惠州市关于前期物业管理招标投标管理实施办法（2021）

1、本文格式为Word版，下载可任意编辑惠州市关于前期物业管理招标投标管理实施办法（2021） 关于印发惠州市房产管理局关于前期物业管理招标投标管理实施办法的通知 (惠市房20XX2号) 各县(区)房产管理局，市局属各单位、机关各科室，各房地产开发企业、物业服务企业： 惠州市房产管理局关于前期物业管理招标投标管理实施办法业经十一届86次市政府常务会议讨论通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。 惠州市房产管理局 20XX年1月5日 惠州市房产管理局关于前期物业管理招标投标管理实施办法 第一章 总 则 第一条 为规范本市前期物业管理招标投标行为，保护当事人的合法权益，促进物业管理市场的公平竞争，根据中华

2、人民共和国招标投标法、国务院中华人民共和国招标投标法实施条例、国务院物业管理条例、建设部前期物业管理招标投标管理暂行办法、广东省物业管理条例等有关法律、法规和政策，结合本市实际，制定本办法。 第二条 本市行政区域内的前期物业管理招标投标活动，适用本办法。 第三条 前期物业管理招标投标，是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位通过招标投标方式，选聘具有相应资质的物业服务企业，签订前期物业服务合同，约定物业管理区域内房屋、共用设备设施、相关场地维修养护管理、公共秩序维护、绿化养护及环境保洁等物业管理权的活动。 第四条 本市行政区域内的住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位，应当通过招

3、标投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业。 在投标截止时间前提交投标文件的投标人少于3个的，或者总建筑面积不超过5万平方米的住宅及同一物业管理区域内非住宅物业，经项目所在地房产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。 一个物业管理区域内，只能选聘一家物业服务企业。 第五条 新建物业管理区域的划分，根据物业建设用地规划许可证确定的红线图范围，结合物业的共用设施设备、社区建设等因素划定。物业的配套设施设备共用的，应当划定为一个物业管理区域;但其设施设备能够分割、独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域。 对物业管理区域划定有争议的，项目所在地房产行政主管部门应当征求所在地

4、规划部门、街道办事处、乡镇人民政府、相关业主和居民委员会的意见后确定。 第六条 前期物业管理招标投标应当遵循依法、公开、公平、公正和诚实信用的原则。 第七条 市、县(区)房产行政主管部门负责本市行政区域内前期物业管理招标投标活动的指导、监督、管理。 第二章 招 标 第八条 本办法所称招标人是指依法进行前期物业管理招标的物业建设单位。 前期物业管理招标由招标人依法组织实施。招标人不得以不合理条件限制或者排斥潜在投标人，不得对潜在投标人实行歧视待遇，不得对潜在投标人提出与招标项目实际要求不符的过高的资格等要求。 第九条 一个物业管理区域分期建设或多公司建设的项目，应当统一招标人。 招标人在招标文件

5、中确定的前期物业管理区域，应当与实际交付使用的物业管理区域相一致。 第十条 通过招标投标方式选择物业服务企业的，招标人应按照下列时限完成物业管理招标投标工作： (一)新建现售商品房项目应当在现售前30日完成; (二)预售商品房项目应当在取得商品房预售许可证之前完成; (三)非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成。 第十一条 招标人可以依法委托招标代理机构办理招标事宜。招标代理机构应当在招标人委托的范围内办理招标事宜，并应遵守有关法律法规和本办法对招标人的有关规定。 招标人委托的招标代理机构，必须是依法设立并且具有相应资质，可以从项目所在地房产行政主管部门建立的物业管理招标代理机构名录库

6、中随机抽选。 第十二条 招标人具有编制招标文件和组织评标能力的，可以自行办理招标事宜。 第十三条 前期物业管理招标分为公开招标和邀请招标。 规划总建筑面积5万(含5万)平方米以上的住宅及同一物业管理区域内非住宅建设项目的前期物业服务项目，应当公开招标。 分期开发的住宅建设项目，应当以该项目的房屋建筑总面积计算。任何单位和个人不得将建设项目以化整为零或其他方式规避公开招标。 法律、法规规定不宜公开招标或者经过2次依法公正公开招标而废标的,经项目所在地房产行政主管部门备案后，可以邀请招标。 第十四条 招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书10日前，提交以下材料到项目所在地房产行政主管部门备案：

7、 (一)招标人的企业法人营业执照等资格证明文件; (二)招标项目的建设工程规划许可证及其总平面图、建设用地许可等政府批准文件; (三)招标公告或者投标邀请书; (四)招标文件; (五)招标代理委托合同(委托招标代理机构招标的)或招标小组人员资料(自行组织招标的); (六)当地价格主管部门出具的物业服务收费标准招标上限的函复文件(物业服务收费需超过政府指导价水平的招标项目提交); (七)法律、法规、规章规定的其他资料。 房产行政主管部门收齐备案相关材料后应向招标人发出惠州市前期物业管理招标备案回执。 第十五条 招标人采取公开招标方式的，应当按有关规定在相关公共媒介发布招标公告，招标公告时间不得少

8、于10日。 招标人采取邀请招标方式的，应当向3个以上具有相应资质的物业服务企业发出投标邀请书。 招标公告及投标邀请书，应当载明招标人的基本情况和联系方式、招标项目的基本情况、资格预审的条件以及获取招标文件和资格预审文件的办法等事项。 第十六条 前期物业管理招标文件应包括以下内容： (一)招标人及招标项目简介，包括招标人名称、地址、联系方式、项目基本情况等; (二)物业管理内容及要求，包括服务内容、服务标准等; (三)对投标人及投标书的要求，包括投标人的资格、投标书的格式、主要内容等; (四)招标活动方案，包括招标组织机构、开标时间及地点、评标标准和评标方法等; (五)招标人、中标人违约责任;

9、(六)前期物业服务合同的签订说明; (七)其他事项的说明及法律、法规、规章规定的其他内容。 第十七条 公开招标的招标人可以根据招标文件的规定，对投标申请人进行资格预审。 实行投标资格预审的物业管理项目，招标人应当在招标公告或者投标邀请书中载明资格预审的条件和获取资格预审文件的办法。 资格预审文件一般应当包括资格预审申请书格式、申请人须知，以及需要投标申请人提供的物业服务企业营业执照、资质证书、税务登记证、组织机构代码证及房产行政主管部门出具的资质、信用档案信息等证明材料。 第十八条 招标人可以对有下列情形的投标人，依法取消投标申请人的投标资格或依法限制其投标： (一)在资格预审申请文件中提供虚

10、假资料的; (二)在3年内有2次以上串通投标、陪标或弄虚作假骗取中标行为的; (三)物业服务企业或拟委派的项目负责人，服务信用严重缺失，依法受到限制的; (四)近2年内受到行政主管部门重大行政处罚的。 第十九条 经资格预审后，招标人应当向资格预审合格的投标申请人发出资格预审合格通知书，并同时向资格预审不合格的投标申请人告知资格预审结果并说明理由。 第二十条 资格预审文件或招标文件的发售期不得少于5日。 招标人应当合理确定投标人编制提交资格预审申请文件和投标文件所需要的时间。提交资格预审文件的时间，自资格预审文件停止发售之日起不得少于5日;提交投标文件的时间，自招标文件停止发售之日起不得少于20

11、日。 第二十一条 招标人对已发出的资格预审文件或者招标文件进行必要的澄清或者修改的，招标人应当在提交资格预审申请文件截止时间至少3日前或者投标截止时间至少15日前，将澄清或修改的文件内容报项目所在地房产行政主管部门备案，并以书面形式通知所有招标文件收受人。该澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。 第二十二条 招标人应按照相关法律法规的规定，在招标文件中明确投标保证金不予退还的约束事项。投标人在领取招标文件时，应按招标文件规定的金额，交纳投标保证金。 第二十三条 招标人根据招标项目的具体情况，可以组织所有潜在投标人一起踏勘招标项目现场。 第二十四条 招标人不得向他人透露已获取招标文件的潜在投标

12、人的名称、数量以及可能影响公平竞争的有关招标投标的其他情况。 在确定中标人之前，招标人不得与投标人就投标方案等实质性内容进行谈判。 招标人设有标底的，标底必须保密。 第三章 投 标 第二十五条 本办法所称投标人是指响应前期物业管理招标、参与投标竞争的物业服务企业。 第二十六条 投标人应当具有相应的物业服务企业资质和招标文件要求的其他条件。 本市行政区域外注册的物业服务企业到本市开展物业服务业务的，应到项目所在地房产行政主管部门备案，并接受监督。 同一法定代表人的物业服务企业，不得同时参加同一物业管理服务项目的招标投标活动。 投标人以子公司名义参加投标的，其总公司的资质等级不适用于子公司。以总公

13、司名义投标的，其物业服务行为可以由其分公司承担，但不得发包给其子公司实施。 第二十七条 投标人对招标文件有疑问需要澄清的，应当在投标截止时间10日前以书面形式向招标人提出，招标人应当在3日内以书面形式回复投标人。 第二十八条 投标人应当按照招标文件的内容和要求编制投标文件，投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件做出响应。 投标文件应当包括以下内容： (一)投标函; (二)投标报价，包括物业管理服务费用标准以及收支预算方案; (三)物业管理服务方案，包括物业管理服务理念与目标、运作方法、制度目录、人员配备、分项标准与承诺; (四)对招标文件所列其他内容的陈述; (五)招标文件要求提供的其他

14、材料。 第二十九条 投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将由投标人的法定代表人签署和加盖公章的投标文件密封送达招标文件确定的投标地点。招标人收到投标文件后，应当向投标人出具标明签收人、签收时间和加盖招标人公章的凭证，并妥善保存投标文件。在开标前，任何单位和个人均不得开启投标文件。 第三十条 投标人在招标文件要求提交投标文件的截至时间前，可以补充、修改或者撤回已提交的投标文件，并书面通知招标人。补充修改的内容为投标文件的组成部分，并应按照本规定第二十九条的规定送达、签收和保管。 第三十一条 投标人不得相互串通投标，不得损害国家利益、社会公共利益或者招标人及其他投标人的合法权益。 禁

15、止投标人以向招标人或者评标委员会委员行贿等不正当手段谋取中标。 第四章 开标、评标和中标 第三十二条 开标时间应当在招标文件确定的投标截止时间的同一时间公开进行，开标地点应当为招标文件确定的开标地点。 第三十三条 开标由招标人主持，并应在项目所在地房产行政主管部门监督下进行。开标应当按照下列规定进行： (一)由投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情况，也可以由招标人委托的公证机构检查并公证。经确认无误后，由工作人员当众拆封，宣读投标人名称、投标价格和投标文件的其他主要内容。 (二)招标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前收到的所有投标文件，开标时都应当众予以拆封、宣读。 (三)开标过程

16、应当记录，并由招标人存档备查。 第三十四条 评标由招标人依法组建的评标委员会负责。 评标委员会由招标人代表和物业管理评标专家组成，人数为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理评标专家，不得少于成员总数的2/3。评标委员会应推选一名评标委员会负责人，负责组织评标工作，评标委员会成员名单在评标前应予以严格保密。 第三十五条 评标委员会的物业管理评标专家由招标人在开标前2日内，从项目所在地房产行政主管部门依法建立的物业服务行业专家库中，采取随机抽取的方式确定。抽取的物业管理评标专家有下列情形之一的，应重新抽取： (一)所在企业参加投标的; (二)所在单位相关物业服务企业参加投标的; (三)与投标

17、人有其他利害关系的; (四)因故不能参加评标活动的。 第三十六条 评标委员会成员应当依法认真、公正、诚实、廉洁地履行职责。 评标委员会成员和与评标活动有关的工作人员，不得与任何投标人或者与招标结果有利害关系的人进行相关私下接触，不得收受投标人、中介人、其他利害关系人的财物或者其他好处，不得透露对投标文件的评审和比较、中标候选人的推荐情况以及与评标有关的其他情况。 前款所称与评标活动有关的工作人员，是指评标委员会成员以外的因参与评标监督工作或者事务性工作而知悉有关评标情况的所有人员。 第三十七条 评标委员会可以用书面形式，要求投标人对投标文件中含义不明确的内容作必要的澄清或者说明。投标人应当采用

18、书面形式进行澄清或者说明，其澄清或者说明不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。 第三十八条 评标活动主要包括标书评审、现场答辩等内容，具体应当事先在招标文件中说明，并注明各项内容所占比重。 标书评审是指评标委员会成员依据招标文件要求审阅投标书与其是否一致，按计分规定独自进行评判。 现场答辩是指评委对投标书中不明确的地方，要求投标人作出必要的澄清和说明。投标人拟派担任该项目的项目经理应当参加现场答辩。答辩人所作的澄清或者说明，不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。 第三十九条 评标委员会应当按照招标文件确定的评标标准和评分办法，对投标文件进行评审和比较，并对评标结果签

19、字确认。 第四十条 有下列情况之一的，评标委员会应否决其投标： (一)逾期送达的或者未送达指定地点的; (二)未按招标文件规定要求密封、签署、盖章的; (三)以他人名义投标或者提供虚假资料的; (四)投标文件载明的物业管理目标、内容、质量标准和管理措施明显不能响应招标文件规定要求或者超出招标文件范围; (五)同标准服务项目，投标人以明显低于本市物业管理服务社会平均成本价竞标的; (六)违反本办法第三十一条之一的。 第四十一条 经资格预审后或者评标委员会认定，有下列情况之一的，应作废标处理： (一)有效投标少于3个的; (二)招标代理机构、招标人或评标委员会成员泄露秘密、串通投标、进行实质谈判、

20、自行确定中标人、接受贿赂等影响招标公正的违法、违规行为的; (三)因重大变故，招标项目被取消的; (四)法律、法规、规章规定的其他情况。 确定废标后，招标人应当重新组织招标。 第四十二条 评标委员会完成评标后，应当向招标人提出书面评标报告，并按照招标文件规定的评标标准和评标方法，推荐不超过3名有排序的合格中标候选人。 招标人应当将中标候选人在评标现场、相关网站公示，公示期不少于3日，并在公示期满后按照评标委员会推荐的中标候选人的排序确定中标人。当确定中标的候选人放弃中标或者因不可抗力提出不能履行合同的，招标人可以按照评标委员会确定的合格中标候选人排序依次确定其他合格中标候选人为中标人。 第四十

21、三条 招标人应当在确定中标结果3日内向中标人发出中标通知书，同时将中标结果书面通知所有未中标的投标人，并返还其投标书及投标保证金。招标人应当对投标书的内容保密，不得复印、抄录。中标通知书发出后，招标人改变中标结果或者中标人无故放弃中标的，应当依法承担法律责任，造成对方损失的，应当给予赔偿。 第四十四条 招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和投标文件，签订前期物业服务合同，不得再行订立背离招标文件、投标文件和前期物业服务合同实质性内容的其他协议。 在前期物业服务合同签订后5日内，招标人应退还中标人的投标保证金。 前期物业服务合同签订后，招标人和中标人应按合同约定，办理物

22、业承接查验手续，移交相关物业管理资料和物业管理用房等。 第四十五条 招标人应当在前期物业服务合同签订之日起15日内向项目所在地房产行政主管部门备案。备案资料应包括评标委员会的评标报告书、中标人的投标文件、中标通知书、前期物业服务合同等。 第五章 附 则 第四十六条 投标人和其他利害关系人认为招标投标活动不符合有关法律法规和本办法的，应当在接到中标结果书面通知之日起5日内向招标人提出异议，或者依法向有关部门投诉。 第四十七条 招标投标活动中有违反国家、省相关法律法规和规章规定的，按照相关规定处罚。 第四十八条 本办法自20XX年3月1日起施行，有效期5年。 篇2：盘锦市物业管理招标投标管理暂行办

23、法（20XX） 盘锦市物业管理招标投标管理暂行办法 第一章 总则 第一条 为规范我市物业管理招标投标活动，保护招标投标人的合法权益，根据辽宁物业管理条例、盘锦市物业管理条例和建设部前期物业管理招标投标管理暂行办法等法规和相关规定，结合我市实际，制定本办法。 第二条 我市行政区城内的物业管理招标投标活动及其监督管理，适用本办法。 本办法所称物业管理招标投标，包括新建住宅项目前期物业管理招标投标和既有住宅项目物业招标投标。 前期物业管理招标投标，是指新建住宅在业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位通过招标投标方式选聘物业服务企业对新建住宅项目实施物业管理的活动。 既有物业项目招标投标，是指业主大会

24、通过招标投标的方式选聘物业服务企业对既有住宅项目实施物业管理的活动。 建筑面积不超过3万平方米的，经所在区(县)住建局批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。 第三条 本办法所称招标人是指依法进行招标的建设单位、业主大会或者所有权人。 本办法所称投标人是指响应招标、参加投标的物业服务企业。 第四条 市住房和城乡建设局(以下简称住建局)负责全市物业管理招投标的监督管理等工作。 区(县)住建局负责本行政区城内物业服务的招标投标活动的指导、监督、管理和投诉受理等工作。 第二章 新建住宅项目前期物业服务招标投标 第五条 建筑面积在3万米以上的住宅项目必须通过公开招标选聘物业服务企业。 新建住宅项目的招

25、标人为建设单位。 第六条 前期物业服务招标投标工作，招标人应当按照以下规定时限完成： (一)不进行预售的商品房项目应当在现售30日前完成; (二)预售商品房项目应当在取得商品房预售许可证之前完成; (三)非出售的新建物业项目应当在交付使用90日前完成。 第七条 市住建局负责建立本市统一的物业管理招投标平台，为选聘物业服务企业提供指导和服务。 招标人可以委托招标代理机构实施招标，也可以自行组织实施招标，但均应通过全市统一的物业管理招投标平台完成招标活动。 第八条 市住建局负责建立全市物业服务招标代理机构推荐名录，定期向社会公布。 凡依法设立、具备招标代理业务经管资格的代理机构，经自愿申请，均可加

26、入全市物业服务招标代理机构推荐名录。 招标人委托招标代理机构组织实施住宅项目物业服务招标的，可以在代理机构推荐名录中选取。 第九条 招标人应当在申请办理商品房预售许可证或商品房现售备案前，到区(县)住建局认定前期物业服务等级标准。区(县)住建局对符合要求的，自受理之日起2个工作日内完成认定工作。 第十条 招标人应当根据招标项目的特点和需要，在招标前完成招标文件的编制。招标文件主要包括以下内容： (一)招标人和委托代理机构情况，包括名称、地址、联系方式等; (二)招标项目基本情况，包括项目名称、坐落位置、四至范围、总占地面积、总建筑面积、绿化面积、项目类型、竣工时间、建筑结构、配套建设、设施设备

27、、投标报价测算所需的各类技术参数和指标等; (三)物业管理用房配置; (四)物业服务标准及内容; (五)对投标人及投标书的要求，包括投标人的资格、信用、主要业绩、投标书的格式、主要内容、份数及密封等; (六)招标方案，包括招标机构、开标时问及地点等; (七)投标报价要求、评标标准和评标方法; (八)投标保证金的要求; (九)悔标的责任; (十)物业服务合同的签订说明; (十一)其他事项的说明。 第十一条 招标人应当在发布招标公告10日前，持以下材料到区(县)住建局办理招标备案。 (一)土地使用权证; (二)建设用地规划许可证; (三)建设项目规划设计图纸; (四)区(县)住建局出具的前期物业服

28、务等级标准认定表; (五)预发布的招标公告; (六)招标文件; (七)临时管理规约; (八)招标人委托招标代理机构的委托书。 区(县)住建局对符合要求的，应当自受理之日起3个工作日内完成。 第十二条 招标人应通过市物业管理网站发布招标公告。 招标公告当当载明招标人的名称、地址、招标项目的基本情况、联系人、联系方法、投标资格条件以及获取招标文件的办法等事项。 第十三条 招标人或委托代理机构在区(县)住建局指定的地点接受投标报名。 第十四条 投标人的信用等级和考评监管综合得分可做为企业投标报名资格的重要参考依据。 第十五条 投标人应当按照招标文件的要求编制投标文件，投标文件应当对招标文件提出的实质

29、性要求和条件做出响应。 投标文件主要包括以下内容： (一)投标人的基本情况; (二)投标函; (三)住宅项目物业服务方案，主要包括：物业服务的内容和标准、人员配备情况、收支预算方案、相关管理制度; (四)信用及主要业绩情况; (五)招标文件要求提供的其他资料。 第十六条 投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将投标文件密封后送达招标文件中指定的接收地点，截止时间后送达的投标文件为无效投标文件。 第十七条 招标人应于开标时间1日前，在市住建局的监督下，从全市物业管理专家库中随机抽取评标专家，现场通知抽取的评标专家。评标专家因故不能参加评标活动的，由招标人从专家库中继续抽取。 第十八条

30、 开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间公开进行;开标地点应当为招标文件中指定的地点。开标时，由投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情况：经确认无误后，由工作人员当众拆封，宣读投标人名称、投标报价和投标文件的其他主要内容。 第十九条 评标工作由评标委员会负责。评标委员会由招标人代表及有关评标专家组成，成员为5人以上单数。其中，评标专家不少于成员总数的三分之二。 第二十条 评标方法一般应当采用综合评估法。 评标委员会应当拟定综合评分表，主要内容一般包括： (一)技术部分。包括物业服务内容和等级标准、人员配备、主要工作环节的运行程序及检查方法，项目收支预算和物业服务的有关制度;

31、 (二)商务部分。包括物业服务费、特约服务费和其他委托代理服务的费用; (三)资信部分。包括投标人信用、主要业绩等; (四)现场答辩部分。包括评标委员会成员就投标文件涉及到的有关事项进行询问，投标人现场予以答复。 评分标准应当按照前款综合评分表规定的内容，可以采取百分制的方法，合理确定各项内容的比重和分值。一般情况下：技术部分的分值为30分：商务部分的分值为30分;资信部分的分值为20分：现场答辩部分的分值为20分。 第二十一条 在评标过程中有以下情形之一的，评标委员会应当否决其投标： (一)投标文件未经投标人盖章和负责人签字; (二)投标人不符合国家或招标文件规定的资格条件; (三)投标报价

32、低于成本或高于招标文件设定的最高投标限价; (四)投标文件未对招标文件提出所有实质性要求和条件做出响应; (五)法律法规规定的其他情形。 第二十二条 评标委员会完成评标后，应当向招标人提出书面评标报告，阐明评标委员会对各投标文件的评审和比较意见，推荐不超过3名有排序的合格的中标候选人。 第二十三条 评标委员会完成评标后，招标人应当将中标候选人名单在市物业管理网站上公布，公示期为3个工作日，相关单位如有疑异，应以书面形式向区(县)住建局提出;如无疑异，招标人应当按照中标候选人的排序确定中标人。 中标人确定后，招标人应当在3个工作日内向中标人发出中标通知书，同时通知未中标人。 第二十四条 招标人和

33、中标人双方应当自中标通知书发出之日起30日内签订物业服务合同。合同主要条款不得背离招标文件实质性内容。 中标物业服务企业应自物业交接完成并签订物业服务合同之日起30日内到区(县)住建局办理备案。 第二十五条 招标人应当自签订物业服务合同之日起30日内，持以下材料到区(县)住建局办理中标备案： (一)评标委员会提供的评标报告; (二)中标人的投标文件; (三)与中标人签订的经区(县)住建局备案的物业服务合同; (四)法律、法规规定的其他文件。 区(县)住建局对符合要求的，应当自受理之日起3个工作日内完成备案工作。 第三章 既有住宅物业服务招标投标 第二十六条 业主大会决定公开招标选聘物业服务企业

34、的，应当通过本市统一的物业服务招投标平台进行招标。 第二十七条 既有住宅项目物业服务招标，已成立业主大会的，业主大会为招标人，由业主委员会履行招标人职责，招标工作小组承担具体工作。未成立业主大会的，由物业管理委员会或由社区(村)居委会代为履行招标人职责，招标工作小组承担具体工作。 招标工作小组由招标人组织成立，由街道办事处、业主代表、社区(村)居委会或业主委员会有关人员组成，组长由街道办事处派人担任，业主代表由街道办事处组织业主推荐产生。招标工作小组人数为59人，其中业主代表不少于成员总数的二分之一。 第二十八条 既有住宅项目物业服务招标投标应当在原物业服务合同期限届满或合同终止前完成。 第二

35、十九条 招标人应当自发布招标公告10日前，持以下材料到区(县)住建局办理招标备案： (一)原物业服务合同; (二)业主大会决议或者二分之一以上业主同意的证明材料; (三)预发布的招标公告; (四)招标文件; (五)招标人委托招标代理机构的委托书。 第三十条 既有住宅项目物业服务招标投标按照新建住宅项目前期物业服务招标投标程序进行。 第三十一条 既有住宅项目物业服务招标投标，评标委员会由业主代表和有关评标专家组成。其中，评标专家不少于成员总数的三分之二。 第三十二条 招标人应当自签订物业服务合同之日起20日内，持以下材料到区(县)住建局办理中标备案： (一)评标委员会提供的评标报告; (二)中标

36、人的投标文件; (三)招标人与中标人签订的物业服务合同; (四)法律、法规规定的其他文件。 第四部分 附则 第三十三条 本办法自20XX年6月1日起施行。 篇3：河南省前期物业管理招标投标管理暂行办法（20XX） 河南省住房和城乡建设厅 关于印发河南省前期物业管理招标投标管理暂行办法的通知 各省辖市、省直管县(市)住房城乡建设主管部门，郑州航空港经济综合实验区市政建设环保局： 为了规范前期物业管理招标投标活动，推动我省物业服务行业健康稳步发展，根据中华人民共和国招标投标法、国务院物业管理条例、河南省物业管理条例、建设部前期物业管理招标投标管理暂行办法等有关规定，我厅研究制定了河南省前期物业管理

37、招标投标管理暂行办法，现予以印发，请遵照执行。 20XX年2月27日 河南省前期物业管理招标投标管理暂行办法 第一章 总则 第一条 为了规范前期物业管理招标投标活动，保护招标投标当事人的合法权益，促进物业服务市场的公平竞争，根据中华人民共和国招标投标法、国务院物业管理条例、河南省物业管理条例、建设部前期物业管理招标投标管理暂行办法等有关规定，结合本省实际，制定本办法。 第二条 前期物业管理招标投标，是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位通过招标投标方式选聘物业服务企业，按照合同约定对物业管理区域内的建筑物及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生、安全防范和相关秩序

38、的活动。 第三条 建设单位通过招标投标的方式选聘前期物业服务企业，以及行政主管部门对物业管理招标投标活动依法实施监督管理，适用本办法。 住宅及非住宅物业的建设单位，应当通过招标投标方式选聘前期物业服务企业，实施前期物业管理。 鼓励业主、业主大会按照本办法的规定，通过招标投标方式选聘物业服务企业实施物业管理。 第四条 前期物业管理招标投标应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。 第五条 省住房城乡建设行政主管部门负责全省行政区域内前期物业管理招标投标活动的指导、监督和管理。 县级以上人民政府物业管理行政主管部门负责本行政区域内前期物业管理招标投标活动的监督管理。 第六条 任何单位和个人不得违反

39、法律、行政法规规定，限制或者排斥潜在投标人参加前期物业管理投标，不得以任何方式非法干涉物业管理招标投标活动。 第二章 招标 第七条 本办法所称招标人是指依法进行前期物业管理招标的项目建设单位。 第八条 前期物业管理招标应当以县(市、区)物业管理行政主管部门备案的物业管理区域范围进行。同一物业管理区域分期建设的，前期物业管理招标约定的内容应当与物业管理区域实际内容一致。 第九条 招标人有能力组织招标活动的，可以自行组织招标，也可以委托招标代理机构组织招标。 招标人委托代理机构组织招标的，招标代理机构应当在招标人委托的范围内办理招标事宜，并遵守本办法对招标人的有关规定。 第十条 前期物业管理招标分

40、为公开招标和邀请招标。 招标人采取公开招标方式的，应当在公共媒介上发布招标公告。同时，建设单位通过河南省房地产开发行业综合管理平台免费发布招标公告，物业服务企业通过河南省物业管理综合监管平台查看、办理招标投标事项。 招标公告应当载明招标人的名称、招标项目的基本情况、招标投标活动时间安排、联系方式、投标申请人条件、资格预审方式以及获取招标文件的办法等事项。 招标人采取邀请招标方式的，应当向三个以上物业服务企业发出投标邀请书，投标邀请书应当包含前款规定的事项。 第十一条 总建筑面积在五万平方米以上的物业管理区域，应当通过公开招标方式选聘前期物业服务企业。 总建筑面积在五万平方米以下的物业管理区域，

41、可以通过公开招标或邀请招标的方式选聘前期物业服务企业。 第十二条 招标人应当根据招标项目的特点和需要编制招标文件。招标文件应当包括下列内容： (一)招标人基本情况，包括名称、地址、联系方式等; (二)招标项目的类型、总占地面积、总建筑面积、房屋幢数、房屋建筑结构、经城乡规划部门批准的规划详图或规划总平面图、物业功能分区、配套设备的技术参数、绿化情况及物业管理用房配置等; (三)物业管理服务内容及标准; (四)对投标人及投标文件的要求; (五)招标活动方案; (六)评标标准和评标方法; (七)前期物业服务合同签订说明; (八)其他事项的说明及法律、法规规定的其他内容。 物业管理行政主管部门可以制

42、定前期物业管理招标示范文本，供招标人参考使用。 第十三条 招标文件要求投标人对投标行为进行承诺保证的，推行银行保函制度。投标人以银行保函方式提供，银行保函在确定中标人后五日内解除。 招标文件对未中标人承诺支付投标书编制补偿金的，招标人应当支付。 第十四条 建设单位应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的十日前，通过河南省房地产开发行业综合管理平台向物业所在地县级以上人民政府物业管理行政主管部门在线备案。 备案时应当通过平台提交以下资料电子版或者扫描件： (一)河南省前期物业管理项目招标备案申请表; (二)招标公告或者投标邀请书; (三)招标文件; (四)建设工程规划许可证及经城乡规划部门批准的规

43、划详图; (五)物业管理区域划分证明材料; (六)法律、法规规定的其他材料。 物业管理行政主管部门应当自受理招标备案申请之日起三个工作日内，对符合条件的，通过河南省物业管理综合监管平台出具物业管理项目招标备案通知书。 第十五条 公开招标的招标人可以根据招标文件的规定，对投标申请人进行资格预审。 实行投标资格预审的物业管理项目，招标人应当在招标公告或投标邀请书中载明资格预审的条件和获取资格预审文件的办法。 资格预审文件一般应当包括资格预审申请书格式、申请人须知，以及需要投标申请人提供的企业资格文件、业绩、技术装备、财务状况和拟派出的项目负责人的简历和业绩等证明材料。 第十六条 公开招标的招标人应

44、当向资格预审合格的投标申请人发出资格预审合格通知书，告知获取招标文件的时间、地点和方法，并同时向资格预审不合格的投标申请人告知资格预审结果。 第十七条 符合招标公告要求或者资格预审合格的投标申请人过多时，招标人可以从中随机选择不少于五家合格的投标申请人。 符合招标公告要求或者资格预审合格的投标申请人不足三家的，招标人应当重新招标。 第十八条 公开招标的物业管理项目，投标报名的时间自招标公告发布之日起至投标报名截止之日止，不得少于五个工作日。 招标人应当确定投标人编制投标文件所需要的合理时间。公开招标的物业管理项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，不得少于二十日。 第十九条

45、招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的，应当在投标截止时间至少十五日前，以书面形式通知所有的招标文件收受人。澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。 招标人澄清或者修改招标文件实质内容的，包括招标项目主要经济技术指标、项目建设进度及竣工交付时间、物业管理条件、物业管理服务内容或标准、开标评标时间或地点、评标方法、前期物业服务合同签订等内容，应当书面报送物业管理行政主管部门备案。 第二十条 招标人根据物业管理项目的具体情况，可以组织投标申请人踏勘物业项目现场，并提供隐蔽工程图纸等项目的详细资料。对投标申请人提出的疑问，招标人应当予以澄清并以书面形式发送给所有的招标文件收受人。 第二十一

46、条 招标人不得向他人透露已获取招标文件的投标人的名称、数量以及可能影响公平竞争的有关招标投标的其他情况。 招标人设有标底的，标底必须保密。 第二十二条 在确定中标人前，招标人不得与投标人就投标价格、投标方案等实质内容进行谈判。 第二十三条 建设单位应当按照下列规定时限完成物业管理项目招标投标工作： (一)新建现售商品房项目应当在现房销售备案前三十日完成; (二)预售商品房项目应当在取得商品房预售许可证之前完成; (三)非出售的新建物业项目应当在交付使用前九十日完成。 第三章 投标 第二十四条 本办法所称投标人，是指响应前期物业管理项目招标、参与投标竞争的物业服务企业。 投标人应当符合招标文件要

47、求的条件。 第二十五条 投标人对招标文件有异议的，应当在投标截止日期前十日内以书面形式向招标人提出。 第二十六条 投标人应当按照招标文件的内容和要求编制投标文件，投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。 投标文件应当包括以下内容: (一)投标函; (二)投标测算和投标报价; (三)物业管理方案及其管理服务承诺; (四)招标文件要求提供的其他材料。 第二十七条 投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将投标文件密封送达投标地点。招标人收到投标文件后，应当向投标人出具标明签收人和签收时间的凭证，并妥善保存投标文件。 在开标前，任何单位和个人均不得开启投标文件。在招标文件要求

48、提交投标文件的截止时间后送达的投标文件及其补充、修改的投标文件，均为无效的投标文件，招标人应当拒收。 第二十八条 投标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，可以补充、修改或者撤回已提交的投标文件，并书面通知招标人。补充、修改的内容为投标文件的组成部分，应当按照本办法第二十七条的规定送达、签收和保管。 第二十九条 投标人不得以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假，骗取中标。 投标人不得相互串通投标，不得排挤其他投标人的公平竞争，不得损害招标人或者其他投标人的合法权益。 投标人不得与招标人串通投标，损害国家利益、社会公共利益或者他人的合法权益。 禁止投标人以向招标人或者评标委员会成员行贿等不正当

49、手段谋取中标。 第四章 开标、评标和中标 第三十条 开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间公开进行。开标地点应当为招标文件中预先确定的地点。 第三十一条 开标由招标人主持，邀请所有投标人参加。开标应当按照下列规定进行： 由投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情况，也可以由招标人委托的公证机构进行检查并公证。经确认无误后，由工作人员当众拆封，宣布投标人名称、投标价格和投标文件的其他主要内容。 招标人在招标文件要求提交投标文件的截止日期前，收到的所有投标文件，开标时应当众予以拆封。 开标过程应当记录，并由招标人存档备查。 第三十二条 评标由招标人依法组建的评标委员会负责。 评标

50、委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，成员为五人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理评标专家不得少于成员总数的五分之四。 与投标人有利害关系的评标专家不得进入评标委员会。投标人认为评标委员会成员中需要回避的，应当当场提出申请，并说明理由。 第三十三条 设区的市、县(市)物业管理行政主管部门应当通过河南省物业管理综合监管平台建立市级物业管理评标专家名录库。 省住房城乡建设行政主管部门建立的省级物业管理评标专家名录库供各地随机抽取使用。 物业管理行政主管部门应当对进入专家名录库的成员，进行相关法律法规和业务培训，对其评标能力、廉洁公正等进行综合考评和监督，及时取消不称职或者违法违规人员的评标专家资格。被取消评标专家资格的人员，不得再参加任何物业管理项目评标活动。 第三十四条 评标委员会的专家成员，由招标人从物业管理行政主管部门建立的专家库中采取随机抽取的方式确定。 招标人应当在开标前二十四小时内抽取评标专家，并由招标人代表书面签字确认。同时，至少确定两名后备人选。评标委员会成员名单在中标结果确定前应当严格保密。 第三十五条 评标方法一般应采用综合评估法。 评分标准应当采取百分制的方法，按照招标文件规定的内容，合理确定