2012-2013年商业、车位营销目标及相关工作1

1、 锦元街营销目标及相关工作排期一、 营销目标（2012年7月-2013年12月） 截止2012年12月底，预计实现金角商业物业的成功招商 预计实现各四至街区至少一家优势商家的成功招商 预计实现租售比例为1:1 截止到2013年6月底，预计实现部分商业物业正式营业；租售比为1:3；全部商业物业签约 预计2013年12月底，实现全部商业物业招商成功，实现100%销售去化 二、 前提条件及保障项 目完 成 时 间 说 明执 行 方 属 性营销推广方案完成总体定位及营销推广工作方向的确定万锦 胜道基础必备条件产品工程节点说明 完成产品的水电消防煤气等的施工节点万锦重要交房标准 完成各物业的建材标准以及

2、交房使用时间万锦 重要证照齐备 完成销售许可证等万锦基础必备条件街区及产品包装 9.30前 分阶段与 施工同步街区包装呈现，包括围挡、刀旗、四至导视、胶贴、绿化、道路等万锦执行胜道配合 必备条件亮化、绿化工程 9.30街区亮化及绿化设计及施工万锦执行胜道配合 必备条件运营管理规定 7.30关于招商后物业的运营管理相关规定万锦执行 重要前期推广准备 7.20前期推广的各项工作就绪、各平面设计、文案、各媒体计划及统一说辞胜道执行万锦配合 必备条件街区管控 从现在至9.30街区管控方案，包括保安保洁、停车管理等万锦 必备条件贷款银行 8.30前确定贷款银行和相关手续万锦 必备条件认购书与合同 7.3

3、0各文本合同和相关法律文书准备胜道提交万锦确认必备条件三、 实施举措1. 实施策略：租售并举、销售优先、优质商家租用（合作）在次、 带租约销售或返租（须与租户签订严密合同文本）；2. 入市姿态：以高端商业街区形象入市，以线上线下精准渠道进行集约化推广；3. 招商启动：以优势企业招商带动街区人潮和商机，定义街区商业品级，向目标客户传递信息；4. 形象定位：为凸显商业品质和服务，入市期以全方位的包装呈现醇熟的商业气息，引导目标客户还原对位； 5. 招商团队：组建项目工作团队，以清晰高效的工作流程提高快速反应和应对；6. 运营管理：建立后期维护运营团队，为客户提供委托管理、租售中介、保安保洁等增值服

4、务7. 优惠促销：为目标客户度身制定强有力的优惠力度和适应性优惠系统，为客户提供高附加值；8. 流程与内训：制定统一招商流程和内部审批流程，以及招商说辞，开盘前期培训；四、 销售准备工作排期内容要求计划完结时间团队组建胜道内部人员调配具有商业销售经验者完成物料准备统一工装，道具高级制服、商务文具、名片等7月30日礼品设计高级定制商务日记本7月30日招商手册设计作为前期唯一的销售资料，载明项目情况、户型结构、物业运营等7月30日招商流程招商涉及的各项流程包括客户接待流程、招商工作组内部对接流程（与万锦对接人、决策领导）、招商人员流程演练等7月18日邀约拜访客户流程按照客户优先原则，逐一邀约拜访，

5、了解客户行业特征、盈利能力、客户需求、意向等7月18日市场调研分析包括：定期更新区域市场变化、竞品项目情况、案场情况、主要媒介、成交情况等。每15天制定统一说辞草拟概述性项目说辞项目定位及核心产品力信息的释放，招商介绍；了解客户需求，设置提问方式的技巧。7月18日根据项目进展情况深化完善根据有关招商政策、优惠条件、合作方式、物业管理模式等信息逐步丰富销售说辞。7月18日定稿确认将说辞最终签字确认7月21日建立明源独立统计锦元街客户情况，每日进行日报分析；培训项目基本信息及相关数据地理位置优势、四至、周边状况、进驻商家等；以及建筑识图及建筑基础知识、水电工程知识专项培训、工程配套知识培训、消防、

6、电梯改造知识等。社区人群支撑、套型设计理念、户型优势、竞品差异化较比陌拜、谈判、回访、邀请等认购书、合作协议、合同等所涉含的条款、含义及客户常提出的疑问解答方法。投资分析、行业知识、租金回报模型、理财产品的类型、投资回报率的计算等7月20日开始第一阶段截止7月28日优势分析销售技巧法律财经知识五、推广入市准备： 项目入市筹备工作计划（2012年7月）工 作 准 备 内 容完成时间执行协助一、 产品确认期 / 2012.7-2012.7万锦1、工程施工街区景观亮化完成2、建材标准确认3、相关证件准备销售许可证4、贷款银行及法律顾问确认（1）贷款银行确认（2）项目法律顾问确认5、物业公司确定物业管

7、理公约的准备和制作二、推广筹备期 / 2012.071、 锦元街工作组机构设置和组员确定2、 招商（租售）政策及流程（含内部流程）3、 商业街运营管理说明（代物业管理）4、 租售付款方案及租售优惠方案5、 装修宽限期的规定6、 物业收费标准（采暖、保安保洁、广告、车位租金、委托管理服务费、消防改造费）7、 市政改造协调8、 项目推广语、定位语确定7.187.187.23胜道提交7.237.18胜道胜道物业胜道万锦万锦万锦胜道万锦万锦万锦物业9、媒体推广计划7.11胜道10、媒体推广平面设计方案胜道 （1）纸媒：报纸、杂志完成（2) 户外媒体：LED、路牌（3）其它：围挡、四至导视7.25胜道提

8、交11、入市前营销策略执行方案确定7.25 万锦（1）入市前营销预算确认（2）入市前媒介策略确认（3） 入市前推广诉求、平面表现确认三、推广道具准备期 / 2012.071、街区包装建议及设计稿7.20胜道2、资料准备（1） 户型手册设计（2） 手册制作7.188.15胜道万锦（3） 效果图及照片等素材已提供万锦（4） 礼品制作（5） 沙盘制作8.30完成万锦万锦四、招商执行准备期 / 2012.071、目标确定 （1）整体目标/各阶段销售计划确定7.13万锦2、招商策略确定完成万锦3、招商条件具备万锦（1）营销中心已完成（2）销售合同相关文本及附件确认7.304、招商管理流程确认万锦（1）招商销售模式确认7.20（2）相关协作部门工作对接模式确认 7.20（3）招商管理流程及细则确认7.20（4）内业管理流程及细则确认胜道A、客户档案建立、管理7.18B、内业文档建立、管理7.185、销售团队