房地产行业商业模式创新设计预测分析简报

1、o前瞻产业研究院、八 、亠冃U S随着房地产行业竞争的不断加剧，大型房地产企业间并购整合与资本运作日趋频繁，国内 优秀的房地产生产企业愈来愈重视对行业市场的研究，特别是对企业发展环境和客户需求 趋势变化的深入研究。正因为如此，一大批国内优秀的房地产品牌迅速崛起，逐渐成为房 地产行业中的翘楚!中国住宅物业的开发与前景预测房地产开发商企业经营能力分析中国房地产行业地供应趋势分析中国房地产行业 市场规模与需求分析资料来源：前瞻产业研究院整理资料来源：前瞻产业研究院整理70006518.496050800060005793.583070000.77071.110.650004324.5：4003000

2、200100一线城市土地供应面积增速5037.084438.57206000105000040005706.275106.575634.874362.534107.85-30002656.411020002010003040200 年 200 年 201（年 201 年-0.3201 年 201 年 201 年一线城市土地成交面积增速1全国土地市场供求分析线城市推出土地规模分析线城市土地成交面积分析前瞻数据监测中心数据显示，2010-22010-2 年推出土地面 积增长速度逐年回落，至 201201 年全年四个一线城市共200200 年以来我国四个主要的一线城市的土地成交面积最大的一年，成交总

3、量达到 700700 多万平方米，同推出土地面积 4438.4438.万平方米，同比下降 23.39%23.39%比增长超过了25%2012-202012-20 年成交土地面积均201201 年上半年，一线城市的土地供求呈现萎缩状态，一线城市共推出土地面积157157 防平方米，同比减少呈上升趋势， 其中20201 1年仅成交面积为7071.7071.万平 方米。33%33%2008-22008-20 0年一线城市土地供应面积总量增加变化2008-2012008-201 年一线城市土地成交土地建设用地面积增减变化% %（单位：万平方米,（单位：万平方米,0.50.40.30.20.1-0.-0

4、.2200 年201 年资料来源：前瞻产业研究院整理资料来源：前瞻产业研究院整理前瞻数据监测中心数据显示，200200 年我国 2525 个二三2012-202012-20 年 3 3 中央明确表示房地产调控政策将持线城市共推出土地39637.939637.9 万平方米，同比增长续，开发商调整了拿地策略，抱着谨慎拿地的策略，45.43%45.43% 2011-202011-20 年推出土地面积增长速度逐年使得限购城市的土地成交也开始减少，进而影响到整回落，至 201201 年全年 2525 个二三线城市共推出土地面积个二三线城市土地的成交。201201 年，2525 个二三线城51102511

5、02 万那方米，同比下降 3.99%2013.99%201 年，2525 个市共成交土地建设用地面积 463463（万平方米，平均每城市推出土地建设面积为 50535.50535.万平方米，基本与 上年持平。三线城市推出土地规模分析三线城市土地成交面积分析个城市成交 18521852 万 2 2 平方米。200 年201 年资料来源：前瞻产业研究院整理资料来源：前瞻产业研究院整理25 城市推出土地建设面积同比增长率2 匸三线城市推出土地建设面积同比增长率200 年201 年 201 年 201 年 201 年 201 年201 年 201 年 201 年 201 年图表 1 1： 2009-2

6、02009-20 年 4 4 2525 个二三线城市土地供应面积总量增加变化 情况（单位：万平方米，% %2009-22009-20 0 年 2 25 5 个二三线城市土地成交土地建设用地面积增减变化（单位：万平方米，% %35%6000700006000050000394000030000200001000051586.83637.9558341.5130%53225.81102.68 卿00置35.%。 。40657.56、15%31764.45入 10%5000“5%0% 2000-5%-1000L10%30%48306.9825%44.96.1544296.00 0%46300.39%

7、10%5%0%-5%-10%-15%015%200 年201 年资料来源：前瞻产业研究院整理2009-202009-20 年一线城市土地成交价格走势（单位：元/ /平方米）2地价格走势分析一线城市各类土地价格走势分析2009-22009-2 年 3 3 我国一线城市土地价格整体呈上升的趋 势。其中，广州市在 201201 年 3 3 月后，土地价格呈大幅上 升，并超过上海，位居首位。上海市土地均价呈上升的 趋势，位居第二位、北京市土地价格一直保持在较为平 稳的水平，位居第三。主要二三线城市土地价格走势从下图可以看出，2009-202009-20 年，我国 2525 个二三 线城市地价呈波动走势

8、，20142014 年达到最大值，为3248.3248.元平方米，同比增长 12.51%12.51%2009-22009-20 0 年二三线城市土地成交价格走势（单位：元/ /平方米，% %）FE匸MCO占-gLT斜一Muo&s汽二* LSLL目Fi代曰目亠北京广州上海深圳35003000250020001500100050002081.612887.52 3240.64 40%2490.74.T2180.42 1942.70 F30%20%10%0%-10%-20%-30%8000.006000.00I20000.0018000.0016000.0014000.0012000.002

9、00 年201 年资料来源：前瞻产业研究院整理0.00201 年 201 年25 城市成交土地出让价格201 年 201 年同比增长率资料来源：前瞻产业研究院整理3土地市场供应趋势预测从一线城市来看，完成土地供应计划的也在少数。在 200200 年至 201201 年，广州和深圳已连续四年没有完成土地供 应计划；上海有三年未完成土地供应计划；北京有一年未完成土地供应计划（201201 年）。从二三线城市近年土地供应的实际情况来看，住宅用地供应呈现减少态势，而其他类型的用地特别是工业用地 持续增加。2010-202010-20 年 33国住房用地供应计划与实际供应情况资料来源：前瞻产业研究院整理

10、251510,100.00-90.00-80.00-70.00L 60.00=50.00-40.0030.0020.0010.000.00计划供应实际供应计划供应完成率（单位：万公顷，% %）201 年201 年201 年201 年中国房地产行业市场规模与需求分析资料来源：前瞻产业研究院整理1房地产行业市场规模分析房地产行业投资规模分析房地产行业销售规模分析20201 1 年， 我国房地产开发完成投资额 9509503 3 亿元， 同比 增长 10.5%10.5%虽然，我国房地产遭遇寒流，但基于购房2008-202008-20 年 3 3 我国商品房销售面积呈现逐年上升的态势，但增速有放缓的迹

11、象。201201 年，全国商品刚需和政府以及央行在放松限购和放低房贷门槛的政策房销售面积为 12.012.0 亿平方米，同比下降 7.58%7.58%为引导下，房地产的长期增长依旧可期。近年来首次出现负增长。2009-202009-20 年年我国房地产开发投资及同比增速2008-22008-20 0 年 4 4 我国商品房销售面积及同比增速100000900008000070000600005000040000300002000010000200年201年201年201年201年201年门 35.00%门 30.00%IT 25.00%Z 20.00%鬥 15.00%H 10.00%LI 5.

12、00%0.00%14000012000010000080000 -60000 -40000 200000.00130550.59111303.65109945.5693713.04%104349.1162088.94产开发投资-累计值200 年 200 年 201 年 201 年 201 年 201 年 201 年36232 48267 61740718048601395036房地产开发-累计同比16.1%33.2% 27.9% 16.2%19.8% 10.5%商品房销售面积同比增速60.00%资料来源：前瞻产业研究院整理资料来源：前瞻产业研究院整理资料来源：前瞻产业研究院整理2房地产行业市场

13、竞争现状分析房地产行业市场发展速度房地产行业竞争格局分析在 201201 年中央国五条”出台后，地方 国五条细企业数量：内资占据 90%90%以上份额，外资不到逃 则出台前的空档，在二手房转让所得税政策的刺激下，离，比重进一步下降。全国各地掀起了一股抢购热潮，致使 3 3 月成交量大涨。201201 年，我国房地产市场低迷，商品房销售面积较上市场集中度有提升之势。年有所减少。-14.72-20-7.59201201 年，我国房地产开发竣工面积与销售面积分别为 107459107459 万平方米和 120648120648 万平方米。从商品房的竣销比来看，200200 年以后，我国房地产竣销 比

14、一直维持在 1 1 以上，且呈波动上升趋势。201201 年房 地产竣销比依然高达 1.11.12由此可见我国房地产市场 依旧是卖方市场。3房地产市场供需 書平衡分析2000-22000-20 0年我国房地产开发竣销比走势资料来源：前瞻产业研究院整理中国住宅物业的开发与前景预测同站画*1房地产行业商品住宅投资分析201201 年我国住宅地产投资额增速虽然下调至16.30%16.30%在我国商品住宅的投资中，别墅、高档公寓占据一定了投资步伐，住宅地产投资额累计达到 5.95.9 万亿元，同下，其投资额在商品住宅投资总额中所占的比重总比增长 19.40%20119.40%201 年由于宏观经济进入

15、转型期，住体上呈现下降趋势。2010-202010-20 年 4 4 我国商品房住宅投资额为 6.6.4 4 万亿元， 同比增长 9.16%9.16%增速为近年 宅开发投资中，用于 9090 平米以下的投资最多，其在201201 年全国商品房开发投资中占比三成以上。/中国商品住宅投资分析中国商品住宅投资结构分析但是在强劲的刚性需求支撑下,201201 年开发商又加快份额，不过在国家限制别墅、高档公寓建设的政策来最低。2006-202006-20 年中国房地产开发行业商品住宅投资额与增长情况2010-22010-20 0年商品住宅投资额占全部住宅投资额的比重（单位：亿元）700006000050

16、000400003000044308.4325638.8.1464352.35.00%L -58950.76# 49374.21、，30.00%25.00%20.00%15.00%4000035000300002500020000150006697.522000022081.26T 18010.2513611.6210.00%1000050009062.0413637.3416789.4919446.2820334.9110665.2910456.229643.12 9806.36同站画*100005.00%2827.393408.173448.373637.903844.720.00%201

17、（年201 年201 年201 年201 年商品房开发投资额：住宅:140m 以上商品房开发投资额：住宅:90rm 以上商品房开发投资额：住宅:别墅、高档公寓2.中国商品住宅市场成交情况分析中国商品住宅成交情况分析我国商品住宅销售面积整个保持上升， 在 2010-22010-2 年 2 2 保持低速运行，在 201201 年实现同比大增 17.52%17.52%曾速 较上年提升了 15.515.5 个百分点。201201 年住宅销售面积为10.510.52平方米，同比下降 9.11%9.11%中国商品住宅成交结构分析数据显示，200200 年以来别墅、高档公寓的成交面积 占全部住宅的比重呈不断

18、下降之势，至 201201 年下降 至 3.84%3.84%而经济适用房的份额就更少，200200 年其 份额还在 5%5%上，而到 201201 年已经下降至 3%3%卩 下。-10.00%2.00-15.00%1.00201年201年201年201年201年住宅销售面积（万平米） 93376.66528.4B467.51 115722.69 105182.000.00200200 年以来房企别墅、高档4.00-5.00%3.002010-202010-201 1 年我国房地产企业商品住宅销售面积及同比增速（单位：万平方米，% %资料来源：前瞻产业研究院整理8.34%3.38% 2.01%

19、17.52% -9.11%同比增长(%)当年存量房面积上一年存量房面积上一年存量房面积拆迁率中国商品住宅价格总休走势分析商品住宅销售价格保持稳定增长，增速有放缓趋势，基本控制在 10%10%以下的区间。201201 年，我国房地产开发 企业商品住宅销售均价达到了 593593 元平方米，同比上 涨了 1.40%1.40%增速较上年下降 6.36.3 个百分点。2006-202006-20 年我国房地产企业商品住宅销售价格及同比增速（单位：元平方米，城镇住宅需求规模预测分析根据预测，2012-22012-2 年我国住房需求仍将不断增长，其中 202202 年住房面积新建需求将达到15.415.4

20、 乙平米， 但伴随城镇化和居民住房改善步伐的减速，20202 2年之后住房需求将进入下降期。城镇住宅需求预测模型585054303中国商品住宅市场价格走势分析4未来10-2年中国城镇住宅需求预测700006000022%25.00%593217.02%20.00%=3400003665 365531323000020000100003132/4474 472415.00%10.00%城镇化需求I改善需求J存量房拆迁人口自然增长新增住房需求8.36%7.73%5.59%6.08%1.40%5.00%0.00%存量房净增加量存量房拆迁量50000资料来源：前瞻产业研究院整理0200 笄 200 年

21、 200 穽 200 穽 20W 201# 201 201 穽 201 年全国：商品房销售价格：住宅同比增速资料来源：前瞻产业研究院整理假设人口自然增长率0.5%-0.3%假设城镇化率年增长1.2%-1%假设人均住房面积年增长0.5-0黑米-5.00%当年总人口当年城市化率当年人均住房面积假设1.5%中国房地产开发商企业经营能力分析资料来源：前瞻产业研究院整理企业销售面积分析从销售面积来看，2008-202008-20 年万科销售面积逐年增长， 201201 年为 14891489 万平方米， 同比增长 15%&15%&20142014年， 公司累计实现销售面积 1806.18

22、06.万平方米，同比增长 21.24%21.24%2010-202010-20 年万科企业股份有限公司商品房销售金额及同比增速（单位：亿元，% %201 年2011 年201 年销售金额H201 年201 年同比增长率0同比增长率2010-2012010-201 年万科企业股份有限公司商品房销售面积及同比增速（单位：万平方米，% %）销售面积资料来源：前瞻产业研究院整理1万科企业股份有限公司经营能力分析企业市场份额分析万科 20132013 年商品房销售金额 1709.1709.亿元，同比增 长 21%21%按此口径计算，201201 年公司在全国的市 场占有率为 2.10%2.10% 201

23、201 年，公司商品房销售额为 21512151 亿元，在全国的占比为 2.82%2.82%资料来源：前瞻产业研究院整理资料来源：公司年报前瞻产业研究院整理企业运营能力分析201201 年，万科企业股份有限公司的存货周转率、应收账款周转率和总资产增长率分别为和 0.30.3 次O企业发展能力分析201201 年，公司的营业收入增长率和营业利润增长率分别为 8.108.10 和 2.96%2.96%公司税后利润增长率为4.15%4.15%公司净资产增长率和总资产增长率分别为37.12%6.0937.12%6.09。201201 年我国房地产市场低迷，3232 次 58.858.8 次指标名称20

24、1 年201 年201 年201 年201 年率（次）0.270.250.280.320.32应收账款周转率（次）43.9646.1860.6354.5458.87总资产周转率（次）0.290.280.310.320.30资料来源：公司年报前瞻产业研究院整理导2010-20 年万致公司营业收入增长放缓。存货周转2010-201 万科企业股份有限公司发展能力分析（单位：%)指标名称201 年201 年201 年201 年201 年营业收入增长率（%3.7541.5443.6531.338.10营业利润增长率（%)36.9632.5233.3015.462.96税后利润增长率（%)36.6532.

25、1530.4020.464.15净资产增长率（%)18.3519.7520.5020.4837.12总资产增长率（%)56.7037.3627.8826.516.09科企业股份有限公司运营能力分析（单位：次）00%资料来源：前瞻产业研究院整理资料来源：前瞻产业研究院整理2保利房地产（集团）股份有限公司经营能力分析企业市场份额分析企业销售面积分析2010-202010-20 年 4 4 保利房地产（集团）股份有限公司20132013 年，保利房地产（集团）股份有限公司全年累的市场份额呈波动上升走势。201201 年，保利地产实计实现销售签约面积1064.31064.3 万平方米，同比增长现商品房

26、销售金额 1252.81252.8 亿元，市场占有率达到18.11%18.11% 201201 毎，保利地产实现商品房销售面积1.54%1.54% 201201 年，保利地产实现销售金额 1366.7610661366.761066 万 1 1 平方米，和上年同期基本持平。亿元，同比增长 9.09%9.09%市场份额进一步提高至1.791.79%2010-202010-20 年保利房地产 2010-2012010-201 年保利房地产 （集团） 股份有限公司商品房销售面积 （集团）股份有限公司及同比增速（单位：万平方米，商品房销售_ 金额及同比_增速（单位：亿元，% %；1600 :. 二: : -% %）45312001400120010001017.39732.42800661.6860015%40040010%2002005%201 年 201 年年 201 年201 年201 年201 年201 年销售金额同比增长