房地产营销策划案整体思路

1、房地产营销筹划案整体思路第一章 工程投资筹划营销工程投资筹划营销是全案最为关键的环节，反映了开展商选择开发工程的过程，这个过程是考验和衡量开展商房地产运作能力的重要环节，这个过程操作好了，就意味着工程成功了一半，在这个过程中多下功夫，以后的开发经营就可以事半功倍。工程投资筹划营销可对工程进行定价模拟和投入产出分析，并就躲避开发风险进行策略提示，还对工程开发节奏提出专业意见。一 工程用地周边环境分析1、工程土地性质调查.地理位置.地质地貌状况.土地面积及红线图.土地规划使用性质.七通一平现状2、工程用地周边环境调查.地块周边的建筑物.绿化景观.自然景观.历史人文景观.环境污染状况3、地块交通条件

2、调查.地块周边的市政路网以其公交现状、远景规划.工程的水、路、空交通状况.地块周边的市政道路进入工程地块的直入交通网现状4、周边市政配套设施调查.购物场所.文化教育.医疗卫生.金融效劳.邮政效劳.娱乐、餐饮、运动.生活效劳.娱乐休息设施.周边可能存在的对工程不利的干扰因素.历史人文区位影响二 区域市场现状及其趋势判断1、宏观经济运行状况.国内生产总值：第一产业数量第二产业数量第三产业数量房地产所占比例及数量.房地产开发景气指数.国家宏观金融政策：货币政策利率房地产按揭政策.固定资产投资总额：全国及工程所在地其中房地产开发比重.社会消费品零售总额：居民消费价格指数商品住宅价格指数.中国城市房地产

3、协作网络信息资源利用2、工程所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规.工程所在地的居民住宅形态及比重.政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规.政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策法规.短中期政府在工程所在地及工程地块周边的市政规划3、工程所在地房地产市场总体供求现状4、工程所在地商品住宅市场板块的划分及其差异5、工程所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现6、商品住宅客户构成及购置实态分析.各种档次商品住宅客户分析.商品住宅客户购置行为分析三 土地SWOT深层次分析1、工程地块的优势2、工程地块的劣势3、工程地块的时机点4、工程地块的威胁及困难点四 工程市场定位1、类比竞争楼盘调研.

4、类比竞争楼盘根本资料.工程户型结构详析.工程规划设计及销售资料.综合评判2、工程定位.市场定位：区域定位主力客户群定位.功能定位.建筑风格定位五 工程价值分析1、商品住宅工程价值分析的根本方法和概念.商品住宅价值分析法类比可实现价值分析法：选择可类比工程确定该类楼盘价值实现的各要素及其价值实现中的权重分析可类比工程价值实现的各要素之特征比照并量化本工程同各类比工程诸价值实现要素的比照值根据价值要素比照值判断本工程可实现的均价.类比可实现价值决定因素：类比土地价值A 市政交通及直入交通的便利性的差异B 工程周边环境的差异：自然和绿化景观的差异教育和人文景观的差异各种污染程度的差异社区素质的差异C

5、 周边市政配套便利性的差异工程可提升价值判断A 建筑风格和立面的设计、材质B 单体户型设计C 建筑空间布局和环艺设计D 小区配套和物业管理E 形象包装和营销筹划F 开展商品牌和实力价值实现的经济因素A 经济因素B 政策因素2、工程可实现价值分析.类比楼盘分析与评价.工程价值类比分析：价值提升和实现要素比照分析工程类比价值计算六 工程定价模拟1、均价确实定.住宅工程均价确定的主要方法：类比价值算术平均法有效需求本钱加价法A 分析有效市场价格范围B 确保合理利润率，追加有效需求价格运用以上两种方法综合分析确定均价2、工程中具体单位的定价模拟.商品住宅定价法：差异性价格系数定价法日照采光系数、景观朝

6、向系数、户型系数、楼层系数、随机系数.各种差异性价格系数确实定：确定根底均价确定系数确定幅度.具体单位定价模拟七 工程投入产出分析1、工程经济技术指标模拟.工程总体经济技术指标.首期经济技术指标2、工程首期本钱模拟.本钱模拟表及其说明3、工程收益局部模拟.销售收入模拟：销售均价假设销售收入模拟表.利润模拟及说明：模拟说明利润模拟表.敏感性分析：可变本钱变动时对利润的影响销售价格变动时对利润的影响八 投资风险分析及其躲避方式提示1、工程风险性评价.价值提升及其实现的风险性：工程的规划和设计是否足以提升工程同周边工程的类比价值工程形象包装和营销推广是否成功2、资金运作风险性.减少资金占用比例，加速

7、资金周转速度，降低财务本钱.对销售节奏和开发节奏进行良好的把握，以尽量少的资金占用启动工程，并在最短的时间内实现资金回笼3、经济政策风险.国际国内宏观经过形势的变化.国家地方相关地产政策的出台及相关市政配套设施的建设九 开发节奏建议 1、影响工程开发节奏的根本因素.政策法规因素.地块状况因素.开展商操作水平因素.资金投放量及资金回收要求.销售策略、销售政策及价格控制因素.市场供求因素.上市时间要求2、工程开发节奏及结果预测.工程开发步骤.工程投入产出评估.结论第二章 工程规划设计筹划营销通过完整科学的投资筹划营销分析，开展商有了明确的市场定位，从而进入了产品设计阶段。房地产经过多年的开展后，市

8、场需求发生了根本性的变化，消费者对房地产的建筑规划和单体设计要求越来越高，他们追求又实用又好看的商品房，这就要求开展商将"以人为本"的规划思想和提高人居环境质量作为目标去实现消费者的需求。工程规划设计筹划营销是基于市场需求而专业设计的工作流程。工程规划设计筹划营销是以工程的市场定位为根底，以满足目标市场的需求为出发点，对工程地块进行总体规划布局，确定建筑风格和色彩方案，紧紧围绕目标客户选定主力户型，引导室内装修风格，并对工程的环艺设计进行充分提示。一 总体规划1、工程地块概述.工程所属区域现状.工程临界四周状况.工程地貌状况2、工程地块情况分析.开展商的初步规划和设想.影响

9、工程总体规划的不可变的经济技术因素.土地SWOT分析在总体规划上的利用和躲避.工程市场定位下的主要经济指标参数3、建筑空间布局.工程总体平面规划及其说明.工程功能分区示意及其说明4、道路系统布局.地块周边交通环境示意：地块周边根本路网工程所属区域道路建设及未来开展状况.工程道路设置及其说明：工程主要出入口设置工程主要干道设置工程车辆分流情况说明工程停车场布置5、绿化系统布局.地块周边景观环境示意：地块周边历史、人文景观综合描述工程所属地域市政规划布局及未来开展方向.工程环艺规划及说明：工程绿化景观系统分析工程主要公共场所的环艺设计6、公建与配套系统.工程所在地周边市政配套设施调查.工程配套功能

10、配置及安排.公共建筑外立面设计提示：会所外立面设计提示营销中心外立面设计提示物业管理公司、办公室等建筑外立面设计提示其他公建如巴士站、围墙外立面设计提示.公共建筑平面设计提示：公共建筑风格设计的特别提示工程公共建筑外部环境概念设计7、分期开发.分期开发思路.首期开发思路8、分组团开发强度二 建筑风格定位1、工程总体建筑风格及色彩方案.工程总体建筑风格的构思.建筑色彩方案2、建筑单体外立面设计提示.商品住宅房外立面设计提示：多层、小高层、高层外立面设计提示不同户型的别墅外立面设计提示针对屋顶、屋檐、窗户等外立面局部设计提示其他特殊设计提示.商业物业建筑风格设计提示三 主力户型选择1、工程所在区域

11、同类楼盘户型比拟2、工程业态分析及工程户型配置比例3、主力户型设计提示.一般住宅套房户型设计提示.跃式、复式、跃复式户型设计提示.别墅户型设计提示4、商业物业户型设计提示.商业群楼平面设计提示.商场楼层平面设计提示.写字楼平面设计提示四 室内空间布局装修概念提示1、室内空间布局提示2、公共空间主题选择3、庭院景观提示五 环境规划及艺术风格提示1、工程周边环境调查和分析2、工程总体环境规划及艺术风格设想.地块已有的自然环境利用.工程人文环境的营造3、工程各组团环境概念设计.组团内绿化及园艺设计.组团内共享空间设计.组团内雕塑小品设计提示.组团内椅凳造型设计提示.组团内宣传专栏、导视系统位置设定提

12、示4、工程公共建筑外部环境概念设计.工程主入口环境概念设计.工程营销中心外部环境概念设计.工程会所外部环境概念设计.工程营销示范中心沿途可营造环境概念设计.针对本工程的其他公共环境概念设计六 公共家具概念设计提示1、工程周边同类楼盘公共家具摆设.营销中心大堂.管理办公室2、本工程公共家具概念设计提示七 公共装饰材料选择指导1、工程周边同类楼盘公共装饰材料比拟2、本工程公共装饰材料选择指导及装修风格构思3、工程营销示范单位装修概念设计.客厅装修概念设计.厨房装修概念设计.主人房装修概念设计.儿童房装修概念设计.客房装修概念设计.室内其他如阳台、玄关、门窗装修提示4、工程营销中心装修风格提示5、住

13、宅装修标准提示.多层、小高层、高层装修标准提示.跃层、复式、跃复式装修标准提示.别墅装修标准提示八 灯光设计及背景音乐指导1、工程灯光设计.工程公共建筑外立面灯光设计.工程公共绿化绿地灯光设计.工程道路系统灯光设计.工程室内灯光灯饰设计2、背景音乐指导.广场音乐布置.工程室内背景音乐布置九 小区未来生活方式的指导1、工程建筑规划组团评价2、营造和引导未来生活方式.住户特征描述.社区文化规划与设计第三章 工程质量工期筹划营销房地产市场营销，它贯穿于商品的开发建设、销售、效劳的全过程。质量工期是重要的流程之一，因房屋质量、工期延误等原因，而造成销售停滞和购楼者要求换房或退房的现象屡有发生。它严重影

14、响开展商及工程的信誉度、美誉度。因此工程质量工期筹划营销是开展商必须树立的观念。一 建筑材料选用提示1、区域市场竞争性楼盘建筑材料选用类比2、新型建筑装饰材料提示3、建筑材料选用提示二 施工工艺流程指导1、工程施工标准手册2、施工工艺特殊流程提示三 质量控制1、工程工程招标投标内容提示2、文明施工质量管理内容提示四 工期控制1、工程开发进度提示2、施工组织与管理天宏商务中心(筹划提案)一、工程背景本工程位于株洲市城市核心位置，虽是多年烂尾楼，但其地段商业价值不可小觑。虽然工程的建筑结构构无法再进行改进，但其初的规划较现今还较为实用，立柱之间3.6米间距恰好适宜分割组合。二、工程定位根据与开发商

15、的沟通，我们认为本案定位为24小时办公空间将吸引众多中小投资者与创业型企业关注。工程周边配套完善，交通便利是株洲市办公首选区域之一。三、工程案名1、主选：天宏商务中心2、备选：第一大道、天宏中心、天宏广场；3、主打广告语：CBD核心，24小时商务空间，成就卓越。四、SWOT分析优势S1、地处CBD商业圈，芦淞商圈核心位置，交通兴旺，商业分为浓厚。2、小户型，总价低，客户置业门槛不高。劣势W1、烂尾楼的形象，购房者容易产生抗性。因为购房者注重使用年限,从而直接影响工程销售。2、建设南路是一条交通要道，是连接株洲各个区域的纽带，工程南北都比拟嘈杂。工程有一个主要入口，连接金都市场的一个方向为饭馆一

16、条街，周边环境较差。3、缺少高配比停车场等其他相关配套设施，直接造成工程硬伤。4、距芦淞商圈有一定距离，相对而言作为芦淞商圈写字楼配套有一定难度。时机O1、工程周围无新开工楼盘竞争，同时本年度株洲市写字楼工程入市量很少，市场竞争不剧烈，有助于工程销售。2、属于CBD核心地段，交通兴旺、升值潜力巨大。3、目前小户型工程入市较多，但其投资回报率与抗风险能力很差，而本案作为小户型写字楼推向市场有效瓦解小户型工程投资客。4、芦淞商圈服装配套经营户逐步进驻写字楼，为本案的入市奠定局部客源根底。威胁T         1、今年房地产调控力度加大，

17、“国六条出台打击投资信心。2、银行按揭首付门槛提高，非自住房5年内转让全额收取营业税，限制短线投资客进入。3、本地房地产投资逐步趋于理性。五、工程定位    工程1F-4F为商业局部，面积300500各独立式门面，5F-16F全部规划为中小户型精装高档写字楼，面积40120。1、规划建议：1F：群楼局部划分为整体商铺对外招租，塔楼局部作为高档电梯大堂，局部作为写字楼配套门面。2F4F：临街群楼局部划分为两个独立门面，后侧群楼划分为两个独立门面，整体出售，各门面要求单独楼梯进出。5F-16F：临街群楼西侧规划为7个开间7.2米×8.3米左右大户型写字楼，东侧按原酒店

18、规划开间3.6米×6.7米，过道侧全玻璃隔断。2、写字楼装修建议：写字楼均配备精装修洗手间；电信、宽带入户，预留室外空调机位；地面瓷砖，墙面仿瓷，每10预留电源及 宽带接口；3、配套设施建议：豪华电梯大堂，公共区域保安监控系统，自备发电系统。4、物业管理建议：聘请芦淞市场群有经验的写字楼管理公司或专业写字楼管理公司，给予投资者强大的品牌保障和信心保障，有效提高产品附加值。六、工程建议    工程1F-4F为商业局部，面积300500各独立式门面，5F-16F全部规划为中小户型精装高档写字楼，面积40120。1、规划建议：1F：群楼局部划分为整体商铺对外招租，塔楼局

19、部作为高档电梯大堂，局部作为写字楼配套门面。2F4F：临街群楼局部划分为两个独立门面，后侧群楼划分为两个独立门面，整体出售，各门面要求单独楼梯进出。5F-16F：临街群楼西侧规划为7个开间7.2米×8.3米左右大户型写字楼，东侧按原酒店规划开间3.6米×6.7米，过道侧全玻璃隔断。2、写字楼装修建议：写字楼均配备精装修洗手间；电信、宽带入户，预留室外空调机位；地面瓷砖，墙面仿瓷，每10预留电源及 宽带接口；3、配套设施建议：豪华电梯大堂，公共区域保安监控系统，自备发电系统。4、物业管理建议：聘请芦淞市场群有经验的写字楼管理公司或专业写字楼管理公司，给予投资者强大的品牌保障和

20、信心保障，有效提高产品附加值七、价格定位商业局部：2F均价7500元/，3F均价5500元/，4F均价：4080元/。写字楼局部：层次        5        6        7        8        9        10        11       

21、12        13        14        15主楼        2550        2550        2600        2600        2650        2650   

22、    2580        2620        2660        2700        2780附楼        2450        2450        2550        2550        2600        2600                                        八、营销思路：1、营销周期初定为6个月：预热期2个月，开盘期2个月，强销期1个月，尾盘期1个月。2、预热期：进行VIP卡购置和排号