长沙鑫天鑫城小区的第9-12#栋在建工程估价结果报告

1、长沙鑫天鑫城小区的第9-12栋在建工程估价结果报告 一、委 托 方： 单 位：长沙鑫天置业发展有限公司 法人代表：严建湘 地址及电话：鑫天大厦 二、估 价 方 单 位：长沙志成房地产评估有限公司 法人代表：任远 地址及电话：曙光中路46号雨花区房地局二楼 5566234 蔡锷中路188号房地产大厦一楼 2236388 资质等级：二级三、估价项目概况1、评估对象评估对象为位于长沙市劳动东路299号“鑫天鑫城”小区的第9、10、11、12栋的在建工程。2、评估对象位置及环境“鑫天鑫城”位于长沙市劳动东路299号，地处劳动东路、车站路与赤新路所汇合的区域内、南与长沙卷烟厂相对，西靠近曙光中路、距东塘

2、中心广场约1公里，东至树木岭立交桥、中环线较近，与体育新城、高桥大市场咫尺之遥，周边砂子塘小学、雅礼中学、中医学院、中医附一医院等名校、医疗机构一应俱全；有2、8、103、105、35、138、601等多路公交线路均可直达附近。建设中的小区设计方案较佳、环境优越，公共服务设施完善，生活配套设施较为齐全，外围环境很好；作为花园式高档住宅小区，地理位置较为优越，地段极具升值潜力。3、评估对象建筑规划、配套设施“鑫天鑫城”住宅小区是委托方为帮助企业解困，加快城市建设步伐，改善居民环境，对湖南省建材机械厂原划拨用地进行开发。小区土地总面积56441.86平方米，合84.65亩；规划拟建住宅21栋电梯小

3、高层住宅楼，总建筑面积14.33万平方米，其中住宅面积12.7万平方米，商业门面0.6万平方米，地下车库1.03万平方米；建筑密度30%、容积率2.35、绿地率40%。小区配建有中心广场、幼儿园、地下车库等配套设施，以营造一个完美的成熟社区。现土地开发程度已“五通一平”，因其所处位置优越，具有较大的开发价值。项目计划分两期流动开发，本次开发的第二期为第912栋，小区建设现已初具规模。4、评估对象权属情况“鑫天鑫城”住宅小区是由委托方长沙鑫天置业发展有限公司开发投资，并以该公司名义为建设项目第一期工程办理了所有的工程报建手续详见附件：国有土地使用证、建设用地规划许可证、长沙市建设工程规划许可证、

4、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证。本项目用地按宗地位置划分办理了两本国有土地使用证，土地使用权人都为长沙鑫天置业发展有限公司，土地权属情况分别如下表：土地证号地号地类(用途)使用权类型终止日期使用权面积()综合用地()住宅用地()发证日期雨国用(2002)字0220号1062005-1-1综合、住宅出让50年、70年24970.775809.2519161.522002.9.28雨国用(2002)字0219号1062005-1-2综合、住宅出让50年、70年31471.092055.7729415.322002.9.28合计56441.867865.0248576.84根据委托方要求及所提

5、供的资料，确认本次评估对象912栋所占地为1062005-1-2号地块，土地使用权面积31471.09，其中住宅用地29415.32，综合用地2055.77，其余未予评估。5、评估对象现状评估对象中第912#栋住宅楼位于小区的中心位置、呈环形分布，紧临劳动东路，在小区中所处位置较佳。该项目于2003年1月开始动工，目前该项目已正式对外预售。经对施工现场勘察，在建工程形象进度详见下表。目前施工情况正常，后续工程正在进行； 项目名称建筑结构层数高度（m）底层建筑面积（）总建筑面积（）已完工程度已完工面积（）9#栋框架1133.29542.725865.69已建至六层3256.3210#栋框剪123

6、6.1301.273577.56已建至六层1807.6211#栋框架1135.2581.665935.72已建至六层3489.9612#栋框架925.9635.265535.68已建至六层3811.56合计2060.9120914.6512365.46四、估价目的：为委托方办理在建工程抵押贷款提供价值参考。五、估价时点：二三年八月二十二日六、价值定义：本次评估采用公开市场价值标准，即估价结果为估价对象在公开市场上于估价时点最可能形成的价格。 七、估价依据： 1、中华人民共和国城市房地产管理法 2、中华人民共和国土地管理法 3、中华人民共和国土地管理法实施条例 4、中华人民共和国担保法 5、中华

7、人民共和国城市房地产抵押管理办法 6、中华人民共和国城市房屋权属登记管理办法 7、中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 8、国有资产评估管理办法（国务院91号令） 9、国有资产评估管理办法施行细则 10、资产评估操作规范 11、长沙市城镇国有土地有偿使用规定 12、长沙市城市规划区房屋重置价格标准 13、委托方提供的有关待估房地产产权资料 14、受理估价方实地勘察获取的资料及收集的价格信息 15、房地产估价规范16、湖南省城镇经济适用住房价格管理暂行办法 八、估价原则： 1、合法原则：房地产估价必须以房地产的合法使用为前提。 2、最高最佳使用原则：房地产估价要以房地产的最高最佳使

8、用为前提。也就是说，房地产评估价格应是在合法使用方式下，各种可能的使用方式中，能获得最大受益的使用方式的估价结果。 3、供求原则：房地产价格同其它物品的价格一样，受供求关系的影响。若需求不变，供给增加，则价格下降；若供给不变，需求增加，则价格上升。由于房地产具有地理位置的固定性、地区性和个别性，这种供求状况主要是指当地同类房地产市场的供求状况。 4、替代原则:同一个市场中的具有相近效用的房地产，其价格应当相近。在同一市场供需圈内，可以通过调查近期发生交易的、与待估房地产有替代可能的房地产的价格和条件，通过与待估房地产进行比较来确定待估房地产价格。 5、估价时点原则：估价实际上是求取某一时点的价

9、格。估价时点是责任交待的界限和评估房地产时值的界限。房地产的价格具有很强的时间性。在不同时点，同一宗房地产往往会有不同的价格。 6、公平原则: 房地产估价必须站在公正的立场上，估价的目标在于求得一个客观合理的价格。 九、估价方法：本次估价目的是对“鑫天鑫城”住宅小区二期的912栋在建工程进行抵押价值估价，通过实地勘察和对周边区域的市场调查、分析有关资料后，根据估价对象的特点和实际情况，该类房地产销售多以预售方式较多，该公司正积极组织销售，并且估价对象以保持现状继续使用为最高最佳使用，因此本次评估宜选取假设开发法。假设开发法是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本和利润等以此估算估

10、价对象的客观合理价格或价值的方法。其中预计估价对象开发完成后的价值，采用市场比较法进行评估；续建成本需扣除的项目包括续建工程的建安成本、管理费用、销售费用、销售税金、投资利息、利润等。十、估价结果：估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序采用科学适用的估价方法，经过分析和测算，并结合估价经验与对影响房地产价格因素的分析，确定估价对象在估价基准日的抵押价值为人民币3218万元（大写：人民币叁仟贰佰壹拾捌万元整）。十一、估价人员 任 远：注册房地产估价师 签章： 徐志革：注册房地产估价师 签章： 十二、估价作业日期：二三年八月二十日八月二十二日十三、估价报告应用的有效期：按有关规定本评估报

11、告结果有效期自评估期日起壹年内有效。 房地产估价技术报告一、 个别因素分析影响房地产的价格水平个别因素主要是土地最佳用途、临街宽度、面积、形状、建筑结构、建筑成新、建筑工程质量、朝向、设施设备等因素。“鑫天鑫城”住宅小区是委托方为帮助企业解困，加快城市建设步伐，改善居民环境，对湖南省建材机械厂原划拨用地进行开发。小区土地总面积56441.86平方米，合84.65亩；规划拟建住宅21栋电梯小高层住宅楼，总建筑面积14.33万平方米，其中住宅面积12.7万平方米，商业门面0.6万平方米，地下车库1.03万平方米；建筑密度30%、容积率2.35、绿地率40%。小区配建有中心广场、幼儿园、地下车库等配

12、套设施，以营造一个完美的成熟社区。现土地开发程度已“五通一平”，因其所处位置优越，具有较大的开发价值。项目计划分两期流动开发，本次开发的第二期为第912栋，小区建设现已初具规模。二、区域因素分析影响房地产的价格水平区域因素主要有商业繁华条件、交通条件、规划条件等因素，估价人员经市场调查并经现志勘察，该区域有下述特点：“鑫天鑫城”位于长沙市劳动东路299号，地处劳动东路、车站路与赤新路所汇合的区域内、南与长沙卷烟厂相对，西靠近曙光中路、距东塘中心广场约1公里，东至树木岭立交桥、中环线较近，与体育新城、高桥大市场咫尺之遥，周边砂子塘小学、雅礼中学、中医学院、中医附一医院等名校、医疗机构一应俱全；有

13、2、8、103、105、35、138、601等多路公交线路均可直达附近。建设中的小区设计方案较佳、环境优越，公共服务设施完善，生活配套设施较为齐全，外围环境很好；作为花园式高档住宅小区，地理位置较为优越，地段极具升值潜力。三、市场背景分析：我国国民经济近几年仍处于举世瞩目的持续稳定发展时期，作为先导产业和主要经济增长点之一的房地产业总体规模也在稳步增长。国家为房地产业发展提供的许多优惠政策正在落实，房地产业面临空前的发展机遇。随着国家停止福利分房、实施货币分房以及银行存贷款利率大幅下调等政策的出台，城市居民的消费观念已经开始形成质的转变，特别是中国加入WTO后，大量的外资进入国内投资和贸易，也

14、增加了对房地产的需要，房地产市场消费前景更是可观。但同时也应看到，长沙市几年来对房地产的开发也日新月异，越来越多的体现“以人为本”的设计理念，对景观、智能、亲水、环保的要求越来越高，这些进步也推进了房地产价格的进一步提高。长沙系湖南省省会，是全省政治中心、文化中心、金融决策中心，中国内陆的开放城市。长沙市总面积为11819.5平方公里，市区面积556.33平方公里，辖芙蓉、天心、岳麓、开福、雨花五个区和4个县，总人口582.47万人，每天还有50万以上的流动人员，商业发达，交通便利，伴随着改革开发和经济发展，长沙房地产业已逐步成为支柱产业。长沙市地处湖南省东部富饶的湘中河谷平原。属亚热带季风性

15、湿润气候，春温多变，夏秋多晴，严冬期短，暑热期长。年平均气温16.8-17.2，年平均降水量1400毫米。清澈的湘江穿城而过，把市区分为东西两片。东片是人海闹市，西片岳麓山下是全市高等院校的集中地，整个市区依山傍水，景色宜人。由于长株潭城市群协调发展的呼声愈来愈高，要求长沙建立相应机制和措施在更大区域内发挥核心城市的带动作用，无疑有着巨大的发展空间。近三年来，随着城市化进程的加快和人民生活水平的提高，以及启动内需，扩大消费等政策的积极引导，长沙市房地产开发高速发展，投资总额大幅度增加。20002002年房地产投资总额的增长速度分别为46.2%、91.4%和29.3%；商品房的销售额的增长速度分

16、别为30.3%、71.0%和405.5%。长沙市统计局企业调查队景气调查显示，从2001年一季度开始，本市房地产业景气指数开始走出低谷，向上攀升，宏观经济积极乐观。2002年初，中央继续实施积极的财政政策，央行实行第八次降息，按揭贷款和公积金贷款利率也相应下调，一些单位实行的货币化分房政策以及居民个人收入的逐渐增多使得本市房地产业的有效要求也明显增加。随着城市化建设步伐的加快，城市居民收入水平不断提高，改善居住环境和住房质量已成为城市居民生活消费的主流；城市居民用于居住支出的增长速度明显高出其他生活费用的支出；长沙作为全省人口密集和流动的中心城市，近年来市政府制定出的一系列优惠政策，吸引了大批

17、外地人员在长沙市内购买住房和农村居民的流入，从而促进了房地产开发的发展，扩展了房地产开发的容量。诸多的有利因素使本市房地产市场呈现出良好的发展态势。四、最高最佳使用分析房地产估价应当以估价对象的最高最佳使用为前提进行估价。最高最佳使用是指法律上允许、技术上可能、经济上可行，经充分合理论证，能使估价对象产生最高价值的使用，根据估价对象所处的自然地理位置和社会经济位置，以及城市规划的要求，决定了评估对象的最高最佳使用。由于评估对象的设计、基础和主体工程施工都已成规模，其市场定位已明确，其最高最佳使用作为其最高最佳使用作为小区住宅楼，估价对象在现状的基础上继续开发建设使用最为有利。四、估价方法的选择

18、：本次估价目的是对“鑫天鑫城”住宅小区一期的912栋在建工程进行抵押价值估价，通过实地勘察和对周边区域的市场调查、分析有关资料后，根据估价对象的特点和实际情况，该类房地产销售多以预售方式较多，该公司正积极组织销售，并且估价对象以保持现状继续使用为最高最佳使用，因此本次评估宜选取假设开发法。假设开发法是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本和利润等以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。其中预计估价对象开发完成后的价值，采用市场比较法进行评估；续建成本需扣除的项目包括续建工程的建安成本、管理费用、销售费用、销售税金、投资利息、利润等。五、估价测算过程（一）、续建完成后的房地产价

19、格，采用市场比较估算市场比较法是首先调查与评估对象相类似的交易实例，在结合评估人员现场勘查的资料，进行交易内容、交易时间、区域因素和个别修正，加权取值，求出委估对象的比准价格。比较实例的选择：参照长沙市同一供需圈内、同质楼盘的近期市场销售价格比较进行选择。案例A：宏轩花苑位于雨花亭十字路口东北角，南北主干道韶山路与新建路门前交汇，总占地面积33878.8平方米，框架结构，起价：2290元/平方米，均价：2480元/平方米。案例B：新锐湘都公寓位于砂子塘小区，雨花亭十字路口西南角，框架结构。起价：2198元/平方米，均价：2400元/平方米。案例C：金地华园位于韶山中路421号，总占地面积1.9

20、万平方米，总规划面积5.8万平方米，容积率2.85，绿化率40%以上，框架结构。起价：1890元/平方米，均价：2300元/平方米。三个比较案例基本情况详见下表：案例名案例A案例B案例C待估案例物业名称宏轩花苑新锐湘都公寓金地华园鑫天鑫城用 途住宅小区住宅小区住宅小区住宅小区结构框架框架框架框架层数多层多层多层多层配套设施完善完善完善完善交易情况正常正常正常住宅交易价格2480元/m22400元/m22300元/m2、交易情况修正案例、均为房地产市场正常交易价格，故不作修正。 2、期日修正案例、均为近期市场交易价格或销售价格，故不作修正。、区域因素修正区域因素修正是指待评估地块所在区域的社会、

21、政治、经济、自然等综合产生的效应对待评估案例的影响因素，其主要内容区域的交通便捷度、 基础设施完善度、地形环境条件、产业集聚规模。 在此对比较案例与待估案例的差异分别进行了调整。其中交通便捷度从该案例距机场、火车站、市中心及所临主干道四个方面考虑。列表如下：区域因素比较案例案例A案例B案例C待估案例自然环境15151515社会环境16161515道路状况15151515公交状况11111110距商服中心距离15151515距公共设施距离10101010基础设施状况10101010规划限制10101010小 计102102101100、个别因素修正个别因素是指房地产所表现的个别特性，如面积、形状

22、、临街状态、位置、容积率、建筑结构、施工质量、装修标准、新旧程度等。考虑评估对象的房地产暂未作装修、附属设施不齐等因素，列表如下：个别因素比较案例案例A案例B案例C待估案例结构差异15151515楼 层15151515临街朝向 12101110装修标准16161515设备、设施16161515物业管理15151515新旧因素15151515小 计1041021011005、评估结果比准价格的计算，列表如下：案例A案例B案例C待估案例案例坐落宏轩花苑新锐湘都公寓金地华园鑫天鑫城住宅案例价格248024002300待估交易情况修正100/100100/100100/100100/100交易日期修正

23、100/100100/100100/100100/100区域因素修正100/102100/102100/101100/100个别因素修正100/104100/102100/101100/100住宅比准价格23382307 2255 住宅比准价格（案例A单价案例B单价案例C单价）3 （233823072255）32300元计算得比准价格为2300.00元，假设评估对象全部竣工（建筑面积20917.65），则续建完成后的房地产价值为：912栋续建完成后的房地产价值比准单价建筑面积2300元20917.65 4811.06万元（二）续建成本扣除项目续建成本需扣除的项目包括续建工程的建安成本、管理费用

24、、销售费用、销售税金、投资利息、利润等。（1）续建工程费用评估对象912栋建筑总面积20917.65，现已完工面积为12365.46，已完工程度为75%。本次估价建安成本通过市场调查、分析、比较，根据委托方提供的工程资料和在建工程投入情况,并在现场核对工程量的基础上，以湖南省建筑工程概算定额、长沙建设造价等资料为依据，结合有关定额资料，经综合测算取建安造价为900元。 续建工程费用10304.5590025%（20917.6510304.55）9001047.92万元（2）管理费用指开发商为组织和管理房地产开发经济活动以及房地产开发提供各种服务而发生的费用。主要包括管理人员工资及附加费、办公费用、差旅费、固定资产使用费、业务招待费等。一般为建筑费用的2%5%，根据开发项目的规模、复杂程度、开发周期的长短等综合确定。本次评估按续建工程费用的3%计算，即： 941.50万元3%31.44万元（3）销售费用根据估价对象的销售难易程度，此项费用按续建完成后房地产价值的2.5%计算，即： 4811.06万元2.5%120.28万元（4）销售税金主要包括营业税、城市维护建设税、教育费附加，按续建完成后房地产价值的5.6%计算，即： 4811.06万元5.6%269.42万元（5）续建资金成本续建工程费用应计算投资利息（含