万科成本控制指导、要点、措施91403416

1、万科集团房地产成本核算指导第一章总则1-1为了加强成本管理，规范集团房地产开发企业成本核算，正确计算开发产品成本，便于成本资料的比较和分析，根据股份 有限公司会计制度 一会计科目和会计报表 及其附件三 房地产开发业务会计处理规定 ”与我国具体会计准则等有关规定，以及集团 财务管理规则和会计管理规则的要求，制定本指导。1-2集团房地产开发企业成本核算的任务是：建立和完善成本核算基础工作，严格遵守成本开支范围，合理确定成本计算对象， 正确归集和分配开发成本及费用，及时、准确、完整地提供成本核算资料，及时发现成本管理中存在的问题，以便寻求降低成本 的途径。1-3各房地产开发企业，建立成本核算责任制，

2、不断完善成本核算基础工作，改进成本核算办法，严格按照国家以及集团成本管 理的要求，正确组织成本核算工作，并自觉接受集团的监督。第二章成本核算的基本程序成本核算的一般步骤:第一步：根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。第二步：按成本核算及管理的要求，设置有关成本核算会计科目和帐簿 ，按成本核算对象归集开发成本费用 第三步：按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。第四步：将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。第五步：编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对象的开发总成本。第六步：正确划分完工和在建开发产品之间的开

3、发成本，分别结转完工开发产品成本，按建筑面积计算完工产品单位成本。第七步：正确划分可售面积、不可售面积 (由主管部门划分提供)，根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担的成本，按 与结算销售收入配比的原则正确结转完工开发产品的销售成本。第八步：编制成本报表，根据成本管理和核算要求，总括反映各成本核算对象的成本情况。第三章成本核算对象的确定3- 1成本核算对象的确定原则：应满足成本计算的需要；便于成本费用的归集；利于成本的及时结算；适应成本监控的要求。3- 2各单位可根据上述原则，参照下列条件，结合项目开发地点、规模、周期、方式、功能设计、结构类型、装修档次、层高、 施工队伍等因素和管理需

4、要等当地实际情况，确定具体成本核算对象。(1) 单体开发项目，一般以每一独立编制设计概算或施工图预算所列的单项开发工程为成本核算对象。在同一开发地点、结构类型相同、开竣工时间相近、由同一施工单位施工或总包的群体开发项目，可以合并为一个成本核算对 象。对于开发规模较大、工期较长的开发项目，可以结合项目特点和成本管理的需要，按开发项目的一定区域或部位或周期划分成 本核算对象。成片分期（区）开发的项目，可以以各期（区）为成本核算对象。同一项目有裙房、公寓、写字楼等不同功能的，在按期（区）划分成本核算对象的基础上，还应按功能划分成本核算对象。同一小区、同一期有高层、多层、复式等不同结构的，还应按结构划

5、分成本核算对象。根据核算和管理需要，对独立的设计概算或施工图预算的配套设施，不论其支出是否摊入房屋等开发产品成本，均应单独作为 成本核算对象。对于只为一个房屋等开发项目服务的、应摊入房屋等开发项目成本且造价较低的配套设施，可以不单独作为成本 核算对象，发生的开发费用直接计入房屋等开发项目的成本。3-3成本核算对象一般应在开工前确定。一旦确定，不得随意改变，以保证成本核算的准确性。第四章 成本费用项目及核算内容4- 1开发产品成本核算应视开发产品的具体情况，按制造成本法设置成本项目。成本项目一般包括下列六项1）土地征用及拆迁补偿费2）前期工程费 3）基础设施费4）建筑安装工程费5）配套设施费 6

6、）开发间接费4- 2各成本项目的开支范围如下:土地征用及拆迁补偿费指为取得土地开发使用权而发生的各项费用，主要包括以下内容:（1） 土地征用费：支付的土地出让金、土地转让费、土地效益金、土地开发费，交纳的契税、耕地占用税，土地变更用途和超面 积补交的地价、补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金等。（2）拆迁补偿费：有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等；拆迁旧建筑 物回收的残值应估价入帐，分别冲减有关成本。（3）市政配套费：指向政府部门交纳的大市政配套费，征用生地向当地市政公司交纳的红线外道路、水、电、气、热、通讯等的建

7、造费、管线铺设费等。（4）其他：如土地开发权批复费、土地面积丈量测绘费等。前期工程费三通一平”等前期费用。主指在取得土地开发权之后、项目开发前期的筹建、规划、设计、可行性研究、水文地质勘察、测绘、 要包括以下内容：如:(5)（1）项目整体性批报建费：项目报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费。人防工程建设费、规划管理费、新材料基金（或墙改专项基金）、教师住宅基金（或中小学教师住宅补贴费）、拆迁管理费、招投标管理费等。规划设计费：项目立项后的总体规划设计、单体设计费、管线设计费、改造设计费、可行性研究费的市场调研费），制图、晒图费，规划设计模型制作费，方案评审费。（含支付社会中介服务机构勘测丈量

8、费：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、放线费、建筑 面积丈量费等。三通一平”费：接通红线外施工用临时给排水 （含地下排水管、沟开挖铺设费用 ）、供电、道路（含按规定应交的占道费、道路挖 掘费）等设施的设计、建造、装饰和进行场地平整发生的费用（包括开工前垃圾清运费）等。临时设施费：工地甲方临时办公室，临时场地占用费，临时借用空地租费，以及沿红线周围设置的临时围墙、围栏等设施的设 计、建造、装饰等费用。临时设施内的资产，如空调、电视机，家具等不属于临时设施费。（6）预算编、审费：支付给社会中介服务机构受聘为项目编制或审查预算而发生的费用。（7）其

9、他：包括挡光费、危房补偿鉴定费、危房补偿鉴定技术咨询费等。基础设施费指项目开发过程中发生的小区内、建筑安装工程施工图预算项目之外的道路、供电、供水、供气、供热、排污、排洪、通讯、照 明、绿化等基础设施工程费用，红线外两米与大市政接口的费用，以及向水、电、气、热、通讯等大市政公司交纳的费用。主要 包括以下内容：（1）道路工程费：小区内道路铺设费。供电工程费：变（配）电设备的购置费，设备安装及电缆铺设费，供（配）电贴费、电源建设费，交纳的电增容费等。给排水工程费：自来水、雨（污）水排放、防洪等给排水设施的建造、管线铺设费用，以及向自来水公司交纳的水增容费等。煤气工程费：煤气管道的铺设费、增容费、集

10、资费，煤气配套费，煤气发展基金、煤气挂表费等。（5）供暖工程费：暖气管道的铺设费、集资费。（6）通讯工程费：电话线路的铺设、电话配套费，电话电缆集资费，交纳的电话增容费等。（7）电视工程费：小区内有线电视 （闭路电视）的线路铺设和按规定应交纳的有关费用。（8）照明工程费：小区内路灯照明设施支出。（9）绿化工程费：小区内人工草坪、栽花、种树等绿化支出；绿地建设费。（10）环卫工程费：指小区内的环境卫生设施支出。如垃圾站（箱）、公厕等支出。（11）其他：小区周围设置的永久性围墙、围栏支出、园区大门、园区监控工程费、自然下沉整改费等。建筑安装工程费指项目开发过程中发生的列入建筑安装工程施工图预算项目

11、内的各项费用（含设备费、出包工程向承包方支付的临时设施费和劳动保险费），有甲供材料、设备的，还应包括相应的甲供材料、设备费。发包工程应依据承包方提供的经甲方审定的工程价款结算单”来确定。主要包括以下内容：（1） 土建工程费 基础工程费：土石方、桩基、护壁 （坡）工程费，基础处理费、桩基咨询费。主体工程费：即土建结构工程费（含地下室部分）。 有甲供材料的，还应包括相应的甲供材料费。（2）安装工程费电气（强电）安装工程费：主体工程内的照明等电气设施安装费，有甲供材料、设备的，还应包括相应的甲供材料、设备费。 电讯（弱电）安装工程费：主体工程内的通讯、保安监视、有线电视系统等电讯设施安装费。 给排水

12、安装工程费：主体工程内的上下水、热水等给排水设施安装费。 电梯安装工程费：主体工程内的电梯及其安装、调试费。空调安装工程费：主体工程内的换热站、冷冻站、风机盘管控制、楼宇自控系统等空调设施安装费消防安装工程费：主体工程内的自动喷洒、消防栓、消防报警系统等消防设施安装费。 煤气安装工程费：主体工程内的煤气管线等燃气设施安装费。 米暖安装工程费：主体工程内的水暖、汽暖等供热设施安装费。 上述各项如有甲供材料、设备，还应分别包括相应的甲供材料、设备费。装修工程费：内外墙、地板（毯）、门窗、厨洁具、电梯间、天 （顶）蓬、雨蓬等的装修费，有甲供材料的，还应包括相应的甲供 材料费。（4）项目或工程监理费：

13、指支付给聘请的项目或工程监理单位的费用。（5）维修费能够归类的，应按从属主体原则归类计入上述相应费用中）其他：工程收尾所发生的零星工程费和乙方保修期后应由开发商承担的维修费（零星工程费和乙方保修期后应由开发商承担的，现场垃圾清运费、工程保险费等。配套设施费指房屋开发过程中，根据有关法规，产权及其收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设 施支出。该成本项目下按各项配套设施设立明细科目，具体核算内容可区别以下情况：（1）在开发小区内发生的不会产生经营收入的不可经营性公共配套设施支出，如建造消防、水泵房、水塔、锅炉房（建筑成本）、变电所（建筑成本卜居委会、派出所、岗亭

14、、儿童乐园、自行车棚、景观（建筑小品卜环廊、街心公园、凉亭等设施的支出。在开发小区内发生的根据法规或经营惯例，其经营收入归于经营者或业委会的可经营性公共配套设施的支出，如建造幼托、邮 局、图书馆、阅览室、健身房、游泳池、球场等设施的支出。，发生的没有投资来源的费用。开发小区内城市规划中规定的大配套设施项目不能有偿转让和取得经营收益权时对于产权、收入归属情况较为复杂的地下室、车位等设施，应根据当地政府法规、开发商的销售承诺等具体情况确定是否摊入 本成本项目。如开发商通过补交地价或人防工程费等措施，得到政府部门认可，取得了该配套设施的产权，则应作为经营性项目 独立核算。开发间接费指房地产开发企业内

15、部独立核算单位为组织和管理开发产品的开发建设而发生的各项费用。开发间接费的内容包括：(1)现场管理费用：内部独立核算的、开发项目现场管理的人员工资及福利费、工会经费、职工教育经费、修理费、办公费、办公 用水电费、差旅费、市内交通费、运输费、通讯费、业务交际费、劳动保护费、低值易耗品摊销、周转房摊销等。(2)利息并借款费用：直接用于项目开发所借入资金的利息支出、汇兑损失，减去利息收入和汇兑收益的净额。(3)固定资产投资方向调节税：按规定应计缴的固定资产投资方向调节税。(4)物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金：按规定应拨付给业主管理委员会的由物业管理公司代管的物业管理基金、公建 维修基金或其

16、他专项基金。(5)质检费：包括按规定支付给质检部门的质量检验费，项目发生的材料、设备质量检验费、工程质量自检费、工程竣工验收费等 质量鉴定性费用。(6)其他：项目交付使用后发生的，按规定或协议应由开发商承担、补贴给物业管理公司的水、电、煤气、暖气等价差，以及其他 应计入开发间接费的费用。4-3开发企业期间费用的开支范围为:营业费用指在开发产品销售环节发生的各项费用。包括:(1)已完开发产品销售以前的改装修复费，开发产品看护费及按规定或协议应交物业管理公司的空房物业管理费 应承担的按单位、面积分摊的空房和自留、自用物业水电费等。，根据规定或协议小区内、主体外临时样板房、售楼处的设计、建造、装饰等

17、费用。样板房、售楼处内的资产，如空调、电视机等资产性购置支 出不得在销售费用列支。主体内临时样板房、售楼处的设计、建造、装饰等费用在房屋开发成本中列支 。开发产品销售、转让、出租过程中发生的广告审批费、广告制作费(含资料制作费卜广告宣传费、展览费、销售模型 (沙盘)制作费、代销手续费、销售服务费、咨询费、办销售许可证时向政府部门交纳的物业管理启动金、商品房注册登记费、产权交易费商品房交易手续费)、房屋面积审核费、房屋评估费、诉讼费、中介佣金、销售许可证、外销费等。(或(4)专设销售机构的职员工资、工会经费、福利费、折旧费、修理费、差旅费、办公费、培训费、业务交际费以及其他经费。管理费用指企业行

18、政、财务、人事等行政管理部门，为组织和管理房地产开发经营活动而发生的各项费用。包括:(1)行政管理部门人员的工资、福利费，办公费、差旅费、运输费(包括驾驶员保险费)、折旧费、修理费、低值易耗品摊销、办 公用水电费等。(2)工会经费和职工教育经费。(3)财产保险费、劳动保险费、待业保险费、医疗保险费、失业保险费。(4)税金：指按照规定支付的房产税、车船使用税、土地使用税(金、费)、印花税等(5)审计费、咨询费、聘请中介机构费、诉讼费、业务招待费、董事会费、公司活动费等。(6)无形资产及长期待摊费用摊销(7)坏账损失及存货盘亏、毁损损失。（8）环境费：支付清洁工的工资、摆花费、租花费等（9）租金：

19、包括房屋租金、车库租金等。（10）分摊上级管理部门和总部的管理费以及其他管理费等。财务费用（含指企业为筹集开发经营所需资金而发生的各项费用。包括利息净支出（减去利息资本化部分）、汇兑净损失、金融机构手续费 票据工本费），以及企业筹集资金发生的其他财务费用。会计科目与帐簿设置房地产成本核算科目明细表5- 1开发成本”科目：核算在房屋等产品开发过程中所发生的各项费用。各级明细科目的设置详见 5-2开发间接费”科目：归集和分配在房屋等产品开发过程中，本单位项目、设计、工程、预算、材料等业务部门为组织与管理开发项目建设而发生的各项费用。（这类费用由本科目归集并按一定方法、标准分配后，再计入各成本核算对

20、象的开发间接费”成本项目中去）。各级明细科目的设置详见 房地产成本核算科目明细表 ”5- 3预提费用”科目：核算按权责发生制原则和受益期限、对象，应由本受益期、受益对象承担的尚未支付的成本、费用。本科目 一般应按费用的内容设置二级科目进行核算。应预提的费用一般包括：配套设施费；与合作单位共建项目应负担的由合作单位垫付的费用；租金；保险金；借款利息；修理费 用及应由本受益期、受益对象承担的尚未支付的地价等。费用预提的时间：应由房屋等开发产品负担的费用,应在结转房屋等开发产品时预提。配套设施费的预提范围、条件、依据和计算方法:。能有偿转让的配套设施将发生的费用不得预提范围：开发小区内不能有偿转让的

21、配套设施将发生的费用 条件：配套设施费的预提条件为：房屋与配套设施非同步开发（有前有后、穿插进行）；先建房屋，后建配套设施。依据：拟建配套设施的预算成本或计划成本。计算方法:某成本核算对象应该项开发产品预算配套设施费预提的配套设施费成本（或计划成本）预提率配套设施该配套设施的预算成本（或计划成本*100%费预提率应负担该配套设施费各开发产品的预算成本（或计划成本）式中应负担该配套设施费的开发产品一般应包括房屋、能有偿转让的小区内大配套设施。5- 4待摊费用”科目：核算按权责发生制原则和受益期限、对象在本期发生但应由本期及以后各期共同负担的、分摊期限在一年以内的费用。如：项目开发前期为项目开发而

22、发生的贷款利息支出（分摊期限为预计项目开发期，项目开发期超过一年的列长期待摊费用”、广告费、低值易耗品摊销、预付保险费、预付报刊费等。本科目一般应按费用的内容设置二级科目进行核算。5-5开发产品”科目：核算已开发完成并验收合格的开发产品的实际成本。各级明细科目的设置详见房地产成本核算科目明细表各单位在进行 开发产品”核算的同时，应收集、整理具体到每户的可售面积构成 、销售及其回款情况的详细资料。房地产成本核算科目明细表一级科目 二级科目 三级科目 四级科目 五级科目备注开发成本各项目各成本核算对象土地征用及拆迁补偿费按前述明细完工转开发产品（各住宅小区、配套设施）前期工程费同上基础设施费同上建

23、筑安装工程费同上配套设施费同上开发间接费 自一级科目待分摊征地及拆迁补偿费按前述明细开发间接费转入待分摊前期工程费同上待分摊基础设施费同上待分摊配套设施费同上开发间接费各项目工资及附加费定期转入开发成本有关部门办公费用差旅交通费修理费通讯费周转房摊销利息并借款费用质量检验费物业管理基金其他开发产品项目名称成本核算对象设置面积或套数的数量金额帐第六章成本费用的归集与分配土地征用及拆迁补偿费6- 1 一般能分清成本核算对象的，可直接计入房屋等成本核算对象的成本项目中；如果分不清成本核算对象，须两个或两个以上 的成本核算对象负担时，可先在开发成本一土地开发一土地费用”科目进行归集，再将其分配计入有关

24、成本核算对象的开发成本;也可以直接分配计入 开发成本-有关成本核算对象-土地拆迁及补偿费”有关分配方法为：按土地面积计征地价、进行补偿、缴纳市政配套费时:方法一：先按小区的占地面积将地价和拆迁补偿费分配到各小区；再将分配到各小区内的地价和拆迁补偿费，按小区内房屋等成 本核算对象和道路、广场等公用场所的占地面积进行直接分配；然后将分配到小区内道路、广场等公用场所占地面积的地价和拆 迁补偿费，按房屋等成本核算对象的占地面积进行间接分配，计入房屋等成本核算对象的的开发成本；房屋等成本核算对象的直 接分配数加间接分配数，即为该房屋等成本核算对象应负担的地价和拆迁补偿费。方法二：也可将公用占地面积先分摊

25、到房屋等成本核算对象的占地面积上，房屋等成本核算对象自身的占地面积加分摊的公用占 地面积，再乘以单位面积的地价及拆迁补偿费来分配。按建筑面积计征（或补偿）时:不论是公共用地还是房屋等成本核算对象自身用地发生的土地征用及拆迁补偿费”成本项目内的费用，均应按房屋等成本核算对象的建筑面积来分摊。前期工程费6-2能够分清成本核算对象的，可直接计入房屋等成本核算对象的前期工程费”成本项目；应由两个或两个以上的成本对象负担的前期工程费，可通过 开发成本一土地开发一前期工程费”科目归集，再按建筑面积（包括在建及未建面积）分配计入各成本核算对 象的成本项目。基础设施费6-3 一般能够区分成本核算对象的，应直接

26、计入房屋等成本核算对象的基础设施费”成本项目中；如果在开发的建设场地上有多个开发项目，不能区分成本核算对象时，其基础设施费应先在开发成本一土地开发一基础设施费”科目进行归集，待基础设施建设完毕后，将归集的费用按建筑面积（包括在建及未建面积）分配计入有关成本核算对象的基础设施费”成本项目中。建筑安装工程费已完工程月6- 4 一般应在与承包单位进行工程价款结算时，按承包单位根据当月实际完成工作量提出，经甲方审定、双方确认的 报表”工程价款结算单”所确定的工程价款，直接计入房屋等成本核算对象的建筑安装工程费”成本项目。6-5预付给承包单位的工程款和备料款，不能直接作为建筑安装工程费支出，计入开发成本

27、”科目，应先在预付帐款一预付承包单位款”科目核算，待工程价款结算时，再从实际应付工程款中扣回。6- 6对几个工程一并招标出包且按标价结算的，应在工程完工结算工程价款时，按每个工程（或成本核算对象）的预算造价占各项工程预算造价之和的比例，计算各自的标价即实际建筑安装工程费。根据经计算得出的建筑安装工程费，计入有关房屋等成本核算对象的 建筑安装工程费”成本项目。计算公式为：某项工程的实际该项工程预算造价工程标价*建筑安装工程费各项工程预算造价合计配套设施费6-7凡是不能有偿转让的开发小区内配套设施所发生的支出，均应计入房屋等成本核算对象的配套设施费”成本项目:（1）配套设施和房屋等开发产品同步建设

28、的情况下:能分清成本核算对象的，应直接计入房屋等成本核算对象的配套设施费”成本项目。不能分清成本核算对象的，应先由开发成本一配套设施开发”科目的相应成本项目进行归集，再分配计入房屋等成本核算对象的配套设施费”成本项目。（2）配套设施和房屋等开发产品非同步建设（有前有后、穿插进行）的情况下:应先通过 开发成本一配套设施开发”科目进行归集，待配套设施完工后，再按房屋等成本核算对象的建筑面积和分项平行结转 法，分配计入房屋等成本核算对象的成本项目。先开发房屋等开发产品，后建配套设施；或房屋等开发产品已开发完工移交或出售，而配套设施尚未全部完工的情况下:可按配套设施的预算成本（或计划成本）进行预提，并

29、归集在 开发成本一配套设施开发”科目的相应成本项目，再按房屋等成本 配套设施费”成本项目。预提数与实际数的差额，应在配套设施完工时调整 房屋等成本核算对象的 配套设施费”成本项目。核算对象的建筑面积，分配计入房屋等成本核算对象的如果预提的配套设施费含有多种配套设施项目，应在每项配套设施完工时，逐项结转并随时调整房屋等成本核算对象的 设施费”成本项目，不得等全部配套工程竣工后一次调整。配套6-8凡是能有偿转让的配套设施（包括经营性和非经营性的）支出，不得计入房屋等成本核算对象的成本，能有偿转让的配套设 施应分配的其他配套设施费，应计入其开发成本的开发成本一配套设施开发一配套设施费”项目中。开发间

30、接费6-9应先通过 开发间接费”科目归集，于每季末根据实际发生数按建筑面积分配计入各项目的各成本核算对象，一般不得以计划数 计入开发成本。如根据开发特点，确需采取预提开发间接费办法时，预提数与实际支出数之间的差额应于年度终了时一次进行调 整。6-10成本应计入房屋等开发产品的不能有偿转让的配套设施、留作自用的固定资产，均不分配开发间接费。6-11如果有周转房，每月应计入开发间接费的周转房摊销，可比照房屋类固定资产的折旧年限采用平均年限法进行摊销，并按周 转房造价4%计算残值。关于借款费用资本化6-12借款费用资本化的期限：可自房地产产品开发投入起至完工交付时止，其间开发商主动实施的停工其间不包

31、括在内6-13益以及借款到位后、使用前的其他投资收益，如利息收入等减项微小也可直接计入财务费用。可资本化的借款费用不包括借款手 续费及佣金等；可资本化的借款费用包括：与开发项目直接相关的借款利息支出、汇兑损失、债券溢价，减去债券折价、利息收入、汇兑收6-14可确定借款用途并专款专用的，可将借款费用直接计入受益的成本核算对象；不能分清具体用途的借款费用，可采用各项目累计投资额、各项目缺口资金等标准在受益的各成本核算对象间分摊；如果一次性利息数额较大时，也可先通过 待摊费用”归集后,再分配计入各成本核算对象的开发间接费”某成本计算对象完成投资额分配比例100% X项目完成投资总额第七章成本报表报表

32、种类:7- 1各房地产开发企业应按要求编报成本报表。成本报表主要包括:(1)房地产成本结转情况表”(2) 房地产成本比较分析表”(3) 开发间接费明细表”;房地产项目综合情况表”(5)房地产成本合同执行情况表编报时间：7- 2成本报表报送时间为每季后10日内，年度报表时间以决算通知为准，另外总部可根据项目开发的不同阶段要求报送有关成本报表。编报要求:7- 3详见总部财务部统一印发的表样及各表的说明。第八章附则8-1本指导适用于集团所属的控股经营和受托非控股经营的房地产开发企业。各房地产开发企业可根据自身开发项目情况，进行 补充完善并制定本单位成本核算的具体规范。8- 2本指导未涉及或未尽的成本

33、核算事项，按国家或集团有关成本管理的规定执行。本指导由总部财务部负责解释和修订。房地产成本控制精要第一项立项成本控制要点应用指南第二项规划环节成本控制要点应用指南第三项招投标环节成本控制要点应用指南第四项施工环节成本控制要点应用指南第五项材料及设备采购环节成本控制要点应用指南第六项销售环节成本控制要点应用指南第七项工程预决算环节成本控制要点应用指南第八项期间费用的成本控制要点应用指南第九项物业管理成本控制要点应用指南附件北京公司规范化管理系列文件项成本控制要点应用指南立项环节的成本控制根据项目开发方式的 不同而有所区别。该环节由于有国家多项 法规政策的限制，运作时灵活度较小，基 本原则是在国家

34、规定范围内最大限度地控 制企业的费用。项目部在项目开发前期起 主要作用，因此，这一环节成本控制的主要任务由项目部来承担。二卩|' ' J .控制要点控制什么怎么控制谁来控制备查文件开 发 形 式1、新征土地征地费用少交或晚交，力争减 免项目部负责详见项目立项成本 制要点说明中项目 发成本构成表、附 一、附表二。拆迁安置费用房产确权后办理拆迁安置费用项目部负责大市政费用自建部分按照公司工 程体系走；交政府部分 按有关规定办理工程部、设计部和审算 部负责自建部分；工程部 负责交政府部分。规划条件满足公司利益最大 化，合理提高容积率， 降低土地成本项目部、设计部负责2、买断项目买断内

35、容明确买断内容明细项目部负责详见项目立项成本 制要点说明中项目 发成本构成表、附 一、附表二及买断方 的成本构成付款总额为公司争取最大利益项目部负责付款时间周期长、次数多项目部负责三通或七通一平 的标准明确验收标准明细工程部、项目部负责手续风险与项目付款时间直接 挂钩。项目部负责3、合作开发合作方式符合集团要求，有利 于北京公司；项目部负责详见项目立项成本 制要点说明中项目 发成本构成表、附 一、附表二及合作开 的成本构成分成比例双赢原则；项目部负责交房时间尽可能地延后交房，工程部负责交房标准不低于合冋中交房标 准项目部负责付款总额付款时间选择有利于公司利 益的方式项目部负责项目部负责划环节成

36、本控制要点应用指南规划环节的成本控制所占权重最大， 具有“一锤定音”的地位和作用：在 规划环节进行成本控制是实现事前控 制的关键，可以最大限度的减少事后 变动带来的成本。所以该环节控制要 点和控制内容相当复杂，基本原则是, 周密规划，科学讨论，严格审批。设 计部和各类评审委员会在该环节承担 主要的职能。控制要点控制什么怎么控制谁来控制备查文件1、规划方案（1）可行性规划设计市场信息搜集和分析 市政状况信息分析 规划要点确立 可行性研究设计任务书 可行性设计变更设计部负责，项目、 审算、销售部配合暂缺相应可操作 考文件，以下同（2）方案评审组成可行性规划评审委 员会，对方案进行评审、确 定。未通

37、过的方案进入可行 性设计变更环节，再重新评 审。由项目、设计、工 程、审算、财务、 销售等各部门组成 评审委员会，总经 理负责（3）设计成果对可行性规划设计根据 实际情况进行细节调整设备选型方案提前确定设计部负责，工程 部配合根据提交的设计成果进 行投资估算审算部负责，设计 部配合2、报批设计（1）设计方案根据项目前期运营的情 况和市场分析制订设计任 务书设计部负责，项目部、销售部协作方案设计招投标设计部方案设计评审招投标评审委员会（2）报批注意市政设计注意相关法规，完善自身 报批规范性，材料完整项目部负责，设计 部配合控制要点控制什么怎么控制谁来控制备查文件3、扩初设计（1）扩初设计要求对报

38、批设计进一步调整设计要求内部审核设计部负责，知会 各部门（2）成本概算根据扩初设计招投标方 案和设备选型、实体研究、 环境方案等因素对总成本 作出概算设计部与工程部负 责制订经营指导书审算部负责（3）扩初设计图根据扩初设计要求招标专家评审内部评审招投标评审委员会设计调整设计部负责4、桩基设计（1）地质勘察搜集权威地质资料 自己专业人员勘察设计部负责，工程 部协助（2）设计方案评审桩基设计2种以上形式 由专家进行桩基形式和 桩基结构评审（3）桩基施工图设计调整5、施工图设计（1）施工图设计要求根据销售包装设计、桩基 设计、功能设计及配套设施 等因素，在扩初图基础上确 立施工图设计要求建安施工图中

39、结构造价、 建筑造价和环境设施费等 约占总造价70%勺部分属于 设计方可控部分，应严格审 核。设计部和工程部负 责，其他部门协助（2）报建政府部门报批费，按政府有 关政策交纳。项目部（3）报施图（4）审图（5）施工配合互审互签，明确修改意见， 设计洽商设计部负责，工程 协助，知会销售部（6）面积测算设计图纸测算与实际施工 时检验相结合设计部负责，工程 部协助6、销售包装设计结合营销费用控制施工招投标7、装修方案设计（1）方案设计要求根据扩初设计图、经营指导 书和实体研究的结果确定 方案设计要求设计部负责，销售 部协助（2）材料设备选型成本方案市场信息调研根据设计要求确定装修材料和设备设计部负责

40、制订装修设计目标成本 计划明细表装饰综合价格拆分分析参见深圳公司文件（3）招投标制订设计任务书设计部负责，销售 部协助评审招投标评审委员会控制要点控制什么怎么控制谁来控制备查文件8、功能设计（1）小区建筑物功能 的经济评估市场调研销售部负责有针对性扩充建筑物功 能设计部负责，销售、 工程部协助（2）市政配套方案市政状况调研 争取政府有利条件项目部负责（3）环境方案设计根据投资估算和报批标 准确立环境设计方案目标 成本总额设计部负责，项目 部协助招投标招投标评审委员会（4）智能化设计市场现状分析，智能化必 要性分析智能化内容控制销售部负责招投标，寻找外部合作， 争取双赢招投标小组组织，总经理负责

41、（5）销售承诺保持各部门与销售部的信 息畅通，保障销售承诺与实 际功能的一致性设计部负责，工程 部协助9、设计变更（1）设计调整费用（2）设计变更洽商严格按照设计变更洽商流 程进行设计部负责，工程、 销售部协助详见工程现场 更管理规范10、材料设备（1）选型（2）方案确定时间在扩初图确定前确定材料 设备，使设计在图纸阶段就 考虑了材料设备的安装设计部负责，工程 部协助（3）采购招投标招投标评审委员会详见设备材料购规范其他费用物业管理完善费限额设计审算部投标环节成本控制要点应用指南招投标环节的成本控制涉及到工程、设计、审算、销售等多个部门的实际运作，在程 序上没有太多变数，但具体内容特别是招 投

42、标评审委员的选择则须有很强的针对 性。这个环节成本控制的难点在于标书制 订，重点在于评标。控制要点控制什么怎么控制1、投标单位的选择(1)(2)(3)(4)(5)(6)资质管理水平 技术力量 历史记录 资金实力 合作经历建立承建商、工程监理、 材料及设备供货商名册及 资料库。从公司认可名册中的承 建商、供货商、监理公司 中选择投标单位。主办部门推荐五家投标 单位报招投标工作组。招投标工作小组审核、 考察、评估、筛选三家以 上投标单位报招投标评审 委员会及主管领导2、招投标文件各类合同的招投标书内容 应包含：（1）工期；（2）工程造价或取费标准；（3）（4）（5）（6）（7）（8）质量要求； 付

43、款方式； 招标范围； 结算方式； 验收标准； 投标注意事项;主办部门起草、制定招投 标标准文本谁来控制 工程部负责工程监 理招投标合同； 设计部负责设计、 环境、装修招投标 合同。审算部负责材料设 备招投标合同。销售部负责营销、 包装招投标合同。招投标评审委员会 审核主管领导批准。1、工程部负责工程 监理招投标合同；2、设计部负责设 计、环境、装修招 投标合同。3、审算部负责材料 设备招投标合同。4、销售部负责营 销、包装招投标合 同。参考文件详见招投标 理规范第8 条 15条和招投 管理程序详见招投标 理规范第8 条 15条和招投 管理程序详见招投标 理规范第6 条 第16条至 条、和招投标

44、 理程序（9）废标条件（投标书必 须加盖投标单位法人印 章）；（10）接标时间；（11 ）开标时间；（12 ）定标方法；（13）投标单位补充意见；（14 ）标准合同条文；（15 ）图纸、其他要求等。招投标工作组审核招投标评审委员会 审核；主管领导批准；详见招投标 理规范第6 条 第16条至 条、和招投标 理程序控制要点控制什么怎么控制谁来控制参考文件3、评标和定 标（1）技术性评标和定标（2）经济性评标定标优先顺序1、技术评标2、经济评标3、合作经历1、技术部门负责技 术评标2、审算部负责经济 标书的评标3、财务部负责审核广告包装费详见招投标 理规范第21 至33条、和 投标管理程序综合审核投

45、标单位；评定中标单位招投标评审委员会 审核、评定。主管领导批准详见招投标 理规范第21 至33条、和 投标管理程序挺工环节成本控制要点应用指南施工环节的成本控制主要应注意两大方面，一 个是因各种变更带来的费用，另一个是材料、 工程款的支付。由于市场变化与市场把握的原 因，施工阶段不可避免由于各种情况而要对施 工计划和内容进行改动，而在变更时明确目的 和遵循程序都是必须的。这一阶段进行成本控 制时要注意各部门的及时沟通和良好合作。控制要点控制什么怎么控制二 谁来控制参考文件1、设计变更 环节（1 ）变更评估项目前期规划、定位要全 面、准确，尽量避免在施工 中的重大设计调整。加强施工前的审核工作。

46、 全面考虑工程造价，对可能 发生变更的地方有预见性， 并予以事先约定。各部门全面评估变更带来 的各种变化，为审批提供参 考依据。审算部负责计算 变更费用（含可能引 起的索赔）。甲方项目代表执 行修改的工期评估。审算部成本管理 员负责计算变更后 的成本现状。详见工程变更管理 法“工程变更的 制办法”？（2）变更的审核签 认根据变更原因将设计变更 分成四类，不同类别按相应 的审核签认流程进行。经办部门？详见工程现场签证管 规范第二条、第十三条设计变更通知单。发生变更项目的负 责人详见工程现场签证管 规范第5到第8条。变更必须有设计单位、设 计部、工程部、监理单位和 施工单位共同签字后，才能 有效。

47、经办部门详见工程现场签证管 规范第九到第十二条（3）变更的审批主管总经理审批后方可进 行变更。主管总经理详见工程现场签证管 规范第十三条。施工现场签 证（1）签证的必要性现场签证的确认应严格按 照合同中所约定的条款执 行。经办部门（设计部 或工程部）（2）签证的时限现场签证确需发生，应坚 持当时发生当时签证的原 贝农详见工程现场签证管 规范第十条。控制要点控制什么怎么控制谁来控制参考文件（续）2、施 工现场签证（1）签证的工程量认真核对签证的工程量 准确。签证的内容、原因、工程 量应清楚准确、无涂改、编 号准、全，并有监理工程师 的签字确认。经办部门（设计部或 工程部）详见工程变更管理 法“工

48、程变更的制办法”？ ？（2）签证的审批施工洽商通知单发生变更项目的负 责人详见工程现场签证管 规范第5到第8条。必须遵循“先洽后干”的 原则。在确认签证前，应按 相应审批程序报审，通过后 方可正式签证。主管总经理详见工程现场签证管 规范第十四条。（3）签证的反馈对工程变更应定期进行分 类汇总统计分析，并根据统 计资料对控制工程变更提出 改进意见。资料工程师详见工程现场签证管 规范第十八、十九条3、审图（1）扩初图会审（2）施工图会审（3）分项、分部图 会审（4）各专业技术图 纸会审图纸多层次会审会签及 审批制度。各专业互审互签制度。力争在开工前把图纸中 的问题修改完。甲方技术负责人详见施工环节

49、成本控 要点三、“审图”4、总分包配 合费（1 ）分包方式（2 ）分包内容（3）分包的责任界 定通过投标确定配合费。应避免在施工过程中修 改分包方式、分包内容、范 围而增加工程成本。甲方代表详见施工环节成本控 要点四、“总分包配 费”5、材料供应（1）选型（2）材料供应方式（3 ）材料计划（4 ）预留时间施工所用的各项材料的 选型应在材料招标前确疋。设计部主要解决的是材料供 对施工环节成本的影响 详见施工环节成本控 要点五、“材料供应”先确定材料供应方式，通 过招标确定相关费用。审算部组织工程部参加限时编制材料计划。 材料计划签认。甲方代表要考虑可能出现的问题， 留出相应的时间。经办部门6、工

50、程款的 支付(5 )付款进度(6 )工程进度按合同约定执行付款。按进度付款。多层次多角度审核工程 进度。甲方代表与监 理工程师审核完 成的形象部位预算人员审核工 程价值量(1)付款的审批根据情况由不同级别人 员最终审批。主管副总或总经理详见付款审批程序 范附件2: “工程款付流程”料及设备采购环节成本控制要点应用指南材料及设备采购环节成本控制的核心要素是 计划和信息，通过明确而科学的流程，就可 以最大限度的减少在该环节出现损失的概 率，达到成本控制的目的。控制要点控制什么怎么控制谁来控制参考文件1、材料进场 计划采购招投标及订 立合同时间暂缺工程部招投标规氾中未提及生产周期与工程进度相配合具体

51、参照标准暂缺运输周期具体与采购点远近相对应安装、验收周期与工程进度相配合交叉作业时间与工序安排相联系2、材料的性能价格比市场信息日常搜集市场信息，建立 材料市场信息库。审算部技术参数材料设备的技术参数由 设计部确定或封样。设计部招投标必须招投标的材料设备要 制定招投标计划。不需招 投标的材料设备，采用三 家以上厂家报价选择。审算部详见招投标管理 范第六、七条和 备材料采购规范第 条3、材料款支 付材料款支付方式 材料款支付进度保修款预付款限额控制首次验收后付款总额 进度控制。保修款一般不低于合 同总价的 5%o依据合同中约定付 款。经办部门（工程部或设计部）详见付款审批程序 范附件3 “甲供材 付款流程”和附件7 购类付款流程”4、材料验收数量验