商住用地居住和商业的比例怎么定

1、商住用地居住和商业的比例怎么定商住用地居住和商业的比例怎么定2014-06-19 中国房地产策划师联谊会走出“人均商业面积”的误区 近两年，国内一些专家学者对“城市人均零售商业面积”这 个所谓的国际标准提出质疑。关于这个国际标准有多个版本，使用最多的就是人均零售商业面积标准应为1平方米。在国内，这个国际标准广泛被政府和民间机构所采用，并用 此数据来规划城市商业网点， 编制商业项目报告。 例如，2006 年由上海市商业经济研究中心与上海市经委共同完成的上 海市零售商业网点面积调研报告中提到上海居民“人均零 售商业面积约为平方米” ，指出该项指标接近东京、大阪、 京都等日本主要城市人均零售商业面积

2、标准。再如，天津市环保局在 2007 年编制的天津生态市建设规 划纲要里，为天津市生态建设目标制定了十大标准，其中 第 8 项标准是“健全商业服务网络” ，明确提出要将“人均 商业面积由平方米提高到平方米以上”对于人均零售商业面积这个说法，影响最大的要数易居中国 年上海人均零售商业面积已达平方米” ，同时说明这一面积发表的上海商业地产的研究报告了，报告指出“截止2008将近达到国际标准的 2 倍”。这个数据被上海市住房保障和房屋管理局在商议制定商业地产市场监测指标时作为参 照标准。至此，整个行业都接纳了这个国际标准，即认为人 均占有零售商业面积平方米是一个比较合理的参照值，并由此延伸出一线城市

3、人均零售商业面积应为1 平方米、二线城 市平方米、三线城市平方米这个更具体的概念。众多商业地 产开发企业和顾问公司也都采用这组数据作为评估项目的 参考标准，甚至以此标准研究出颇具权威色彩的理论或报 告。然而，凡是使用过这个国际标准数据的人都或多或少会提出 过、甚至大大超过了人均平方米这个标准，但其零售商业的 空置率却极低并且租金逐年攀升；而有些片区人均商业面积 不足平方米，但商业的空置率却很高，租金一降再降。疑问现实中个城市某些片区的零售商业面积已经超以深圳最繁华的华强北商圈为例。华强北商圈的区域范围是 东至燕南路，西至华富路，北至红荔路，南至深南路这样 个总面积为平方公里的长方形地段。据华强

4、北街道办的统 计，该片区内的常住人口约 10 万，日平均人流量却有 50 万， 两者相加为 60 万。若要计算人均零售商业面积，则 60 万人 可视为该片区人口数量。华强北目前大多数商业面积都是利用旧厂房或旧建筑改造 而成，其商业业态以电子专业市场、百货零售、餐饮娱乐这 三大类为主。截止 2007 年底，包括现有、新建和改造的这三类大中型物业总面积为 99 万平方米，人均零售商业面积平方米，超过了平方米这个国际标准。面的图表，是位于华强北的明通通讯市场自2005 年开业后至 2007 年期间，市场四楼的租金变化情况，表明了租赁 市场的旺盛需求：倘若用 2010 年的统计数据计算，华强北 人均商

5、业面积已经超过 2 平方米了。按照华强北企业已获批准的和在申报的旧改规划，今后五年至少还要推出4050 万平方米的商业面积，届时更无法用这个国际人均标准来解 释了。由此看来，在一个城市里根本无法使用一个统一的人均标准 来说明零售商业面积的短缺或过剩，更不可以用它来作为城 市商业规划的参照标准。那么，国际上特别是欧美发达国家到底有没有“人均零售商 业面积”这一标准？或者说有没有可供参考的标准？在美国有学者称，制定人均零售商业面积标准，是商业地产 space per capita）这个概念最初也是由美国媒体提出并广泛传 播开来。从上个世纪八十年代末起，美国大型购物中心以及 随后的生活方式中心等商业

6、巨无霸如雨后春笋般地发展起 来，当时的媒体试图对不同地区的零售商业面积进行比较， 并找出了人均零售商业面积这个概念，希望以此来说明一个 地区的零售商业面积到底是缺少还是过剩。很快，由美国媒行业中最大的猜想和难题之一。而人均零售商业面积（retail体创造出来的这个概念就一传十，传百，最终各类媒体在谈及商业地产时都开始引用“人均零售商业面积”这个概念 了，由媒体创造的概念也就变成了真理。然而，当美国的专 业分析师们引用这些标准做分析时却发现，使用它时非常牵 强，运用过程中诸多的模糊不清，而最终得到的基本上都是 模棱两可、经不住推敲的结果。后来分析师们发现，把完全 不同的市场之间用所谓的国家人均标

7、准来比较，这种做法本 身就是错误的。COSTAR 公司是美国第一大商业地产信息与市场解决方案 提供商。其下属的国家研究所（ NRB ）数据库存有 280 万个 商业地产的详细记录， 包括遍布美国全境的 40,500 个购物中 心信息资料。国家研究所的商业数据，被公认为最具权威性 的统计数据，而被媒体和商业地产行业广泛引用的人均零售 商业面积标准数据， 基本上都来源于 COSTAR 公司国家研究 所的数据库。但实际上这些数据仅仅是对美国各地购物中心 面积的统计数据（类似于中国统计数据中经常使用的“规模 以上”这个概念） ，并非所有零售行业的数据，也就是说， 所谓的城市人均零售商业面积，其实只是城

8、市人均购物中心 面积。鉴于国家研究所对过往近三十年的购物中心信息都有持续的详细统计数据，因此国际购物中心协会（ICSC ）、美 国商务部、美国人口普查局每年对外发布的相关商业数据， 都源自国家研究所的数据库。其中就有全国人均可租赁商业 面积( GLA per capita )这个数据，其实也就是人均购物中心 的面积，约2225平方英尺，折合平方米。(这可能就是 人均零售商业国际标准的根源吧) 实际上，国家研究所的这个统计数据，并没有包括那些独立 商场和小型购物中心，更没有包括数量庞大的街铺面积。故 此，国家研究所的这个人均可租赁商业面积数据就被完全曲 解了，也因此被媒体错误地引用了。例如，在该

9、所的统计数 据中，纽约市人均可租赁面积在全美排名末尾，只有约平方 米，这个数据当然指的是人均购物中心的面积。纽约市高楼 林立，几乎没有建造大型购物中心的场地和空间，倘若以此 数据来说明纽约市的零售商业仍欠发达，其零售商业面积仍 有巨大的发展空间，那岂不与实际状况大相径庭。COSTAR 公司在 2007年底对美国排名前 59 位的主要市场做 了详细统计，这 59 个城市和地区的人均零售商业面积为平 方英尺，等于平方米。其中排在前 10 位的依次是西南佛罗 里达平方米， 里奇蒙市平方米， 温斯顿塞勒姆市平方米等等； 排在末 10 位的城市则有底特律平方米，华盛顿特区平方米， 洛杉矶平方米等等。 从

10、上面的数据中可以看出， 20 万人口的 里奇蒙市人均商业面积为平方米，而人口超过 400 万的美国 第三大城市洛杉矶市，人均零售商业面积仅为里奇蒙市的 半。若由此得出，里奇蒙市的商业过剩而洛杉矶市的商业有 待发展，结果显然又是错误的。再看看下面这张各国人均商业面积比较图：从图中的统计数 据可以看出，美国的人均零售商业面积远远大于欧洲这几个 国家，原因就是因为美国有全球最多的大型购物中心；而瑞 典其所以排在英法意的前面，主要是因为遍布瑞典全国的宜 家大卖场所致。英法意这三个老牌发达国家的人均商业面积 还不足平方米，但事实上这三个国家的商业都早已得到了充 分的发展，其商业面积的市场供给与需求也早已

11、得到了充分 平衡。若用此类统计数据来说明商业市场的发展程度甚至作 为城市商业规划的依据，显然是错误的。纵观上文，国际上所说的“人均零售商业面积”就是指人均 拥有的大型购物中心面积。在中国，我们无需特意摒弃“人均零售商业面积”这个概念 或指标，即使我们统计的只是规模以上零售企业的经营面 积，我们还是可以从城市人均零售商业面积的变化，看出这 个城市商业的发展变化，同时也可以作为城市发展对比的参 考数据。但是，我们不应该把人均零售商业面积这个尚未界定清楚的 统计数据作为城市制定商业发展规划时的坐标或目标。商住用地居住和商业的比例怎么定商业和居住人口的比例，目前没有新的国家标准。很多年以前，国家关于城

12、市商业网点的配套有一个指导标准，商业物业面积是总建筑面积 4%，现在的情况是大大超过。商住用地，商业和住宅各占多少比例，控规指标是没有统 衡量标准的，这要看项目位置特点，当地商业发展状况，商 业定位等多方面的因素综合考量，首先要进行市场调查和市 场分析，然后确定商业定位，最后确定商业建设规模，说到 底是 开发商自己说了算。规划部门只管容积率、建筑密度、 绿化率。商业配比（按面积） ，目前国内大多数城市商业物业面积占 城市住宅总面积的 5%至 8% 之间。按人口计算的商业配比， 一般发达国家是人均 1平方米， 我 国是人均 1 平方米。如果项目位置特别好，周边是成熟社区，居住人口多，可以 定位为

13、市级、区域商业中心，或者说商业业态定位具有较强 的幅射能力，商业可以多做一些。否则就老老实实按小区居 住人口建社区商业。商业与住宅面积配比法：外向型的社区商业面积与住宅面积之比在5 11之间；中间型的商业面积和住宅面积之比在2 5之间； 内向型商业面积与住宅面积的 2以下。人均面积推算法社区配套商业规模 = 项目人口 * 人均商业面积社区商业人均商业规模控制在平方米 /人） 根据当地住宅和商业的价格 按照不同容积率测算出不同的 可开发面积 通过比较你可发现一条既可以最快完成销售 又能保证利润的规律 那就是住宅和商业的比例 说通俗点就是按照市场比较法来确定 并没有一定和绝对的比例这个要根据市场来确定如果当地住宅好销售且溢价能力强以住宅为主商业为辅如果说商业市场比住宅市场好 建议以商业为主住宅为辅通过一定品牌力的商家带动商业和住宅的销售！ 国家关于城市商业网点的配套有一个指导标准，商业物业面积是总建筑面积 4%，现在的情况是大大超过。商住用地， 商业和住宅各占多少比例