物业项目经理工作手册实操版(3)

1、本文格式为Word版，下载可任意编辑物业项目经理工作手册实操版(3) 物业项目经理工作手册实操版(3) 物业接管验收标准 土建类 1、封闭式小区应设通透式围墙，且在入住前15天竣工;在设计时应考虑红外线防越系统和监视系统的设立。 2、物业管理各类用房(附件一)应在入住前装修完毕，办公场所和员工宿舍必须配备洗手间，装修标准见住宅局制定的物业管理用房装修标准(附件二); 3、小区道路出入口、大厦车库出入口设道闸及岗亭; 4、小区内设平面指引图; 5、小区内设垃圾转运站，按环卫要求;住宅标准层应考虑垃圾桶的摆放位置;并配置垃圾桶;标准层垃圾编写点(站)应安装水龙头，并设地漏; 6、每层电梯厅设楼层号

2、标志、防火疏散线路图，消防通道楼梯设楼层号; 7、设备房门上应有标识牌，各设备房应装单独锁，墙面用ICI涂料，地面铺瓷砖; 8、高层所有防火门、消防通道门、强弱电井、电水表房用通锁;应有标识牌; 9、配电室、发电机房、变压器室应比地下室排水沟高1米; 10、配电室应设计有独立值班室; 11、高层消防楼梯应增设扶手;消防楼梯及楼层通道照明开关应选用感应开关; 12、控制中心面积应在20平方米以上，室内应设能与各电梯乘客联络的对讲电话和轿箱监视器;并有电梯的楼层显示。 13、屋顶天台门用防火门，天台设水龙头; 14、屋顶女儿墙上设固定挂钩(供清洗外墙吊绳用); 15、高层大厦应考虑将商业和住宅的通

3、道隔离; 16、电梯轿箱内应安装监视探头，电梯地板应铺地毯，消防电梯内要安装防护板，电梯底坑内应设爬梯; 17、大厦(小区)必须配备背景音乐设备，大厦大堂内应配置沙发、家俱; 二、给排水 1、水表房应有地漏排水;地漏排水管直径不能小于50毫米; 2、天面雨水管应直接排入地面雨水井、沟; 3、水泵房控制柜应与水泵隔离; 4、地面水池应设水位计;天面水池应设检修爬梯、水池盖应加锁、透气孔加防蚊网; 5、应考虑空调的集中排水。 6、大厦(小区)地下水池到给水泵的管道的两侧都要装阀门，所有水表、阀门一侧都应加装活结，以便维修更换。 7、所有大厦(小区)地下室排污井、雨水井都应安装排污泵并有备用泵。 8

4、、卫生间地漏要安装存水弯头。 三、电气 1、风机房控制柜应安装在便于操作的位置; 2、高、低压配电房应设计绝缘工具壁柜; 3、高、低压配电柜前、后应配置绝缘胶板; 4、所有设备房应有应急照明，通风设备; 5、备用发电机房应安装水龙头并设置排污地漏; 6、电梯已办理运行许可证;机房应安装通风降温设备; 7、配电柜上标识清晰; 8、所有电缆首尾端应接编号挂牌; 9、地下车库照明控制应采用分区、分组控制; 10、公共部分应设计、安装公用插座、公共电表; 11、庭园照明宜采用自动控制(定时); 四、消防 1、消防控制中心应安装通风、降温设备; 2、地下室排风管应刷防火漆; 3、大厦各楼层应设立消防紧急

5、对讲电话; 4、办公室、仓库、主要出入口、底下停车场、所有设备房、控制中心应设内线电话; 五、其他 1、规划小区时应考虑管理处工作人员的集体宿舍和食堂，且在住宅区交付使用前竣工。(参见附件一) 2、绿化地浇水宜采用自动喷头和公共水表。 3、小区、大厦主要活动、休闲场所应配置公园椅和果皮箱。 4、地下室出入口应设置防洪闸。 5、所有机电设备机体应干净无污迹，各类水泵机体及管道重新刷漆，水管标明水流方向，各类开关标识清楚。 6、机电设备配件、专用工具等应随同交付。 7、水池、水箱应清理干净，盖板加锁，连同真实水质化验报告一并交付。 8、有关电抄表到户工作已完成。 9、上下水及室外排水畅通。 10、

6、具备电话、煤气、邮路开通的硬件条件。 11、应完成物业公司提出的预留水管、电源插座，节日彩旗、彩灯及宣传横幅广告等挂勾。 12、留守足够的返修人员并服从物业公司管理。 13、儿童游乐设施：小区每5万平方米至少设1处;大厦每座塔楼设一处。 14、标识牌齐全。(见附件三) 15、车库内有各类指引标志、标示牌(自行车、摩托车、限高、限速、车场防盗、道路导向等)、停车场反光镜、标线。 16、小区内主要路口、通道，大厦主要通道、地下车库必须设闭路监视器。 17、所有设备房，各单元进口、仓库、车场、车库、维修加工场所、公共场所应设置灭火器。 18、小区绿化布局合理优美，花草树木与建筑小品配置得当。 19、

7、每户设置一个信箱，每单元设置一个住户意见箱、公布栏。 20、商铺广告牌、灯箱应统一设计制作。 21、停车场智能化系统完备。 22、小区安防设施及布置合理，无安全隐患和死角，管理区域内必须设立保安巡更系统。 23、泳池应设浅水区并有安全警戒浮标线，设立儿童戏水池。 24、应将大厦(小区)水电费的用户名称改为万科物业XX管理处。 六.发展商应移交的资料 (一)、产权资料 1、用地批准资料。 2、项目批准资料。 3、施工许可证。 4、用水、用电、用气指标批文。 (二)、技术资料 1、住宅区规划图、小区竣工总平面图。 2、所有单体建筑、结构、设备安装竣工图。 3、单位工程竣工验收证明书。 4、地质勘探

8、报告，沉降观察记录。 5、地下管网竣工图。 6、所有设备订货合同、产品合格证、随机资料(使用说明书、检验报告)，随机专用工具清单。 7、电缆铺设记录。 8、线路及电力电缆试验记录。 9、发电机、电动机检查试运转记录。 10、电气设备试验调整记录。 11、电气设备绝缘检查。 12、电气设备送电验收记录。 13、防雷接地电阻检测记录。 14、防雷引下线焊接记录。 15、水、卫生器具检验合格证。 16、通风机风量测量调整记录。 17、空调器性能测定调整记录。 18、环保达标验收许可证。 19、消防验收许可证。 20、房屋测绘验收资料。 21、房屋验收记录。 附件一： 有关物业管理用房面积的规定 面积

9、=住宅区房屋总套数?户均人口数?人均管理用房面积系数 房屋总套数=公寓总间数+单元住宅总套数=建筑总面积(平方米)/100 户均人口数：暂为3.75人/户 人均管理用房面积系数：暂为0.035平方米/人 位置：尽量设置在住宅区中心部位，便于住户。 竣工日期：在向住户发钥匙前15天。 装修标准：参见物业管理办公用房装修标准。 有关居委会用房规定(政府文件) 面积：按10户1平方米标准考虑。 位置：与物业管理用房安排在一起。 竣工日期：同物业管理用房。 社区健康中心 100平方米左右。 管理处员工宿舍 面积：住宅区总建筑面积的2。 装修标准：墙面ICI涂料，地面水泥砂浆找平。 竣工日期：在向住户发

10、钥匙前15天。 管理处员工食堂 住宅区面积 食堂面积 5万：50平方米 10万：100平方米 20万：150平方米 30万：200平方米 40万：250平方米 50万：300平方米 装修标准：食堂，墙面ICI涂料、地面水泥浆找平。 厨房，墙面ICI涂料，贴2米高瓷砖，地面防滑地砖。 竣工日期：住宅区入住前15天。 商业用房 按总建筑面积的3(多层)、2(高层)的比例配备，此部分商业用房是划给物业公司的。 室内活动中心(免费场所) 住宅区 活动中心面积 5万平方米：60平方米 10万平方米：100平方米 10万平方米住宅区以上每增加10万平方米相应增加50平方米。 室外体育活动场所 如有规划指标

11、，按规划指标，但不得低于以下标准： (1)10万平方米以下(含10万平方米)设露天羽毛球场2个、篮球场1个、乒乓球台2个。 (2)20万平方米：设露天羽毛球场3个，乒乓球台4个。 (3)30万平方米：设露天羽毛球场3个，网球场2个，游泳池1个，篮球场1个。 (4)40万平方米(包括40万以上)：同30万平方米住宅区，另加设门球场1个。 居民会所 30万平方米以(含30万平方米)住宅区设置，安排健身、阅览、室内乒乓球等娱乐设施。 附件二： 物业管理办公用房装修标准 为更好地贯彻执行深圳经济特区住宅物业管理条例及其配套实施细则，规范物业管理办公用房的装修行为，特制定本标准 。 一、开发单位移交物业

12、办公用房时，必须保证物业管理办公用房能够正常使用。即满足以下条件： 1、地面：水磨石地面或国产防滑地砖地面。 2、墙面：国产乳胶漆墙面。 3、顶棚：型钢T型龙骨、石膏板吊顶。 4、门：普通胶合板门、局部可用铝合金门。 5、窗：铝合金窗。 6、水、电、气相关设备：采用一般的国产设备。 7、前台木制收银柜台、各办公房功能隔断(砖砌、木制或铝合金隔断)、木制住户钥匙柜、办公低柜等。 二、如果开发单位移交物业管理办公用房时不能满足第一条标准，则由物业管理单位按第一条标准完善，费用由开发单位支付。 三、如果物业管理单位发生超出第一条标准的装修费用时，则由物业管理单位自付超出部分的费用。 附件三： 各类标

13、识清单 小区平面图 大厦应设立名称标识牌、楼栋号、单元号、楼层号、门牌号、 公布栏 设施标识 儿童娱乐设施使用说明标识 单元防盗警示牌 天台重地、非请勿进 防烟门 电梯机房 如遇火警、请勿使用升降机 严禁吸烟 私家花园、闲人免进 停车场标识 车场防盗标识 限速标识 限高标识 自行车停放点 摩托车停放点 禁止呜笛 为了小区的宁静、请勿使用防盗报警器 道路导向标识 绿色生命、请勿践踏 保障安全请勿跳水 设备重地、非请勿进 设备房 水泵房 水池 水泵控制柜 生活稳压罐 消防稳压泵 CO2室 发电机房 消防使用说明标识 污水泵 雨水泵 消防专用工具箱 消防专用工具柜 各类仓库 备用钥匙柜 高压勿近、严

14、禁烟火 配电房 低压控制柜 变压器 有人工作、严禁合闸 儿童娱乐设施 读感器 泳池开放时间标识 桌球室 棋牌室 舞蹈室 乒乓球室 男、女卫生间 更衣室 严禁烟火 小心地滑 健身房 值班室 生活垃圾编写点 可回收垃圾编写点 禁停 油漆未干、请勿触模 童车停放点 消防疏散示意图 管理处导示图 弯道反光镜 管理处标识 消防接合器 室外消防栓 灭火器 车库告示牌 (以上标识所需数量根据现场实际情况而定)。 篇2：物业项目经理工作手册实操版(2) 物业项目经理工作手册实操版(2) 租售管理流程 信息管理 管理项目信息报送方式和时限 序号信息类别内容描述经理 职责主送抄送报送时限报送方式 1信息半月报部门

15、主要工作完成情况及计划描述审批 2日、17日PM17：30前上载内部网 2信息快报重要性较高，部门正面事件审阅总经理办公室分管领导1个工作日内邮件 3突发事件体系文件规定的内容审阅品质管理部 分管领导总经理办公室1小时内邮件 电话 4投诉信息各类服务、管理投诉审阅品质管理部分管领导 总经理办公室1小时邮件 5入住信息统一入住楼盘审阅当天网上公告 6租售信息租赁、转让信息审阅租赁中心当天邮件 7管理报告管理处季度管理报告或周工作简报审批 分管领导总经理办公室季度首月20日前上载内部网 8会议纪要部门级重要会议审批分管领导总经理办公室会议结束3日内上载内部网、邮件 9小区荣誉国优、省优、市优及其它

16、各种奖励、称号审阅总经理办公室分管领导获得荣誉当日信息快报 10工作计划月工作计划审批分管领导每月1日前信息网工作计划管理系统 11工作计划 完成情况上月工作计划完成情况审批分管领导每月1日前信息网工作计划管理系统 12媒体采访采访要点、报道全文审阅总经理办公室分管领导采访2个工作日内邮件 13媒体曝光即将或已发生的媒体负面报道审阅总经理办公室品质管理部 分管领导事发1小时内邮件 电话 说明： 1、部门经理是本部门信息管理第一责任人，对部门发出的信息负有直接责任。 2、重要信息必须以邮件形式按限定级别发送，不得通过信息网络发布; 3、报送时限如遇节假日顺延，重要信息除外。 行政后勤管理 资产管

17、理 工作服领用权限 序号项目内容权限报送方式注意事项 1各岗位服装的领用和换新审批物资领(借)用单 主送房管部后勤主办 抄送房产部主管和金色家园注明领取种类数量，工作服穿着人员; 确保工作服按规定穿着满2年 2领用本岗位以上的工作服审核申请 物资领(借)用单 主送分管总助 抄送房管部后勤主办和主管，金色家园 业务管理 管理项目负责人例行工作表 序号工作内容月季半年年 1管理服务报告首月20日前 2顾客恳谈会半年一次 3业委会会议每季至少一次 4外包保洁巡查及评估报告5日前 5保洁现场巡查和记录每月一次 6机电设备年检计划12月15日前 7设备检查及记录每月一次 8职员工面谈半年一次 9员工面谈

18、每年一次 10B级查岗计划12月31日前 11安全消防检查及记录每月一次 设备设施管理 安全管理 保洁管理 绿化管理 客户关系管理 客户服务流程 客户投诉处理流程 CI标识管理 装修管理 说明： 1、改变建筑物主体或承重结构的，需有建筑物原设计单位或有相应资质的设计单位提出的设计方案及政府审批部门的审核证明材料。 2、只铺木地板、刷墙的装修，可不提供施工队的承建资格证。 会所管理 工程遗留问题处理 说明： 1、保修期以发出的入伙通知书上的入伙日期开始计算。 迎检工作流程 业委会筹备和选举流程 业委员会和业主恳谈会会议工作流程 本体维修基金管理和使用 物业前期管理 入伙前工作计划表 工作项目主要

19、内容负责人完成 时间完成 情况备注 与发展商沟通对接管理用房和保安住房经理 对接小区公共洗手间的设置经理 对接保安宿舍水、电和排水排污问题设备主管 对接垃圾编写点设备主管 对接装修款式设备主管 跟踪前期工程遗留问题的处理情况设备主管 设备交接设备主管 住宅交接设备主管 公用设施交接设备主管 再次递交整改、返修清单设备主管 签定返修合同经理 列出所有分包方的联系电话设备主管 管理处食堂和员工宿舍的租用经理 技术员值班室装修设备主管 食堂和员工宿舍的装修设备主管 管理处的装修经理 会议室的装修经理 购置办公设备及用品行政后勤 办公场所的布置行政后勤 保洁外包人员到位经理入伙前1月 绿化人员、会所人

20、员到位经理入伙前1月 购买绿化工具行政后勤 管理人员到位经理入伙前1月 维修人员到位经理入伙前2月 安全管理人员到位经理入伙前1月 刻制管理处公章行政后勤 办理管理处营业执照、收费许可证、税务登记证行政后勤 办理停车场营业执照行政后勤 制作备用钥匙柜(办公室、宿舍等钥匙)设备主管 制作员工宿舍床50张设备主管 购买文件柜行政后勤 建立与政府部门联系经理 购买证件悬挂镜框行政后勤 确定管理制度、岗位职责及工作管理流程经理 编写各类设备操作作业指导书及规章制度设备主管 购置管理处办公设备(保险柜、电脑、打印机、白板)、用品、值班室办公桌椅、培训椅及电视机行政后勤 购置保安用品行政后勤 购置维修工具

21、行政后勤 购买维修材料行政后勤 制作培训室隔离展板、培训桌设备主管 管理处领取公司人事操作指南行政 制度汇编、财务制度、规定汇编CI手册客户主办 领取体系部分常用表格(如值班本、物资领用单)客户主办 安装人事、设备、财务软件电脑室 跟总办对接安全员、保洁员服装款式行政后勤 邻取各岗位人员服装客户主办 1层建消防沙池设备主管 员工岗前培训、在职培训客户主办 为施工人员办理临时出入证客户主办 电话安装设备主管 消防电梯桥箱临时装修设备主管 制作公布栏行政后勤 交通及设备房等各类表识的悬挂设备主管 控制 中心控制中心布置装修工程部 会所 经营确定会所经营方案经理 拟订会所酒吧酒水价目表经理 确定会所

22、规章制度、公约及会员章程经理 宿舍购衣柜 行政后勤 购宿舍木桌子 行政后勤 购排气扇、挂衣架行政后勤 购热水器行政后勤 联系饮水机行政后勤 操作间制作操作台、工具架设备主管 停车场制作停车场标识工程部 车位划分及制作倒车架工程部 停车场卫生清扫行政后勤 控制 中心跟踪控制台的制作设备主管 整理备用钥匙并列清单设备主管 中心各系统的安装调试工程部 中心各系统使用方法培训工程部 购置消防器材及工具行政后勤 门禁系统的启用工程部 仓库仓库现场布置行政后勤 制作货架设备主管 仓库货架分类标识制作仓管员 宿舍宿舍卫生打扫行政后勤 制作上下铺床设备主管 制作鞋架设备主管 安装宿舍窗帘架及窗帘行政后勤 安排

23、排气扇、挂衣架设备主管 安装宿舍热水器及冲凉管道设备主管 标识办公室、培训室各类标识的制作及张贴设计室 设备房各类标识的制作及张贴设计室 公共设施各类标识的制作及张贴设计室 楼道内各类标识的制作及张贴设计室 地下车库各类标识的制作及张贴设计室 购买各类临时挂牌、警告标识行政后勤 入住入伙手续培训品质部 领取公司各类入住表格资料员 办理水电抄表到户、水电气及电话、电线等申请表领取行政后勤 入住现场宣传展板设计设计室 入住现场设计、布置设计室 入住资料的分放资料员 准备住户入伙装修手续的各类表格资料资料员 住户入伙资料装袋资料员 房屋验收设备主管 递交整改、返修清单设备主管 入伙前房屋的清洁行政后

24、勤 入住手续的办理资料员 业主资料的归档资料员 入伙流程 用水(电)指标办理更改流程 说明： 在未办理更改用水指标之前，统计水费差额，并要求由地产公司承担。 重视住户资料的编写和动员工作，尽量缩短资料编写时间。 3、若住户的资料确实无法收取，则应在征得业委员会同意的基础上，对此部分用户以商业用水的价格收取水电费。 4、用电指标的更改参照用水指标的更改的手续办理。 印鉴证照办理流程 说明： 1、申办是指证照的首次办理。 2、变更是指证照的登记事项(如地址、负责人、名称等)发生改变后需办理的相应备案或换证手续。 年检是指在证照有效期内，根据颁证单位的要求和时限，进行一年一度的申报审核手续。 4、延

25、期：在证照有效期临近前向颁证单位申请办理的证照续期工作。 5、新部门成立，筹备人员应及时办理正常经营所需的全部证照; 6、各部门应做好证照的登记、保管、借用等工作，并充分关注证照的有效期限及年检日期，及时办理证照变更、年检和延期等手续。 印鉴证照办理指引表 序号名称证照主体颁证单位备注 1营业执照正副本管理处、停车场市工商局注册分局必须申办 2申请刻制印章登记卡管理处、停车场区公安分局也可在公司印鉴卡上登记 3公章管理处、停车场区公安分局必须申办 4业务专用章管理处区公安分局根据业务需要申办 5收费专用章停车场区公安分局根据业务需要办理 6发票专用章停车场区公安分局根据业务需要申办 7组织机构

26、代码证、代码卡管理处、停车场市技术监督局必须申办 8、国税登记证、登记表管理处市国家税务局登记分局必须申办 9、地税登记证、登记表管理处、停车场市地方税务局登记分局必须申办 10、收费许可证、价目表管理处、停车场区物价局必须申办 11、机动车停车场许可证停车场市交通管理局必须申办 12卫生许可证(会所或泳池)管理处区卫生防疫站必须申办 13卫生许可证(食堂)管理处区卫生防疫站根据食堂规模及外卖情况申办 14统计登记证正副本及信息卡管理处、停车场市统计信息局必须申办 15二次供水设施清洗消毒合格证管理处市水务局有相关业务的部门必须申办 16房屋租赁许可证管理处辖区租赁所根据业务需要申办 17对讲

27、机执照管理处市无线电管理委员会一机一证，凡配置对讲机的部门均需申办 18电梯安全检验合格证管理处市技术监督局所有电梯均须申办，一般由电梯维护的专业公司代办 篇3：物业项目经理工作手册实操版(1) 物业项目经理工作手册实操版(1) 管理项目负责人人力资源工作的权限和程序 序号工作内容部门经理权限工作程序办理期限 1部门组织架构和职务说明书的制订和调整。承办根据本部门情况编制，主送人力资源部经理，抄送分管总助。变动后15日内 2人员编制的制订与修改承办根据实际情况制订和更改部门编制，主送人力资源部经理，抄送人力资源部招聘管理员。根据实际情况调整 3人员招聘与录用审核部门根据岗位空缺情况，将招聘条件

28、主送人力资源部招聘管理员，抄送人力资源部经理。 所有人员由人力资源部统一招聘、调配。 部门如有关系需要安排人员就业，需通过公司统一考核，同等条件下可照顾优先录用。根据岗位空缺情况 4劳动合同审核所有员工到岗一个月内须签定劳动合同。 审核签定劳动合同审批表，主送招聘管理员。每月25日前 5职员入册承办职员到岗一个月内根据工作表现决定是否填写员工登记表(俗称大表)。如填写需在员工登记表上加签部门经理意见(不签名字)，资料统一上交人力资源部薪酬福利管理员。每月20日前 6职员转正承办新职员接受公司强化培训与集团NEO培训后具备转正资格。 根据职员表现确定转正时间，在万科企业股份有限公司职员转正审批表

29、填写意见后(不签名字)，将资料上交薪酬福利管理员。每月20日前 7职工转正审核部门人事管理员填写转正审批表，部门经理审核签署意见，主送薪酬福利管理员。每月25日前 8员工转正审核员工主管上级填写转正审批表，部门经理审核签署意见，主送人力资源部。每月25日前 9部门月培训计划审批主送内部培训管理员，抄送培训组。每月3日前 10在职辅导承办按层阶培训体系的要求，针对部门基层员工的状况进行在职辅导。 11主管级人员任免承办根据日常表现，部门经理提出主管任免，主送人力资源部经理。 免职人员部门提出免职理由，主送人力资源部经理。根据岗位空缺情况 12主办、员工班长级人员任免审批对拟升职人员进行培训、考核

30、及班组内满意度测评，签发人事任命，同时主送薪酬福利管理员，抄送人力资源部全体。 免职人员部门经理要进行面谈，签发免职决定，主送薪酬福利管理员，抄送人力资源部全体。根据岗位空缺情况 13加薪承办 审核(员工加薪)根据工作业绩，确定加薪后填写薪金调整表，主送人力资源部经理。每月25日前 14办理保险审核审批办理社会保险审批表，主送薪酬福利管理员。 所有员工转正后须办理社会保险和人身意外保险。每月10日前 15加班汇总表 考核汇总表审批根据实际情况审批后，部门备案。制订工资前 15工资审批审批工资表签字。每月5日前 17暂住证审批审批办理暂住证审批表，主送招聘管理员。办理月份15日前 18考勤汇总表审批审批考勤汇总表，主送薪酬福利管理员。职员每月30日前，员工、职工每月5日前 19岗位证书检查检查部门人员的持证上岗情况每月 20请假审批员工15日内病、事假、探亲假 管理人员、技术员7天内的假 主送薪酬福利管理员 审核员工15日以上的病、事假 管理人员、技术员7天以上的假 主送薪酬福利管理员 21员工面谈承办每年一次，面谈内容包括工作生活中的收获及疑问、职业生涯规划等内容 22处理员工申述承办对员工申述的问题，三个工作日内给予答复，答复的内容包括事情调查结果、拟采取的措施等，鼓励员工提出中肯意见。 23落实员工满意度调查需整改的内容承办按公司