公司年度工作计划内容参考

1、上海AA房地产有限公司20XX年度计划综述根据公司对上海公司的经营要求， 制定上海公司20XX年计划（不包含物业公司），以便 动态跟踪和控制20XX年经营情况，为管理层及时作出经营决策提供参考信息。20XX年上海公司的工作目标与重点主要是以下几个方面：1、 XX年是上海公司历史上在建项目和在建面积最多的一年，按期保证各项目的关键节点计 划，完成各项目的销售任务，是今年工作的重点；2、解决公司 3-5年的可持续发展问题，对现有项目进行跟进与落实，完善后续开发工作： 最低目标：完成不低于 40万平方米建筑面积的土地储备，在浦东、闵行分别至少落实一 个新项目 ,落实宝山二期及以后的土地指标；努力目标

2、：签约 4-5个项目，完成建筑面积近 150万平方米的土地储备；3、 结合上海公司经营规模增长的需要，进一步完善内部流程，实现XX年为“优质管理年” 的经营目标；4、要求各职能部门对经营管理责任书进行逐级分解，结合职员职业生涯规划，制定下属员 工年度工作计划，并建立有效的跟踪考核制度；5、在完成公司总部下达的利润指标前提下，消化全部遗留问题。一、20XX年核心经营管理指标一一人均创利20XX年上海公司核心经营指标为人均创利90万元,根据公司XX年人力资源计划，总加权人数将控制在 206人以内，则XX年上海公司税后净利指标需要达到近1.85个亿。XX年可供结算的项目包括春申二期蔚秀苑及新区南块二

3、期别墅的尾盘、春申二期高层 和三期、新区南块花园洋房和三期、宝山、金丰及浦东一期，可结算面积资源近50 万平方米。XX年计划在充分利用现有资源，并彻底解决上海公司所有遗留问题和低效资产的基础上，按照目前市场情况测算，完全有信心实现上述目标。20XX年人力资源计划XX年上海公司加权人数控制限额为 206人，其中本年计划新增60人，质量为转正合格率80 %,速度为以不影响一线实际操作工作为准。三、20XX年利润计划项目'金额（万元）税后利润18,540所得税8,639税前利润27,179加：期间费用10,600遗留问题7,509 :春申已结成本调整2,232春申、南块及华尔兹商业分摊成本（

4、除建安外）3,621减：出租物业收入1,000 J营业税返还500：所得税返还1,000项目利润48,6411、为实现上海公司XX年人均创利90万元的经营目标，将该指标层层分解下来，得出XX年各项目需提供项目利润近 4.9个亿；2、 XX年期间费用构成计划（单位：万元）项目行政管理费 合计转出数管理费用财务费用期间费用 合计销售费用开发间接费管 理 费 用1、人工费用3,5061,0527011,7532,8052、行政费用1,7405223488701,3923、财产费用1,1001,1001,1004、其他333小计6,3491,5741,0493,7265,300销 售 费 用1、营销推

5、广费4,3132,8374,313其中：广告费1,0787091,0782、售后服务费9879873、其他-小计5,3002,8375,300财 务 费 用银行利息支出-内部利息支岀200200减：资本化利息200200其他-小计-合计6,3496,8743,8863,726-10,600I.行政管理费计划XX年人均行政管理费控制指标为32万元，比02年增加5万元；其中人均人工费控制指标为17.5万元，比02年增加5万元，剔除含02年年终奖300万，折合人均1.5万 元因素，XX年实际计划人均人工费比02年增加3.5万元；人均行政费用控制指标和02年持平。II. 销售费用计划XX年计划营销推广

6、费总额为7150万元，计入期间费用 4313万、开发间接费 2837万。其中春申按销售额 （不含二期尾盘） 的 2.5 计提营销费总额， 新区南块按 2计提 （不 含二期尾盘） ，宝山按 4计提，金丰和浦东项目按6计提，且预计春申和新区南块项目 1的比例计入开发间接费，宝山、金丰和浦东项目 2的比例计入开发间接费，另 按销售总额的 0.1 计提总体营销费 205 万元；售后服务费用计划和 02 年基本持平。III. 财务费用计划XX年上海公司资金较为充裕， 且可转债资金的年利息仅为1.5 %,故财务费用估计较低。3、XX年解决遗留问题计划20XX年上海公司计划解决全部低效资产7,509万元，其

7、中：AA复旦学校3264万元；城东区空地 1300 万元；城花一期房车位 1127万元； 城花一期不可售商铺 709 万元 AA广场地下车位593万元； 城花东区游泳池和网球场 279 万元； 金丰苑地下车库和网球场 237 万元；四、20XX年项目资源计划根据XX年核心经营指标，推算项目需提供4.9个亿的项目利润，为进一步分解到各项目具体所占份额，现将XX年各项目资源情况和重要结点计划列出：1、项目资源及开竣工计划序号项目年初可售 资源年初在建 面积开工计划单体竣工计划时间面积时间面积13,723426,967434,405490,5471假日风景5,266133,598221,720133

8、,598双拼5,266临湖轩18,12103-8-1) 18,121三期多层60,45003-8-2560,450小高层55,02703-11-1655,027四期多层03-5-1 (52,00C小高层)41,250高层9,000五期住宅03-11-119,47()2新区南块8,45783,285117,460114,389二期别墅3,763花园洋房4,69403-6-6i31,104三期多层75,50903-11-275,509小高层7,77603-12-307,776四期住宅（新龙路）03-12-117,460)3宝山项目-179,40035,540179,400一期多层179,40003

9、-8-3)179,400二期联排35,5404金丰项目-30,68427,21730,692一期独立别墅30,68403-10-2930,692二期独立别墅03-5-2()27,2175浦东项目-32,46832,468一期联排03-2-2()32,46803-12-532,468注：XX年开工计划未考虑浦东二期和景虹新村项目。2、项目取得预售许可证及入住结点计划序号项目取得预售许可证计划入住计划时间面积时间户数面积合计580,7481假口凤景226.H4S695«8,403二期多层及令高层03-11-28花750,344双拼03-11-287619,937临湖轩032-1518.1

10、2103-11-2813218,121匚期多层03-2-1525,00003-4-3035:450小髙层03-4-3055,027四期多层039-1552.000小高层03-11-541,2502新区南块805132D50,978一期别墅03-1030S219刚花园洋房03-10-3023831,198三期多层03-4-302827703-7-1547,998小高层03-7-157,7763宝山项目1 砂400期多层03-3-3053,000Q3-4-3057:000035-3069,4004金丰项目W1一期独立别墅03-3-3012617Q3-S301SJ47一期独立别墅03-&-3

11、010:88703-10-3016,3305浦东项目32,468期联排03-6-25玖468五、20XX年销售推盘计划结合各项目取得预售许可证时间和XX年销售目标，列出推盘计划如下：（一）AA假日风景1临湖轩8月份实施客户积累，10月1日开盘可售132套，完成132套，1.81万M22. 三期2月10日 14日集中签约，可售 224套。完成224套，2.26万M2;3. 3月10日加推可售165套完成165套，1.65万M24. 4月10日加推可售154套完成154套, 2.09万M25. 5月1日开盘花园大道住宅（除顶层） ，可售158套，完成150套，2.10万M26. 7月至8月19#.

12、22#开盘，可售93套，完成93套，1.51万M2 9月消化库存；7. 四期11月份开盘，要求销售 2万 M2。（二）新区南块1. 三期4月18日认购，可售263套3万M22. 5月5日正式销售可售263套，完成158套1.69万M23. 6月28 日加推认购，消化库存，完成92套0.99万M24. 7月15日开盘可售467套5.4万M2完成145套1.44万M2;5. 8月销售138套， 9月销售54套， 10月完成90套， 11月完成45套， 12月消化库存。6. XX年三期公司要求销售 90%，计划销售100%;（三）宝山项目1. 4月12 日正式可售294套，完成210套2.4万M22

13、. 5月1日加推166套，完成130套1.49万M23. 6月加推166套完成108套1.2万M24. 7月消化库存116套1.3万M25. 8月加推166套完成105套1.2万M26. 9月1日推出126套完成122套1.39万M2;7. 10月加推166套完成110套1.26万M28. 11月加推166套完成90套1.XX万M29. 12月消化库存61套0.7万M210. 宝山一期公司要求销售 11万M2计划销售11.97万M2（四）金丰项目1. 6月1日内部客户认购可售34套，完成20套0.5万M22. 7月26正式开盘，可售 56套，完成56套1.5万M2;3. 8月至9月消化库存完成

14、14套0.35万M24. 10月中旬一期加推10套，完成10套0.2万M2二期推可售31套，完成15套0.45万M25. 金丰项目公司要求销售 2.54万M2计划销售3万M2（五）浦东项目1 . 7月20日正式推出80套，完成56套1.17万怦;2. 8月消化库存完成剩余24套，约0.5万怦;3. 10月加推76套，完成53套，1.1万怦;4. 11月至12月消化库存完成剩余23套，约0.48万怦。六、20XX年销售计划（注：以下两表中金额以"万元”为单位，面积以"M2”为单位，单价、单位成本和单位面积费用以“元/M 2”为单位） 1、前台销售计划为:顼冃铠售单价面积钳售金

15、额回款令额回款比例合计395,808201,017203117101?假FI凤象143,76167,77068,670101二期蔚秀苑石,3355,2663,3365,1361 $4%临湖轩6,0001 8 J 2110,87310,8731 00%二期宇层4,40060,73 526,72326,72S1 00%小厠层4,50039,63917,83817,338100%四期宇层及小高层4,50020,0009,000 '8,10090%新区南块肚彳.T39A 149,1081 184»一期别墅兀石7 13,7632.8S73,987L3S*花园洋房5.47 14,6942

16、,5688,7943冲2%三期4,ROO68,64832,95132P95 11 00%小髙层4,8 007,0343,3 773,S771 00%宝山项目1 10,00044,00041,80095%-期宰层4,0001 10,000 |44,00041,800金丰项目25,44027,98427,984100期独立别墅1 1,00025,44027,98427,9841 00%浦东项目32.46S1 5,5X5KO%期联排6,000326819,48115,58580%2、财务结算计划为:根据各项目销售计划和工程进度结点计划，20XX年项目结算利润可达 4.9个亿，满足XX年上海公司经营目

17、标的要求，各项目贡献利润构成如下:项目销售单价面积销售金额单位成本项目利润项目利润率合计402,313205,22549,28824%一假日风景123,76158,40715,09426%二期蔚秀苑6,3355,2663,3364,42083525%临湖轩5,80018,12110,5104,1552,43423%三期多层4,40060,73526,7232,9207,59928%小高层4,50039,63917,8383,2004,22624%二新区南块110,64355,35313,77525%二期别墅7,6713,7632,8874,2001,15640%花园洋房5,17331,1981

18、6,1394,2002,19614%三期多层4,80068,64832,9513,1509,61329%小高层4,8007,0343,3773,40080924%三宝山项目:110,00044,0008,05218%一期多层4,000110,00044,0003,0608,05218%四金丰项目25,44027,9849,48434%一期独立别墅11,00025,44027,9846,7009,48434%五浦东项目32,46819,4812,88315%一期联排6,00032,46819,4814,8002,88315%七、20XX年资金计划20XX年度资金流计划构成如下（单位万元）项目流入

19、流出净额总额其中：地价春申项目68,67031,3923,91437,278新区南块项目49,10835,3769,75213,732金丰项目27,98415,2773,80712,707宝山项目41,80018,2262,29623,574浦东项目15,5857,8743747,711小计203,147108,14520,14395,002上缴税金14,344-14,344利息支出200-200公司费用9,224-9,224经营业务现金流量203,147131,91320,14371,234加：年初存款余额11,771减：归还借款34,000-34,000年末资金余额49,005可供新项目支

20、出45,00045,000-45,000I. XX年上海公司现有项目（指已签约项目，其中新区南块含新龙路项目，不含宝山和浦东 后期及景虹新村项目）经营性现金净流入约 9.5个亿，可全部归还3.4个亿的年初借款, XX年末实现零负债经营。II. XX年计划支付现有项目地价2个亿，其中包括新龙路项目6800万。III. XX 年上海公司预计资金较为充裕，在归还了年初 3.4个亿的债务后，如不考虑上缴总部资金的情况下，可供新项目支出的资金约为4.5个亿。IV. XX年上海公司现有五大项目当年现金流均为现金净流入。预计截止到XX年末，春申、新区南块、金丰和宝山项目累计现金流均为正数，而浦东项目累计现金

21、流仍为负数。项目截止XX年末 现金累计净流量XX年预计 现金净流量预计截止XX年末 累计现金净流量春申项目-6,06437,27831,214新区南块坝目7,00813,73220,740金丰项目-11,29912,7071,408宝山项目-16,46023,5747,114浦东项目-18,7877,711-11,076合计-45,60295,00249,400八、20XX年计划主要财务指标一览表20XX年计划主要参考指标分析指标类别指标名称2003年计划2002年实际增长额增长率经营成果 指标开工面积（万M2）4355(12)-21%竣工面积（万M2 ）441132281%前台销售面积（万 M2 ）401723139%财务结算面积（万 M2 ）401526174%前台销售总收入（万兀）201,01780,777120,240149%财务结算总收入（万兀）205,22571,830133,395186%税前利润（万兀）28,07610,71717,359162%税后利润（万兀）19,1418,49510,646125%赢利能力 指标销售净利率9%12%-2%-21%销售净利率（不含遗留问题）13%11%2%15%项目毛利率24%20%4%20%投资回报率48%24%24%100%人均经营 指标年内平均人数206168