2019年上半年贵阳房地产市场分析报告

1、2019年上半年贵阳房地产市场分析报告特征一：一季度受年后小阳春影响，市场小幅回暖；但下行仍为半年度主基调，成交量价均处低位盘整阶段，部分项目 以价换量抗风险、度周期图1 : 2017年1月-2019年6月贵阳市典型项目成交变化情况口00600400200800000000000aoooozzzzzzzzzm z zzzz来源：贵阳正合线下统计分析图2 : 2017年6月-2019年6月贵阳市分区域典型项目价格情况35S30S25%20%T5K10%5%喝-J0X2H20I7IH201820IB.07 20I8.082018.09018.102018.11-2018121H2019城市发展区主

2、城区资源价值区近郊区来源：贵阳正合线下统计分析备注：城市发展区-观山湖区、主城区-云岩区及南明区、资源价值区-花溪区、近郊区-白云区及双龙新区；每一阶段变化率均为环比上一阶段变化表1 : 2019年上半年贵阳市典型项目优惠政策方式梳理方式项目优惠说明配套政策首付可延长14个月交付首付20%,签约时付10%,剩余1。%三个月内付清首付30%,剩余2。%分3个月付清首付20%,签约时付10%,剩余10%一个月内交清首付分期通过延长首付支付时间，减缱客户首付压力首付10%,年底付清剩余10%首付20%,签约时付10%,剩余1。%6个月付清首付由开发商支付50%,客户支付50%2。%首付可分期，签约时

3、交第一翁，剩余3个月内结清送装修代金券/宝马代金券万，二选一附加值赠送个案项目以附加值赠送方式，变相降价家电大礼包，地暖、车位赠送来源：贵阳正合线下统计分析特征二：物业结构性分化凸显，主流相对存活且仍为市场主力，改善需求收窄并呈头部效应表2: 2019年上半年贵阳各区域高层、洋房开盘去化情况分析.产品类型现山湖区加推（衰）去化率白云区的推（套）去化率南明区加推（喜）去化率云岩区想推（套）去化率花溪区想推（套）去化率双龙区加推（套）去化率合计加推套）去化率90Z以下90-110 n?16647833%3%20857542%42%18431263%硼需+59%67主流需求稳定19227%47%34

4、62%11892%24244100%75%6831,91947%57%110-130 m52636%16054%10562%3148%14865%85272%1,18256%首改呈现区域分化，现山湖为去化重灾区，双企依托低价处去化高位，白云去化集中于贫海型项目，主城由于拱应较少，故略好于观山湖130-150 erf43738%7411%4010%. .28419%83528%品质改各区去化惨淡,城市地绿客户支付力支撑不足150 M以上8520%8433%0.«*. »16927%等十1,69242%1,18245%64157%29042%30075%1,40462%4784

5、8%整体开盘去化惨淡，南明、花溪供应转向首次及以下产品；控总价保去化，双花低价满足城市外溢客群，去化良好来源：贵阳正合线下统计分析表3:观山湖区典型项目近半年高层成交套数对比项目2018.122019.012019.022019.032019.042019,05来源：贵阳正合线下统计分析表4 : 2019年3-5月品质改善项目A高层成交面积结构月份/面积段这 95 rn95-115 m115-135 rn135-155 rn155-175 m2019.0393|3354|122019.0448116776，172019.053122176Ba Ji ii fh ， 98| aiMri ).ii

6、 LBtiaiia m18来源：贵阳正合线下统计分析特征三：土地供销高热度、高转化，花溪、白云为南北向主力代表，郊县整体供销平衡，且稳定放量图3: 2016-2019 年上半年贵阳土地供销情况5,00045003,5003,0002,5002,0001,5001,00050003,866 3,872IH2O19供应面积成交面积来源：土地数据来自贵阳市公共资源交易监管网，贵阳正合整理备注：不含三县一市数据，土地类型包含商住、住宅、商业用地图4: 2016-2019 年上半年贵阳各区域土地成交情况3,0002r5002,000):x._/-500观山湖区云岩区南明区双龙区彳20162017宅溪区白

7、云区经开区乌当区2018 1H2019田来源：土地数据来自贵阳市公共资源交易监管网，贵阳正合整理清镇市修文县息烧县开阳县图5: 2017-2019 年上半年三县一市土地成交情况由1.800L600 UOO 1200 LOGO800 600400 200201720181H2019来源：土地数据来自贵阳市公共资源交易监管网，贵阳正合整理 备注：土地类型包含商住、住宅、商业用地特征四：政府稳定土地预期，起拍及成交楼面地价整体持稳，高单价、高溢价土地成交集中于新进房企图 6： 2016-2019 年上半年贵阳市住宅土地楼面价及溢价率情况元/平米t.ooo5,0004,0003,00。Z0001.00

8、02019年上半年高价放地减少，维持稳定状态2018年下半年受高价地拉升，起拍及成交价大幅上涨80%70%60%50%4。%30%?0%W%1H20I62H20161H2O172H20171H20182H20181H2O190%起拍楼面地价成交楼面地价溢价率来源：土地数据来自贵阳市公共资源交易监管网，不含三县一市数据，贵阳正合整理表5:贵阳市2019上半年房企进驻特征说明（招拍挂拿地）性质界定房企名称开发布局拿地规模（亩） 溢价率新进房企中海、金地、中梁、 远洋、蓝光、山湖海主城及观山湖等城市热点高价值区 域住宅地块96558%本土房企凯宏、云城、森伟、天亿热点近郊区地块（白云、清镇）+核 心

9、区相对单价较低地块3668%品牌房企恒大、万科、碧桂中南、华润、中铁、阳光城、金科前期拿地的补充地块+热点近郊区 地块（白云、双龙）2,325（不含双龙）8%（不含双龙）来源：贵阳正合整理2019下半年展望正|合|半|年|报 1、政策端：稳预期、控风险仍将是中央坚持的政策基调，贵阳下半年楼市政策稳定微调为主旋律，出台刺激政策空间不大图7: 2019年1-6月贵阳市与70城房价指数走势环比图8: 2019年1-6月西南五城70城房价指数走势环比2 0%13%10%05%0%2019.012019.022019.0320I9.M20190S2019.06成都贵阳昆明西安重庆来源：国家统计局，贵阳正

10、合整理12、供应端：城区土地供应持续增量，前期高价地或相继入市，存在短期爆发的可能性表6: 2017-2019年上半年住宅土地供应目标及完成情况时间全年住宅用地预计供应（亩）上半年住宅用地实际出让（亩）占比2019 年9,6354,080|42%2018 年8,4042,489j30%2017 年6,0903J96|62%来源：贵阳正合统计分析表7: 2019年上半年高价地及预计入市时间情况地块编号地块名称主力产品定位建设体（万平米）楼面地价（元/平米）入市时间G 18 050金科金茂九华粼云一改善20286t6042019年5月（首刑G (18) 052保利大国璟主流十改善55.686,53

11、72019年6月（首开）SL 18) 017中南林梅主流+改善24.25,0382019年5月（首开）G (18) 086新城第棚台主流+改善16.226,2712019年6月（首开）G (19) 001远洋风景主流+改善75663232019年5月（入市）G 18 067-068中铁闻山湖云著高端改善37.937,3832019年5月（入市）G (19) 014中梁壹号院主流+改善6.927.1292019年下旬（预计）G (19) 013金地后巢地块-40.665,1402019年下旬（预计）G (19)033中海滨湖花城地块改善!47.527,6392020年上旬（预计）G (19) 0

12、30华润悠山悦景,改善33.91?且!2020年上旬（预计）来源：贵阳正合统计分析13、需求端：有效需求相较上半年持稳，增量空间不明显，下半年若无大力度刺激性政策，市场大概率量低位持稳，价持续盘整图9: 2015-2019 年全国棚改情况万套目标完成来源：新闻网站、贵阳统计局，贵阳正合整理图10:贵阳市2016-2019 年棚改情况万户贵阳目标5.89 6 04 小幅下滑约18%20162017201B2019目标完成来源：新闻网站、贵阳统计局，贵阳正合整理图11 : 2017-2019 年6月月均来访转化率35%3味25%20%15%10席5瑞0K来访转化率仍处底部01 02 03 M 0S 06 07 08 09 10 11 17 01 02 03 04 0$ 06 07 08 09 10 11 12 01 02 03 04 05 06201720182019来源：贵阳正合统计分析图12 : 2017-2019 年6月月均开盘蓄客成交转化率9腺80%70%6然5唳40%30%册10%