城市综合体商业管理中国商业地产的的策划网ppt课件

1、P. M . MARKET 城市综合体商业管理城市综合体商业管理主讲人：何其琛主讲人：何其琛2飚马商业顾问机构飚马商业顾问机构 P.M .MAKKET P.M .MAKKET / 20222022年年1 1月月1616日星期日日星期日目目 录录 第一部分第一部分 案例分析城市综合体的标识设计案例分析城市综合体的标识设计 第二部分第二部分 城市综合体物业管理城市综合体物业管理 第三部分第三部分 城市综合体的一致运营城市综合体的一致运营 3飚马商业顾问机构飚马商业顾问机构 P.M .MAKKET P.M .MAKKET / 20222022年年1 1月月1616日星期日日星期日p六本木山整体标识设

2、计不但别具一格而且非常的人性化，大体分成步行标识和车辆标识。为到达步行标识便于行人查看，车辆标识便于人坐在车中识别，对各种各样标识的大小，文字表述，文字大小，颜色等的设计作出规定。另外对坐车来到六本木山的人，在停车场等处特别留意标识不被切断。4飚马商业顾问机构飚马商业顾问机构 P.M .MAKKET P.M .MAKKET / 20222022年年1 1月月1616日星期日日星期日步行者标识设计步行者标识设计 六本木山是由众多建筑师设计而成的建筑群，步行者标识亦是由众多设计师设计，即带来了多样性，同时也有混乱，因此对字体、象形表示等进展一致，做成标识设计指点书。一方面浓缩了众多信息的“地图系列

3、的标识作为主要导向标识，在地图之间配上文字箭头标识作为补充，有效诱导。5飚马商业顾问机构飚马商业顾问机构 P.M .MAKKET P.M .MAKKET / 20222022年年1 1月月1616日星期日日星期日另一方面，充分思索到人流向轴线，整体上划分为地铁出入口、好莱坞广场、66广场、山边、西街、榉树坡5个区域，除去这5个区域的主要诱导外，对为数众多的设备群导引也颊费功夫。6飚马商业顾问机构飚马商业顾问机构 P.M .MAKKET P.M .MAKKET / 20222022年年1 1月月1616日星期日日星期日步行者标识设计步行者标识设计 六本木山占地面积约759，000m。，规划停车2

4、，8D0辆，乘车来访者可以在地块内随处找到停车场，如不同功能设备可以就近出入为着眼点整体规划，在整个地块内设置了12处停车场。设计思索到行驶中车辆可以容易辩识的LOGO和大型尺寸，尽量减少文字信息。另外标识信息，从六本木山的入口到车辆停顿大致分成3个层次。首先在六本木山的入口设置“入口标识，引导顺利进入。六本木山占地面积116日，7飚马商业顾问机构飚马商业顾问机构 P.M .MAKKET P.M .MAKKET / 20222022年年1 1月月1616日星期日日星期日主要建筑物就有12栋，为保证能顺利进入各个不同设备，把设备按照区域划分，设置了第二层次的“引导标识。另外，各停车场编号构成地址

5、，即使迷路，各处的标识照旧可以引导。这种编号，在停车后，包括步行标识、手册，设备效力人员都能指引，能减少反复迷路景象。这种导引的延续使来访者可以很轻松在六本木山玩耍。8飚马商业顾问机构飚马商业顾问机构 P.M .MAKKET P.M .MAKKET / 20222022年年1 1月月1616日星期日日星期日公众艺术，街头小品公众艺术，街头小品 六本木山占地11.6n，地形高低参差，在和建筑物一同构成的外部环境中设置了非常重要的街头艺术。现在共设置了8处，另外包括11处可以作为椅子的作品，合计19个作品。这种艺术品的设置，基于文化都心的理念，先于2019年1 0月1 8日开幕的森美术馆，在外部公

6、共空间能和艺术进展日常对话，构成有魅力的空间。 9飚马商业顾问机构飚马商业顾问机构 P.M .MAKKET P.M .MAKKET / 20222022年年1 1月月1616日星期日日星期日10飚马商业顾问机构飚马商业顾问机构 P.M .MAKKET P.M .MAKKET / 20222022年年1 1月月1616日星期日日星期日在六本木山的各个角落都会让来访者发现由不同艺术家创作出来的丰富多样的作品。在众多来访者往来的六本木山主要街道榉树街上的11个作品，是由内田繁氏监造，由各个设计师为公众休憩场所提出方案。这11个作品相互迥异，没有现代公共空间中常规的要素，。今后还能按需添加。另外运用者

7、的反响，作品和人之间的对话，因运用者的人种、时髦、关系等的不同，一旦坐上去就构成一道风景等等，使之成为文化都心等风景线。六本木山和区域道路、公园、民间用地连成一体，因此构成非常温馨开敞的公共空间。 11飚马商业顾问机构飚马商业顾问机构 P.M .MAKKET P.M .MAKKET / 20222022年年1 1月月1616日星期日日星期日目目 录录 第二部分第二部分 城市综合体物业管理城市综合体物业管理 第一部分第一部分 案例分析城市综合体的标识设计案例分析城市综合体的标识设计 第三部分第三部分 城市综合体的一致运营城市综合体的一致运营 12飚马商业顾问机构飚马商业顾问机构 P.M .MAK

8、KET P.M .MAKKET / 20222022年年1 1月月1616日星期日日星期日城市综合体物业的三点不同p3、四大物理特征带来的不同、四大物理特征带来的不同p1、收益性物业、收益性物业p2、使各部分高度调和、使各部分高度调和城市综合体物业管理的不同城市综合体物业管理的不同13飚马商业顾问机构飚马商业顾问机构 P.M .MAKKET P.M .MAKKET / 20222022年年1 1月月1616日星期日日星期日由于城市综合体通常是收益性物业，它的物业管理职能不同于普通的“对房屋及配套进展维修、养护、管理，它更重要的作用是保证物业各期收益的最大化，并坚持和提高物业的市场价值和开展潜力

9、。使各部分高度调和由于各部分直接相互依存、相互助益是城市综合体最本质的特征。因此城市综合体物业管理的目的不仅在于充分发扬物业综合体中各个部分的效力功能，更在于让这些效力功能的相互关系到达高度调和共生的形状。由于城市综合体具有超大空间尺度、通道树形交通体系、现代城市景观设计、高科技集成设备等四大物理特征，这带来了一些物业管理上的变化。14飚马商业顾问机构飚马商业顾问机构 P.M .MAKKET P.M .MAKKET / 20222022年年1 1月月1616日星期日日星期日p城市综合体物业管理的中心职能是：城市综合体物业管理的中心职能是：p制定物业开展战略方案，进展持有制定物业开展战略方案，进

10、展持有/出卖分析，进展物业更出卖分析，进展物业更新改造和大修缮的决策，监控物业绩效，管理和评价物业运新改造和大修缮的决策，监控物业绩效，管理和评价物业运转管理，定期进展资产的投资分析和运营管理分析，制定并转管理，定期进展资产的投资分析和运营管理分析，制定并执行组合投资战略，设计和调整物业资产的物业构造。执行组合投资战略，设计和调整物业资产的物业构造。15飚马商业顾问机构飚马商业顾问机构 P.M .MAKKET P.M .MAKKET / 20222022年年1 1月月1616日星期日日星期日各个效力职能的充各个效力职能的充分开发和利用分开发和利用各效力职能之间的各效力职能之间的高效调和共生高效

11、调和共生对空间、交通等要对空间、交通等要素的高度把握素的高度把握 城市综合体各个部分城市综合体各个部分都有本身效力功能的都有本身效力功能的表达方式。例如，商表达方式。例如，商务办公楼必需注重打务办公楼必需注重打造商务平台。造商务平台。 购物中心是城市综合购物中心是城市综合体最重要的部分，其体最重要的部分，其技术系统和效力功能技术系统和效力功能业是各部分中最复杂业是各部分中最复杂的。的。 城市综合体是一个完城市综合体是一个完好的有机系统，各部好的有机系统，各部分功能是不同的，但分功能是不同的，但又是相互依存的。又是相互依存的。 购物中心与人们日常购物中心与人们日常生活高度相关，能构生活高度相关，

12、能构成城市范围的市场，成城市范围的市场，并吸引和支持其他功并吸引和支持其他功能。能。 城市综合体具有超大城市综合体具有超大空间尺度的特征，必空间尺度的特征，必需做到客货分区、动需做到客货分区、动静分区、封锁区和开静分区、封锁区和开发区有机结合。发区有机结合。 要经过交通组织的有要经过交通组织的有机规划和管理，交通机规划和管理，交通组织的规划既要符合组织的规划既要符合空间规划、分隔的要空间规划、分隔的要求，又要为人流、物求，又要为人流、物流提高充分的便利性流提高充分的便利性更高层次的物业管理更高层次的物业管理16飚马商业顾问机构飚马商业顾问机构 P.M .MAKKET P.M .MAKKET /

13、 20222022年年1 1月月1616日星期日日星期日都市综合体物业管理特点都市综合体物业管理特点 p管理点分散管理点分散 p效力要求高效力要求高 p时间性强时间性强p车辆管理难度大车辆管理难度大p五个特点五个特点p 顾客流量大顾客流量大 17飚马商业顾问机构飚马商业顾问机构 P.M .MAKKET P.M .MAKKET / 20222022年年1 1月月1616日星期日日星期日物业管理人员配备物业管理人员配备业户业户效力部效力部 n设主管一人，可由物业主任兼任。该部主要职能是业户接待与内部管理、下设业户接待员假设干名，分别兼任行政人事、文书档案、方案财务、物料管理等职。接待员的多少主要根

14、据于业户效力部的任务时间和任务量，通常每班坚持两人便可维保维保效力部效力部 n设主管一人，全面担任房屋、设备、设备的运转、保养和维修任务。该部门主要职能是保证商铺不延续地平安运转，使物业保值和升值。维保效力部的作业人员应根据商铺运营效力需求、商铺设备的多少和技术难易程度进展合理配置。n设主管一人，全面担任商业工程的平安运营。 保安保安效力部效力部 18飚马商业顾问机构飚马商业顾问机构 P.M .MAKKET P.M .MAKKET / 20222022年年1 1月月1616日星期日日星期日p接待与联络接待与联络p接待与联络是业户效力的重要内容之一，是物业管理方为业户、顾接待与联络是业户效力的重

15、要内容之一，是物业管理方为业户、顾客提供效力并与业户、顾客进展交流的窗口。其主要职能与其他类客提供效力并与业户、顾客进展交流的窗口。其主要职能与其他类型物业管理的业户效力一样，包括倾听建议和意见、接受赞扬、安型物业管理的业户效力一样，包括倾听建议和意见、接受赞扬、安排维修和回访、收取管理费与内外联络等。排维修和回访、收取管理费与内外联络等。p纠纷、赞扬接待纠纷、赞扬接待p顾客在商铺购物因环境效力要素而来赞扬。对物业管理方来说，一顾客在商铺购物因环境效力要素而来赞扬。对物业管理方来说，一切赞扬、处置结果都要有记录，作为年终表扬与履行切赞扬、处置结果都要有记录，作为年终表扬与履行“管理公约业管理公

16、约业绩的考核根据之一。绩的考核根据之一。商铺业户效力管理商铺业户效力管理 19飚马商业顾问机构飚马商业顾问机构 P.M .MAKKET P.M .MAKKET / 20222022年年1 1月月1616日星期日日星期日20飚马商业顾问机构飚马商业顾问机构 P.M .MAKKET P.M .MAKKET / 20222022年年1 1月月1616日星期日日星期日p报修接待报修接待p商铺铺位的照明或其他设备出问题，对业户营业将呵斥很大的影响。商铺铺位的照明或其他设备出问题，对业户营业将呵斥很大的影响。业户报修，应迅速做好记录，填写业户报修，应迅速做好记录，填写，即时派维修工到，即时派维修工到现场抢

17、修。现场抢修。p走访回访走访回访p接待员的走访内容包括三方面：接待员的走访内容包括三方面：p一是听取业户和商铺方对物业管理效力的意见、建议；一是听取业户和商铺方对物业管理效力的意见、建议；p二是对报修后的维修结果进展回访；二是对报修后的维修结果进展回访；p三是对业户的礼仪、笼统、环境、广告、装潢等方面的缺乏之处做三是对业户的礼仪、笼统、环境、广告、装潢等方面的缺乏之处做出提示、督促改良，晓之以理，动之以情，用实践行动去感化业户，出提示、督促改良，晓之以理，动之以情，用实践行动去感化业户，让他们明白：我们所做的一切，都是为了商铺的本身笼统，我们的让他们明白：我们所做的一切，都是为了商铺的本身笼统

18、，我们的目的是一致的。目的是一致的。 21飚马商业顾问机构飚马商业顾问机构 P.M .MAKKET P.M .MAKKET / 20222022年年1 1月月1616日星期日日星期日地点交通方便，处于公交和地铁沿线，多幢写字楼集中于一个区域停车位平均每200平方米楼面建筑面积至少配有一个车位，多用途项目另需配有额外或邻近车位整体质量装修、管道网、楼面承重等符合标准，电力供应充足且有自备发电机组楼层高度超过206米电梯平均每5层有一部电梯服务，等候时间不超过30秒电话线平均每20平方米楼面建筑面积配有一条电话线管理由经验丰富及信誉良好的公司负责只供租用只限出售多层相连的楼层，租金应交予单一业主实

19、际使用率七成或以上甲级写字楼规范甲级写字楼规范 22飚马商业顾问机构飚马商业顾问机构 P.M .MAKKET P.M .MAKKET / 20222022年年1 1月月1616日星期日日星期日写字楼物业管理的方式写字楼物业管理的方式 写字楼物业管理的方式p3、专业效力公司的物业管理、专业效力公司的物业管理 p1、委托效力型物业管理、委托效力型物业管理 p2、自主运营型物业管理、自主运营型物业管理23飚马商业顾问机构飚马商业顾问机构 P.M .MAKKET P.M .MAKKET / 20222022年年1 1月月1616日星期日日星期日效力部各岗位的任务工程效力部各岗位的任务工程 p前台接待效

20、力内容p问询效力。p2留言效力。p3个人行李搬运及存放效力。p4酒店预订效力。p5提供旅游活动安排效力。p6订购、确认航空机票效力。p7信件报刊收发、分拣、递送效力。p8代订餐饮、文化体育节目票务。p9文娱活动安排及组织效力。24飚马商业顾问机构飚马商业顾问机构 P.M .MAKKET P.M .MAKKET / 20222022年年1 1月月1616日星期日日星期日p清洁卫生效力工程p1写字楼的清洁与保养。p2写字楼外墙的定期清洁。p3公用渣滓房的清洁。p4公共区域空调机房、风室、风口的清洁。p5电梯间的清洁保养。p6消防系统及其设备的清洁。p7供水系统及其设备的清洁。p8排水系统及其设备的

21、清洁。p9泵房系统及其设备的清洁。p10公共照明设备的清洁。p11变电房、楼层配电室的清洁。p12各楼层的清洁。p13写字楼内大清扫。p14清洗地毯。25飚马商业顾问机构飚马商业顾问机构 P.M .MAKKET P.M .MAKKET / 20222022年年1 1月月1616日星期日日星期日p写字楼工程维修效力工程p1. 中央空调系统的维护与保养。p2电梯的维护与保养。p3消防系统及其设备的维护与保养。p4公共照明系统的维护、保养与改换。p5给排水系统的维护与保养。p6蓄水池、水箱、泵房的维护与保养。p7变电室、楼层配电间的监控与维护。p8公共电器的维修与保养。p9锅炉房的监控与保养。p10

22、写字间内部各项设备的维修服p写字楼工程维修效力工程p写字楼的商务效力26飚马商业顾问机构飚马商业顾问机构 P.M .MAKKET P.M .MAKKET / 20222022年年1 1月月1616日星期日日星期日目目 录录 第三部分第三部分 城市综合体一致运营城市综合体一致运营 第一部分第一部分 案例分析城市综合体的标识设计案例分析城市综合体的标识设计第二部分第二部分 城市综合体物业管理城市综合体物业管理27飚马商业顾问机构飚马商业顾问机构 P.M .MAKKET P.M .MAKKET / 20222022年年1 1月月1616日星期日日星期日一致管理、分散运营一致管理、分散运营 p购物中心

23、内的商铺是有方案的聚集，对商场进展“一致管理、分散运营是购物中心区别于其他房地产方式的中心特点。p“一致管理要求购物中心必需由代表业主权益的、受业主委托的管理公司一致管理，没有一致管理的购物中心那么难以经受猛烈的零售业市场竞争。p“分散运营是为商场消费者和运营者间的买卖提供场所，但商场的管理者不能直接进展商业运营，只是在消费者和运营者之间搭建桥梁。28飚马商业顾问机构飚马商业顾问机构 P.M .MAKKET P.M .MAKKET / 20222022年年1 1月月1616日星期日日星期日p要求要求l l：品牌审核管理：品牌审核管理p所谓所谓“品牌审核管理是指招商对象须经品牌审核后才干进入。品

24、牌审核管理是指招商对象须经品牌审核后才干进入。审核包括对厂商和产品的审核，须具有有效的营业执照、消费审核包括对厂商和产品的审核，须具有有效的营业执照、消费答应证、注册商标登记证、产品合格委托书答应证、注册商标登记证、产品合格委托书( (适用于零售代理适用于零售代理商商) )、品牌代理委托书、品牌代理委托书( (适用于专卖代理商适用于专卖代理商) )、税务登记证、法人、税务登记证、法人授权委托书等。授权委托书等。p要求要求2 2：完善的租约管理：完善的租约管理p租约管理包括商定租金、租期、支付方式、物业管理费的收取租约管理包括商定租金、租期、支付方式、物业管理费的收取等，还有其他比较关键的租约条

25、款管理等，还有其他比较关键的租约条款管理( (可以自创国际购物中心可以自创国际购物中心协会协会ICSCICSC的规范格式的规范格式) )，比如：承租户的运营业态是遭到整个购，比如：承租户的运营业态是遭到整个购物中心的一致商业规划的限制，假设发生艰苦变化，须经业主物中心的一致商业规划的限制，假设发生艰苦变化，须经业主委员会的认可委员会的认可( (业主委员会成立之前，经开发商认可业主委员会成立之前，经开发商认可) )。29飚马商业顾问机构飚马商业顾问机构 P.M .MAKKET P.M .MAKKET / 20222022年年1 1月月1616日星期日日星期日一致运营管理的五大内容一致运营管理的五

26、大内容 30飚马商业顾问机构飚马商业顾问机构 P.M .MAKKET P.M .MAKKET / 20222022年年1 1月月1616日星期日日星期日不同运营阶段运营管理要点不同运营阶段运营管理要点工程开发期的运营管理要点工程开发期的运营管理要点 p准确的市场定位、合理的商业规划、差别化的业态及商品组合，对建筑物业开发的全面参数支持和规范接口落位；p有效的招商组织，强大的运营团队，建立商业资源管理和商务活动监视机制；p健全、完善的企业运营管理方式，制度规范化、表单规范化及业务流程化；p充足的自有资金保证，良好的融资渠道，完善的财务监控与组织管理； p这一阶段以物业落位、商铺管理、商户落位，管

27、理商铺的出租率、坪效和入驻租户的租金、费用收取为主要目的。p建立一致的物业管理公司和工程管理规范，实施总监理责任制，是运营管理的重要根底。31飚马商业顾问机构飚马商业顾问机构 P.M .MAKKET P.M .MAKKET / 20222022年年1 1月月1616日星期日日星期日不同运营阶段运营管理要点不同运营阶段运营管理要点工程开发期的运营管理要点工程开发期的运营管理要点 p准确的市场定位、合理的商业规划、差别化的业态及商品组合，对建筑物业开发的全面参数支持和规范接口落位；p有效的招商组织，强大的运营团队，建立商业资源管理和商务活动监视机制；p健全、完善的企业运营管理方式，制度规范化、表单

28、规范化及业务流程化；p充足的自有资金保证，良好的融资渠道，完善的财务监控与组织管理； p这一阶段以物业落位、商铺管理、商户落位，管理商铺的出租率、坪效和入驻租户的租金、费用收取为主要目的。p建立一致的物业管理公司和工程管理规范，实施总监理责任制，是运营管理的重要根底。32飚马商业顾问机构飚马商业顾问机构 P.M .MAKKET P.M .MAKKET / 20222022年年1 1月月1616日星期日日星期日工程开业培育期的运营管理要点工程开业培育期的运营管理要点p关注业态构造与业态规划的科学性；p2关注租户构造、租约及租金定义的合理性；p3关注商铺招商、商铺出租率及商铺运营形状与商铺的奉献度

29、；p4关注租金收入、收入的增长及变化及租户往来结款的及时性；p5关注宣传促销方案的正确性、结果的准确性与有效性；p6关注客流计量和会员体系的建立、固定客户群体的开展及顾客忠实度的提升；p7关注中心效力范畴、效力质量，租户考核结果与管理措施的完善；33飚马商业顾问机构飚马商业顾问机构 P.M .MAKKET P.M .MAKKET / 20222022年年1 1月月1616日星期日日星期日p8关注顾客消费效力环境、消费热点及商品与租户的质量、质量；p9关注软、硬件环境、气氛营造及开展趋势确实定等。34飚马商业顾问机构飚马商业顾问机构 P.M .MAKKET P.M .MAKKET / 20222

30、022年年1 1月月1616日星期日日星期日工程规范提升期的运营管理要点工程规范提升期的运营管理要点 p多种业态组合和功能组合互补，强调一站式超值效力；p(2)以商铺为主要“运营对象，将商铺租金作为主要收入来源，采取灵敏多样的计、收租方式，严厉末位淘汰和违纪淘汰等管理规范，实现租金收入不断递增的运营目的；p(3)规范的商铺招商与质量管理体系、注重“生态效应、追求客流最大化； p(4)租户在各自运营领域及范围内可完全独立运作、自我运营，但必需建有一致的购物中心会员管理体系，实现租户会员信息的充分共享；p(5)提供多种主题、多种方式的购物中心整体宣传促销活动；p(6)进展购物中心一致的租户奖惩考核

31、管理，量化考核，优胜劣汰，确保租户与商品的运营质量、提升租户效力的质量； 35飚马商业顾问机构飚马商业顾问机构 P.M .MAKKET P.M .MAKKET / 20222022年年1 1月月1616日星期日日星期日p7)提供多种销售收款方式，注重多种方式共存、互补，强调信息效力、数据积累和分析；p(8)严厉法制教育和财经纪律，创建企业诚信品牌与良好公众笼统。 36飚马商业顾问机构飚马商业顾问机构 P.M .MAKKET P.M .MAKKET / 20222022年年1 1月月1616日星期日日星期日商业地产工程全程信息化管理的要点商业地产工程全程信息化管理的要点p为租户提供综合的IT技术

32、和银行联网效力，降低租户投资，添加多方收益；p以实践数据为根据进展租约的洽谈；p以实践数据指点广场长期规划，调整运营规划；p以实践数据指点租户运营，提升租户运营质量，实现双盈；p完备的租户管理和租约管理，专柜坪效及商品组合测评，了解谁是MALL的最正确租户，开展会员、培育忠实消费群体；37飚马商业顾问机构飚马商业顾问机构 P.M .MAKKET P.M .MAKKET / 20222022年年1 1月月1616日星期日日星期日构建小业主与零售商进驻前的管理体系构建小业主与零售商进驻前的管理体系 p管理体系管理体系1 1：小业主的售价与返租关系、战略的制定：小业主的售价与返租关系、战略的制定p商

33、场店铺出卖给小业主后，购物中心要一致运营权就必需把店铺从商场店铺出卖给小业主后，购物中心要一致运营权就必需把店铺从小业主那里回租，回租的租金如何在售价里表达出来，以及其回租小业主那里回租，回租的租金如何在售价里表达出来，以及其回租战略的制定均有不同的管理方式。战略的制定均有不同的管理方式。p管理体系管理体系2 2：处理专卖零售商进驻的建筑规划要求：处理专卖零售商进驻的建筑规划要求p专卖零售商进驻每一个购物中心，其店铺位置的选定都会对购物中专卖零售商进驻每一个购物中心，其店铺位置的选定都会对购物中心的整体业态规划发生冲突和矛盾，购物中心在运营管理中必需可心的整体业态规划发生冲突和矛盾，购物中心在运营管理中必需可以预见这些冲突和矛盾，并制定不同的处理方案。以预见这些冲突和矛盾，并制定不同的处理方案。p管理体系管理体系3