物业全工作计划

1、加强规范化管理提供优质高效服务物业 xx 年工作计划一、指导思想xx 年，物业将以注重细节，强化落实为原则，大胆、积极、稳妥地 推进物业改革与发展，总的思想是：围绕一个核心、抓住二个关键， 严守三条红线，强化 4 个提升。一个核心即以 xx 单位经济效益为核 心，二个关键即收入、成本和用工控制，三条红线：严守质量、安全 环保、廉洁从业。四个提升：（ 1）业主服务优质高效。（ 2）维修工的 技能提高。（ 3）设备管理上水平。（ 4）绿化保洁服务更标准化、专业 化。二、总体思路和工作目标以 xx 单位十二五发展规划为引领，以优质服务为龙头，建立一套科 学、完整、规范的物业管理机制，带好管理队伍、员

2、工队伍，实现五 个目标，做好六项工作，确保物业工作安全、稳定、高效运行。经营目标：实现内外部营业收入 万元，成本费用控制在万元，按 照 xx 单位下达经营指标，细化后下达到各个班组岗位，力争完成 xx 单 位下达的各项经营指标。物业服务目标：小区管理达标率 100%，服务综合满意率 98%以上， 维修及时率 95%设备管理目标：主要设备巡检率达到 100%，设备完好率 95%，设备 保养率 100%，设备利用率 95%。安全环保目标：实现“六个杜绝，一个不超，两个确保” ,完成 xx 单位下达的安全环保指标。内部管理目标：按照 xx 单位管理提升的计划，加强三基，夯实管 理基础，推进精细化管理

3、，完成 xx 单位管理提升目标。三、具体措施xx 年主要抓好 6 个方面的工作：（一）、注重细节，使管理走向规范化，全面提高物业服务质量。提升服务质量从点滴做起，每一点改善都带给业主更大的实惠和满 意。“勿以善小而不为，勿以恶小而为之”，改善服务中的每一个细 节，把它们当作大事切实落实。主要从以下几点做起：1、加强维修跟踪和回访，切实提高维修及时率和满意率。完善报修、派单、回访、工单统计等各个环节，物业每周一、周 五召开例会，业主中心和质量监督岗位对住户和宾馆的报修在会上做 通报和点评，不能及时维修的找出原因，通过长期不懈的跟踪督促， 提高维修服务满意率和及时率。2、细化各个班组工作标准和检查

4、标准，加强规范化管理。 物业管理各项工作虽然一直平稳运行，但是缺乏严格的工作标准和检 查标准。如保洁工作，仍然停留在简单的卫生清洁层面，没有形成专 业化、规范化的操作模式。物业将逐步把各项制度表格化、数据化， 简洁明了，易操作，用科学的方法衡量、评判工作的优劣，使得物业 管理的每一项工作、每一个环节都有章可循、有法可依，避免因人为 因素造成工作操作上的随意性。3、加强质检力度，严格考核制度。标准必须通过有效的检查和监督才能转化为成绩，物业管理服务的提高，必须有严格的管理措施和检查措施，按照操作标准进行检 查，并且留有详细的检查记录。物业将充分发挥质检岗位和各管理人 员的监督职能，并且检查结果和

5、每位员工绩效考核挂钩，充分调动每 一位员工的工作积极性。4、保障常规服务的同时，充分挖掘个性化服务，逐步引入酒店式物业 管理模式。一站式服务大厅建成，将为我们的物业服务提供更大的空间和平台。 我站在提供常规服务的同时，逐步把酒店管理的模式和服务意识融入 到物业服务，结合自身的特点，为业主提供全方位的贴心服务。如商 务服务：代客打印、复印、传真、预定车票、飞机票、预约出租车等 服务；管家式服务：家居清洁维护服务、车辆清洗、家电维修、洗衣 服务、订餐服务、报刊订阅服务、代订鲜花等；个性化服务：公众代 办性服务（电视、电话费代缴服务）、房屋租赁服务等。引入酒店式的 物业管理模式，对我们的员工也提出更

6、高的要求，无论是员工的礼仪 礼节、语言行为规范，还是员工的业务素质和技能，都要像星级酒店 的员工一样严格、专业、规范。（二）、有效控制成本，寻找新的经济增长点，确保经营收入。1、加大成本控制力度，降低能源消耗。 能源消耗一直在我们的成本中占最大比重，如何控制水、电、气的成 本直接关系到物业的经济收益。首先，培养节能意识与习惯，不仅鼓 励员工积极参与，而且在业主中广泛宣传，让节能降耗成为一种社会 活动，成为对 xx 单位、业主、社会的一项“多赢”事业。其次，建立 完善的节能管理机制，我站下一步将详细制定节能计划和方案，并且 配有评估方法与奖惩措施。如计算各个区域用水、用电、用气标准， 根据实际情

7、况制定各个区域的空调温度标准，每日做好能耗记录，维 修班和保安巡检人员发现跑冒滴漏想象及时处理，制定公共区域照明 启停时间和标准等，这些都将列入日常节能计划。再次，选用节能设 备和采用节能技术手段降低能源消耗。用电设备尽量使用变频技术， 像锅炉、空调、水泵、风机、电梯等，如给电梯加装变频调速装置。 对电系统和水系统进行节能改造，如限制电力高峰，优化设备启停， 电力设备交替运行。循环利用水资源，用蓄水代替流水的方式做清 洁，减少消防系统、喷淋系统漏水等。2、开展形式多样的物业服务，优化资源，增加新的服务项目。 随着一些个性化服务的逐步推出，物业将增加一些有偿服务项目，制 定合理的价格收费标准，让

8、住户得到实惠的同时，增加物业经营收 入。另外，物业将进一步挖掘可利用的现有资源，如院内地下车库停 车费收入，因院内很多都是出租户，只有白天在地下车库停车，到夜 间车库有很多空闲车位，造成了很大的资源浪费，物业将想办法提高 夜间停车数量，增加收入。3、加强人工成本控制，合理配置人力资源。 通过今年的经营分析，可以看出物业很大一部分成本是人工成本。占到总成本的 20%左右，因此强化对物业自身的科学管理，通过人力的 合理利用来进一步降低管理成本，提高经济效益，是十分必要的。尤 其是管理人员和技术类人员的合理配置，让现有人员充分发挥潜能并 且做到一专多能，确保组织机构的精简和运转的高效。我站将对维修

9、班实行工单及工时计价法，工单中对维修范围、使用材料、修旧利废 等做明确描述，实行计价工资，多劳多得，打破“吃大锅饭”的局 面，对业务能力及水平差的人员逐个淘汰，形成有效的激励机制。（三）、通过丰富多样的培训方式，提高员工的业务技能和服务水平。针对各个岗位的实际情况制定出详细的培训计划，按照计划大表 有步骤地进行，并且进行反复强化和检查。尤其通过总结各个班组工 作中存在的问题，进行专项重点培训，如保安需加强礼仪礼节和安全 知识的培训，保洁需加强服务工作标准的培训，维修人员需加强维修 技能的培训，运行班需加强设备管理和安全培训。采用部门培训、班组培训、外出培训、实地考察培训、影像资料 观看等多种丰

10、富多彩的形式，对员工进行全方面、多角度的培训。在 维修班和运行班开展岗位练兵及技术比武，选拔各种技术能手和行业 标兵，与 xx 单位绩效考核工资挂钩，培养一批业务能力强，服务态度 好的维修队伍。同时，我们也鼓励员工进行专业培训及专业资格认 证，今年，我站已经有 9 名员工取得了物业管理从业证书 ,这为物业整 体专业素质提高打下良好的基础。（四）、按照 xx 单位管理提升的具体要求，加强三基，提高管理效能。 把管理提升作为明年的一项重点工作，结合对标工作的开展，彻 底理顺物业站管理中的漏洞，比对同类地方物业公司，针对物业存在 的突出问题，在班组中深入开展“找差距，抓整改活动”，积极想对 策，抓落

11、实。在全面自查和诊断的基础上，着力加强基层建设、基础 工作和基本素质。具体的做法是本着“简化工作流程，提高效率”的 原则，对原有的规章制度进行梳理，修订、完善，结合 xx 单位十六字 大检查，每个月对物业各班组的基础工作进行检查，出现问题及时进 行整改。深入推进以“三划小”为核心的精细化管理工作，把部门指 标层层分解下达到每位员工，详细划分责任区，把重点能耗设备，灯 源等按区域划分到各个班组，落实到个人，并且建立内部量化考核体 系。同时，充分发挥我站党员的带头作用，全面推进管理提升工作， 增强员工的凝聚力和执行力。（五）、加强预防性计划保养，完善设备档案，提高设备管理水平。设备管理是我站工作的

12、薄弱环节，设备管理的好坏，直接关系到 设备的使用寿命和业主的生命安全。今年，高层电梯频频出现故障， 给我们敲响了警钟，过去，我们重运行维修，轻预测保养，设备经常 出现问题，给我们的工作造成很大被动。今后，我们会在设备运行保 养上多化功夫，对 xx 单位范围内的所有设施设备进行逐一排查，根据 设施设备的性能、运行状况、新旧程度、使用环境和使用要求、历史 保养记录制定详细的设备维护保养计划，做到以预防为主，坚持日常 保养与科学计划维修相结合，坚持做到“三好、四会、五定”。“三 好”即对设备用好、修好、管理好：“四会”即是对设备会使用、会 保养、会检查、会排除故障，“五定”即对设备进行清洁，润滑、通

13、 风、检修时做到定人、定点、定时、定质和定责。从设备的运行的长 远性出发，加强日常人工巡检，随时关注设备运行参数。切实做好设 备的运行状态检测和故障预测工作。完善设备台账，对台账缺失、新增的，通过现场逐个检测，重新 建立台账，及时更新，如实反映设施设备的的实际情况，规范填写保 养记录，并严格、妥善保管。确保有设备必须有台账，有台账必须有 保养计划，有保养计划必须有原始保养记录，有记录必须实际作业， 对任何一个设备的管理监督检查可以从每个环节入手。六）、狠抓安全基础工作，加大监督检查力度，确保 xx 单位安全平 稳运行。紧密围绕“安全第一、预防为主”的方针，认真贯彻落实油田公 司的安全管理规定，

14、进一步完善各项安全管理制度。具体做法： 一是 根据 xx 单位对各工作岗位人员的调整，对安委会成员做相应的调整。 认真组织开展安全检查，着力消除安全隐患，做好相关安全检查记 录，及时反馈工作情况和存在问题。实行安全生产目标管理责任制。 按照“谁经营、谁主管，谁负责”、“属地管理”的原则，严格按照 工作目标任务，签订安全生产责任书，建立健全各项安全生产责任制 和安全管理制度。 二是加强专项检查整治，确保安全生产。 2013 年， 我部门安全检查将全面覆盖，从消防安全整治、危险化学品整治、到 xx 单位车辆的检查、驾驶员安全教育、高层出租房的安全隐患等。 三 是加强应急管理，提高防范和处置事故的能力，进一步修订和完善安 全生产应急救援预案，落实应急救援责任和防范措施。督促各部门根 据各自的经营工作特点，制定完善相应的应急预案和防范措施。在 xx 单位定期开展安全知识培训和消防应急演练，使 xx 单位主管以上人员 保安、维修班、运行班熟知安全应急预案。做到重点岗位所有操作人 员必须熟知应急预案内容，并将应急预案演练列入年度部门对重点岗 位考核中去。通过以上措施，提升部门在突发事件发生时的处理反应 能力。四、需 xx 单位 协调解决的问题 1、购置维修作业登高平台。维修班经常高