流通的枢纽，将长期存在。这是由我国农产品生产和消费的基本特点决定的。我国的农产品特别是生鲜类产品，包括蔬菜、水果、畜禽产品、水产品等，主要由分布在广大农区的农户家庭进行小规模生产经营，需要在主产区形成集货场所即产地批发市场，把商品农产品集中起来，经远距离运输到大中城市销区，经城市的销地批发市场再将这些商品扩散到社区的菜市场或集贸市场、超市和其他零售网点。依据我国国情，在今后相当长的时期内，产地批发市场的“集货”功能和销地批发市场的“散货”功能仍将是不可或缺、不可替代的。世界上类似的人多地少的经济发达或较发达国家或地区，如日本、韩国等国以及我国台湾地区，至今集贸市场经久

58、不衰，成为现代农产品流通的一种重要载体，与连锁超市等新型流通业态融为一体，这也为我们提供了有力的佐证。更何况，我国地域辽阔，农产品主产地区至大中城市运输距离之遥远，远非上述这些国家和地区可比拟。可以说，日本、韩国等国家和台湾地区集贸市场先进的基础设施装备、现代化的交易管理方式，值得我国集贸市场借鉴。从当前和今后一段时期看，为建立农业稳定发展、农民持续增收的长效机制和全面推进社会主义新农村建设，加强现代农产品市场体系建设是一项十分重要、刻不容缓的任务。同时，随着各级政府和各行各业的关注和支持，以及现代农业与新农村建设的投入，各项政策措施逐步落实到位，无疑为提升集贸市场硬件设施和软件管理的现代化水

59、平、推进现代农产品市场体系建设带来难得的机遇。怀化市工程咨询中心 第 30 页3.3.2 区域集贸市场的现状区域集贸市场的现状3.3.2.1 湖南省农产品情况湖南省农产品情况湖南省是产粮大省，水稻生产在全国占有十分重要的地位，位居全国前六位。全省水稻面积 6238 万亩，稻谷总产量 2969.35 万吨，占全国粮食总量的 6%。湖南省粮食产量较大的地区分别为益阳、岳阳、邵阳、常德等地，益阳粮食播种面积 1036 万亩，总产 415 万吨；岳阳粮食播种面积 660 万亩，总产 330 万吨；邵阳粮食播种面积 834 万亩，总产310 万吨；常德粮食播种面积 695 万亩，总产 304 万吨。全省

60、各类水果总产量 651.11 万吨，产量较多的市州为永州市、怀化市、岳阳市、邵阳市、衡阳市、郴州市、湘西自治州，产量较多的县为石门县、溆浦县、麻阳自治县、桃源县、洞口县、汨罗市、衡南县、祁阳县、岳阳县、芝山区。全省园林水果总产量 337.4 万吨，其中柑桔269.9 万吨（占 80%） ，柚子 8.1 万吨，梨 13.3 万吨，李子 9.9 万吨，桃子 10.8 万吨，葡萄 7.3 万吨，猕猴桃 2.9 万吨、红枣 2.5 万吨、鲜柿子1.7 万吨、枇杷 0.7 万吨、其他水果 10.4 万吨。湖南是全国的养殖业大省，畜牧业仅次于河南、四川，居全国第三位。生猪出栏量居全国第二位，生猪外销和中仔