北京西山国际文化小镇土地一级开发项目工作新百

1、北京西山-国际文化小镇一级土地开发实施方案目 录一、前言 3（一）项目分宗图 3（二）项目工作总体情况 41、各地块的基本情况、开发顺序简介 42、项目征地总体费用情况 53、项目国有土地收购总体费用情况 54、项目拆迁总体费用情况55、项目市政总体费用情况66、项目一级开发总投资估算77、项目融资总体工作安排 7二、项目总体市政实施方案9三、项目中各地块一级土地开发工作方案 141、刘娘府南区（C1、C2）地块工作方案 142、刘娘府北区（A1、A2）地块工作方案 233、福寿岭地块工作方案 334、模式口地块工作方案 425、法海寺公园工作方案 50四、投资分析 52五、融资计划53六、北

2、京西山国际文化小镇一级土地开发总进度横道图57七、结束语 57北京西山国际文化小镇土地一级开发项目工作报告一、前言石景山位于长安街西沿线，是外城四区中距市区最近的城区，北枕小西 山，西倚永定河，是城八区中唯一有山林的城区，自然环境优美。该区域拥 有法海寺、八大处公园、承恩寺、模式口历史文化保护街区，具有深厚的历o北京西山国际文化小镇位于石景山区中部，分为模式口和刘娘府两个片 区。其中模式口片区与翠微山相连、刘娘府片区与金顶山相连，永定河自西 向东穿过刘娘府片区，项目傍山依水，具备良好的开发条件，结合石景山未 来的发展规划和周边的房地产开发趋势来看，项目有着良好的市场前景。结合北京西山国际文化小

3、镇权属地界的自然分布、政府对项目开发顺 序的要求、拆迁难度、资金周转，开发周期和进度及每个地块不同现状等情 况和要求，将项目分为七宗地块，具体分宗如下：（一）项目分宗图（二）项目总体情况1、各地块的基本情况、开发顺序简介地块分宗基本情况匕工作进展开发周期资金需求（亿兀）刘娘府南区（C1、C22该地块已经上过市政府联席会 议，需招投标确定土地一级开发 主体；主要为平房民宅，拆迁相 对谷易，北与奥宸在此基础上开 发可缩短开发周期。可最先启动。2008/12-2010/9（22个月）17.64亿元刘娘府北区（A1、A2）石景山区土地储备整理中心正在 编制一级土地开发实施方案，其 上报审批还需较长时间

4、。此地块 规划为低密度住宅，早开发可早 实现销售，为第二块启动的地块。2008/12-2011/4（29个月）15.86亿元模式口地块正在编制历史文化保护街区方 案，审批时间较长。待获得审批 后，再编制一级土地开发方案。2008/12-2011/8（33个月）10.1亿元福寿岭地铁 地块准备确定国有土地是否可回购， 已确廿级开发实际面积，准备 编写土地一级实施方案。此地块 拆迁难度最大，规划为公园等， 短期内难以产生效益，作为最后 启动的地块。2008/12-2011/10 （37个月）30.16亿元前期，规划费 用一级开发各项规划费用0.0511亿元总计北京西山国际文化小镇土地一 级开发37

5、个月73.804亿元2、项目征地总体情况地块征地回积（山）补偿金额（万元）备注刘娘府南区943.1755648刘娘府北区900.1555375模式口历史街区101.253796.86福寿岭地块166.659928.14合 计2111.221247483、项目国有土地收购总体费用情况项目刘娘府南区（C1、C2）刘娘府北区（A1、A2）模式口地块福寿岭地铁 地块合计费用（万元）22785130无45792532004、项目拆迁总体费用情况项目刘娘府南区（C1、C2）刘娘府北区（A1、A2）模式口地块福寿岭地铁 地块合计费用（万元）8392768513.674399.9197229.4424069.

6、9注：此表不包含安置过渡补助费。拆迁安置过渡补助费按 2500元/户补助，其中刘娘府南区、北区补助一年，其他地块补助半年，总补助费用 8420万元。另计入拆迁总成本，总成本 见项目一级开发总投资估算表。5、项目市政总体费用情况市 政 基 础 设 施 建 设 费序号项目设计费工作内容数量计费标准金额（万元）备注1道路工程32.65红线3040m31.83 万m2220 元/ m27326.6模式口按 古建计算2雨水工程25.29小800 mm小1600mm8960m1200元/m10753污水工程小400 mm小700mm6428m1800元/m11574中水工程无DN200 nlm-DN400

7、mm6793m750 元/m5095上水工程无DN200mm DN500mm8719m1800元/m15696电力工程19.06小 150 mm6572m5000元/m32862000开闭 立占+1000 高压入地+707热力工程0.2DN800 mm6781m5000元/m33908天然气工程14.05DN200mm DN500mm4943m1500元/m7419电信工程6.612孔-24孔8363m1000元/m83610路久，程11.1612.46km112万元/km1395总设计费用共计109.1万元大市政总体费用为24463.7万元注：大市政总费用为24463.7J元,其中应扣除电信

8、费用，实际费用约为23627.7J元.古建道路的取费标准为400元/褶6、项目一级开发总投资估算项目一级开发总投资估算表序 号项目名称单位合计备注一征地费用亿12.47二现金补偿及住宅，非住宅补偿， 国有土地回购等费用亿50.43（含过渡安置费2.7亿，每户按 2500元/月计，过渡期按24个 月考虑）三巾政基础设施费亿2.36四前期费用亿0.0511规划设区、土地开发方案编制 等五财务费用亿8.48（一 十二 + 三）*65%*10%*2 1六总廿用亿73.804一 十二+三+四十五注：一级土地开发规划所需费用为 510.8万元7、项目融资总体工作安排根据前期与银行沟通结果，根据项目地块的划

9、分和开发计划，结合银行 的贷款条件，以分块和整体两种不同的方式申请银行土地一级开发贷款，取 得的总体贷款金额不同。其中法海寺片区（文物保护修缮，划拨用地），刘娘府南区C1号地块（属 于安置房建设，基本没有还款来源，协议出让，根据政策应为政府提供资金）、 C2号地块（大部分为公用园林绿地建设，划拨用地），上述三个地块由于不符 合银行一级开发贷款条件，单独地块进行审批，很难获得贷款，公司只能投 入全部资金。银行可以安排贷款的只有刘娘府北区的 A1和A2号地块、福寿 岭片区、模式口片区。A项目分块融资:融资计划地块分 宗开发周期贷款申请周期总投资额 （亿元）自有投入 资金 （亿元）贷款成本 （百分

10、比）银行贷款 （亿元）刘娘府 南区2008/10-2010/9 （22个月）无法申请15.6115.6100刘娘府 北区2008/10-2011/4 （29个月）2010/6-2010/8 （3个月）14.044.9210%9.12福乐岭 地块2008/12-2011/8 （33个月）2010/10-2010/1 2（3个月）26.699.3510%17.34江口2008/12-2011/1 0（36个月）2010/11-2011/1 （3个月）8.943.1310%5.81总计36个月一级开发 完毕每个地块各3个 月贷款周期65.2833.0110%32.27B、项目整体融资:融资计划地块分

11、宗开发周期贷款申请周期总投资额 （亿元）自有投入 资金 （亿元）贷款成本 （百分 比）银行贷 款（亿元）刘娘府南区、 刘娘府北区、 福寿岭、模式 口、法海寺片 区2008/12-2011/10 （36个月） 一级开发完毕2010/11-2011/ 1（3个月）65.32422.8710%42.45注:1、银行贷款资金成本总共由3部分构成，考虑到金融政策调整和投资风险因素，暂时以年利率10%算。贷款基准利率+管理费（房地产行业贷款基准利率上浮 10-30%） +财务顾 问费（收取咨询费、评估费及财务包装费等）2、银行贷款总金额计算去除总投资估算的财务费用项目。二、项目总体市政实施方案：根据西山国

12、际文化小镇总体规划及北京市一级土地开发，市政工作需做 到七通一平。1、供水方案：目前，项目周遍地区的供水系统分为两部分，刘娘府以西地区主要为首钢用地，其供水由首钢供水系统解决；刘娘府以东地区主要由杨庄水厂和自备井供水系统解决。杨庄水厂现状供水能力为6.9 万立方米 /日， 2003年高日供水量为3.69 万立方米。规划新建开发区的供水均由城市自来水管网供给，由杨庄水厂来解决。项目总体规划需新建管线如下：金顶山路敷设DN20（E DN300勺上水管线977米。福寿岭地铁站至水岸小镇道路敷设 DN200勺上水管线871米永定河北路新建 DN30cs米自来水管1023米。西小府路新建DN40德米自来

13、水管1316米。金顶北路新建DN30卜DN500上水管线1106米。永定河南路新建 DN200- DN30吐水管线920米。金顶东路新建DN30吐水管线356米。模式口大街接入DN100S米自来水支管650米。模式口大街敷设DN200勺上水管线1500米。2、雨水方案：（ 1）现状情况项目规划建设用地永定河引水渠以南地区位于现状琅黄沟暗沟的流域范围内。沿永定河引水渠以北地区有现状八大处排水沟。其余规划建设用地现状没有雨水管道，雨水通过地面径流就近排入八大处排水沟和永定河引水渠。（ 2）项目总体规划新建管道如下：金顶山路上新建雨水管道，向南接入永定河引水渠，规划管径为0 800项 1400 mm

14、 968 米。永定河北路新建d 800 mm 1400 mm的雨水管线1023米。刘娘府东街至金顶山路新建0 800的雨水管线982米。刘娘府东街新建0 800的雨水管线732米。金顶山路至水岸小镇新建0 800的雨水管线977米。金顶北路新建1106米，0 1000项雨水管道，接入现状琅黄沟暗沟。金顶东路新建356米，0 800mm雨水管道，接入金顶北路。西小府路新建1316米，0 1000项雨水管道，接入金顶北路。法海寺雨水直接排入附近的明沟。模式口敷设DN800的雨水管线1500米。（ 3）总设计费用25.29 万元，其中包括污水设计费用。3、污水方案：（ 1 ）现状情况项目地区规划建设

15、用地沿金顶北路 （苹果园大街以东路段）有0 600 mm- 0 800项的现状污水管道。根据北京市区污水排除总体规划，刘娘府地区 的污水排除属于现状南旱河污水截流管的流域范围，污水最终进入小红门污 水处理厂。（ 2）项目总体规划新建管道如下：金顶山路新建DN400勺污水管线977米。永定河北路新建0 400 mm的污水管线1023米。西小府路新建0 500加的污水管线1316米。金顶北路新建0 400项污水管道1106米。向东接入现状的污水管线。金顶东路新建0 400 mm污水管道356米。法海寺旅游中心新建D300污水管线150米，与模式口大街交汇。模式口敷设DN400的污水管线1500米，

16、与金顶山路相接。4、天然气方案：（ 1 ）现状情况金顶山路有现状DN500mli的天然气中压管道。金顶北路东段有现状DN400 mm中压天然气管道在规划区设三座中低压调压站。（ 2）项目总体规划新建管道如下：新建福寿岭地铁站至水岸小镇道路敷设 DN200tali天然气中压管道871米。西小府路新建DN200fcm的天然气中压管道1316米。金顶北路新建天然气中压管道 DN20O 1106米。新建0 150mmf道.由模式口大街引入.服务于旅游中心150米。京门路现状DN50嵌然气中压管道破口敷设DN200勺天然气管道1500米。（ 3）设计费用为14.05 万元。5、热力方案：（ 1） 规划区

17、内拟建三座热力站规划自八大处道路现状 DN800mm热力管道开口，沿永定河北路新建 DN400 加热力管道1023米。永定河北路热力管道破口敷设 DN400勺热力管道1471米，接入水岸小镇。西小府路新建DN400rali热力管道761米。自模式口大街的热力管道，分别接入金顶北路DN40O和永定河南路DN400 mm, 1106米、920米。自京门路现状DN1000B力干管破口接入DN400的热力管道1500。（ 2）总设计费用为0.2 万元。6、电力方案：（ 1 ）新建三座10 千伏电力开闭站金顶山路敷设80 150mm的电缆管道977米永定河北路新建80 150mm的电缆管道1023米。西

18、小府路新建80 150mm的电缆管道1316米。金顶北路敷设80 150mm的电缆管道1106米。刘娘府南区11 万高压入地，新建900 米的电力管沟共计费用1000 万元。新建8 0 150 mm的电缆管道，由金顶山北路引入 1500米。模式口敷设0 150项电缆，总长度为650米。法海寺旅游中心附近设300KVA旅游中心设300kva箱式变压器各一台，共计 70 万元。（ 2）总设计费用为19.06 万元。7、电信方案：（ 1 ）规划区内设一座电信局所，沿金顶山路敷设24 孔电信管道977 米。福寿岭地铁站至水岸小镇道路敷设24 孔电信管道871 米、西小府路新建24孔电信管道1316米。

19、永定河北路新建24孔电信管道1023米、永定河南路新建 24孔电信管道920米。金顶北路新建24孔电信管道1106米。法海寺新建12孔电信管道650米。模式口大街敷设12孔通信管道1500米由金顶山北路引入。（ 2）设计费用为6.6 万元。8、中水方案：根据北京市区再生水利用总体规划，规划在模式口大街金顶北路上布置中水管道干线。本次规划考虑自模式口大街金顶北路引中水管道，水源由五里坨污水处理厂提供中水。新建管线如下：模式口大街布置DN400nni中水管道1500米及金顶北路布置 DN400nni中水 管道1106米、金顶山路布置DN200nm-DN400mni的中水管道977米、福寿岭地 铁站

20、至水岸小镇道路敷设 DN100的中水管线871米。由金顶山路中水管道破 口接入，沿永定河北路新建 DN200mni的中水管道米1023米、西小府路新建 DN200mni的中水管道1316米。9、道路方案：（ 1）根据项目总体规划，北京西山国际文化小镇共建设道路13.06km,总建筑面积为31.83万nf。（ 2）设计费用为32.65 万元。10、路灯建设方案：（ 1）根据项目总体规划，北京西山国际文化小镇共建设道路12.46km,共建设路灯1395万元。（ 2）设计费用为11.16 万元。三、各地块的一级土地开发工作方案：1、刘娘府南区（C1、C2）地块：项目四至、面积：项目四至：东至规划道路

21、，南至规划道路，西至金顶山路及刘娘府集体土地产权界，北至永定河引水渠南路。面积：65.59 公顷分块原因、现阶段工作成果：刘娘府南区是石景山区政府招商引资项目中刘娘府综合改造项目的C1、C2 地块。经过北京公司与石景山区土地储备中心的沟通了解到，此地块（刘娘府南区C1、C2地块）已经上过市联席会，并已通过，取得联席会会议纪要。现确认以招投标的方式确定项目开发主体，并可马上进入招投标的实际操作 阶段。北京公司出于尽快实际运作“北京西山国际文化小镇”项目一级土 地开发的目的考虑，初步决定刘娘府南区地块就按石景山区政府招商项目刘 娘府综合改造项目南区C1、C2地块边界面积确定，并尽快启动刘娘府地块的

22、 土地一级开发授权程序。刘娘府南区（C1、C2）工作方案：A征地方案按照中华人民共和国土地管理法和国务院关于深化改革严格土地 管理的决定，结合石景山区实际发生的情况，由一级开发实施主体与农民集 体经济组织协商确定：刘娘府地区（南岸）综合改造项目征地面积共计62.88公顷，合计943.17亩。建设用地42.84公顷，农用地20.04公顷（主要为金 顶山的山林地）。征地补偿费用详见征地补偿费用计算表：征地补偿费计算表征 地 补 偿 费厅P项目数量计费标准补偿金额（万元）1土地补偿费农用地300.53 亩37.5万元/亩11270建设用地642.64 亩37.5万元/亩24099小计353692青苗

23、补偿费3其它土地附 着物补偿林木300.53 亩1万元/亩301水井、坟莹等36080万元1%361小计6624安置补助费劳动力安置补助 费943.17 亩15万元/亩141485其它费用及 税金耕地复垦费耕地占用税防洪费20.49 万 m220 元/ m2410小计4106/、口预见费50589万元10%5059合计约合母山59万兀55648B、拆迁方案及国有土地收购费用：根据北京市人民政府第87号令北京市城市房屋拆迁管理办法；京政 函2001109号关于北京市城市房屋拆迁补助费有关规定的批复；京国土 房管拆2003777号关于修改并重新印发北京市城市房屋拆迁管理办法实 施意见的通知；京国土

24、房管拆字20011234号关于印发北京市房屋拆 迁评估规则（暂行）的通知，并结合本地区拆迁实际情况实行货币补偿， 补偿款根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估 价确定。被拆迁房屋的房地产市场评估价包括房屋的重置成新价和区位补偿 价，具体按京国土房管拆字20011234号关于印发北京市房屋拆迁评估 规则（暂行）的通知。集体土地上非住宅房屋：集体土地上非住宅房屋拆迁，按照北京市人民 政府令第148号北京市建设征地补偿安置办法中第十七条的规定“拆迁 非住宅房屋和其他建筑物、构筑物的，按照重置成新价格予以补偿；公益公 共设施确需迁建的，应当迁建。拆迁经营性用房造成停产停业经济损失

25、的， 应当按照规定给予一次性停产停业补助费”。拆迁面积经过对项目地形图、土地权属图两图叠加以及项目地块CAD图的分析、测量取得，并部分面积由苹果园房管所、苹果园街道办事处提供。国有土地和集体土地上非住宅房屋均按照有关规定给予1500元/平方米的停产停业补助。奖励政策:（1）提前搬家奖：在拆迁奖励期内签订拆迁补偿协议并按协议规定日期搬家交房的每户奖励提前搬家奖 5000元，奖励期内未搬家的不予奖励。（2）搬家补助费：搬迁补助费按照每平方米 25元/平方米补助。（3）支持重点工程奖励费：刘娘府地区综合改造项目为重点工程，按照相关规定给予每户15万元的支持重点工程奖励费。拆迁过渡费：2500元/户/

26、月（取值租房周转费2000元/户/月、生活补助费300元/户/月、交通补助费200元/户/月）。居民拆迁补偿价表居民基准 补偿价名称取值范围实际取值备注基准地价106018201600京政发200232号现状容积率0.4-0.50.49规划容积率1r21.95K1.692基准房价40004000（基准地价X K蚀准房价）=6707国有企业区位补偿价表国有企业 区位补偿价名称|取值范围取值备注:区位价格3000- 40004000容积率调整系数（K1）1.561.56房屋原用途调整系数（K2）0.90.9规划用途调整系数（K3）1194196（区位价格 X K1XK2X K3） =5616国有土

27、地收购费用表项目数量（单 位：平方 米）取值范围标准（元/ 平方米）金额（万元）备注国有土地取得 费113891290-208020002278京政发200232号拆迁补偿费计算表拆 迁 补 偿 费厅P项目数量计费标准补偿金额 （万元）1农/居 民拆 迁拆迁补偿费10.19万褶6707 元/ m268346（房屋重置）拆迁补偿费10.19 万 nf2500 元/ m225475地上附属物补偿费1.3 万 nf450 元/ m2585搬家补助费10.19 万 nf20 元/ m2204家电改移补助费1100 户500元/户55提前搬家奖1100 户5000元/户550支持重点工程费1100 户1

28、5万元/户16500折合10963 （元/平米）小计1117152国有 企业 拆迁拆迁补偿费11389 m25616 元/ m26396搬迁补助费11389 m225 元/ m228房屋重置费11389 m2850/ m2968停产停业补助费11389 m21500 元/ m21708折合7990 （元/平米）小计91003集体 企业 拆迁拆迁补但费13.44 万 m2850 元/ m211424搬迁补助费13.44 万 m225 元/ m2336停产停业补助费13.44 万 m21500 元/ m220160折合2375 （元/平米）小计319204其他 费用拆迁服务费152735万元1%1

29、527拆迁评估费152735万元1%1527拆除清运费26.03 万 m220 元/ m2521小计35755/、口预见费15631010%15631合计168366注：由于项目实际运作中，民宅类采用 90%!向安置，因此实际拆迁补偿款应为：168366 （68346+ 25475） X90%=8392万元；实际安置房面积为:10.19 X90% 1.2=11万平方米（根据石景山区实际拆迁安置经验，拆迁安置比取1: 1.2）C、投资估算刘娘府南区一级开发成本估算表厅P项目名称单位合计备注一征地费用亿5.56二现金补偿及住宅，非住宅补 偿,国有土地回购等费用亿9.21其中过渡安置费5940 万元

30、，按2500元/户/ 月，1100X 90%=990P, 过渡期按24个月计三巾政基础设施费亿0.83四财务费用亿2.03（一 十二 + 三）*65%*10 % *2五总廿用亿17.64一 十二十三十四口项目一级开发工作计划刘娘府南区土地一级开发计划时间表项目序 号工作内容计划时间前期工作起始时 问（年. 月）结束时 问（年. 月）持续时 问（日）刘娘府南 区（C1、 C2）土地一级开发实施方案1制定土地一级开发主体招标方案2008.122009.1602区国土分局局长办公会确定招标底价2008.122009.1603区联席会审定招标底价2008.122009.1604报市招标底价申请2008

31、.122009.1605编制招标文件2008.122009.1606发布招标公告2008.122009.1607现场踏勘、答疑、招标前会议2008.122009.1608成立评标委员父2008.122009.1609投标人交纳投标保证金2008.122009.16010招标、开标、唱标、评标、确定中标人，发出中标2008.122009.160通知书11取得一级土地开发批复2008.122009.16012签订土地一级开发合同，取得土地一级开发授权文 件并办理相关手续2008.122009.160控规调整13委托编制控规调整可行性论证报告2008.122008.123014进行控规调整的报批20

32、09.12009.130公开招标并进行北京西山国际文化小镇修建性详规编制15北京房地产产品（四合院、购物中心、酒店等）调 研，给修规制定提供市场依据）2008.122009.722016委托进行北京西山国际文化小镇修建性详规的编制2008.122009.415017办理评估公司、拆迁公司招投标（拆迁前置事项）2008.122008.121018确定拆迁、评估单位（拆迁前置事项）2008.122008.1210立项19委托编制可行性研究报告（立项前置事项）2008.122009.15020确定编制环评、交评等相关报告单位（立项前置事项）2008.122009.15021编制环评、交评等相关报告（

33、立项前置事项）2008.122009.15022进行征地前期土地评估，并初步谈判，草签协议（征 地前置事项）2008.122009.15023办理用地预审2009.22009.36024办理环境影响评价报告审批2009.22009.36025办理交通影响评价告审批2009.22009.36026办理文物保护意见（根据联席会要去办理）2009.22009.36027办理古树处理意见（根据联席会要求办理）2009.22009.36028办理建设意见（根据联席会要求办理）2009.22009.36029办理银行资金信用证明（要求总投资额的 35%Z上， 且为当月的资金证明）2009.32009.43

34、030办理立项报批，并取得立项批复2009.42009.430规划意见书31办理拨地订桩2009.22009.23032办理并取得规划意见书2009.32009.33033办理巾政专业部门市政接用意见2009.42009.56034委托编制市政道路、雨污水初步设计及管网综合2009.52009.79035设计单位报装2009.82009.83036办理市政工程规划意见书2009.92009.1060国有土地收购37对国有土地及其地上物进行评估2008.122009.618038编制土地收购方条2009.22009.716039协商并签订土地收购合同2009.72009.1090征地40办理勘测

35、定界成果报告（征地前置事项）2009.32009.33041办理地质灾害评估报告批复（征地前置事项）2009.22009.23042办理征地村（居）民代表会会议纪要（征地前置事项）2009.22009.23043签署征地补偿安置协议（征地前置事项）2009.32009.46044建设拟征（占）地土地权属情况汇总表（盖章）2009.32009.46045缴纳耕地开垦费、防洪费、新增建设用地使用费2009.32009.46046办理征地手续2009.52009.53047制定拆迁补偿安置方案（拆迁前置事项）2009.32009.46048制定征地补偿方案（征地前置事项）2009.32009.330

36、49取得征地批复2009.62009.1015050委托拆迁、评估单位入户调查和评估（拆迁前置事项）2009.42009.918051制定拆迁补偿安置工作计划（拆迁前置事项）2009.92009.106052申请年度拆迁计划（拆迁前置事项）2009.82009.96053申请拆迁公告（拆迁前置事项）2009.102009.103054申请暂停办理相关事宜（拆迁前置事项）2009.102009.103056办理巾政招投标，确定施工、监理单位2010.12010.13057办理建设用地规划许可证2009.112010.19058委托设计单位，进行施工图设计，并出具预算2009.112010.190

37、59办理规划工程许可证（市政）2010.22010.230实施征地并进行补偿60实施征地补偿2010.22010.23061办理拆迁补 偿安置 资金证 明文件 （拆迁前置事项）2010.22010.230实施国有士地收购62实施国有土地使用权收购，支付国有土地收购款2010.22010.230拆迁63办理拆迁许可证2009.112010.19064核发集体土地房屋拆迁许可证2009.112010.19065核发城市房屋拆迁许可证2009.112010.19066办理征地结案2009.112010.19067办理建设用地批准书2009.112010.19068实施拆迁2010.12010.412

38、069随着拆迁的进行，实施文物勘探2010.12010.412070进行文物保护性挖掘的协调工作2010.12010.412071办理巾政开工手续2010.22010.49072巾政建设2010.52010.790上市73审核土地一级开发成本2010.82010.96074土地一级开发竣工验收2010.82010.96075确定士地出让价格2010.82010.96076确定上市方案、办理上市申请手续一级开发结束2010.82010.960注： 由于北京市报批征地一般只有5 月和 12 月这两个重要的时间节点，因此，刘娘府南区报批征地必须在5 月份之前，将征地所需全部手续上报。2、刘娘府北区地

39、块：项目四至、面积：项目四至：东至规划道路，南至永定河引水渠北路，西至金顶山北街，北至金顶北街及西小府村集体土地产权界面积：67.01 公顷分块原因、现阶段工作成果：刘娘府北区是石景山区政府招商引资项目中刘娘府综合改造项目的A1、A2 地块。经过北京公司与石景山区土地储备中心的沟通了解到，此地块（刘娘府北区A1、A2地块）已经在制作一级土地开发实施方案，在为上北京市联席会做最后的准备。北京公司根据此信息，初步决定按石景山区招商项目刘娘府综合改造项目A1、A2地块边界确定刘娘府北区地块边界，并尽快进入一级土地开发联席会阶段，因北京市联席会为不定期召开，但北京公司应尽快督促专业公司制作好刘娘府北区

40、（A1、 A2 地块）一级土地开发实施方案，已备随时上联席会。刘娘府北区（A1、A2）工作方案：A征地方案：按照中华人民共和国土地管理法和国务院关于深化改革严格土地管理的决定，结合石景山区实际发生的情况，由一级开发实施主体与农民集体经济组织协商确定：刘娘府地区综合改造项目征地面积共计60.01 公顷，合计 900.15 亩。建设用地39.97 公顷，农用地20.04 公顷。青苗补偿主要为耕地，补偿费用按照开始协商征地方案前地上青苗的具体情况确定补偿一季。征地补偿费用详见征地补偿费用计算表征 地 补 偿 费序 号项目数量计费标准补偿金额（万 元）1土地补偿费农用地300.53 亩37.5万元/亩

41、11270建设用地599.55 亩37.5万元/亩22483小计337532青苗补偿费耕地88500 m22.5 元/ m222.133其它土地附 着物补偿林地258.45 亩1万元/亩258.45果树193.2 亩10 元/ m2128.8其他283.87小计671.124安置补助费劳动力安置补助费900.15 亩15万元/亩135025其它费用及 税金耕地复垦费88500 m230 元/ m2265.5耕地占用税88500 m29 元/ m279.65防洪费20 元/ m22047.8小计2392.956/、口预见费50341万元10%5034合计约合母山61.5万兀55375R拆迁方案及

42、国有土地收购费用:根据北京市人民政府第87号令北京市城市房屋拆迁管理办法；京政 函2001109号关于北京市城市房屋拆迁补助费有关规定的批复；京国土 房管拆2003777号关于修改并重新印发北京市城市房屋拆迁管理办法实 施意见的通知；京国土房管拆字20011234号关于印发北京市房屋拆 迁评估规则（暂行）的通知，并结合本地区拆迁实际情况实行货币补偿， 补偿款根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估 价确定。被拆迁房屋的房地产市场评估价包括房屋的重置成新价和区位补偿 价，具体按京国土房管拆字20011234号关于印发北京市房屋拆迁评估 规则（暂行）的通知。集体土地上非住宅房屋

43、：集体土地上非住宅房屋拆迁，按照北京市人民政府令第148号北京市建设征地补偿安置办法中第十七条的规定“拆迁非住宅房屋和其他建筑物、构筑物的，按照重置成新价格予以补偿；公益公 共设施确需迁建的，应当迁建。拆迁经营性用房造成停产停业经济损失的， 应当按照规定给予一次性停产停业补助费”。拆迁面积经过对项目地形图、土地权属图两图叠加以及项目地块CAD图的分析、测量取得，并部分面积由苹果园房管所、苹果园街道办事处提供。国有土地和集体土地上非住宅房屋均按照有关规定给予1500元/平方米的停产停业补助。奖励政策：(1)提前搬家奖：在拆迁奖励期内签订拆迁补偿协议并按协议规定日期搬家交房的每户奖励提前搬家奖 5

44、000元，奖励期内未搬家的不予奖励。(2)搬家补助费：搬迁补助费按照每平方米 25元/平方米补助。(3)支持重点工程奖励费：刘娘府地区综合改造项目为重点工程，按照相关规定给予每户15万元的支持重点工程奖励费。拆迁过渡费：2500元/户/月(取值租房周转费2000元/户/月、生活补助费300元/户/ 月、交通补助费200元/户/月)。居民拆迁补偿价表居民基准 补偿价名称取值范围实际取值备注基准地价106018201600京政发200232号现状容积率0.4-0.50.49规划容积率1r21.95K1.692基准房价40004000(基准地价X KM准房价)=6707国有企业区位补偿价表国有企业

45、区位补偿价名称|取值范围取值备注:区位价格300A 40004000容积率调整系数（K1）1.561.56房屋原用途调整系数（K2）0.90.9规划用途调整系数（K3）11941961（区位价格 X K1XK2X K3） =5616国有土地收购费用表项目数量（单 位：平方 米）取值范围标准（元/ 平方米）金额（万元）备注国有土地取得费256511290-208020005130京政发200232 号拆迁补偿费计算表拆 迁 补 偿 费厅P项目数量计费标准补偿金额 （万元）1农/居 民拆 迁拆迁补偿费6.5万褶6707 元/ m243596（房屋重置）拆迁补偿费6.5 万 nf2500 元/ m2

46、16250地上附属物补偿费1万m2450 元/ m2450搬家补助费6.5 万 nf20 元/ m2130家电改移补助费786户500元/户39提前搬家奖786户5000元/户393支持重点工程费786户15万元/户11790折合11177 （元/平米）小计726482国有 企业 拆迁拆迁补但费15334 m25616 元/ m28612搬迁补助费15334 m225 元/ m238房屋重置费15334 m2850/ m21303停产停业补助费15334 m21500 元/ m22300折合7990 （元/平米）小计122533集体拆迁补但费10 万 nf850 元/ m28500企业 拆迁搬

47、迁补助费10 万 nf25 元/ m2250停产停业补助费10 万 nf1500 元/ m215000折合2375 （元/平米）小计237504其他 费用拆迁服务费108651万元1%1087拆迁评估费108651万元1%1087拆除清运费19 万 itf20 元/ m2380小计22545/、口预见费11125010%11125合计122375注：由于项目实际运作中，民宅类采用 90%!向安置，因此实际拆迁补偿款应为：122375 （43596+ 16250） X 90%=68513.6万元；实际安置房面积 为：6.5X90%,过渡期按 24个月计三巾政基础设施费亿0.709四财务费用亿1.82（一 十二 + 三）*65%*10 % *2五总廿用亿15.86一 十二十三十四D项目一级开发工作计划：刘娘府北区（A1、A2地块）土地一级开发计划时间表项目序 号工作内容计划时间前期工作起始时 问（年. 月）结束时 问（年. 月）持续时间 （日）刘娘 府北 区A1、 A2地块土地一级开发实施方案1进行地上物调查统计2008.122008.12202进行征地前摸底调查2008.122008.12203进行现场拍照2008.122008.12204收集项目适用的特殊政策2008.122008.12205委托编制土