中国房产价格变动现状及其走势分析

1、中国房产价格变动现状及其走势分析2007年第1期NO.1,2007理论与现代化THEoRYANDMoDERNIZAIoN2007-1Jan,2007中国房产价格变动现状及其走势分析刘婷婷摘要:近年来,房产价格的攀升和房地产经济的持续升温引发了巨大的社会反响.本文拟就中国房地产经济的持续升温,特别是房产价格涨势过猛的现象进行分析,指出中国房市过热,房价过高现象的产生既有合理因素,也有多方面原因,并在此基础上分析中国房产价格的未来走势.关键词房产价格;现状;走势分析中图分类号;F293.35文献标识码:A文章编号:10031502(2oo7)O1010404一,中国房产价格变动的现状中国房地产经济

2、进入了备受世人关注的不平静的年代.自2005年起,房地产经济首先经历了以银根,地根双紧缩为标志的政策风暴以削平过高的房地产价格,随即,一波未平一波叉起,2005年3月17日.房贷利率提高.对房地产经济实行宏观调控的大幕渐渐拉起;2005年3月26日,国务院出台切实稳定住房价格的通知,即"国八条"4月27日,国务院常务会议出台进一步加强房地产市场的宏观调控文件,提出"加强房地产市场引导和调控的八项措施",简称"后国八条"2005年5月l1日,国务院叉转发了建设部等七部委关于调控房地产市场的通知进入2006年,政府进一步出台了一系列调控房

3、地产的政策.由上可见,政府调控房地产经济的力度之大是前所未有的.这种不同寻常的大力度的政策调整源于房产价格的迅速猛涨.众所周知,近几年中国的房地产市场最突出的问题就是房产价格大幅度上涨,主要表现是:(一)商品房销售平均价格涨幅较大.据国家统计局国房景气指数调查显示,自2003年以来,商品房价格日渐上涨.2004年1.11月全国商品房平均销售价格为2759元,平方米,同比上涨12.5%.其中,商品住宅平均销售价格为2580元,平方米,上涨l1.6%.2oo4年商品房销售均价自5月份以后提高到2700元以上,9月份以后价格仍在高位保持平稳运行,直至现在商品房价格仍居高不下.(二)新房价格普遍上涨.

4、据统计局城调队对全国35个大中城市房产价格统计,2003年四季度房屋销售价格比上年同季上涨10.8%.比三季度上涨2.2%,全年平均上涨9.7%.其中各类新房价格除经济适用房价格由国家控制涨幅较4,#1-,其他房产价格都有较大幅度的提高.分地区看,2004年有7个城市房屋销售价格连续4个季度上涨超过一10%(见表1).尤其值得注意的是,原来房价较低的一些省会城市,如兰州,济南,武汉,太原,成都等.2004年新房价格也有较大幅度升高,三季度分别上涨13.1%,9.6%,9.9%,8.7%,8.3%.四季度济南上涨13.7%,成都上涨l1.4%,上涨幅度超过了作-f简介:刘婷婷(1981一),女,

5、天津财经大学外贸外语系助教,硕士.邮编:300222lO410%,这表明房价上涨有普涨的趋势.寝l2004年房屋销售价格上涨幅度较大的城市(%)城市一季度二季度三季度四季度沈阳19.612.819.212.O南京12.116.217.7l5.2重庆14.515.O15.610_3上海28.321.414.91O.4青岛16.O12.512.919_8宁波11.919.912.511.1杭州1O.513.O1O.113.4天津14.216.713.49.5资料来源:固定资产投资统计快报2oo5年第1期,国家统计局.(三)二手房市场呈现活跃态势,租赁市场相对平稳.二手房交易市场价格继续较大幅度上涨

6、,2004年四季度私房交易价格比上年同期上涨15.5%,比二季度上涨3.5%.其中住宅和非住宅价格同比分别上涨15.2%和11.9%.在房产交易价格大幅上涨的同时,房屋租赁价格走势平稳.2004年四季度全国房屋租赁价格比上年同期上涨2.0%,比季度价格上涨0.3%.(四)据国家统计局2005年7月25日发布的有关房价的统计数据显示,2005年6月份,"国房景气指数"为101.05,连续4个月下滑.二季度35个大中城市房屋销售价格同比和环比涨幅分别比一季度回落1.8和1.2个百分点,但商品房价格却比上年同季上涨了8%,比一季度上涨了1.5%.其中上涨超过了l0个百分点的城市有

7、5个.房价涨幅偏高已经成为不争的事实,是什么原因导致房价涨幅如此之大,这样的涨幅会持续下去吗?未来的房市走势如何?这是本文探讨的主要问题.二,中国房产价格攀升的成因中国房产价格涨幅过大的原因是极其复杂的.既有合理性的成分,也有多方面的原因.从合理性角度来看,房地产价格涨幅过大是市场经济条件下需求供给平衡的结果.一般而言,在经济高速发展时期,房地产价格的快速提高是必然的.这可以从不同角度来分析.首先,从国际经验来看,统计资料表明,世界各国人均GDP从800美元到l300美元,是所有国家住房消费持续发展阶段.目前中国人均国民生产总值已超过1000美元,正处在住房消费持续发展的阶段.其次,从现代化进

8、程水平来看,世界平均城市化水平是50%,发达国家是75%,中国只有38%,按照现代化的实际推进程度,城市化水平如果每提高一个百分点,将有3000万人进城,需要600万套住宅,拉动内部需求8000亿人民币,相当于GDP每年增长5个百允电.到目前为止人均建筑面积只从1978年的8平方米增JtlN22平方米,到2020年可达到35平方米,潜在需求有30亿平方米.可见对商品房的现实需求是巨大的.根据调查,20%城镇家庭想改善住房,这是一个很大的数字,除此之外还有房屋拆迁产生的被动需求.只要收入逐年增长,房地产需求必然逐年增长.最后,从房地产的特殊性上讲,房地产市场的供给收入弹性小于需求收入弹性,供给约

9、束大于需求约束.需求收入弹性是1.55,供给收入弹性是0.75(李宏谨).由于供给约束大于需求约束,城镇居民人均可支配收入增加1个百分点,实际供给仅增加0.75个百分点,因此房地产企业提高价格是有空间的.中国房产价格攀升除了上述合理性成分外,还有多方面的原因:土地,是房地产开发的一项基本条件;金融,是房地产开发资金的重要来源【1l.(一)地价攀升是房价涨幅过大的直接原因.房价与地价密切相关,二者相互影响,互相推动.房价的大幅度上涨直接导致对土地需求的过量,土地资源是有限的,在土地资源供不应求的情况下,地价必然上涨,而地价的上涨以"成本推动"的方式促使房价进一步攀升.同时,根

10、据马克思的理论,地价是资本化的地租,马克思曾说过,土地价格"不是土地的购买价格,而是土地所提供的地租的购买价格"21.土地价格=地租屏U息率,可见地价是由地租和利息率共同决定的.对于地租,马克思揭露了它的本质,认为绝对地租产生于土地所有权垄断,由土地所有者收取.除垄断地租外,还有级差地租,它是由土地位置和投资的不同而产生的,在市场经济下通过不同地段的不同价格表现出来.国家征收土地增值税把大部分级差地租收上来,作为专用款再投资于城市基础设施,这又导致产1n5生更大的级差地租和绝对地租.地租在要素市场化过程中所产生的利益要在地方政府和开发商之间分配,成为房地产业超额利润的来源,

11、超额利润的存在成为推动房地产业发展的强大动力,也是地价过高的重要原因.总之,地价的过高导致房价的升高,升高的房价叉拉动了地价.地价与房价的循环机制使得房价与地价交互上扬31.(二)房价的波动上扬与金融政策有关.中国房地产开发和消费者购买住房融资渠道主要来源于银行的信贷资金.据分析,国内房地产业者资金来源结构有以下特征嗍:一是自筹资金的比例约在26%左右;二是预算内资金以及债券筹资;三是国内银行贷款和其他资金来源,所谓其他资金来源主要是房屋的预售款.2004年自筹资金中仅有16%是业者的自有资金,房地产开发企业有八成的资金来自于国内银行贷款.从消费者方面看,消费者购买住房的资金大部分也是来自于银

12、行,银行在贷款前以借款人住房作为抵押来降低风险,而消费者的借款能力又与利率密切相关.利率高,实际负债上升,银行会减少住房贷款,相反,利率降低,百姓更容易得到住房贷款.银行在面临激烈竞争的时候,通常把扩大市场份额作为主要目标,把利润最大化放在次要地位,因此银行的住房贷款利率普遍较低.国家无论对房地产开发商还是对消费者从金融支持角度来讲都是过度的.这种过度的金融支持会产生什么影响呢?根据市场经济理论,利率取决于货币供给和货币需求的均衡,而利率对投资有直接的影响,货币供给的增加在短期会对投资和经济增长起促进作用51.但凡事皆有度,从目前状况来看,银行体系具有信贷扩张对房地产业金融支持力度过大的能力,

13、过大的金融支持力度会对经济产生冲击.一方面,通过开发投资,住宅抵押贷款和消费者预期来实现货币政策对房价的影响.当开发投资和住宅抵押贷款不断涌向房地产业的时候,消费者会产生地价持续上升的预期,从而推动住宅价格脱离正常轨道.另一方面,由于金融机构的短视行为,贷款大量地投入房地产业.投资者和消费者双方的投机行为和风险转嫁行为也直接导致了房价的波动上扬.1O6(三)地方政府对自身利益的追求纵容了房价持续走高.2002年第三季度央行货币政策报告中提出"要密切关注一些地区房地产投资及贷款增长过快的问题",从2005年3月17日起,央行对商业银行的住房信贷政策不断进行调整,其间,政策出台

14、的频率也越来越快,力度越来越大,对房地产实施调控的针对性越来越明显.但是总体看来,地方政府出于自身利益不很主动去落实国家的政策,使得政策收效始终不很明显,有的地区如长江三角洲地区的商品房价格还是扶摇直上,直至国八条,新国八条和七部委意见出台之后,商品房价格4月份才开始出现回调迹象,但是没有从根本上抑制住商品房价格上升的走势.这种政策效应滞后性主要源于房地产经济给地方GDP带来了高增长.这种高增长是评价地方政府官员政绩的最重要的标准,也是地方经济发展的基础.地方政府在房地产开发中从土地出让和税收上直接受益,这种收益直接影响地方财政收入的增长水平和经济发展水平.具体来说,旧城区由于土地供给吃紧,对

15、旧城区大兴土木地拆迁改造,就成为地方政府获取土地出让收益和税收的重要手段.另外,政府从购房者的信贷消费中预收的税款也颇为可观.由于现在购房者普遍采用按揭购房,以7成按揭计算,地方政府所得到的营业税中实际上个人只承担了3O%左右,70%是从商业银行中对未实现的商品房收入的税收透支而来的.即每100元钱的商品房销售收入,政府征收5元营业税,其中1.5元是购房者现在缴纳的,3.5元是从商业银行未来收入中预收的.因此,实际上政府从商业银行预收税款的涨幅和商品房销售额涨幅是一致的.地方政府在利益分配上与中央政府博弈的存在,使中央调控政策的执行力被削弱了,因此,地方政府利益的存在是房价居高不下的重要原因.

16、三,中国房地产价格的未来走势中国房地产价格的总体走势是稳中有升,短期内价格不会明显回落.这是因为:(一)中国房地产市场发展的宏观环境更加稳定.2005年继续实行的双稳健的财政政策和货币政策,以及继续强调加强和改善宏观调控措施,都会保持经济平稳较快发展.特别是各部委相关政策也相继出台,这为确保房地产市场的平稳发展打下了基础.从已出台的措施来看最主要的有:(1)国土资源部将继续实行从严从紧的建设用地供应政策,进一步规范土地交易市场,严格界定有偿使用与无偿划拨的供地范围,全面落实经营性土地的"招标拍卖挂牌"出让制度.(2)建设部已明确继续控制城镇房屋拆迁规模和调整住宅供应结构,将

17、城镇房屋拆迁规模控制在2004年的水平;加大中低价位普通商品住房,经济适用住房的建设力度;限制非住宅及高档和大户型住房建设;提高住房公积金使用效率.上述措施的实施对稳定房产价格将会起到很好的作用.(二)房地产金融的监管力度进一步加强,对房地产市场供给和需求的影响将持续释放.国务院在2005年4月27日提出:"加强金融监管,要求各商业银行要加强对房地产贷款和个人住房抵押贷款的信贷管理,防范贷款风险."央行在2004年已经采取行动,将商业银行的存款准备金由7%调高至7.5%.四大国有商业银行纷纷停止或者限制发放投资型房贷,除国有四大商业银行之外,几乎所有的民营银行也都根据央行规

18、定制定相关的限贷措施.此外,早在2004年10月29日起央行就决定上调金融机构存贷款基准利率,并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率浮动.这是近十年来央行首次宣布上调存贷款利率.此举的象征意义要大于实际意义,对开发商和购房者的影响不仅具有实在的意义,更重要的是在心理预期层面上.这对房地产市场供给和需求的影响将会是长期的.(三)房地产开发投资增速趋于缓和.2004年111月,全国房地产开发投资额达到10738亿元,同比增长29.2%.其中,商品住宅完成投资7284亿元,同比增长28.7%;办公楼和商业营业用房完成投资同比分别增长了29.7%和33.2%【5.各类物业开发投资的增长速度均明显低于2003年同期水平,说明中央政府的宏观调控政策取得了一定的成效.随着2005年更大力度的调控,房地产开发投资的增长速度将更趋于缓和.(四)房地产需求增长将趋于平稳.由于国家加强了对房产需求的