万科财务战略分析

1、圧万科万科财务战略分析蜃万科让if 55美生命万科集团财务战略分析指导老师：白如冰制作人：陈法鸿组员：艾兴文蒋东林谢龙1圧万科万科财务战略分析目录一、资产分析 3二、偿债能力分析 9三、营运能力分析 14四、盈利能力分析 20五、风险评价 24六、财务战略 253圧万科万科财务战略分析一、资产分析资产是一个企业生存和发展的动力，而优质的资产能对企业的发展尤为重要。通 过对资产的分析，有助于了解被分析企业的发展潜力及发展安全性。对万科公司的相关数据进行列表，将其直观的罗列出来，便于分析其与同行之间 在相同年度的差距及优势。通过分析可以看出，万科的土地储备为 0,与之“三不原 则”一致。销售面积6

2、13.7万平米、销售收入523.6亿、净利润48.44亿元。这是3月20日晚间 万科企业股份有限公司正式发布的2009年年报透露的重要数据。同时，在日益从紧的 货币政策下，万科再次显露出启动再融资计划的意愿。得益于前三季全国房价的疯狂普涨，2009年,万科共实现销售面积613.7万平米， 同比增长90.1%;实现销售收入523.6亿元，同比增长146.6%,销售收入增幅大大高于 销售面积增幅。营业收入355.27亿元，净利润48.44亿元，分别比去年增长98.27%, 110.81%。据统计，2007年全国商品住宅销售总额25323.48亿元，万科市场占有率已达 2.07%，较上年增长0.82

3、个百分点。截至2007年末，万科总资产突破1000亿元，同比 增加106%成为内地上市房企中首个总资产突破1000乙元的公司。附表1:销售超百亿上市房企09年报数据比较：证券简称每股收 J亠净利润（亿元益（元）同比增（%主营收入（亿元同比增（%）减 土地储备预收账款（万川）（亿元）万科丿A 48.40.7387.18355.398.38.65金地集团9.651.3184.5174.87110.1037.93保利地产14.891.3096.9781.13101.461007109.40碧桂园可 42.026.63138.4166.69139.4430071.69华侨城A戈7.500.6632.0

4、017.298.370.23万科在公告里提到，资金仍然是制约行业发展的主要瓶颈，公司将积极创新融资方式和手段，尝试与银行、信托、基金等资金方合作开发新型融资工具和产品，如果能在时机成熟时进行一次股权融资， 将显著有利于万科抓住发展机会，并提高未来每 股收益的持续成长性。中国证监会负责人在京表示，将对再融资进行严格审核。该负责人表示，到目 万 科在公告里提到，资金仍然是制约行业发展的主要瓶颈，公司将积极创新融资方式和 手段，尝试与银行、信托、基金等资金方合作开发新型融资工具和产品，如果能在时 机成熟时进行一次股权融资，将显著有利于万科抓住发展机会， 并提高未来每股收益 的持续成长性。中国证监会负

5、责人在京表示，将对再融资进行严格审核。该负责人表示，到目前 为止，我们没有采取行政手段干预公司融资方案， 但是我们通过证监会新闻发言人的 渠道提醒上市公司，发行、再融资不应是圈钱行为。5b万卿万科财务战略分析40.00%35.万科财务战略分析存货周转率资产净利率#b万卿万科财务战略分析#b万卿万科财务战略分析资产周转率销售净利率#b万卿万科财务战略分析#b万卿万科财务战略分析万科08年保利08年保利09年#b万卿万科财务战略分析#b万卿万科财务战略分析对万科公司的相关数据进行列表，将其直观的罗列出来，便于分析其与同行之间 在相同年度的差距及优势。通过分析可以看出其发展趋势及其发展状况。 万科拟

6、增发 募资112亿元，资产结构有望优化万科A8月27日宣布了再融资计划，拟公开增发A股，发行股票数量不超过招股意向书公告日万科总股本的8%扣除发行费用后的募集资金净额不超过人民币 112亿元银行一直以来充当房地产开发的主要资金“输血者”。至少 60%以上的房地产投资源自银行附表2:万科07、08、09年报主要财务数据比较销售面年份总资产（亿营业总收入利润总额（亿销售总额积（万平方元）（亿元）元）（亿元）米）2009137608355.2776.42523.6613.72008119236179.1834.34357.2322.8320071000.9105.619.41139.5231.8截至

7、2007年末，万科总资产已突破1000亿元，同比增加106%成为内地上市房企中首个总资产突破1000亿元的公司。据统计，2007年全国商品住宅销售总额25323.48亿元，万科市场占有率已达 2.07%,较上年增长0.82个百分点。截至2007年末，万科总资产突破1000亿元，同 比增加106%成为内地上市房企中首个总资产突破1000亿元的公司。截至6月底,万科持有现金268.8亿元。保持足够的资金一方面体现了万科在此 前市场调整时期稳健经营的效果，另一方面以万科目前的开发规模，公司也必须持有 必要的资金确保经营上的腾挪空间。截至6月底,万科的资产负债率为66.4%，较年初呈现一定的下降，但仍

8、然略高于 行业平均水平。尽管不久前万科刚刚和建设银行 （601939）签署500亿元的授信额度, 融资渠道丰富，但总负债率仍偏高。经过测算，如果此次成功融资112亿元,则融资后 万科资产负债率将下降至60.9%左右。对于5月份之后万科拿地转向密集，万科一直保持对土地市场的关注，新增项目 中很多是比较早就开始洽谈的，拿地策略仍是“精挑细选，把握机会”，新增项目的价 格合理性和风险可控性都经过仔细评估，“绝不购买只有基于房价快速上涨才能盈利 的地块”。数据显示,万科今年调整后的开工面积依然低于 2007年776.7万平方米的新开工 面积，较2008年的实际新开工523.3万平方米仅上升11.8%。

9、而今年1至7月，全国 商品住宅的成交面积较2007年增长23.9%,较2008年增长38.8%。资产总额柱状图：资产总额（百万元）二资产总额（百万元）上调开工计划顺应市场，今年以来，随着住宅市场的回暖，很多房地产公司都有增 加开工和补充土地储备的计划，对资金的需求量较大。此前已经先后有多家房地产企 业成功融资，作为地产行业的龙头，万科此次增发亦在意料之中。今年上半年万科实现 销售金额307亿，由于去存货化速度快于预期,万科将全年开工计划由403万平方米上 调至585万平方米。对于近期政策影响带来的房地产市场变化和忧虑，从目前各地的新房供需情况来 看,7月份主要城市的成交批售比为1.78,和6月

10、持平,明显高于2008年同期的0.58和 2007年同期的1.13,因此尽管市场成交量环比有所下降，但新房供应更加紧张,短期内 局面很难改变。企业上调开工面积，增加供应是顺应市场的行为。筹资方面，发行方式上，万科此次发行向原A股股东全额优先配售，剩余部分向其 他有意向认购的投资者发售的方式。增发募集资金中92亿元拟投向14个住宅项目的后 续开发建设,剩余20亿元募集资金将用于补充公司流动资金。万科相对融资规模的柱状图相对融专现哩痢常观离/悔产规榄 跻茨辄槽F市怕 B发石股符徹/融湃前d*截至中报公布日，万科今年新增项目对应权益建筑面积 414.6万平方米,规 划中项目权益建筑面积为2079万平

11、方米,考虑到未来开工量的增长因素，现有项 目资源低于未来三年的开发需求。招商证券研究报告显示 ，上半年万科新增土地 的面积最多，但平均的楼面地价在同期拿地的房企中具有一定优势。中期财务报表报显示，万科今年以来新增的土地大多集中于二三线城市，万 科表示：“一线城市的土地竞争相对其它城市更加激烈 ，为了保证项目的收益水 平,本年新增的项目多数位于沈阳、鞍山、青岛、无锡、佛山、厦门、福州、重 庆等城市。”郁亮在公开场合也表示，万科没有“志在必得”的地，拿地的判断标 准只有一个，即是否有利于提升股东回报。万科现在有“三不原则”，第一是不拿“地王”；第二，是不囤地；第三，是不 捂盘。“我们从来不是第一，

12、我们也从来不追求第一。而且别人跟我们的规模，我 看到比我多了一倍以上。这不是我们追求的宗旨，我们并不在意这件事情。”如此一来，风险便减少了许多！不买太多地，规划权益建筑面积够三年左右开发为宜；不 拿地王,获取项目的地价不能包含房价上涨的预期；利用战略纵深灵活把握市场机 会,发挥腾挪空间大的优势。总资产比较二 2009年II 2008年 'I 2007年| 2006年从上面两个图的财务数据比较我们可以看出万科在行业中的资产总额是行业 中排名第一，并保持着逐年增长，这表明万科在房地产行业中起着至关重要的作用。从最近一年的销售情况来看，从去年7月份到今年6月份,万科共实现销售面积 640万平

13、方米，比今年上调后的开工面积585万平方米还要高近10%而去年下半年 是市场特别低迷的时期。考虑到这些因素，增加开工是合理的选择，公司未来的经营 计划还会根据市场情况不断进行调整。”谭华杰表示，由于今年以来各地销售形势良好，目前万科的存货结构非常健康，部分城市的可售资源甚至一度紧张。对万科的资产和负债进行分析，总结出其资产负债率的柱状图，可以充分看出 其风险情况及其最近几年的发展趋势。9圧万科万科财务战略分析资产负债率比较图%+万科 亠保利 金地让万科值得庆幸的是，恒大的资产负债率为 75.2%,万科的净负债率仅为9.8%。 同时，1-9月，万科管理费用比去年同期降低11.6%,销售费用比去年

14、同期降低17.6%, 管理费用、销售费用合计占营业收入的比例比去年同期降低 35%管理的有效性明显 高于恒大。1、偿债能力分析是指速动资产对流动负债的比率。它是衡量企业流动资产中可以立即变现用于偿还流动负债的能力速动比率是企业速动资产与流动负债的比率。速动资产包括货币资金、短期投资、应收票据、应收账款、其他应收款项等。而流动资产中存货、预付账款、待摊费用等则不应计入。速动比率=（流动资产-存货-待摊费用）/流动负债总额X 100%速动比率的高低能直接反映企业的短期偿债能力强弱，它是对流动比率的补 充，并且比流动比率反映得更加直观可信。 如果流动比率较高，但流动资产的流 动性却很低，则企业的短期

15、偿债能力仍然不高。在流动资产中有价证券一般可以 立刻在证券市场上出售，转化为现金，应收帐款，应收票据，预付帐款等项目， 可以在短时期内变现，而存货、待摊费用等项目变现时间较长， 特别是存货很可 能发生积压，滞销、残次、冷背等情况，其流动性较差，因此流动比率较高的企 业，并不一定偿还短期债务的能力很强，而速动比率就避免了这种情况的发生。 速动比率一般应保持在100%以上般来说，速动比率与流动比率得比值在 1比1左右最为合适横向比较：万科的速动比率较保利地产低，说明其变现偿债能力不如保利地产，偿还短期债务的能力较弱流动比率比较图32.52% 1.510.50200720082009一._万科 保利

16、 金地流动比率指流动资产总额和流动负债总额之比。流动比率二流动资产合计/流动负债合计*100%流动比率高的企业并不一定偿还短期债务的能力就很强，因为流动资产之中虽然现金、有价证券、应收账款变现能力很强，但是存货、待摊费用等也属于流13肚帀科万科财务战略分析 动资产的项目则变现时间较长，特别是存货很可能发生积压、滞销、残次、冷背 等情况，流动性较差。横向比较：万科的流动比率要小于保利地产。利息支付倍数年份利息支付倍数指企业经营业务收益与利息费用的比率，用以衡量偿付借款利息的能力，也叫利息保障倍数。其计算公式如下：利息支付倍数二税息前利润/利息费用。公式中的税息前利润是指损益表中未扣除利息费用和所

17、得税之前的利 润。它可以用“利润总额加利息费用”来预测；利息费用是指本期发生的全 部应付利息，不仅包括财务费用中的利息费用，还应包括计入固定资产成本 的资本化利息。纵向比较：万科2009年偿付利息的能力较前 2年有很大的提高。#万科财务战略分析长期负债比率又称“资本化比率”，是指从总体上判断企业债务状况的一个指标，它 是长期负债与资产总额的比率。资产总额是长期负债与股东权益之和。用公 式表示如下：长期负债比率=（长期负债/资产总额）x 100%该指标值越小，表明公司负债的资本化程度低，长期偿债压力小；反之，则表明公司负债的资本化程度高，长期偿债压力大。该指标主要用来反映企 业需要偿还的及有息长

18、期负债占整个长期营运资金的比重，因而该指标不宜 过高，一般应在20%以下。由此我们可以判断，万科 2009年的长期偿债压力较 2008年大了不少， 但我们也应该看到，万科充分利用了资金（小于20%,使资本达到最大化。长期负债与营运资金比率是指长期负债与营运资金相除计算的比率。长期负债与营运资金比率二长期负债/营运资金营运资金=（流动资产-流动负债）长期负债与营运资金比率越低，不仅表明企业的短期偿债能力较强，而 且还预示着企业未来偿还长期债务的保障程度也较强。由图可知：万科2009年的短期偿债能力较 2008年有所下降，长期债务 的保障程度也较低。但是，总的来所，万科的偿债能力在提高，就是波动比

19、 较大。负债与所有者权益比率体现了企业的基本财务结构，反映了企业所有资金之中来自于所有者与债权 人的比例。负债与所有者权益比率=负债总额/所有者权益总额债权人希望该比例越低越好，其贷款风险小，所受保障程度高。所有者则多 希望维持较高的比率，因为在利润率高于借款利率的情况下， 所有者可以从增加 借款所带来的利润中获得更高的投资报酬率， 而又不必承担更多的风险。但如果 该比率过高，当利润率低于借款利率时，所有者的投资报酬率会降低，而贷款风 险增大又不利于企业再筹资，有可能使企业财务状况不稳定。由图可知：万科2009年负债与所有者权益比率较之前 2年来说，比较合适。 对债权人来说，比率虽然较高，但在

20、他所承受的范围内。对所有者来所，虽然不 像2008年那样获得的投资报酬高，但在2009年的总体形势下，还能保持较高的 比率，也很不错了。调整负债结构一一减少短期借款，增加长期借款比例从目前整个行业不景气的情况来看，上市房地产企业纷纷调整负债结构，减 少短期借款，而增加长期借款的比例。在负债结构上，万科与保利存在着明显的 不同。和万科相比，保利的资产负债率较高，但是大部分为长期负债，而万科短 期负债比重则较大。保利短期借款期末余额为10.46亿元，去年年末为61.81元，同比减少了 83.08%,保利速动比率为0.73，而万科速动比率仅为0.59。这很大的减轻了保 利的短期偿债压力。收缩战线和加

21、快流转，明显使得保利的资金回笼效果较为明 显。尽管万科的短期负债比例较大，但各类短期借款和一年内到期的长期借款合 计170.7亿元，仍低于所持有的货币资金。因此，万科总裁郁亮表示，万科目前 的财务、资金状况非常稳健。但有专家认为，万科较高的短期借款比例，仍然存 在一定的财务风险。房地产企业的一个普遍特点是高资产负债率，这与其经营性质有密切关系， 并不足为奇，但是这样的高资产负债率相应的要求企业的资金流动性要强，从发达国家成熟的房地产市场经验来看，保持经营性资金的高流动性是这些市场中的 房地产企业成功的必要条件，而由于前几年市场环境等因素的影响，中国的房地 产企业不需要较高的资金流动性仍然能够取

22、得较好的盈利，但是，面对当前的市场环境和经济形势，中国的房地产企业必须在提高偿债能力或增强经营性资金的 流动性方面至少解决其一，才能够获得较好的发展，否则必然将被市场淘汰。三、营运能力分析表1:各项指标数额万科2006年一2008年各项指标数额同行业平均水平年度2008 年2007 年2006 年2008 年17凰75科万科财务战略分析总资产周转率0.370.470.510.29流动资产周转率0.390.490.550.38存货周转率0.330.410.490.36表2:总资产周转率总资产周转率2008年万科A的总资产周转率为0.37次，低于2007年的0.47次和2008年的0.51次，表明

23、万科A的总资产中用效率下降，企业营运凝立变弱。但其值 仍高于同行业水平0.29次，表明万科A的总资产使用效率较高，企业营运能力 较强.表3:存货周转率存货周转率-存货周转率凰75科万科财务战略分析从2006年度到2008年度，万科集团的存货周转率保持在一个较高的水平，从原来的0.32%增长到了 0.49 %，同时总资产周转率也相应的增加（由05年的0.49%到 06 年的 0.51%）.2008年万科A的存货周转率为0.33次，低于前两年的及同行业的平均水平, 表明存货的周转天数较长，大量存货积压，营运能力较差。表4:流动资产周转率2008年万科A的流动资产周转率为0.39次，低于前两年的流动

24、资产周 转率，表明以相同的流动资产完成的周转额变大。2008年万科A的流动资产周转率高于同行业的流动资产周转率，表明万科A的流动资产利用效率较高表5:毛利率比较毛利率与同行业已上市公司的比较分析公司毛利率深万科A28.42%万业企业24.55%栖霞建设20.04%招商地产30.27%泛海建设27.45%平均26.15%从表中分析看出：公司房地产开发的毛利率水平高于样本公司的平均毛利率26.15%水平。06年达到28.48%的水平.高出行业平均毛利率2.33%。原因;06年公司主营收入进入快速增长阶段.费用降低。公司住宅平均价格快速增长，公司所开发项目的毛利率水平也随之提高，且目前高于行业平均水

25、平。表6:市场占有率变动岀104上必罢夕非审场占有名变动隋况50N 21.1.0. 占有隼(】QO5a000.0004050607-0607宿埠占有车从图中可以看出，公司的市场占有率总体呈上升态势，由此可见，企业 销售能力增强并且加大了应收账款的回收力度，使本期资产周转率较上期增 加，说明企业资产经营能力较上期有所增强，资产效率提高。表7:资产运营指标表资产运营指标表#万科财务战略分析项目万元2008 年 06月2009 年06月新增%应收账款周转率18.1922.6724.63%应收账款周转天数20.0716.10-19.76%存货周转率0.140.1828.57%存货周转天数2,607.1

26、42,027.78-22.22%流动资产周转率0.170.1911.76%总资产周转率0.160.1812.50%2009年06月，在资产运营指标中，可以看出应收账款周转天数为 16.10, 存货周转天数为2,027.78，营业周期为2,043.88，资产周转率为0.18 ;而上期 上述指标分析别为 20.07、2,607.14、2,627.21 、0.16 。从单项较上期相比较而言，应收账款周转天数大幅减少，减少 19.76%，存 货周转天数大幅减少，减少22.22%，营业周期大幅减少，减少22.20%，资产 周转率大幅增加，增加12.50%。总资产周转天数=360/0.51=705.9 （

27、天）虽然较前两年有一点下降，但还算正常，跟同行业水平相比有很 大的优势。应收帐款周转天数=360/48.11=7.5（天）应收帐款周转率相对于前两年明显提高，周转天数少，可见企业 对应收帐款的把握力度强，这对企业有利.但主要原因是由于销售规模的 扩大。存货周转天数=360/0.49=734.7 （天）存货周转率偏低，周转过慢，较同行业没有明显的优势。存货中 待开发土地和在建增加较快，土地资源储备代表着房地产企业的发展后劲，从现有土地储备和新投资项目力度上看，万科未来几年仍将处于高速扩张阶段，扩张速度与土地资源储备的增速大约持平。改进建议1、对于万科来说，面对当前高度不确定的市场波动，应该在确保

28、经营安全性的前提下，增强对市场的感知能力，坚持“应对重于预测”的基 本原则，针对市场的各种可能性制定有效的预案。2、 由于当前整个房地产行业普遍存在过度依赖银行信贷，房地产业向银 行转嫁金融风险的问题，因此对于万科来说，在房地产贷款中还是应该适度增加其自有资金，避免资金过少，加强承受金融风险的能力。3、万科拥有数额巨大的存货量，这既是未来发展的保障，又是万科风险 的主要来源，从目前万科管理现状来看，建议进一步优化存货结构，适度控 制存货数量。4、对于偿债能力减弱的问题，万科企业应重点加强内部控制，提高自身 风险意识。5、公司成本加强，主要原因在于期间费用增长幅度过大，尤其是财务费 用及销售费用

29、较07年增长幅度超过50%因此，公司在09年应加强期间费 用的控制，最大程度的减少成本。21H万利万科财务战略分析四、盈利能力分析净利润比较图7,000,000,0006,000,000,0005,000,000,0004,000,000,000 元3,000,000,0002,000,000,0001,000,000,000厂 2007 2008-2009主营业务利润率比较图200720082009万科 *保利 o-金地万科企业股份有限公司于3月2日公布了 2009年年度报告。报告显示该公 司2009年实现营业收入488.8亿元，归属上市公司股东的净利润 53.3亿元。较 2008年分别增长

30、19.2 %和32.1 %。各项经营指标也全面超越 2007年，成为国 内首家销售金额突破600亿的房地产公司，并第二年获得全球住宅企业销售冠 军。2007200820095.312总资产利润率53.89134.6727总资产净利润7.089率34.23095.006916.58净资产报酬率6612.871515.01515.620资产报酬率84.19044.954781.86股本报酬率9845.442862.0102净资产收益率16.5512.6514.26万科2009年实现结算面积605.2万平方米，结算收入483.2亿元，同比分 别增长34.1 %和19.3 %，结算毛利率为21.99

31、%，较前期有所下降。截止2009年4季度公司每股收益0.48元；截止2009年4季度公司净利润 53.2974亿，同比增长32.15%，4季度净利润23.7215亿，环比增长447.59%，同比增长35.04% ;公司自上市后营业收入复合增长率为40.93%，营业成本复合增长率为27.13%,收入增长速度大于成本增长速度；截止 2009年4季度公司净 资产收益率15.39%, 4季度净资产收益率6.85%,公司自上市以来净资产收益率 年历史平均值为15.70%,短期保持稳定趋势；截止 2009年4季度公司毛利率 29.39%, 4季度毛利率28.14%,公司自上市以来毛利率年历史平均值为28.

32、09%,短期保持稳定趋势。总体来看，公司盈利能力较好。短期来看，公司盈利能力比历史平均水平提 高2.24%,比去年同期下降14.21%,比上个季度提高21.70%。主营业务成本率80706050403020100200720082009I主营业务成本率302520151050成本费用利润率20082009成本费用利润率200725万科财务战略分析三项费用比重200720082009三项费用比重实行费用预算硬约束和严格监督等措施，以及在营销上加强市场和客户研 究、优化广告投放等行动，在销售规模、结算规模增长的同时，2009年万科管理费用绝对量同比降低5.8 %，销售费用绝对量同比降低18.6 %，管理费用、销 售费用合计占营业收入的比例比去年同期降低26.9 %，超额完成管理费用、销售费用占营业收入的比例同比降低 20%的目标。数据显示，万科在2007年新增土地储备的平均地价一度高达 3581元/平方 米，在2008年也高达2059元/平方米。为此